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Donde estan las grandes transacciones de oficinas de Madrid

¿Dónde están las grandes transacciones de oficinas de Madrid?

Nos queremos referir hoy a lo que ha acontecido durante el primer trimestre del año en el mercado de oficinas de Madrid, tras una despedida de 2015 ciertamente optimista, en la que el mercado auguraba un crecimiento continuado de todos los indicadores y una consolidación de la anhelada recuperación. Para hacer este breve análisis, compararemos algunas variables básicas entre el primer trimestre de 2015 y 2016 respectivamente.

El primer y principal dato positivo de la comparación entre el primer trimestre de 2015 y 2016 es que las rentas prime han subido prácticamente 2 euros, desde los 25,75 a los 27,5 euros/m²/mes, según JLL. Es una buena noticia para los promotores e inversores cuyas expectativas son las de un crecimiento continuado de las rentas para la totalidad del mercado; dicha expectativa se cumple además en todas las zonas, incluyendo las secundarias y periféricas.

El jarro de agua fría llega con la contratación. Frente a los aproximadamente 130.000 m² alquilados durante el primer trimestre de 2015 nos encontramos con una caída del 27%, cerrando el mismo trimestre de 2016 con solamente 98.000 m² contratados.

El stock ha aumentado ligeramente durante los últimos doce meses, desde los 15.115.079 m² hasta los 15.272.154 m², también según la consultora JLL. Debido a que la absorción neta ha sido positiva (se han alquilado más oficinas de las que se han desocupado), a pesar de dicho incremento del stock se ha pasado de una disponibilidad del 11,09 % a una tasa de vacío del 10,48%.

En el primer trimestre de 2015, el 43% de las transacciones estuvieron representadas por arrendamientos superiores a los 5.000 m² y dos de ellas sumaron 20.000 m² cada una. Nos estamos refiriendo al alquiler de Dentix en Campo de las Naciones —de 8.200 m²—, el traslado de KPMG a Torre de Cristal —de 20.000 m²— y el arrendamiento de BNP en Avenida de América —también de 20.000 m²—.

En el primer trimestre de 2016, en cambio, solamente se ha producido una “gran operación”, y ésta ha sido de 5.300 m². Nos referimos a la operación de Avintia en Pozuelo de Alarcón.

A pesar de que estos datos puedan parecer poco halagüeños, la realidad es que, descontado el efecto distorsionador de las grandes operaciones, entre el Q1 del 2015 y del 2016, crece la demanda de “pequeños” —inferiores a 5.000 m²— espacios, algo de lo que el mercado sí puede alegrarse. Al fin y al cabo, un mercado es más sano cuanto menos dependa de los “macro-movimientos” de las grandes corporaciones.

Lo que sí cabe preguntarse es, si se han venido sucediendo grandes operaciones de arrendamiento en todos los trimestres desde 2013, casi sin excepción, a qué puede deberse la total ausencia de ellas en este comienzo de año.

Los habrá que lo achaquen al clima político, con tanta influencia sobre lo económico. Los habrá que no vean más que una situación circunstancial o coyuntural sobre la que no cabe hacer mayor lectura. Otros dirán que en el último trimestre de 2015 se produjeron muchas operaciones de tamaño muy relevante —E&Y en Titania, Idental en Rivas Vaciamadrid, Roche en Campo de las Naciones, etc.— y que, debido a ello, se ha producido una cierta sequía en el comienzo de año.

¿Tú qué opinas? ¿Crees que la ausencia total de operaciones grandes de arrendamiento en Madrid es motivo de preocupación? ¿Supone un cambio de tendencia? ¿Las grandes empresas puede que estén esperando a ver qué sucede en junio con las elecciones generales?

Distrito Castellana Norte 10 preguntas y respuestas

Distrito Castellana Norte: 10 preguntas y respuestas

Sin preámbulos, analicemos la situación actual de la Operación Chamartín y hagámoslo mediante un ejercicio de preguntas y respuestas; ¿habrá respuesta para todas? Veámoslo.

  1. ¿Qué es exactamente la Operación Chamartín?

Se trata de un proyecto urbanístico gigante —más de 3.000.000 m²— consistente en prolongar el Paseo de la Castellana en hasta 4 kilómetros por su zona norte. Se viene gestando desde hace prácticamente 20 años y contempla la construcción de inmuebles con todo tipo de usos. Lo más llamativo quizá sea que está proyectada la construcción de 5 torres de oficinas, un rascacielos y 17.000 nuevas viviendas.

  1. ¿Qué es Distrito Castellana Norte?

Distrito Castellana Norte es la marca empleada para abanderar este proyecto.

  1. ¿Quiénes son los impulsores del proyecto?

Los principales promotores del proyecto Distrito Castellana Norte son ADIF —en lo que concierne a la reordenación del espacio ferroviario del área de Chamartín—, BBVA y San José. Distrito Castellana Norte tiene además el apoyo del Ministerio de Fomento y la Comunidad de Madrid.

  1. ¿Cuál es la edificabilidad anunciada por los promotores del proyecto?

Según Distrito Castellana Norte, la edificabilidad será de 1,05 m²/m², frente a los 2 m²/m² de la zona en la actualidad.

  1. ¿Por qué llevamos tanto tiempo oyendo hablar de la Operación Chamartín sin que haya habido todavía movimiento alguno?

Por la envergadura, alcance y transversalidad del proyecto, las negociaciones con los diferentes estamentos de la Administración han sido complejas. Ahora bien, se conoce que Distrito Castellana Norte ya cuenta con todas las autorizaciones necesarias para arrancar las obras.

  1. Pero… si el proyecto ya tiene luz verde, ¿por qué no se inician efectivamente las obras?

Porque, aunque el gobierno de Ana Botella dio su visto bueno al proyecto, quedó pendiente su votación y aprobación en pleno. Dicha votación depende ahora del actual gobierno municipal de Manuela Carmena. El Pleno del Ayuntamiento deberá votar a favor.

  1. ¿Cuáles son las últimas novedades en relación a Distrito Castellana Norte?

El Ayuntamiento de Madrid ha presentado esta misma semana —semana del 9 de mayo de 2016— un proyecto alternativo, en el que propone reducir la edificabilidad, incrementar los espacios dedicados a zonas verdes, construir menos viviendas —pasando de 17.000 a 4.500— y reducir la altura de las torres proyectadas. A esta propuesta se le ha denominado Madrid Puerta Norte.

 

  1. ¿Madrid Puerta Norte contempla un cambio en el liderazgo y gestión del proyecto?

En efecto, en atención a la propuesta del equipo de Manuela Carmena, el protagonismo del Ayuntamiento de Madrid en el desarrollo y gestión del proyecto debería ser mucho mayor del que ha mantenido hasta la fecha. Ahora bien, no se conoce a fecha de hoy el alcance exacto de la participación pública.

  1. ¿Tiene viabilidad el proyecto de Madrid Puerta Norte?

Así como Distrito Castellana Norte requiere del beneplácito del Ayuntamiento de Madrid para llevarse a cabo, Madrid Puerta Norte requeriría del visto bueno de los principales interesados, inversores y propietarios del suelo, a saber, BBVA, San José, Ministerio de Fomento y Comunidad de Madrid. Las posiciones a día de hoy parecen muy enfrentadas por lo que no parece tampoco que esta nueva concepción de la Operación Chamartín vaya a llegar a buen término.

  1. Entonces, ¿en qué punto nos encontramos en lo que se refiere a Distrito Castellana Norte?

Desafortunadamente, la política está demostrando ser un factor altamente distorsionador, impidiendo cualquier progreso claro en una dirección u otra. Con la repetición a las elecciones prevista para junio y el gobierno municipal de Manuela Carmena sostenido gracias al apoyo del Partido Socialista, es probable que haya que esperar a que se produzca el correspondiente “juego de tronos”, después del 26J. Solamente entonces estarán las cosas algo más claras.

El papel de internet en el sector inmobiliario

Solamente si nos detenemos un momento a reflexionar sobre ello, podremos entender el calibre y profundidad de la revolución que ha provocado internet en el sector inmobiliario. La “red de redes” ha traído consigo cambios otrora impensables, en todos los ámbitos de nuestras vidas, incluyendo por supuesto el correspondiente al real estate.

Dependerá mucho de los años que tengas, pero no necesitas ser muy mayor para entender el alcance de dichos cambios. No hace tanto tiempo que el fax era el principal medio de comunicación escrita con clientes y propietarios de inmuebles. Las bases de datos inmobiliarias encontraban su soporte principal en el papel y acostumbrábamos a crear las fichas descriptivas de cada oficina o local con Word o PowerPoint.

“En los viejos tiempos”, la única manera de hacer networking era acudiendo a una feria, evento o conferencia y llegadas las fechas navideñas, la mitad de la empresa pasaba varios días firmando postales de felicitación y la otra mitad las ensobraba. Los mailings a nuestra cartera de clientes se hacían por vía postal y el teléfono solamente se utilizaba para hablar, una actividad hoy día casi en peligro de extinción.

Si echáramos la vista algo más atrás, hasta los tiempos previos al ordenador personal, el cambio sería todavía más abrupto, pero no es nuestra intención profundizar en ello; centrémonos en el papel de internet en el sector inmobiliario hoy día.

¿Internet en el sector inmobiliario = desintermediación?

La realidad es que en esta era de internet en la que vivimos, el trabajo de búsqueda de un inmueble -de cualquier tipología- parece haberse hecho muy fácil. Gracias a los diferentes buscadores inmobiliarios existentes, podemos conocer la oferta disponible con todo lujo de detalle, y no solamente en nuestro mercado o área de influencia; sea el que sea el rincón del mundo en el que busquemos, encontraremos aquello que buscamos.

Desde la pantalla de nuestro ordenador, nuestra tablet o nuestro teléfono móvil, podemos comprobar precios, detalles y disponibilidades, localizar informes de mercado, analizar fotografías aéreas y estudiar cualquier zona a pie de calle, casi como si paseáramos por la acera. Podemos conocer los servicios existentes en la zona y hasta el precio del gimnasio cercano a la casa, oficina o local que buscamos. Y da igual dónde busquemos. No importa si lo hacemos en Francia -por ejemplo- y no hablamos el idioma. Todo lo que encontramos en internet ya puede ser traducido con un solo clic de nuestro ratón. Incluso si queremos mantener una videoconferencia con alguien que habla una lengua diferente a la nuestra, existe ya el software de traducción simultánea que hace posible una comunicación verbal sin barreras idiomáticas.

Y los efectos de internet en el sector inmobiliario tocan muy de cerca a sus profesionales. En el pasado, el mayor activo de los intermediarios era precisamente la información que tan celosamente guardaban; información de clientes y contactos importantes, pero también información de inmuebles para el alquiler o la venta. Saber quién vendía qué, quién compraba y conciliar los intereses de unos y otros era una cuestión de inteligencia militar, casi artesanal.

Ahora bien, gracias a internet, los mercados y plazas son cada vez más transparentes. De manera prácticamente literal, “toda la información está al alcance de todos”. Todo se puede conocer y estudiar en internet. Todos tenemos presencia en las redes sociales. Toda la oferta de oficinas de Madrid y Barcelona la puedes encontrar en MisOficinas (¡por ejemplo!). Se han igualado las condiciones para competir de todos los “players” y, a priori, nadie cuenta ya con la ventaja que supone el uso de información privilegiada. ¿Esto quiere decir que la intermediación inmobiliaria es una disciplina condenada a la extinción?

La respuesta corta es que sí. Inevitablemente, la automatización de los procesos y la transparencia en la información hacen de la labor comercial un arte cada vez más prescindible, y no solamente en el mercado inmobiliario. Muchas otras profesiones que subsisten gracias a una distribución imperfecta de la información terminarán también por desaparecer, en tanto en cuanto dicha información se haga más accesible, entendible o digerible para el gran público.

Pero la respuesta larga es que el papel de internet y la tecnología en el sector inmobiliario es positivo para los profesionales de la intermediación, básicamente porque es muy diferente disponer de la información a saber comprenderla, interpretarla y aprovecharla. Siempre tendrá valor añadido el saber hacer profesional, el conocimiento local o la perspectiva cultural que un experto inmobiliario tenga de un mercado o una zona. Las decisiones inmobiliarias nunca se basarán solamente en factores objetivos de localización, precio o rentabilidad; pesarán también factores subjetivos y emocionales que condicionarán las transacciones, y es la labor del intermediario la de arbitrar y facilitar las relaciones entre los que participan en dichas transacciones.

En resumidas cuentas, la rebelión de las máquinas llegará, pero todavía no… ¿o sí?

Cuéntanos tu opinión. Nos interesa.

El mercado de inversión en España; la política frente a la economía

Con las elecciones del 20 de diciembre todavía muy recientes y un panorama político tan incierto en el corto y medio plazo, es difícil (por no decir atrevido) vaticinar lo que sucederá en lo económico, y por extensión en lo inmobiliario, en 2016. No obstante, los hechos son que las principales plazas viven actualmente en un frenesí constante, con un ritmo de transacciones y una actividad equiparables a la fiebre del oro californiana de mediados del siglo XIX. Parece razonable pensar que la inercia se mantendrá el año que viene; ¿o no?

Tras una larga travesía por el desierto desde 2008, por fin ha despertado el gigante dormido y todos tienen su mirada puesta en los protagonistas indiscutibles del escenario inversor, las SOCIMIs. Todo apunta a que éstas adquirirán gradualmente un mayor peso específico dentro del tejido empresarial español y que el mercado inmobiliario en general y el mercado de inversión en particular crecerá, madurará y se profesionalizará todavía más, si cabe.

Pero debido a las conexiones de lo político con lo económico es aventurado hacer predicciones sobre el futuro inmediato, sin poder ignorar que la falta de estabilidad no es precisamente lo que necesita la economía ahora mismo. Cuando el consenso general es que España empezaba a salir del bache (con grandes matices, dependiendo de a quién le preguntes) y centrándonos en el real estate español, uno no puede siempre alejar el fantasma de que las expectativas de mejoría son sólo eso, expectativas, y que el crecimiento es más un deseo que una realidad sustentada sobre sólidos argumentos macro.

Por ejemplo, incorporada la derivada política, nos encontramos con que Merlin Properties, una de las “reinas” del sector, se estrena en el IBEX35, justo el día posterior a las elecciones, con una caída cercana al 7%. Leemos también en la prensa que proyectos como la Operación Campamento o el Plan Chamartín podrían verse afectados negativamente, dado que su implementación depende de las aprobaciones de los gobiernos autonómicos o centrales. El futuro inmediato de la Sareb puede estar condicionado también en gran medida por los acuerdos de gobernabilidad política que se alcancen a lo largo de las próximas semanas, barajándose incluso el escenario de que deban producirse nuevas elecciones si no se llega a los acuerdos necesarios.

Tengamos además en cuenta que dos de los principales catalizadores que están impulsando (incluso “propulsando”) el ritmo de transacciones inmobiliarias en el mercado de inversión son el crecimiento esperado de las rentas en oficinas y el incremento de la afluencia y el consumo en centros comerciales, pero la mejoría en ambos frentes parece todavía frágil.

El mundo empresarial e inmobiliario está pues aguantando la respiración, aguardando silenciosamente lo que pueda suceder en lo político en el cortísimo plazo. Ahora bien, sí conviene plasmar aquí algunas cifras para dar fe de que 2015 ha sido un buen año y que, escenario político mediante, sí existen razones objetivas para ser optimistas.

Algunos datos; ¿cabe el optimismo?

  • Según la consultora Knight Frank, España ha sido durante 2015 el destino europeo favorito de los inversores internacionales, seguido muy de cerca por Alemania. El estudio realizado por esta firma también indica que el mercado de inversión español seguirá siendo el preferido durante 2016.
  • Los niveles de inversión alcanzados en 2015 constituyen un récord, superando incluso las cifras previas a la crisis. Según CBRE, se han producido transacciones por valor de más de 13.000 millones de euros, un 25% más que en 2014. La previsión para 2016 es la se superar los 10.000 millones de euros, algo inferior a las cifras de 2015 debido a que durante el año en curso ha habido una transacción altamente distorsionadora; la compra de Testa por parte de Merlin Properties, por valor de 3.000 millones de euros.
  • También según CBRE, más del 70% de la inversión tiene origen extranjero (americano, francés y británico) y casi la mitad del total se ha articulado a través de las SOCIMIs.
  • La punta de lanza de mercado de inversión han sido las oficinas (con casi 5.000 millones de euros) y el retail (con 4.000 millones de euros), seguidos por los hoteles (con 2.000 millones de euros) y la logística (con 800 millones de euros).

A la vista de estas cifras, ¿existen motivos para ser optimistas? Desde MisOficinas.es opinamos que sí, pero siempre desde la prudencia; ¿qué opinas tú?

¡Felices Fiestas!

Actores del mercado inmobiliario (ii): SOCIMIs y banca

Si no tuviste oportunidad de ver nuestro post de la semana pasada, te invitamos a hacerlo ahora, entre otros motivos porque se trata de la primera entrega de una terna dedicada a los actores del mercado inmobiliario en España. Échale un vistazo si quieres ponerte al día sobre el papel que juegan consultoras inmobiliarias y promotores en el escenario actual del real estate.

Hoy continuamos con las SOCIMIs y las entidades financieras a las que, si hubiera que darles un premio por el papel que juegan, les daríamos el de “actuación revelación” de la década. Esta afirmación se sustenta en una realidad bien clara; ni las SOCIMIs ni los bancos jugaban papel alguno en el sector inmobiliario hasta hace bien poco. Las primeras porque, simplemente, no existían y, los segundos, porque su negocio nunca fue inmobiliario; ¡mucho ha cambiado el panorama desde 2007!

¿Qué son pues las SOCIMIs? SOCIMI es el acrónimo de “Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario” y aunque hayan aparecido hace relativamente poco en España (prácticamente el año pasado…), el concepto no es nuevo. Se trata de hecho de una versión de los REIT americanos (Real Estate Investment Trust), los cuales cuentan con más de medio siglo de historia.

La actividad primordial de las SOCIMIs es la de comprar activos para a continuación explotarlos en régimen de arrendamiento, circunstancia para la que puede ser necesaria una rehabilitación o incluso la promoción de un proyecto todavía inexistente.

Las SOCIMIs se dirigen a todo tipo de ahorradores, aunque la realidad es que de momento son los grandes inversores los que están copando la mayor actividad en este tipo de vehículos. Ahora bien, este canal de inversión está disponible también para “la gente de a pie”, permitiendo el acceso al mercado inmobiliario sin tener que realizar una inversión directa en ladrillo. La existencia de un mercado normalizado y regulado procura además al pequeño accionista un nivel cierto de confianza y garantía que hasta ahora no existía.

Las SOCIMIs se pueden categorizar en función de los mercados en los que cotizan; las que cotizan en la Bolsa de Madrid, las que lo hacen en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y las que no cotizan pero que tienen previsto hacerlo. Aquí tienes algunos nombres que no debes perder de vista:

 

SOCIMIs que cotizan en la Bolsa de Madrid

  • Merlin Se incorporó a la Bolsa de Madrid en junio de 2014 y puede que pronto forme parte del IBEX35. Su CEO es Ismael Clemente.
  • Axiare Entró en la Bolsa de Madrid en julio de 2014. Al frente de esta entidad encontramos a Luis López de Herrera-Oria.
  • Hispania Activos Inmobiliarios. Presente en la Bolsa de Madrid desde marzo de 2014, es liderada por Concha Osácar y Fernando Gumuzio.
  • Lar España Real Estate, en la Bolsa de Madrid desde abril de 2014, comandada por Luis Pereda.

 

SOCIMIS que cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil

El Mercado Alternativo Bursátil permite acceder al mercado de valores en unas condiciones de coste y regulación más asumibles para empresas de tamaño más modesto. Las SOCIMIs cotizadas hoy día en este mercado con las siguientes:

  • Autonomy Real Estate
  • Corpfin Capital Prime Retail II
  • Entrecampos Cuatro
  • Fidere
  • Mercal Inmuebles
  • Obsido
  • Promorent
  • Trajano Iberia
  • Uro Property
  • Zaragoza Properties

 

SOCIMIs no cotizadas

Como decíamos anteriormente, en esta categoría entran las empresas que no cotizan pero que pronto lo harán, una vez expirado el plazo de dos años durante los que la ley les permite operar sin necesidad de cotizar. Aquí destacamos los nombres de Zambal Socimi y GMP Socimi. Lo normal es que cada vez oigamos más de sus quehaceres.

Las entidades financieras

Paralelamente a las SOCIMIs también queremos hablar sobre la banca, protagonista “a regañadientes” del sector inmobiliario desde el 2007. Ha sido protagonista casi en contra de su voluntad porque las entidades financieras nunca tuvieron intención (ni vocación) de competir con sus clientes, los promotores inmobiliarios, pero esto es en efecto lo que ha pasado.

Cuando comenzó la travesía por el desierto del sector, los bancos recibieron ingentes cantidades de inmuebles, tanto por dación en pago de los promotores como por ejecución hipotecaria directa. El alcance de este proceso fue de tal calibre que las cajas de ahorros y los bancos se convirtieron de la noche a la mañana en las mayores propietarias de patrimonio inmobiliario del país, sin una estructura clara a través de la que canalizar una venta ordenada del mismo.

La banca tuvo que crear comercializadoras propias y era habitual (y sigue siéndolo) que cuando acudías a solicitar financiación hipotecaria a tu banco de referencia, éste te ofrecía viviendas de su propia cartera de inmuebles. La estructura comercial se tuvo que sofisticar hasta el punto de crear filiales a la medida. A continuación te ofrecemos una muestra de las principales:

  • Santander – Altamira Inmuebles
  • BBVA – BBVA Vivienda – Anida
  • Bankia/Bancaja – Bankia Habitat
  • La Caixa/CaixaBank – Servihabitat
  • Banco Popular – Aliseda Inmobiliaria
  • Sabadell/CAM – Solvia Inmobiliaria

A partir de la creación de estas filiales, la política de cada banco ha sido diferente, marcada por una mayor o menor participación en la operativa y accionariado de las mismas. Algunas de las comercializadoras se han vendido íntegramente, otras lo han sido sólo en parte y otras operan bajo nombre diferente. Hay bancos que ya no se sostienen sobre una pata inmobiliaria, pero hay otros que siguen fuertemente ligados al sector e incluso promueven vivienda nueva.

Tiene sentido no obstante que, a la larga, los bancos no tengan puestos de venta en las ferias inmobiliarias y que el zapatero se dedique a sus zapatos; los bancos a prestar dinero (esperemos que así sea) y los promotores a promover inmuebles de calidad y a buen precio.

¿Cuánto tardará en suceder esto? ¿Cuándo se normalizará el sector? ¿Cuándo parará el frenesí inversor de las SOCIMIs? ¿Cuándo se venderán todas las viviendas en manos de los bancos? ¿Cuándo se abrirá “el grifo” del crédito? Cuéntanoslo tú; ¡se escuchan todas las opiniones!

La negociación del contrato de arrendamiento; consideraciones finales

Hoy vamos a cerrar nuestra particular trilogía sobre la negociación del contrato de arrendamiento, en la esperanza de haber cubierto las partes más importantes del mismo y que esto te sirva en el futuro cuando te sientes a una mesa a negociar el alquiler de tu nueva oficina o local.

En un primer post te explicamos cómo abordar la negociación del contrato de arrendamiento y que ésta comienza desde el mismo momento en que pones pie en el primer inmueble que visitas. Comentamos sobre la importancia de no centrarse solamente en el precio y sobre cómo hay que negociar todas las cláusulas del contrato de arrendamiento en su conjunto.

En la segunda entrada relativa a la negociación de contrato profundizamos en algunas de sus cláusulas más relevantes, tales como el precio, su actualización o la duración del acuerdo.

Hoy terminaremos nuestra exposición sobre esta materia ahondando en otras cláusulas que, por unos motivos o por otros, no suelen formar parte de las negociaciones verbales preliminares de un inmueble y que a veces incluso “sorprenden” a los arrendatarios. Son cláusulas contenidas en casi todos los contratos pero que sólo afloran cuando se intercambia una primera versión escrita del documento.

Gastos de comunidad

Los gastos de comunidad sí se habrán mencionado durante las visitas y reuniones previas que hayas mantenido con el propietario de la oficina o local comercial pero, en muchas ocasiones, sólo se informa de una cifra “aproximada”. El motivo de ello es que los gastos de comunidad pueden variar año a año porque dependen del presupuesto de mantenimiento y conservación del edificio al que tu oficina o local pertenece. Dependiendo de cómo varían los gastos de jardinería o limpieza o de si se invierte más dinero en la prevención y extinción de incendios, esta partida puede variar significativamente.

Nuestra recomendación es que cuando se te presente en el contrato de arrendamiento una cifra cerrada para los gastos de comunidad, pidas una copia del presupuesto de los gastos generales, así como una explicación sobre cómo se le imputan los gastos a la unidad que tú alquilas. Deberías pagar gastos de comunidad proporcionalmente a la superficie que alquilas.

Conservación y mantenimiento

A la vista del presupuesto de gastos generales que solicites y en atención a nuestro punto anterior, podrás comprobar qué gastos son responsabilidad del propietario y de cuáles eres responsable tú. La conservación y el mantenimiento de las zonas comunes del inmueble no suelen ser fuente de conflicto porque está muy claro que lo que no se encuentra “de puertas hacia afuera” de tu unidad, es una responsabilidad común de todos los arrendatarios.

Ahora bien, ¿qué sucede con la iluminación interior de tu oficina? ¿Y con las unidades de aire-acondicionado? ¿La calefacción es central para el edificio o individual para tu oficina o local?

En esta cláusula debe quedar muy clara la responsabilidad de conservación y mantenimiento de cada una de las partes firmantes del contrato de arrendamiento, para no llevar a equívocos en el futuro.

Entrega y devolución

Muy unida a la cláusula anterior encontramos la relativa a entrega y devolución de la oficina o local. Tan unida que en muchas ocasiones ambas cláusulas se agrupan en una solamente. En cualquiera de los casos, el texto reflejado suele parecerse mucho al siguiente: “el arrendatario deberá hacer un uso responsable del inmueble, obligándose a mantenerlo y conservarlo en buen estado y devolviéndolo a la finalización del arrendamiento en el mismo estado en que se le entregó, sin tener en cuenta su desgaste normal por el uso o por el tiempo”.

El texto está bastante claro pero, pasados los cinco años de un arrendamiento (por ejemplo), ¿quién se acuerda del estado en que se entregó un inmueble?

Esto se soluciona incorporando al contrato de arrendamiento un “acta de entrega”, que suele contener un inventario de los muebles, enseres e instalaciones que se alquilan junto con el inmueble y que ha de acompañarse con testimonio fotográfico del estado de entrega. De este modo no puede haber diferencias de opinión futuras.

Obras

Queda claro que deberás devolver la oficina o local en el estado en que te fue entregado. Ahora bien, ¿qué sucede si quieres hacer obras de adecuación para adaptar el inmueble a tus necesidades específicas?

En la cláusula de obras del contrato de arrendamiento se especificarán los derechos y obligaciones de cada una de las partes en relación a las obras. Si éstas son menores (por ejemplo, instalar mamparas de división), lo más probable es que no se te exija obtener el consentimiento previo del propietario pero si el alcance es mayor (por ejemplo, instalar un baño adicional), es muy posible que necesites el visto bueno del arrendador.

En ningún caso se te permitirá modificar o alterar elementos estructurales del inmueble y en prácticamente todos los casos, se te exigirá que “deshagas” las obras realizadas y devuelvas el inmueble a su estado original, salvo que el propietario decida lo contrario.

Fianza

Entendida como la fianza legal que se les obliga a los arrendatarios. Su cantidad puede variar dependiendo del país en que te encuentres (en España equivale a dos mensualidades de renta para inmuebles comerciales) pero es una cláusula innegociable. El dinero que entregas al propietario es una garantía frente a desperfectos que ocasiones en el inmueble y te será devuelto a la finalización del contrato de arrendamiento.

Garantías adicionales

Las garantías adicionales son muchas veces una fuente de conflicto porque su exigencia es a menudo discrecional. Se materializan en forma de aval, depósito o garantía bancaria y el importe exigido dependerá mucho del país o mercado. En España, por ejemplo, es habitual que te exijan un aval equivalente a seis mensualidades de renta.

Cesión y subarriendo

Te la explicamos en último lugar pero ciertamente es una cláusula muy importante, debido a que si consigues que el propietario te autorice la cesión o el subarriendo del contrato de arrendamiento, dispondrás de un “plan B” en el caso de que las circunstancias de tu negocio cambien. Imagina que de repente necesitas una oficina más grande pero que todavía restan varios años en tu contrato actual o, al contrario; pongamos el caso de que necesitas reducir el espacio que ocupas y quisieras subarrendar una parte del inmueble (o todo). Podría ser también que encontraras una empresa dispuesta a asumir tu posición de arrendatario en el contrato y así poder desentenderte completamente mediante la cesión del arrendamiento.

La regulación de cada país impone diferentes limitaciones a la cesión y el subarrendamiento y, lamentablemente, los propietarios acostumbran a exigir que los inquilinos renuncien por escrito a sus derechos en este sentido. A pesar de ello, es bueno que uses esta cláusula como un elemento negociador adicional y que, si en efecto renuncias a este derecho, intentes conseguir algo a cambio.

Damos pues por cerrado este capítulo dedicado a la negociación del contrato de arrendamiento. Nuestro objetivo ha sido darte a conocer las diferentes variables y elementos negociables, para que no te centres solamente en el precio del alquiler; existen otros aspectos a considerar y es vital negociar todo en su conjunto.

¿Se te ocurre algún aspecto adicional digno de mención?

Las cláusulas del contrato de alquiler; todo es negociable

En nuestro post anterior te ofrecíamos algunas consideramos preliminares sobre cómo has de encarar la negociación del arrendamiento de tu oficina o local comercial. Te explicamos que además del precio, existen otras cláusulas del contrato de alquiler a las que se ha de prestar atención y que también forman parte de la negociación.
Los contratos son acuerdos a largo plazo por lo que cualquier error que cometas en la negociación de las cláusulas del contrato de alquiler, puede perjudicar a tu empresa o negocio durante mucho tiempo. No tengas prisa por firmar y emplea todo el tiempo que necesites para valorar cada uno de los aspectos del documento; las prisas nunca han sido buenas consejeras.
Dicho lo anterior, a continuación te exponemos las principales cláusulas del contrato de alquiler que forman parte de la negociación.
Cláusulas del contrato de alquiler; no todo se reduce al precio
El objeto
Lo normal es que ésta sea una de las primeras cláusulas del contrato de alquiler y en ella se define y acota el inmueble. La forma de describir el objeto puede variar mucho en función de quién haya aportado el documento pero debemos exigir que la definición sea lo más exacta, detallada y veraz posible.
Idealmente y como mínimo, debe quedar reflejada la situación exacta de la oficina o local, así como su superficie exacta (en metros cuadrados). Los datos registrales del inmueble pueden y deben incluirse también aquí y se debe hacer referencia a cualquier elemento que forme parte del inmueble y que se alquile conjuntamente con él (plazas de aparcamiento, trasteros, almacenes, etc.).
Puede darse el caso de que, a falta de una medición exacta de la superficie, en el contrato sólo se describa el inmueble, sin especificar su tamaño y aplicando el principio de alquiler como “cuerpo cierto”. La aplicación de este principio significa que se arrienda “lo que se ha visto”, evitando con ello posibles diferencias o conflictos entre propietario y arrendatario sobre la superficie exacta que tiene el inmueble.
Nuestra recomendación es que si durante las visitas iniciales al inmueble se nos ha presentado éste con una superficie determinada, hagamos lo posible por incluir dicha superficie en el contrato de arrendamiento. Si el propietario ofrece resistencia a hacerlo, quizá se deba a que existe alguna diferencia o error que juega en nuestra contra.
Tengamos además en cuenta que el precio de la oficina o local puede estar expresado en términos de euros/metro cuadrado por lo que conocer la superficie exacta cobra especial importancia.
Aquí tenemos pues un primer punto para la negociación; ¿estamos dispuestos a alquilar como “cuerpo cierto”? ¿Es muy trascendental para nosotros especificar en el contrato el tamaño del inmueble? ¿Podemos usar esta “carta” como parte de la negociación?
El precio
Es una de las cláusulas del contrato de alquiler más importantes pero no es el único elemento de la negociación y no puede valorarse independientemente del resto de variables del acuerdo; ya hemos versado largo y tendido sobre ello.
Tal y como hemos explicado en el punto anterior relativo al objeto, el precio puede estar expresado en función de los metros cuadrados de la oficina o local pero es importante que quede también reflejada la cuantía total, en términos absolutos, para evitar equívocos o diferencias de interpretación.
Si existen elementos anexos o complementarios del inmueble, como pueden ser plazas de aparcamiento o trasteros, es interesante que se desglosen separadamente los precios de éstos; ¿por qué?
Si se desglosa el precio de todos los elementos, tendremos más factores sobre los que negociar. Quizá podamos alegar durante la negociación que no necesitamos todas las plazas de aparcamiento o, al contrario, que necesitamos más plazas de las que nos ofrece el propietario. Puede que el trastero no se nos haya mostrado durante las visitas y que podamos conseguir una reducción en el precio de alquiler a cambio de excluirlo del arrendamiento.
De nuevo, éstos son sólo ejemplos de variables que pueden surgir en las cláusulas del contrato de alquiler y que pueden servirte como “cromos” o “fichas” para intercambiar con el propietario durante la negociación del acuerdo.
La actualización del precio
Lamentamos decirte que en casi todos los casos, los precios deberán actualizarse, normalmente en función del índice general de precios del país en que te encuentres. Es una variación que puede producirse al alza o a la baja pero lo normal es que sea al alza.
La actualización de rentas es una de las cláusulas del contrato de alquiler más asumidas por todas las partes como “estándar” porque deja realmente poco margen para la negociación. Los índices de precios son los que son y provienen de fuentes oficiales o gubernamentales por lo que poco importa lo que digan arrendador y arrendatario.
Ahora bien, en ocasiones y siempre y cuando la normativa local lo permita, las partes pueden acordar un esquema de rentas escaladas y pre-fijadas de antemano. Por ejemplo, se acuerda de antemano que la renta se incrementará un 5% cada año, durante los tres primeros años. Esto se hace así para eliminar la incertidumbre sobre el coste del alquiler y permite al inquilino elaborar su plan de negocio con números conocidos y pre-establecidos.
Si estás arrancando con un negocio nuevo y necesitas empezar el primer año con un precio de alquiler más reducido, puede que consigas una reducción de la renta, a cambio de incrementos mayores en la renta más adelante. Si, por el contrario, la renta del primer año no es tan importante para ti, quizá te sea más fácil negociar una renta estable para toda la duración del arrendamiento. De nuevo, estamos ofreciéndote elementos en cada una de las cláusulas del contrato de alquiler con las que puedes negociar.

La actualización del precio “a mercado”
Tratamos este punto separadamente del anterior porque es una de las cláusulas del contrato de alquiler que se suele abordar también separadamente. La actualización del precio “a mercado” significa que tras un determinado plazo del arrendamiento (según se acuerde), el precio del alquiler deberá volver a negociarse para ajustarlo a los precios de mercado en ese momento.
Aunque a priori el concepto es sencillo, no siempre lo es que las partes se pongan de acuerdo en lo que entienden por precios de mercado. Esta cláusula puede complicarse mucho dado que, si no hay acuerdo entre las partes, cada parte puede designar a un tercero independiente para que éste ofrezca su opinión sobre el precio de mercado. Puede que los terceros independientes designados por cada parte tampoco coincidan, por lo que las partes deberán acordar conjuntamente la designación de otro tercero independiente que emitirá un juicio final sobre el precio de mercado. Se ha complicado un poquito, ¿verdad?
Nuestra recomendación en este punto es que intentes acordar con el propietario un límite en la variación del precio. Por ejemplo, procura acordar que, independientemente de la valoración que hagan los terceros independientes sobre el precio de mercado, el precio de arrendamiento no podrá variar al alza más de un 10% (insistimos, esto es un mero ejemplo). Lo lógico es que el propietario quiera limitar la variación del precio también a la baja.
Acotar la actualización del precio de arrendamiento de tu local u oficina es otro elemento del que dispones para la negociación.
La duración
¿Por cuántos años estás dispuesto a alquilar? ¿Necesitas una garantía de que podrás permanecer en el inmueble durante muchos años o necesitas máxima flexibilidad para poder rescindir el arrendamiento en el momento que quieras? Tus expectativas y necesidades en este sentido marcarán en gran medida tu poder de negociación, por el simple hecho de que la duración (o el plazo) es una de las cláusulas del contrato de alquiler más importantes.
Lo normal es que el propietario pida un determinado plazo de “obligado cumplimiento”, es decir, un plazo mínimo de duración, antes del cual no podrás desistir del arrendamiento. La duración de este plazo inicial puede variar mucho dependiendo de la regulación y costumbres de cada país pero en España (por ejemplo), es habitual que este plazo inicial sea de tres años, a la finalización de los cuales existirá una opción para el arrendatario de prolongar la duración por otro período idéntico o similar. Es bastante típico que llegado el momento de prolongar el arrendamiento, se produzca una actualización de las rentas a precios de mercado.
A la vista de este ejemplo, se pueden producir múltiples variaciones diferentes del mismo, cuyo acuerdo dependerá mucho de las necesidades, expectativas y capacidades de negociación de cada una de las partes. Existen contratos que se renuevan de manera anual y potestativamente para el arrendatario (con la máxima flexibilidad) pero existen también contratos con obligado cumplimiento de veinte años y que sólo se pueden renovar de mutuo acuerdo (mínima flexibilidad). Existen contratos que pueden rescindirse en cualquier momento (con el preceptivo preaviso) y existen contratos que sólo pueden rescindirse en cada anualidad del mismo.
El formato de duración que consigas negociar dependerá mucho de lo que negocies en otros apartados (precio, actualización, revisión a precios de mercado, etc.). Recuerda negociar todas las cláusulas del contrato de alquiler en su conjunto y ten en cuenta que lo que es importante para ti, puede que no lo sea tanto para el propietario. Debéis encontrar los puntos de coincidencia con el objetivo común de conseguir un acuerdo satisfactorio para todos.
La semana que viene terminaremos esta “trilogía” sobre la negociación del contrato de arrendamiento. Comentaremos otras importantes cláusulas de contrato de alquiler y te ofreceremos nuestras consideraciones finales en este sentido.
¡Hasta la vista!

Cómo interpretar un informe de oficinas

Cómo interpretar un informe de oficinas

¿Qué es exactamente un informe de oficinas y qué información contiene? ¿Qué magnitudes y variables se exponen en este tipo de documento y cómo puede sernos de utilidad su lectura en la búsqueda de nuestra nueva oficina? ¿Existe sólo un informe de oficinas o cada consultora inmobiliaria emite un informe diferente? ¿De dónde salen los datos para elaborar la información que contiene un informe de oficinas? Hoy vamos a contestar a todas estas preguntas.

Con carácter –normalmente– trimestral las consultoras inmobiliarias y otras organizaciones relacionadas con el mercado de oficinas emiten su correspondiente “informe de oficinas”, en el que reflejan cómo se ha comportado el mercado durante los tres meses anteriores y ofrecen predicciones y opiniones sobre su comportamiento futuro. Suelen hacer referencia casi exclusivamente al mercado de alquiler, predominante en el mundo de las oficinas (en España; otro día escribiremos sobre Latinoamérica).

El informe de oficinas es una herramienta de marketing muy útil, posicionando a sus emisores como referencia en el sector y también elevándolos a la categoría de líderes de opinión. El documento se circula a clientes existentes, clientes potenciales, colaboradores y también a los medios de comunicación. Estos últimos se interesan mucho por las oficinas dado que la marcha de este mercado es un buen indicador del funcionamiento de la economía en general. Si la economía va bien, las empresas irán bien y éstas necesitarán alquilar más oficinas; el asunto no tiene mucha más ciencia.

Ahora bien, ¿qué información contiene exactamente un informe de oficinas? A continuación exponemos las principales variables que contienen todos los informes con carácter general, independientemente de quién sea el emisor. Esperamos con ello que puedas interpretar cualquier documento de este tipo que llegue a tus manos.

El stock

El stock de un determinado mercado de oficinas es el número de metros cuadrados de oficinas de los que se compone dicho mercado, independientemente de si las oficinas están ocupadas o no. Cada informe de oficinas puede acotar el stock de diferentes maneras; unas empresas calculan el stock sólo para edificios exclusivos de oficinas pero otras incluyen todo tipo de edificios. Si has de quedarte con algunas cifras en la cabeza y centrándonos de nuevo en España, el stock de oficinas de Madrid es de aproximadamente doce millones de metros cuadrados; el de Barcelona es prácticamente la mitad.

La absorción (o contratación)

La absorción es el número total de metros cuadrados que se han alquilado o contratado durante el período en cuestión. Cuanta mayor absorción, más oficinas se habrán alquilado durante dicho período. El informe de oficinas suele comparar la absorción del trimestre corriente con la de los trimestres anteriores, con la finalidad de detectar tendencias y hacer proyecciones futuras.

Merece la pena explicar aquí la diferencia entre la absorción bruta y la absorción neta.

La primera, la absorción bruta, es la absorción total, sin tener en cuenta los metros cuadrados de oficinas que se han desocupado.

La segunda, la absorción neta, es el número de metros cuadrados totales alquilados pero descontados los metros cuadrados de oficina que se han desocupado o vaciado. Sencillo, ¿no?

El informe de oficinas suele dar cifras solamente de la absorción bruta, por el simple hecho de que es muy difícil conocer la absorción neta; el número de metros cuadrados que se desocupan cada trimestre es un dato muy difícil de obtener.

Disponibilidad (o tasa de vacío)

La disponibilidad se expresa como un porcentaje del stock y representa el número de metros cuadrados que hay disponibles en un mercado en concreto en relación a su stock total.

Lo más habitual es que el informe de oficinas precise cómo ha evolucionado la disponibilidad a lo largo de los períodos anteriores para, de nuevo, hacer previsiones futuras sobre su evolución. Se tendrán para ello en cuenta los nuevos edificios que se estén construyendo y que una vez terminados, se incorporarán al stock total del mercado.

Precios de cierre

Estos precios son los niveles reales a los que se están alquilando las oficinas, una vez producida la negociación correspondiente. Dependiendo de las circunstancias de cada mercado en particular, los precios “de salida” que ofrecen los propietarios por el alquiler de sus oficinas suelen incluir un pequeño margen (más o menos pequeño); en tu mano está negociar y conseguir la oficina que te interesa al mejor precio.

En entradas anteriores hemos explicado que los precios de arrendamiento de las oficinas suelen expresarse en términos de precio mensual. Ahora bien, algún informe de oficinas lo hace en términos anuales; tenlo en cuenta.

Las zonas de oficinas

Lógicamente, no es lo mismo alquilar una oficina en la Puerta del Sol de Madrid que hacerlo en un lugar alejado del centro urbano. Los precios variarán mucho en función de la zona y por este motivo, el informe de oficinas desagrega las cifras y variables del mercado en función de dichas zonas, mejorando la utilidad y comprensión de la información.

Las zonificaciones cubrirán diferentes territorios y superficies dependiendo de cada ciudad o mercado por lo que obviaremos centrarnos hoy en ninguna de ellas. No obstante, has de saber que tu presupuesto siempre va estar reñido de alguna manera con la zona en la que quieres implantar tu nueva oficina. Cuanto más se quiera acercar tu empresa a las “mejores” zonas dentro de tu mercado, mayor será la factura del alquiler.

Definidos los principales términos del informe de oficinas, nos quedan dos preguntas por contestar:

¿Cómo consigue cada consultora u organización la información de alquileres y precios para todo el mercado?

Pues muy sencillo; aunque la competencia entre los agentes intermediarios es alta (incluso feroz), llegado el momento de producir información de valor de la que todos puedan beneficiarse, “se relajan las defensas”. Los agentes intercambian información entre ellos (respetando siempre ciertos parámetros de confidencialidad de sus clientes) para llegar a las cifras agregadas de absorción, disponibilidad y precio. A partir de ahí, en su correspondiente informe de oficinas, cada empresa ofrece tendencias y opiniones sobre lo que pasará en el futuro.

¿De qué te sirve a ti la información del informe de oficinas?

En primer lugar, te sirve para conocer los niveles generales de precio en una determinada zona; si dispones de un presupuesto determinado y compruebas que no puedes permitirte una oficina en el Paseo de Gracia de Barcelona, no perderás el tiempo buscando en esta zona.

En segundo lugar, los niveles de disponibilidad del informe de oficinas te ayudarán a entender, si se nos permite la expresión, “quién tiene la sartén por el mango”. Si la disponibilidad es muy baja y existen muy pocas oficinas en alquiler, sabes que los propietarios ostentarán un mayor poder de negociación. Ahora bien, si la disponibilidad es alta, serán los arrendatarios los que podrán ser más agresivos y exigir mayor flexibilidad a la baja de los precios.

En último instancia, la lectura del informe de oficinas te ayuda a entender el funcionamiento del mercado en general y su evolución futura. Podrás deducir, por ejemplo, si es un buen momento para alquilar (porque los precios van a empezar a subir) o si debes esperar un tiempo (porque los precios están bajando y seguirán haciéndolo).