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EMPIEZA LA CARRERA (Visión del mercado inmobiliario – tipología OFICINAS)

EMPIEZA LA CARRERA (Visión del mercado inmobiliario – tipología OFICINAS)

Autor: Carlos Pérez-Baz (Mutualidad General de la Abogacía)

Son tiempos difíciles en cuanto a obtención de rentabilidades y producto se refiere, sin embargo, son momentos de oportunidades si las sabes buscar y tienes la posibilidad de hacerte con una de ellas. El último informe presentado por Aguirre Newman (1er semestre de 2016), relativo al mercado de oficinas en Madrid y Barcelona nos daba unas pinceladas básicas que auguraban, y así se está demostrando aunque con algo de más lentitud de lo esperado, una leve mejoría del comportamiento de esta industria – incremento de rentas, descenso de la desocupación, aumento de la contratación e incremento de la superficie media contratada, sobre todo, en edificios de reciente construcción o rehabilitados y con Certificados de Sostenibilidad que pongan en valor los mismos-.  Además, el hecho de que el comportamiento de la renta fija y demás productos de inversión mobiliaria esté incluso ofreciendo en algunos casos rentabilidades negativas, convierte al sector inmobiliario en una alternativa para muchos inversores, máxime, si además se encuentran con elevadas presiones de tesorería y se vean en la necesidad de diversificar sus inversiones. A cambio, ante la falta de producto de calidad hay que ser extremadamente rápido ya que una vez se encuentra éste y encaja con tu perfil de inversión, tienes que llevar a cabo todos los análisis de compra previos y decidirte en cuestión de días o pocas semanas, ya que en caso contrario y ante el apetito inversor, el Propietario no te concederá una exclusiva para llevar a cabo los análisis y tendrás que entrar en competencia directa con otros inversores, lo que conllevará en muchos de los casos tener que adquirir el activo a una rentabilidad más baja de la esperada o a un valor de repercusión más elevado, además de incurrir en costes y tiempo que, a priori, no tendrán retorno para tu compañía.

Desde la Mutualidad General de la Abogacía seguimos apostando por los inmuebles de calidad y bien ubicados, cumpliendo siempre con las máximas de, solvencia del arrendatario – en el caso de estar arrendado-, margen de solvencia en la adquisición – diferencia entre el valor de tasación y el importe de adquisición- y reposición futura – facilidad en el arrendamiento posterior a nuevo arrendatario, una vez llegue a vencimiento el actual contrato de arrendamiento-, entre otros. Todas estas variables indicadas anteriormente junto con el resto de activos de nuestro Portfolio, convierten a los activos inmobiliarios de la Mutualidad General de la Abogacía en valores seguros y así se ha podido constatar en las tres últimas adquisiciones realizadas durante el primer semestre de ejercicio. Un local comercial con contrato de arrendamiento a largo plazo con Entidad Financiera cotizada como arrendataria en la principal calle comercial de Valladolid y dos edificios de oficinas en Madrid, recientemente rehabilitados, con Certificados de Eficiencia Energética B y Certificado Breeam en uno de ellos (O´Donnell 12 y Príncipe de Vergara 110). En estos dos últimos casos y ante la dificultad de encontrar productos Core (bien localizados,  completamente arrendados a medio-largo plazo y con rentabilidad neta del entorno del 5%), hemos asumido el riesgo de comercialización (Producto Value Added) ya que en ambos casos se han adquirido con tan sólo un 20% de ocupación pero a unas repercusiones €/m2 algo por debajo de mercado y una vez arrendemos la superficie vacía a rentas de mercado, podremos alcanzar la rentabilidad de un producto Core.

En definitiva, ya quedaron atrás los entrenamientos y las medias maratones y toca enfrentarse a la realidad demostrando que, aunque estemos en continua competencia, podemos convertirnos en un corredor importante de la carrera y hacernos con nuestra medalla.

Estas son Franquicias con éxito en España

A pesar de los tiempos de crisis, hay negocios que están al alza y demuestran que es posible montar un negocio y ser exitoso. En los últimos años muchos emprendedores han decidido lanzarse por su propia cuenta al mercado laboral. En este contexto, las franquicias están triunfando. Pertenecer a una franquicia tiene sus ventajas, ya que permite contar con una idea que ya tiene éxito, y consiguiendo ya sea en alquiler o en venta locales, es posible llevar a cabo una buena inversión, con menos recursos que si el emprendedor decide montar la empresa solo. Pero, ¿cuáles son las franquicias más exitosas en España? ¿Cuáles son las más rentables?.

A continuación, una lista de los negocios de franquiciado que son más rentables en la actualidad.

Alimentos, ocio y sobre todo originalidad destacan en las franquicias más rentables

El mayor deseo cuando el emprendedor monta su empresa es sacarle provecho. El mayor riesgo, es la incertidumbre acerca de si su negocio tendrá clientes suficientes y será rentable. Las que vienen a continuación son ideas de negocios que están ganando popularidad y se están situando en lo más alto. Hay ideas para todos los gustos, ya que son varios sectores los que han exprimido el ingenio para atraer como un imán a la clientela.

En primer lugar, se sitúan los establecimientos de comida. Es el caso de Twister Patata. Al encanto tradicional de las patatas fritas, le suma el innovador placer de degustarlas sazonadas con diferentes tipos de salsa. Es interesante invertir en este negocio porque no se necesita un local demasiado grande y porque las patatas son un alimento que ya ha conquistado a los consumidores de todo el mundo. El aderezo de las salsas es un incentivo al cliente.

Otro negocio de éxito es Cervecerías 100 Montaditos, del Grupo Restalia. Aunque exige una inversión más alta, la gran variedad de productos atrae millones de clientes en varios continentes. Además, Restalia tiene otros negocios de éxito, como sus cervecerías La Sureña y The Good Burger, donde las hamburguesas no son concebidas como comida rápida sino como producto gourmet. Son negocios muy rentables.

La empresa Granier tiene más de 20 años de experiencia en la fabricación de pan artesanal. Por eso, ha decidido abrir cafeterías-panaderías, donde ofrecen a sus clientes hasta 65 variedades de pan diferentes.

Otros negocios triunfadores son los dedicados al cuidado del cuerpo, como los gimnasios Rockgym o Altafit Gym Club. Exigen alta inversión en tecnología y personal profesional, pero sus servicios de máxima calidad y a bajo costo, atrae a muchos clientes.

Perfumerías, artesanías, tecnologías y eventos son otras modalidades de franquicias muy rentables para invertir pues son productos que gustan y nunca pasan de moda.

Nave industrial, espacio para todo

Las naves industriales pueden ofrecer posibilidades de generar ingresos más allá de los usos habituales que conocemos.

Usos complementarios

Entre los usos que permite generar ingresos de forma complementaria a la actividad habitual para las que fueron concebidas, podemos encontrar varios como el alquiler de las cubiertas, los espacios de oficinas o la fachada.

Se puede alquilar espacio sobre las cubiertas para ubicar antenas de telefonía móvil, estaciones meteorológicas o medidoras de contaminación, o se pueden colocar placas fotovoltaicas.

Se pueden alquilar los espacios de oficinas o de nave no utilizada, a otras empresas.

Se pueden alquilar las cubiertas, paredes y demás elementos arquitectónicos de la nave, como soporte para elementos publicitarios (carteles, pantallas de vídeo o murales de gran tamaño).

Usos alternativos

Una nave, sea una antigua factoría o un almacén, suele ser un espacio que cuando se encuentra en un lugar céntrico permite tener un uso que va más allá del planteado cuando fue diseñada en su origen.

En edificios monumentales, con cierto interés histórico, se pueden encontrar antiguas estaciones de tren en desuso reconvertidas en polideportivos (como la Estación del Norte, en Barcelona) o centros comerciales (Príncipe Pío, en Madrid), antiguas fábricas que ahora son salas de espectáculo, oficinas y centros cívicos, y antiguos mercados mayoristas de abastos que han pasado a ser centros culturales (mercado del Born en Barcelona).

También existen naves que pasan más desapercibidas y que permiten disponer de espacios que se pueden alquilar para el desarrollo de actividades tales como eventos deportivos, conciertos, representaciones teatrales, mercadillos, exposiciones, ceremonias religiosas y eventos sociales.

Igualmente, muchas empresas han reconvertido sus naves industriales o sus almacenes en oficinas o en archivos, sea para ellas mismas o para su alquiler a terceros.

Por su discreción, se suelen utilizar como centros de datos, para la localización de servidores informáticos o como oficinas de respaldo para situaciones de crisis de sedes corporativas o de localización de centros de caja para grandes empresas y entidades financieras.

Si las regulaciones urbanísticas del lugar lo permiten, las naves pueden también usarse como viviendas que reciben la denominación de “loft”, por lo que se pueden obtener ganancias por la división y posterior alquiler o venta del espacio.

Muchos anuncios publicitarios y películas han sido rodados en este tipo de naves, por lo que alquilar estos espacios para este fin es una fuente de ingresos que se ha de tomar en consideración.

Como se puede ver, hay muchas opciones para obtener rentabilidad de las naves, sea complementando una actividad industrial, dándole nuevos y diferentes usos, o poniendo a disposición de terceros los edificios e instalaciones para la generación de ingresos mediante su alquiler.

El almacenaje en las naves logisticas e industriales

El almacenaje en las naves logísticas e industriales

El almacenaje en las naves logísticas e industriales resulta decisivo para el éxito o la rentabilidad de la inversión realizada en la compra o alquiler de la nave. Pero, para conseguirlo, es preciso y necesario llevar a cabo unas técnicas de almacenamiento que permitan optimizar el rendimiento de cada milímetro de nuestra nave.

 

Beneficios de una óptima organización

 

Son muchas las ventajas que un buen sistema de almacenaje en una nave nos puede proporcionar. El primer beneficio que nos ofrece un correcto orden es un absoluto control sobre el stock existente en nuestra empresa, así como una mayor y más rápida accesibilidad al mismo. Gracias a la disposición de las estanterías, de diversas formas y diferentes tamaños, resulta muy cómoda la colocación de todo tipo de elementos, por lo que ahorraremos mucho tiempo a la hora de buscar cualquier artículo o materia que sea precisa. Está claro que la búsqueda será más sencilla cuando todo esté colocado en orden.

Si en una nave industrial se emplea muy poco tiempo en la búsqueda de un elemento, el operario que está inmerso en esa tarea dispondrá de más tiempo para realizar otro tipo de gestiones que sean requeridas en la nave o en las oficinas. En consecuencia, se podría decir que en una nave perfectamente estructurada conseguiríamos aprovechar más y mejor todos los recursos humanos de los que disponemos.

Por lo tanto, si todos los trabajadores realizan sus funciones en un espacio ordenado, ahorrando tiempo, muy posiblemente estos se convertirán en piezas clave del aumento de la productividad de la empresa. Pero este aumento no solo es debido a que existe tiempo para realizar más tareas, sino que el resultado es también un mejor ambiente de trabajo cuando la nave está bien organizada y no se obliga a los trabajadores a andar sin cabeza de un lugar a otro.

En definitiva, son muchos los ahorros que se pueden generar gracias a un perfecto orden en una nave industrial o logística y que pueden traducirse en beneficios en múltiples aspectos. Existen numerosos sistemas de orden en naves industriales y logísticas pero lo más importante es que estos los gestionen y lleven a cabo verdaderos profesionales, puesto que son muchas las pérdidas o los beneficios que podemos perder o ganar gracias al sistema que se implante en una nave.

Implantar este tipo de sistemas no es una tarea fácil y sencilla ya que no es posible que cualquiera lo ejecute. Es una cuestión que resulta seria, organizar el almacenaje de naves industriales y logísticas debe ir cogido de la mano de un profesional. Entre otras razones porque también debemos contar con la integridad física de todos los trabajadores.