Entradas

Actores del mercado inmobiliario consultoras y promotoras

Actores del mercado inmobiliario; consultoras y promotoras

Nuestro blog tiene un espíritu esencialmente divulgativo y como norma general huimos de los contenidos harto técnicos. Ahora bien, en ocasiones es inevitable arremangarse y desagregar la información con algo más de detalle, en aras de una comprensión plena por parte del lector.

Hoy (y en sucesivas entregas) comentaremos los pormenores sobre quiénes son los actores principales del sector inmobiliario español, mediante un ejercicio que esperamos resulte interesante; compararemos dónde estaban antes de la crisis de 2007/2008 los actuales protagonistas y cuáles son sus circunstancias hoy día. Empecemos por lo más evidente; las consultoras inmobiliarias.

Las consultoras inmobiliarias.

Según nuestro propio glosario de términos, la consultora es “una empresa que presta servicios de intermediación y consultoría en el sector inmobiliario”. Las consultoras inmobiliarias están muy presentes en el mercado y sus carteles de “oficina disponible” acostumbran a ser muy conspicuos. Sin que se ofenda nadie, las consultoras no dejan de ser proveedores de servicios (o “servicers”) que han vivido (y viven) al albor de los personajes principales de la película (los promotores, los grandes usuarios, las entidades públicas, etc.).

Hasta el año 2007 no se percibían (salvando las distancias) grandes diferencias entre las principales consultoras inmobiliarias y todas disfrutaban de un pedazo del pastel de la intermediación en el real estate. La mayoría de ellas tenía delegaciones en varias capitales de provincia y plantillas de empleados no poco significativas. Se vivía una época dorada.

Las principales consultoras inmobiliarias existentes en 2007 eran Atisreal, Cushman & Wakefield, Knight Frank, DTZ, Savills, JLL, Aguirre Newman, King Sturge y CBRE.

Sin el ánimo de entrar en cómo se repartían el pastel y de qué cuota de mercado disfrutaba cada una de estas empresas por aquel entonces, sí diremos que, siendo una época de vacas gordas, todas ellas surfeaban “la cresta de la ola”. Trabajar en el sector inmobiliario en general y en una consultora inmobiliaria en particular gozaba hasta de cierto prestigio.

Ocho años más tarde ha habido algunos cambios. En 2007 apareció Colliers International en escena. En 2009 Atisreal tomó el nombre su matriz, BNP Paribas y pasó a denominarse BNP Paribas Real Estate. King Sturge fue absorbida por JLL en 2011. A finales de 2015 DTZ y Cushman&Wakefield culminarán su fusión y en España sólo pervivirá la marca Cushman&Wakefield.

Desde el 2007, algunos de los peces grandes se comieron a los más pequeños. Las plantillas de casi todas las firmas se vieron reducidas y cerraron muchas delegaciones satélite, con el objetivo de concentrar esfuerzos en los grandes mercados de Madrid y Barcelona.

Para sumar a las dificultades, el sector inmobiliario quedó de algún modo “manchado” durante la crisis y fue incluso desprestigiado, circunstancia de la que se recupera gradualmente pero que todavía arrastra, mal que nos pese.

El resultado de todo ello es que se ha producido un claro distanciamiento de tres empresas en particular del resto del pelotón: JLL, Cushman&Wakefield y CBRE representan entre ellas casi el 80% del negocio de todas las consultoras en su conjunto a nivel mundial (dato que no tiene en cuenta a Aguirre Newman, por tratarse ésta de una empresa eminentemente local).

Gracias a la fortaleza de sus estructuras internacionales y a sus carteras de clientes corporativos, estas tres firmas ocupan indiscutiblemente “el pódium” del sector. Han capeado mejor el temporal y se han posicionado en las primeras posiciones para aprovechar el nuevo ciclo expansivo al que parece que nos asomamos.

Queda por ver el papel que jugarán las empresas más modestas y si sabrán encontrar su nicho dentro de un mercado tan competido e internacional; desde aquí les deseamos suerte a todas.

Sigamos con las promotoras inmobiliarias.

Antes de la crisis los promotores eran los indiscutibles reyes del sector. La promoción residencial era el motor de la economía española y la escalada de precios de la vivienda era vertiginosa y continua. La mayoría de empresas del sector residencial promocionaban también oficinas y es así como se hicieron hueco en el sector terciario empresas como Reyal-Urbis, Martinsa-Fadesa, Metrovacesa, Colonial, Testa o Realia.

Las promotoras eran los principales clientes de las consultoras inmobiliarias y estas últimas peleaban por conseguir las grandes exclusivas de comercialización de sus edificios de oficinas. Había mucha actividad en el sector y cuando no hubo espacio para nuevos proyectos en los centros urbanos, se construyeron grandes parques empresariales en la periferia de Madrid y Barcelona, con la seguridad de que la demanda terminaría por absorber el nuevo espacio creado.

Pero llegado el año 2007 la crisis golpeó fuertemente al sector y como todos sabemos, no fueron los portfolios de oficinas los que originaron el problema. El fuerte apalancamiento financiero de una parte de las empresas en su apuesta por ordeñar la vaca residencial provocó que muchas de ellas no consiguieran subsistir cuando lo bancos dejaron de conceder hipotecas y se dejaron de vender viviendas. El resultado fue similar al de las consultoras; desaparecieron muchas empresas y salieron fortalecidas otras.

Sin el ánimo de hacer leña del árbol caído y relatar la caída de algunos gigantes (Bami, Martinsa-Fadesa, Hábitat, Sacresa, etc.), sí diremos que empiezan a destacar empresas como Colonial, Metrovacesa o incluso Realia, supervivientes de la crisis que han sabido adaptarse a los nuevos tiempos, con madurez financiera, profesionalización de sus plantillas y estrategias más conservadoras que en los años previos a 2007.

Y es esta última afirmación la que podríamos aplicar tanto a las consultoras como a los promotores. Las dificultades han obligado a las empresas a “adelgazar” y a “ponerse en forma” si se nos permite la expresión. Se busca un crecimiento más sólido, basado no tanto en la especulación como en la búsqueda de ingresos recurrentes, a través de servicios y productos más sofisticados o de mayor calidad.

Pero han entrado en escena nuevos actores; algunos (como las SOCIMIs) ni siquiera existían en el 2007 y otros (como las entidades financieras) no participaban activamente en el sector, sino que lo hacían en un segundo plano (a través de la financiación a promotores y particulares). De éstos hablaremos la semana próxima.

Seguiremos informando.