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El coworking; preguntas y respuestas

El coworking; preguntas y respuestas

¿Qué es el coworking?

El coworking consiste, literalmente, en trabajar en compañía de otros profesionales con los que no se guarda necesariamente ninguna relación, en espacios abiertos y flexibles, dotados de una infraestructura y servicios comunes, normalmente gestionados o mantenidos por una empresa u organización.

Se basa en la filosofía de que, por muy distantes que puedan ser dos personas en su línea de negocio o especialidad profesional, trabajarán mejor si lo hacen juntas que si lo hacen por separado, siempre y cuando sean personas que hagan suya y disfruten de la flexibilidad en el espacio de trabajo.

¿Dónde nació el coworking?

Aunque existen diferentes personas en el mundo que se atribuyen la creación del término “coworking”, literalmente traducido del inglés como “trabajar en compañía”, se podría decir que esta filosofía empezó a institucionalizarse en EE.UU., allá por el año 2005. Algunas start-up de San Francisco decidían agruparse y trabajar bajo un mismo techo, compartiendo gastos pero, sobre todo, compartiendo ideas y conocimiento.

¿Cuáles son las ventajas y desventajas del coworking?

Como todo en la vida, la respuesta a esta pregunta depende mucho del prisma desde el que pretendas responderla. Si eres un trabajador autónomo, sientes cierto aislamiento trabajando por tu cuenta y necesitas espacio a un coste reducido, el coworking es la solución a todos tus problemas.

Este tipo de espacios son además una excelente forma de conocer a otros profesionales en una situación parecida a la tuya, pertenezcan o no a tu sector o mercado. Se suele decir que los espacios de coworking son un hervidero de ideas, precisamente por la heterogeneidad de los que los ocupan.

Las desventajas son pocas, teniendo en cuenta que existe una “mega-tendencia” hacia la economía colaborativa, de la que las oficinas no están exentas. Ahora bien, sí es cierto que, para organizaciones más rígidas o convencionales, en las que la marca, la personalización y la jerarquización del espacio es importante, el coworking no es la solución más adecuada.

¿Cómo de grande es el mercado y cuál es su crecimiento futuro?

Según un estudio reciente en la materia, se estima que existen cerca de 8.000 centros de coworking en todo el mundo. Pueden parecer pocos, pero el número de centros crece a ritmos del 40% anual, muestra evidente de que existe una concentración muy baja de operadores. Aproximadamente 500.000 personas en todo el mundo trabajan en espacios de coworking.

¿Influye el coworking en el diseño de las oficinas?

Definitivamente sí y, si te detienes a pensarlo, dicha influencia ya está muy presente en el mundo de las oficinas. En una época no tan lejana, los cargos directivos de las compañías ocupaban todos su despacho y el resto de los mortales se atrincheraba en cubículos.

Hoy día los espacios son en general más abiertos, con menos despachos cerrados y más zonas abiertas y comunes. Esto se hace en las compañías para, precisamente, evitar el aislamiento, fomentar el trabajo en equipo, incrementar el “cross-selling” y mejorar en términos de productividad; todo esto es atribuible a la influencia del coworking.

¿Qué tipo de empresas o sectores son más favorables al coworking?

El coworking brilla especialmente en los, países o zonas con alta concentración de start-ups, particularmente en sectores de la rama creativa o digital. Ello es debido a que las empresas que han nacido al calor de internet, son más favorables a métodos de trabajo colaborativos y multidisciplinares, debido precisamente a su juventud. Sus estructuras son menos rígidas y por ende se adaptan muy bien a este tipo de espacios informales.

¿Qué diferencia existe entre un centro de negocios y un espacio de coworking?

La diferencia fundamental reside en la colaboración; la empresa que se instala en un centro de negocios no precisa necesariamente de interactuar o colaborar con otros clientes del centro, el cual permite alquilar espacios independientes y, hasta cierto punto, personalizables.

Ahora bien, dado el crecimiento de la tendencia del coworking, muchos centros de negocios están incorporando esta filosofía a su modelo de negocio, ofreciendo a sus clientes espacios abiertos y diseñados para el trabajo en equipo…aunque sea con desconocidos.

¿Y tú? ¿Eres de coworking o trabajas en una oficina convencional?

El mercado de inversión en España; la política frente a la economía

Con las elecciones del 20 de diciembre todavía muy recientes y un panorama político tan incierto en el corto y medio plazo, es difícil (por no decir atrevido) vaticinar lo que sucederá en lo económico, y por extensión en lo inmobiliario, en 2016. No obstante, los hechos son que las principales plazas viven actualmente en un frenesí constante, con un ritmo de transacciones y una actividad equiparables a la fiebre del oro californiana de mediados del siglo XIX. Parece razonable pensar que la inercia se mantendrá el año que viene; ¿o no?

Tras una larga travesía por el desierto desde 2008, por fin ha despertado el gigante dormido y todos tienen su mirada puesta en los protagonistas indiscutibles del escenario inversor, las SOCIMIs. Todo apunta a que éstas adquirirán gradualmente un mayor peso específico dentro del tejido empresarial español y que el mercado inmobiliario en general y el mercado de inversión en particular crecerá, madurará y se profesionalizará todavía más, si cabe.

Pero debido a las conexiones de lo político con lo económico es aventurado hacer predicciones sobre el futuro inmediato, sin poder ignorar que la falta de estabilidad no es precisamente lo que necesita la economía ahora mismo. Cuando el consenso general es que España empezaba a salir del bache (con grandes matices, dependiendo de a quién le preguntes) y centrándonos en el real estate español, uno no puede siempre alejar el fantasma de que las expectativas de mejoría son sólo eso, expectativas, y que el crecimiento es más un deseo que una realidad sustentada sobre sólidos argumentos macro.

Por ejemplo, incorporada la derivada política, nos encontramos con que Merlin Properties, una de las “reinas” del sector, se estrena en el IBEX35, justo el día posterior a las elecciones, con una caída cercana al 7%. Leemos también en la prensa que proyectos como la Operación Campamento o el Plan Chamartín podrían verse afectados negativamente, dado que su implementación depende de las aprobaciones de los gobiernos autonómicos o centrales. El futuro inmediato de la Sareb puede estar condicionado también en gran medida por los acuerdos de gobernabilidad política que se alcancen a lo largo de las próximas semanas, barajándose incluso el escenario de que deban producirse nuevas elecciones si no se llega a los acuerdos necesarios.

Tengamos además en cuenta que dos de los principales catalizadores que están impulsando (incluso “propulsando”) el ritmo de transacciones inmobiliarias en el mercado de inversión son el crecimiento esperado de las rentas en oficinas y el incremento de la afluencia y el consumo en centros comerciales, pero la mejoría en ambos frentes parece todavía frágil.

El mundo empresarial e inmobiliario está pues aguantando la respiración, aguardando silenciosamente lo que pueda suceder en lo político en el cortísimo plazo. Ahora bien, sí conviene plasmar aquí algunas cifras para dar fe de que 2015 ha sido un buen año y que, escenario político mediante, sí existen razones objetivas para ser optimistas.

Algunos datos; ¿cabe el optimismo?

  • Según la consultora Knight Frank, España ha sido durante 2015 el destino europeo favorito de los inversores internacionales, seguido muy de cerca por Alemania. El estudio realizado por esta firma también indica que el mercado de inversión español seguirá siendo el preferido durante 2016.
  • Los niveles de inversión alcanzados en 2015 constituyen un récord, superando incluso las cifras previas a la crisis. Según CBRE, se han producido transacciones por valor de más de 13.000 millones de euros, un 25% más que en 2014. La previsión para 2016 es la se superar los 10.000 millones de euros, algo inferior a las cifras de 2015 debido a que durante el año en curso ha habido una transacción altamente distorsionadora; la compra de Testa por parte de Merlin Properties, por valor de 3.000 millones de euros.
  • También según CBRE, más del 70% de la inversión tiene origen extranjero (americano, francés y británico) y casi la mitad del total se ha articulado a través de las SOCIMIs.
  • La punta de lanza de mercado de inversión han sido las oficinas (con casi 5.000 millones de euros) y el retail (con 4.000 millones de euros), seguidos por los hoteles (con 2.000 millones de euros) y la logística (con 800 millones de euros).

A la vista de estas cifras, ¿existen motivos para ser optimistas? Desde MisOficinas.es opinamos que sí, pero siempre desde la prudencia; ¿qué opinas tú?

¡Felices Fiestas!

La negociación del contrato de arrendamiento; consideraciones finales

Hoy vamos a cerrar nuestra particular trilogía sobre la negociación del contrato de arrendamiento, en la esperanza de haber cubierto las partes más importantes del mismo y que esto te sirva en el futuro cuando te sientes a una mesa a negociar el alquiler de tu nueva oficina o local.

En un primer post te explicamos cómo abordar la negociación del contrato de arrendamiento y que ésta comienza desde el mismo momento en que pones pie en el primer inmueble que visitas. Comentamos sobre la importancia de no centrarse solamente en el precio y sobre cómo hay que negociar todas las cláusulas del contrato de arrendamiento en su conjunto.

En la segunda entrada relativa a la negociación de contrato profundizamos en algunas de sus cláusulas más relevantes, tales como el precio, su actualización o la duración del acuerdo.

Hoy terminaremos nuestra exposición sobre esta materia ahondando en otras cláusulas que, por unos motivos o por otros, no suelen formar parte de las negociaciones verbales preliminares de un inmueble y que a veces incluso “sorprenden” a los arrendatarios. Son cláusulas contenidas en casi todos los contratos pero que sólo afloran cuando se intercambia una primera versión escrita del documento.

Gastos de comunidad

Los gastos de comunidad sí se habrán mencionado durante las visitas y reuniones previas que hayas mantenido con el propietario de la oficina o local comercial pero, en muchas ocasiones, sólo se informa de una cifra “aproximada”. El motivo de ello es que los gastos de comunidad pueden variar año a año porque dependen del presupuesto de mantenimiento y conservación del edificio al que tu oficina o local pertenece. Dependiendo de cómo varían los gastos de jardinería o limpieza o de si se invierte más dinero en la prevención y extinción de incendios, esta partida puede variar significativamente.

Nuestra recomendación es que cuando se te presente en el contrato de arrendamiento una cifra cerrada para los gastos de comunidad, pidas una copia del presupuesto de los gastos generales, así como una explicación sobre cómo se le imputan los gastos a la unidad que tú alquilas. Deberías pagar gastos de comunidad proporcionalmente a la superficie que alquilas.

Conservación y mantenimiento

A la vista del presupuesto de gastos generales que solicites y en atención a nuestro punto anterior, podrás comprobar qué gastos son responsabilidad del propietario y de cuáles eres responsable tú. La conservación y el mantenimiento de las zonas comunes del inmueble no suelen ser fuente de conflicto porque está muy claro que lo que no se encuentra “de puertas hacia afuera” de tu unidad, es una responsabilidad común de todos los arrendatarios.

Ahora bien, ¿qué sucede con la iluminación interior de tu oficina? ¿Y con las unidades de aire-acondicionado? ¿La calefacción es central para el edificio o individual para tu oficina o local?

En esta cláusula debe quedar muy clara la responsabilidad de conservación y mantenimiento de cada una de las partes firmantes del contrato de arrendamiento, para no llevar a equívocos en el futuro.

Entrega y devolución

Muy unida a la cláusula anterior encontramos la relativa a entrega y devolución de la oficina o local. Tan unida que en muchas ocasiones ambas cláusulas se agrupan en una solamente. En cualquiera de los casos, el texto reflejado suele parecerse mucho al siguiente: “el arrendatario deberá hacer un uso responsable del inmueble, obligándose a mantenerlo y conservarlo en buen estado y devolviéndolo a la finalización del arrendamiento en el mismo estado en que se le entregó, sin tener en cuenta su desgaste normal por el uso o por el tiempo”.

El texto está bastante claro pero, pasados los cinco años de un arrendamiento (por ejemplo), ¿quién se acuerda del estado en que se entregó un inmueble?

Esto se soluciona incorporando al contrato de arrendamiento un “acta de entrega”, que suele contener un inventario de los muebles, enseres e instalaciones que se alquilan junto con el inmueble y que ha de acompañarse con testimonio fotográfico del estado de entrega. De este modo no puede haber diferencias de opinión futuras.

Obras

Queda claro que deberás devolver la oficina o local en el estado en que te fue entregado. Ahora bien, ¿qué sucede si quieres hacer obras de adecuación para adaptar el inmueble a tus necesidades específicas?

En la cláusula de obras del contrato de arrendamiento se especificarán los derechos y obligaciones de cada una de las partes en relación a las obras. Si éstas son menores (por ejemplo, instalar mamparas de división), lo más probable es que no se te exija obtener el consentimiento previo del propietario pero si el alcance es mayor (por ejemplo, instalar un baño adicional), es muy posible que necesites el visto bueno del arrendador.

En ningún caso se te permitirá modificar o alterar elementos estructurales del inmueble y en prácticamente todos los casos, se te exigirá que “deshagas” las obras realizadas y devuelvas el inmueble a su estado original, salvo que el propietario decida lo contrario.

Fianza

Entendida como la fianza legal que se les obliga a los arrendatarios. Su cantidad puede variar dependiendo del país en que te encuentres (en España equivale a dos mensualidades de renta para inmuebles comerciales) pero es una cláusula innegociable. El dinero que entregas al propietario es una garantía frente a desperfectos que ocasiones en el inmueble y te será devuelto a la finalización del contrato de arrendamiento.

Garantías adicionales

Las garantías adicionales son muchas veces una fuente de conflicto porque su exigencia es a menudo discrecional. Se materializan en forma de aval, depósito o garantía bancaria y el importe exigido dependerá mucho del país o mercado. En España, por ejemplo, es habitual que te exijan un aval equivalente a seis mensualidades de renta.

Cesión y subarriendo

Te la explicamos en último lugar pero ciertamente es una cláusula muy importante, debido a que si consigues que el propietario te autorice la cesión o el subarriendo del contrato de arrendamiento, dispondrás de un “plan B” en el caso de que las circunstancias de tu negocio cambien. Imagina que de repente necesitas una oficina más grande pero que todavía restan varios años en tu contrato actual o, al contrario; pongamos el caso de que necesitas reducir el espacio que ocupas y quisieras subarrendar una parte del inmueble (o todo). Podría ser también que encontraras una empresa dispuesta a asumir tu posición de arrendatario en el contrato y así poder desentenderte completamente mediante la cesión del arrendamiento.

La regulación de cada país impone diferentes limitaciones a la cesión y el subarrendamiento y, lamentablemente, los propietarios acostumbran a exigir que los inquilinos renuncien por escrito a sus derechos en este sentido. A pesar de ello, es bueno que uses esta cláusula como un elemento negociador adicional y que, si en efecto renuncias a este derecho, intentes conseguir algo a cambio.

Damos pues por cerrado este capítulo dedicado a la negociación del contrato de arrendamiento. Nuestro objetivo ha sido darte a conocer las diferentes variables y elementos negociables, para que no te centres solamente en el precio del alquiler; existen otros aspectos a considerar y es vital negociar todo en su conjunto.

¿Se te ocurre algún aspecto adicional digno de mención?

La negociación del contrato de arrendamiento; consideraciones preliminares

Este post puede serte de utilidad independientemente del tipo de contrato de arrendamiento al que te enfrentes. Tanto si negocias el alquiler de una oficina como si lo haces para un local comercial o una nave industrial, las siguientes pautas te servirán en todos los casos. Incluso si encaras la negociación de una vivienda, debes prestar atención a los siguientes consejos para la negociación del contrato de arrendamiento.

Antes de entrar en materia, huelga decir que como norma general, has de usar sólo el sentido común. No has de preocuparte en exceso porque un contrato de arrendamiento es, en esencia, muy sencillo. No es un documento complejo y menos todavía lo son las variables que contiene.

Ahora bien, sí es cierto que una negociación entre futuro arrendador y arrendatario es, en la mayoría de las ocasiones, asimétrica. El propietario normalmente habrá negociado y firmado muchos contratos pero es probable que tú hayas negociado más bien pocos. No es culpa tuya pero tu trabajo no es alquilar oficinas o locales comerciales; la experiencia negociadora en este caso cae del lado del propietario. Esta realidad es la que ha inspirado este post.

La negociación del contrato de arrendamiento; cuestión de sentido común

1.- Para empezar, has de saber que desde el mismo momento en que pisas un inmueble por primera vez, la negociación ya ha empezado. Tanto si esta primera visita la realizas de la mano de un intermediario como si la haces con el propietario, cualquier cosa que hagas o digas durante el encuentro puede afectar tu posición en la negociación del contrato de arrendamiento más adelante.

Evita por ello afirmaciones del estilo de “ésta es la oficina que quiero” o “éste es el mejor local comercial que he visto” o “qué barato es el alquiler”. Si el local te gusta, no lo hagas muy evidente. No te dejes llevar por los atributos buenos del inmueble y haz lo posible por resaltar los defectos que encuentres.

2.- En la visita, sé cordial pero evita desvelar información que pueda perjudicarte en la negociación del contrato de arrendamiento. Por ejemplo, los intermediarios muy típicamente querrán conocer “el presupuesto del que dispones para el alquiler”. No respondas a esta pregunta porque estarás brindando información muy valiosa al “enemigo”. Si, por ejemplo, revelas que tienes un presupuesto de 100, en la negociación te será muy difícil justificar o defender que sólo puedes pagar 70.

3.- Intenta dejar claro que tienes otras opciones. Recomendamos que en efecto tengas otros inmuebles en el punto de mira pero es importante que esta realidad sea entendida por los propietarios correspondientes de los inmuebles que visites. Han de entender que estás visitando otras alternativas y que todas compiten entre sí.

4.- Por supuesto, haz tus deberes y estudia los informes inmobiliarios que tengas a tu alcance. Contacta con las consultoras e intermediarios inmobiliarios y pide sus informes de mercado. En estos informes (tal y como explicamos en nuestro post anterior) encontrarás datos muy valiosos de precio, disponibilidad y tendencias. Has de estar al corriente de los niveles de precio para comprender si algo es caro o barato.

5.- Contacta con más de un intermediario para la búsqueda del inmueble. Es muy cómodo gestionar tu búsqueda con un interlocutor solamente pero, a la larga, esto puede perjudicarte en la negociación del contrato de arrendamiento. La mayoría de los intermediarios trabajan por cuenta de los propietarios por lo que debes intentar “repartir el juego” entre varios consultores.

6.- Antes de sentarte a la mesa de negociación, manifiesta tu interés por escrito. Esto se hace mediante la realización de una oferta escrita, no vinculante, a uno o varios de los propietarios cuyos inmuebles te interesan.

Estas ofertas han de realizarse a la baja, ofreciendo -¡lógicamente!- menos dinero del que piden por el alquiler. Puedes ser agresivo pero intenta no ser insultante con tu oferta. Ofrece el precio que estarías dispuesto a pagar por la oficina y que puedes o quieres asumir, en términos realistas.

Si exiges una respuesta por escrito y dependiendo de la reacción y respuesta de los propietarios, entenderás mejor las intenciones y expectativas de unos y otros. Por ejemplo, si un propietario en cuestión no está dispuesto a bajar su precio y tú no puedes subir el precio que ofreces, no tiene sentido proceder a la negociación del contrato de arrendamiento, ¿no?

7.- La pregunta final del punto anterior encierra una pequeña trampa. Repetimos pues la cuestión; ¿tiene sentido la negociación del contrato de arrendamiento si el propietario no baja el precio y tú tampoco lo subes?

La realidad es que depende mucho de tus prioridades y éstas han de quedar muy claras antes de la negociación del contrato de arrendamiento. ¿Qué es lo que más valoras?

¿Quieres una oficina barata o quieres un contrato flexible? ¿Quieres poder renovar el contrato a tu voluntad o estás dispuesto a que la renovación tenga que ser acordada por ambas partes? ¿Quieres poder rescindir el contrato después del primer año o estás dispuesto a firmar un obligado cumplimiento más largo? ¿Quieres limitar o fijar los incrementos del alquiler? ¿Puedes aportar un aval si te lo exigen o esto complicaría mucho el arrendamiento?

Con todas estas preguntas te queremos transmitir que para la negociación del contrato de arrendamiento, dispones de muchas otras “cartas” y que no todo se reduce al precio. Si el propietario estuviera dispuesto a no exigir aval bancario, a cambio de ser inflexible con el precio del alquiler, ¿aceptarías? ¿Estarías dispuesto a aportar un aval bancario, a cambio de que el propietario no incrementara el alquiler en, por ejemplo, los primeros cinco años de contrato?

La negociación del contrato de arrendamiento tiene muchas aristas y lo que puede ser importante para ti, quizá no lo sea tanto para el contrario. Es por ello clave entender las prioridades de uno y otro, con el fin de llevar el alquiler a buen puerto.

En nuestro próximo post profundizaremos en las principales variables o apartados del contrato de arrendamiento alrededor de las cuales suele gravitar la negociación. Mientras tanto, si estás arrancando con la búsqueda de una oficina, ¡recuerda la importancia de la “cara de póker”!

Cómo interpretar un informe de oficinas

Cómo interpretar un informe de oficinas

¿Qué es exactamente un informe de oficinas y qué información contiene? ¿Qué magnitudes y variables se exponen en este tipo de documento y cómo puede sernos de utilidad su lectura en la búsqueda de nuestra nueva oficina? ¿Existe sólo un informe de oficinas o cada consultora inmobiliaria emite un informe diferente? ¿De dónde salen los datos para elaborar la información que contiene un informe de oficinas? Hoy vamos a contestar a todas estas preguntas.

Con carácter –normalmente– trimestral las consultoras inmobiliarias y otras organizaciones relacionadas con el mercado de oficinas emiten su correspondiente “informe de oficinas”, en el que reflejan cómo se ha comportado el mercado durante los tres meses anteriores y ofrecen predicciones y opiniones sobre su comportamiento futuro. Suelen hacer referencia casi exclusivamente al mercado de alquiler, predominante en el mundo de las oficinas (en España; otro día escribiremos sobre Latinoamérica).

El informe de oficinas es una herramienta de marketing muy útil, posicionando a sus emisores como referencia en el sector y también elevándolos a la categoría de líderes de opinión. El documento se circula a clientes existentes, clientes potenciales, colaboradores y también a los medios de comunicación. Estos últimos se interesan mucho por las oficinas dado que la marcha de este mercado es un buen indicador del funcionamiento de la economía en general. Si la economía va bien, las empresas irán bien y éstas necesitarán alquilar más oficinas; el asunto no tiene mucha más ciencia.

Ahora bien, ¿qué información contiene exactamente un informe de oficinas? A continuación exponemos las principales variables que contienen todos los informes con carácter general, independientemente de quién sea el emisor. Esperamos con ello que puedas interpretar cualquier documento de este tipo que llegue a tus manos.

El stock

El stock de un determinado mercado de oficinas es el número de metros cuadrados de oficinas de los que se compone dicho mercado, independientemente de si las oficinas están ocupadas o no. Cada informe de oficinas puede acotar el stock de diferentes maneras; unas empresas calculan el stock sólo para edificios exclusivos de oficinas pero otras incluyen todo tipo de edificios. Si has de quedarte con algunas cifras en la cabeza y centrándonos de nuevo en España, el stock de oficinas de Madrid es de aproximadamente doce millones de metros cuadrados; el de Barcelona es prácticamente la mitad.

La absorción (o contratación)

La absorción es el número total de metros cuadrados que se han alquilado o contratado durante el período en cuestión. Cuanta mayor absorción, más oficinas se habrán alquilado durante dicho período. El informe de oficinas suele comparar la absorción del trimestre corriente con la de los trimestres anteriores, con la finalidad de detectar tendencias y hacer proyecciones futuras.

Merece la pena explicar aquí la diferencia entre la absorción bruta y la absorción neta.

La primera, la absorción bruta, es la absorción total, sin tener en cuenta los metros cuadrados de oficinas que se han desocupado.

La segunda, la absorción neta, es el número de metros cuadrados totales alquilados pero descontados los metros cuadrados de oficina que se han desocupado o vaciado. Sencillo, ¿no?

El informe de oficinas suele dar cifras solamente de la absorción bruta, por el simple hecho de que es muy difícil conocer la absorción neta; el número de metros cuadrados que se desocupan cada trimestre es un dato muy difícil de obtener.

Disponibilidad (o tasa de vacío)

La disponibilidad se expresa como un porcentaje del stock y representa el número de metros cuadrados que hay disponibles en un mercado en concreto en relación a su stock total.

Lo más habitual es que el informe de oficinas precise cómo ha evolucionado la disponibilidad a lo largo de los períodos anteriores para, de nuevo, hacer previsiones futuras sobre su evolución. Se tendrán para ello en cuenta los nuevos edificios que se estén construyendo y que una vez terminados, se incorporarán al stock total del mercado.

Precios de cierre

Estos precios son los niveles reales a los que se están alquilando las oficinas, una vez producida la negociación correspondiente. Dependiendo de las circunstancias de cada mercado en particular, los precios “de salida” que ofrecen los propietarios por el alquiler de sus oficinas suelen incluir un pequeño margen (más o menos pequeño); en tu mano está negociar y conseguir la oficina que te interesa al mejor precio.

En entradas anteriores hemos explicado que los precios de arrendamiento de las oficinas suelen expresarse en términos de precio mensual. Ahora bien, algún informe de oficinas lo hace en términos anuales; tenlo en cuenta.

Las zonas de oficinas

Lógicamente, no es lo mismo alquilar una oficina en la Puerta del Sol de Madrid que hacerlo en un lugar alejado del centro urbano. Los precios variarán mucho en función de la zona y por este motivo, el informe de oficinas desagrega las cifras y variables del mercado en función de dichas zonas, mejorando la utilidad y comprensión de la información.

Las zonificaciones cubrirán diferentes territorios y superficies dependiendo de cada ciudad o mercado por lo que obviaremos centrarnos hoy en ninguna de ellas. No obstante, has de saber que tu presupuesto siempre va estar reñido de alguna manera con la zona en la que quieres implantar tu nueva oficina. Cuanto más se quiera acercar tu empresa a las “mejores” zonas dentro de tu mercado, mayor será la factura del alquiler.

Definidos los principales términos del informe de oficinas, nos quedan dos preguntas por contestar:

¿Cómo consigue cada consultora u organización la información de alquileres y precios para todo el mercado?

Pues muy sencillo; aunque la competencia entre los agentes intermediarios es alta (incluso feroz), llegado el momento de producir información de valor de la que todos puedan beneficiarse, “se relajan las defensas”. Los agentes intercambian información entre ellos (respetando siempre ciertos parámetros de confidencialidad de sus clientes) para llegar a las cifras agregadas de absorción, disponibilidad y precio. A partir de ahí, en su correspondiente informe de oficinas, cada empresa ofrece tendencias y opiniones sobre lo que pasará en el futuro.

¿De qué te sirve a ti la información del informe de oficinas?

En primer lugar, te sirve para conocer los niveles generales de precio en una determinada zona; si dispones de un presupuesto determinado y compruebas que no puedes permitirte una oficina en el Paseo de Gracia de Barcelona, no perderás el tiempo buscando en esta zona.

En segundo lugar, los niveles de disponibilidad del informe de oficinas te ayudarán a entender, si se nos permite la expresión, “quién tiene la sartén por el mango”. Si la disponibilidad es muy baja y existen muy pocas oficinas en alquiler, sabes que los propietarios ostentarán un mayor poder de negociación. Ahora bien, si la disponibilidad es alta, serán los arrendatarios los que podrán ser más agresivos y exigir mayor flexibilidad a la baja de los precios.

En último instancia, la lectura del informe de oficinas te ayuda a entender el funcionamiento del mercado en general y su evolución futura. Podrás deducir, por ejemplo, si es un buen momento para alquilar (porque los precios van a empezar a subir) o si debes esperar un tiempo (porque los precios están bajando y seguirán haciéndolo).