Entradas

Ferias inmobiliarias en España para el año 2016

El sector inmobiliario es en la actualidad uno de los más importantes en España, con tendencias en aumento. Precisamente para dar a conocer las numerosas opciones que salen en el mercado existen distintas ferias inmobiliarias como el SIMA en Madrid.

Ferias internacionales del sector inmobiliario

– SIMA. Del 21 al 23 de octubre, el Salón inmobiliario internacional de Madrid abre sus puertas en el Ifema Feria de Madrid. Esta feria internacional es una de las más importantes en nuestro país y ofrece una gran variedad de opciones de vivienda nueva y de segunda mano. También cuenta con ofertas no residenciales, de ámbito industrial, comercial, oficinas y locales, así como naves y adquisición de suelo. En cuanto a los servicios, ofrece información sobre financiación, certificados energéticos, interiorismo, reformas o valoración de inmuebles.

– FIVA, feria inmobiliaria de Valladolid 2016. Es otro evento ineludible para el sector inmobiliario de este año, y los interesados pueden visitarla entre los días 7 y 9 de octubre. Aquí, tanto profesionales como particulares pueden conocer a los grandes referentes del sector y descubrir las numerosas oportunidades de financiación e inversión en productos y servicios inmobiliarios de todos los tipos. Abarca, además de las viviendas, locales comerciales, parkings, oficinas…

– Salón Inmobiliario de Barcelona o Barcelona Meeting Point 2016. Se celebra entre los días 19 y 23 de octubre en Fira Barcelona, Montjuic. En este encuentro anual se dan cita los promotores inmobiliarios, entidades financieras, constructoras, arquitectos, ingenieros… más importantes del país. El objetivo principal es dar a conocer los grandes proyectos inmobiliarios, pero también podremos encontrar entidades que ofrecen financiación para invertir en distintos proyectos ya concluidos.

– SIMed Málaga. El Palacio de Ferias y Congresos de Málaga celebra entre el 11 y el 13 de noviembre su Salón inmobiliario del Mediterráneo para reducir el stock de viviendas de la zona de la Costa del Sol y Málaga, por lo que ofrece grandes oportunidades en el sector. Entre las opciones que incluye están, además de inmobiliarias, viviendas de primera y segunda mano, estudios o lofts y también oficinas, solares y locales comerciales de todos los tipos para el desarrollo de actividades profesionales.

– Feria de la vivienda y la decoración de Aragón. Este Salón Inmobiliario organizado entre el 11 y el 13 de noviembre en la Feria de Zaragoza es el mayor evento inmobiliario de todo Aragón. Aquí se puede acceder a todo tipo de opciones del sector donde se incluyen desde viviendas, pasando por naves industriales, hasta inmuebles destinados a empresas y oficinas.

Estas son solo algunas de las citas ineludibles para los profesionales y particulares que quieran conocer lo último en el sector inmobiliario en España. Una oportunidad de oro para adquirir las mejores ofertas con una financiación irrepetible.

EMPIEZA LA CARRERA (Visión del mercado inmobiliario – tipología OFICINAS)

EMPIEZA LA CARRERA (Visión del mercado inmobiliario – tipología OFICINAS)

Autor: Carlos Pérez-Baz (Mutualidad General de la Abogacía)

Son tiempos difíciles en cuanto a obtención de rentabilidades y producto se refiere, sin embargo, son momentos de oportunidades si las sabes buscar y tienes la posibilidad de hacerte con una de ellas. El último informe presentado por Aguirre Newman (1er semestre de 2016), relativo al mercado de oficinas en Madrid y Barcelona nos daba unas pinceladas básicas que auguraban, y así se está demostrando aunque con algo de más lentitud de lo esperado, una leve mejoría del comportamiento de esta industria – incremento de rentas, descenso de la desocupación, aumento de la contratación e incremento de la superficie media contratada, sobre todo, en edificios de reciente construcción o rehabilitados y con Certificados de Sostenibilidad que pongan en valor los mismos-.  Además, el hecho de que el comportamiento de la renta fija y demás productos de inversión mobiliaria esté incluso ofreciendo en algunos casos rentabilidades negativas, convierte al sector inmobiliario en una alternativa para muchos inversores, máxime, si además se encuentran con elevadas presiones de tesorería y se vean en la necesidad de diversificar sus inversiones. A cambio, ante la falta de producto de calidad hay que ser extremadamente rápido ya que una vez se encuentra éste y encaja con tu perfil de inversión, tienes que llevar a cabo todos los análisis de compra previos y decidirte en cuestión de días o pocas semanas, ya que en caso contrario y ante el apetito inversor, el Propietario no te concederá una exclusiva para llevar a cabo los análisis y tendrás que entrar en competencia directa con otros inversores, lo que conllevará en muchos de los casos tener que adquirir el activo a una rentabilidad más baja de la esperada o a un valor de repercusión más elevado, además de incurrir en costes y tiempo que, a priori, no tendrán retorno para tu compañía.

Desde la Mutualidad General de la Abogacía seguimos apostando por los inmuebles de calidad y bien ubicados, cumpliendo siempre con las máximas de, solvencia del arrendatario – en el caso de estar arrendado-, margen de solvencia en la adquisición – diferencia entre el valor de tasación y el importe de adquisición- y reposición futura – facilidad en el arrendamiento posterior a nuevo arrendatario, una vez llegue a vencimiento el actual contrato de arrendamiento-, entre otros. Todas estas variables indicadas anteriormente junto con el resto de activos de nuestro Portfolio, convierten a los activos inmobiliarios de la Mutualidad General de la Abogacía en valores seguros y así se ha podido constatar en las tres últimas adquisiciones realizadas durante el primer semestre de ejercicio. Un local comercial con contrato de arrendamiento a largo plazo con Entidad Financiera cotizada como arrendataria en la principal calle comercial de Valladolid y dos edificios de oficinas en Madrid, recientemente rehabilitados, con Certificados de Eficiencia Energética B y Certificado Breeam en uno de ellos (O´Donnell 12 y Príncipe de Vergara 110). En estos dos últimos casos y ante la dificultad de encontrar productos Core (bien localizados,  completamente arrendados a medio-largo plazo y con rentabilidad neta del entorno del 5%), hemos asumido el riesgo de comercialización (Producto Value Added) ya que en ambos casos se han adquirido con tan sólo un 20% de ocupación pero a unas repercusiones €/m2 algo por debajo de mercado y una vez arrendemos la superficie vacía a rentas de mercado, podremos alcanzar la rentabilidad de un producto Core.

En definitiva, ya quedaron atrás los entrenamientos y las medias maratones y toca enfrentarse a la realidad demostrando que, aunque estemos en continua competencia, podemos convertirnos en un corredor importante de la carrera y hacernos con nuestra medalla.

¿Cuáles son las mejores oficinas del mundo?

Frente a las frías y grises oficinas tradicionales y convencionales, que aunque sorprenda aún no han quedado atrás, hay empresas que apuestan por espacios que funcionan como estímulos para los trabajadores, quienes van a trabajar más motivados, concentrados o relajados.

Algunos ejemplos de las mejores oficinas del mundo

A continuación, una serie de ejemplos de las que son consideradas las mejores oficinas del mundo para trabajar:

  1. Llama poderosamente la atención cómo las oficinas del estudio de arquitectura español Selgas Cano se funden con un bosque. La inclusión de la luz natural y el gusto por compartir las ventajas de la localizacion forman parte del decálogo de las mejores oficinas.
  2. Las instalaciones de Lego, en Dinamarca, crean un universo de los bloques de la marca de juguetes que inspira al trabajador. La personalización, sin duda, ejerce un rol fundamental.
  3. Algo parecido se puede decir de las de Pixar, donde el trabajo se convierte, en ocasiones, en juego.
  4. Gummo o Pallotta Teamworks son ejemplos de aprovechamiento de estructuras preexistentes, convirtiéndolos en espacios únicos y de alto rendimiento.
  5. En cuanto a la modernidad y preparación de espacios de esparcimiento y socialización, Google o Facebook se llevan la palma. También destacan en la generación de actividades que estimulan las habilidades sociales y laborales (lúdicas, corporativas, etc.). Es habitual que las empresas que apuestan por generar centros laborales de esta índole operen en el sector tecnológico o se muevan en el terreno de las startups. Funcionalidad, ergonomía y vanguardismo están entre sus características definitorias.
  6. En la línea del espíritu juvenil y fresco de la marca, hay que destacar el centro de oficinas de Red Bull en Santa Mónica. Una gigantesca pista de skate divide las instalaciones en dos partes y se erige en protagonista indiscutible.
  7. Por último, Zynga, como marca en auge del sector de los videojuegos, deleita diariamente a sus empleados con unas oficinas que se asemejan al decorado de una aventura virtual.

En definitiva, estas instalaciones ya están creando tendencia, de modo que, dentro de unos años, algunas de sus claves de diseño se pueden convertir en el acervo común de la arquitectura laboral.

La medicion de oficinas y los diferentes sistemas existentes

La medición de oficinas y los diferentes sistemas existentes

La medición de oficinas y los diferentes sistemas existentes son fundamentales para clarificar la transparencia del mercado inmobiliario. Este dato es muy importante porque sirve para definir no solamente las operaciones comerciales de estos inmuebles, sino también para constatar cuáles son sus rentabilidades reales. Este último apartado tiene una gran incidencia sobre el rendimiento de las oficinas. No en vano fijarán los costes por empleado y de construcción, entre otros parámetros, sin olvidarse tampoco del elemento derivado de la inversión en estos activos inmobiliarios, que cobra mayor pujanza en los últimos años.

Diferentes estándares de medición

En la actualidad existen varios estándares para la medición de oficinas que se caracterizan fundamentalmente por emplear diferentes metodologías, que podrán ser muy útiles en función del cálculo realizado, pero sobre todo por la finalidad a que están destinados estos activos inmobiliarios.

Así pues, no es lo mismo sus efectos catastrales que los que están destinados a su venta ya que tendrán un tratamiento diferente, reflejándose en las diferentes mediciones realizadas hasta ahora. Lugar donde los metros cuadrados de las oficinas serán un valor determinante para llegar a las conclusiones de estos estudios.

Se trata de sistemas de medición internacional que emplean los diferentes organizadores, que no son peores o mejores entre sí, sino que directamente reflejan la realidad de estos inmuebles. Se aplican como paso necesario de una financiación hipotecaria o, incluso, para formalizar las coberturas de sus seguros. En algunos casos, cada vez más frecuentes, puede llegar a estar pactada entre los propietarios y los beneficiaros de las oficinas. Como puede comprobarse son muchos los criterios en los que se basa estos sistemas de medición, no uno solo.

¿Cómo se determina la valoración de las oficinas?

Para su valoración se han implantado varios estándares de medición de oficinas, que tienen

diferentes finalidades y parámetros de cálculo distintos. Uno de los más conocidos es el

ANSI/BOMA, el cual ha sido aceptado internacionalmente y cuya principal aportación reside en la facilitación de una clasificación más específica de las oficinas, diferenciándolas por su uso.

Otro sistema de gran penetración en el mercado inmobiliario es RICS, cuya diferencia con el anterior está en que su valoración se fundamenta en las superficies alquilables, que serán diferentes en función de la tipología del inmueble.

Estos sistemas se diferencian de ATASA en tanto que establece tres espacios objetos de medición, sin tener en cuenta el inmueble.

Y, finalmente, el estándar AEO, que está adaptado a las peculiares características del mercado de oficinas en España. En donde prima, por encima de otras consideraciones de otra índole, la uniformidad de criterios en lo que a las zonas comunes de la superficie destinada al alquiler se refiere.

l futuro del sector inmobiliario tras el brexit y las elecciones

El futuro del sector inmobiliario tras el brexit y las elecciones

El sector inmobiliario se ha resentido recientemente ante dos grandes acontecimientos que se han
sucedido en Europa. Por un lado, la consulta que se ha realizado a los británicos sobre si querían
dejar de pertenecer a Europa, también conocido como brexit. Y, por otro lado, la repetición de las
elecciones generales en España.
A pesar de estos acontecimientos, el sector inmobiliario ha seguido consolidándose, como ya venía
haciendo desde hace unos años atrás.
Expectativas del sector inmobiliario tras los nuevos
acontecimientos
Durante el año 2015, la inversión producida en el sector terciario ha llegado a superar los 8.800
millones de euros. Una cifra récord desde el año 2008. Y esa tendencia en alza se ha mantenido por
los inversores tanto en el sector de viviendas como en el terciario.
Los cambios políticos y económicos que se han vivido recientemente, elecciones generales en
España y brexit, lejos de ahuyentar a los inversores o paralizar el sector inmobiliario, auguran
crecimiento conforme han explicado los economistas y expertos en la materia y según el último
informe de SolviaMarketView.
Y es que la rentabilidad media en naves industriales está situada en torno al 6,75 %; la de los centros
comerciales, entre el 5 y el 6 %, y la de las oficinas se ha situado por encima del 4 %, concretamente
entre el 4,25 y el 4,75 %.

Madrid y Barcelona, la nueva meca inmobiliaria
Tanto Madrid como Barcelona se han convertido en las ciudades más disputadas y que ofrecen una
mayor rentabilidad a las empresas que buscan locales comerciales. Y es que en las zonas más
selectas de estas grandes ciudades, una puesta en alquiler suele durar en torno a siete días. En el
resto de las ciudades, la media se dispara a 30 días desde que se pone el cartel de alquiler.
Pero si hay una calle disputada por las empresas esa es la calle Velázquez en el barrio madrileño de
Salamanca. Se está convirtiendo en la nueva milla de oro de la capital española. Y es que las
empresas, tanto nacionales como internacionales, han fijado su atención en esta calle, que ofrece
una ubicación privilegiada pero un coste menor que otras circundantes como Ortega y Gasset o
Serrano.
La oferta comercial que se encuentra en la calle Velázquez es variopinta; moda, restauración,
oficinas, hogar?
En definitiva, tanto a corto como medio plazo, la salida del brexit puede afectar al sector inmobiliario
español, especialmente en la parcela de las viviendas. Aunque la tendencia alcista del sector
inmobiliario parece que se mantendrá en los próximos meses.
En cuanto al futuro de los británicos, se prevé que el nivel adquisitivo vaya a descender con
respecto al actual, por lo que el resto de países y sectores se verán afectados de igual manera.

Las cinco claves para el diseno de la oficina

Las 5 claves para el diseño de la oficina

En la actualidad, el diseño de las oficinas ha evolucionado mucho desde los años de la
industrialización, aquí damos las 5 claves para el diseño de la oficina.

Las tendencias de hoy indican que el diseño y la funcionalidad deben ir de la mano.
Pasamos más de la mitad de nuestro día en la oficina. Por eso, debería ser un espacio funcional para
poder desempeñar nuestro trabajo, pero al mismo tiempo cómodo y agradable para poder
concentrarnos mejor y ser más productivos.
5 claves básicas
Para poder planificar el espacio, hay que tener en cuenta algunos aspectos clave a la hora de decidir
el tipo de mobiliario, su ubicación y su funcionalidad.
1. Tener claro el uso de la oficina. Puede que sea una sede de una gran compañía o quizás un
espacio compartido de coworking. A lo mejor es una pequeña oficina individual. El primer paso es
decidir qué tipo de oficina necesitamos para acertar en la compra del mobiliario.
2. Ubicación del mobiliario. Lo más importante es aprovechar al máximo la luz natural. Los más
privilegiados serán quienes puedan tener luz y ventilación de una ventana o un patio. En ese caso, se
deberá colocar la mesa de trabajo de la persona que más tiempo va a estar allí en el sitio más
ventilado y luminoso. Los compañeros que van a estar entrando y saliendo de las oficinas no
necesitan disponer del mejor lugar, puesto que no lo van a disfrutar durante toda la jornada laboral.
3. Espacio de almacenaje. Una oficina no es un trastero y tampoco es un archivo. Es un lugar de
trabajo donde queremos estar cómodos. Por eso, el orden es fundamental. No podemos permitir que
los papeles, informes o materiales nos obliguen a estar en cada momento despejando la mesa. Para
evitarlo, hay que planificar cuántos armarios vamos a necesitar para guardar archivadores, carpetas,
material de oficina, consumibles varios y también algunas cosas personales (como un neceser de
aseo). Cuantos menos elementos queden a la vista, más ordenada estará la oficina y más agradable
será trabajar en ella.
4. Zona de reuniones. Muchas veces, los trabajos se hacen en equipo. Para poder compartir
conocimiento, dudas, proyectos y alegrías, es necesario tener una mesa de reuniones. Es mejor que
tenga forma redonda, puesto que fomenta la interacción tanto con compañeros como con clientes.
Las sillas de esa mesa no deben tener ruedas ni ser giratorias, pero, si no hay presupuesto para más,
las sillas de la mesa de trabajo servirán. Simplemente, cuando haga falta reunirse con más gente, hay
que acercar las sillas necesarias y el centro de reuniones estará listo.
5. Zona de descanso. O un sitio más privado donde poder desconectar del ordenador y tomar un té,
una chocolatina o algo más básico. Muy recomendable para estirar las piernas.

Donde estan las grandes transacciones de oficinas de Madrid

¿Dónde están las grandes transacciones de oficinas de Madrid?

Nos queremos referir hoy a lo que ha acontecido durante el primer trimestre del año en el mercado de oficinas de Madrid, tras una despedida de 2015 ciertamente optimista, en la que el mercado auguraba un crecimiento continuado de todos los indicadores y una consolidación de la anhelada recuperación. Para hacer este breve análisis, compararemos algunas variables básicas entre el primer trimestre de 2015 y 2016 respectivamente.

El primer y principal dato positivo de la comparación entre el primer trimestre de 2015 y 2016 es que las rentas prime han subido prácticamente 2 euros, desde los 25,75 a los 27,5 euros/m²/mes, según JLL. Es una buena noticia para los promotores e inversores cuyas expectativas son las de un crecimiento continuado de las rentas para la totalidad del mercado; dicha expectativa se cumple además en todas las zonas, incluyendo las secundarias y periféricas.

El jarro de agua fría llega con la contratación. Frente a los aproximadamente 130.000 m² alquilados durante el primer trimestre de 2015 nos encontramos con una caída del 27%, cerrando el mismo trimestre de 2016 con solamente 98.000 m² contratados.

El stock ha aumentado ligeramente durante los últimos doce meses, desde los 15.115.079 m² hasta los 15.272.154 m², también según la consultora JLL. Debido a que la absorción neta ha sido positiva (se han alquilado más oficinas de las que se han desocupado), a pesar de dicho incremento del stock se ha pasado de una disponibilidad del 11,09 % a una tasa de vacío del 10,48%.

En el primer trimestre de 2015, el 43% de las transacciones estuvieron representadas por arrendamientos superiores a los 5.000 m² y dos de ellas sumaron 20.000 m² cada una. Nos estamos refiriendo al alquiler de Dentix en Campo de las Naciones —de 8.200 m²—, el traslado de KPMG a Torre de Cristal —de 20.000 m²— y el arrendamiento de BNP en Avenida de América —también de 20.000 m²—.

En el primer trimestre de 2016, en cambio, solamente se ha producido una “gran operación”, y ésta ha sido de 5.300 m². Nos referimos a la operación de Avintia en Pozuelo de Alarcón.

A pesar de que estos datos puedan parecer poco halagüeños, la realidad es que, descontado el efecto distorsionador de las grandes operaciones, entre el Q1 del 2015 y del 2016, crece la demanda de “pequeños” —inferiores a 5.000 m²— espacios, algo de lo que el mercado sí puede alegrarse. Al fin y al cabo, un mercado es más sano cuanto menos dependa de los “macro-movimientos” de las grandes corporaciones.

Lo que sí cabe preguntarse es, si se han venido sucediendo grandes operaciones de arrendamiento en todos los trimestres desde 2013, casi sin excepción, a qué puede deberse la total ausencia de ellas en este comienzo de año.

Los habrá que lo achaquen al clima político, con tanta influencia sobre lo económico. Los habrá que no vean más que una situación circunstancial o coyuntural sobre la que no cabe hacer mayor lectura. Otros dirán que en el último trimestre de 2015 se produjeron muchas operaciones de tamaño muy relevante —E&Y en Titania, Idental en Rivas Vaciamadrid, Roche en Campo de las Naciones, etc.— y que, debido a ello, se ha producido una cierta sequía en el comienzo de año.

¿Tú qué opinas? ¿Crees que la ausencia total de operaciones grandes de arrendamiento en Madrid es motivo de preocupación? ¿Supone un cambio de tendencia? ¿Las grandes empresas puede que estén esperando a ver qué sucede en junio con las elecciones generales?

The Edge

El edificio de oficinas más sostenible del mundo

Nuestra forma de trabajar se hace más flexible cada día que pasa. La mayor conectividad, el auge de las redes sociales y los relevos generacionales están impulsando —incluso diríamos que propulsando— un cambio en el workplace que provoca hasta cierto vértigo.

Las tabletas, los dispositivos móviles, las videoconferencias, las aplicaciones móviles, el almacenamiento en la nube, la realidad aumentada, la realidad virtual o la telepresencia, son todos avances tecnológicos que nos alejan del concepto tradicional de oficina, e incluso nos alejan de la oficina como tal; ¿en qué sentido?

En el sentido de que cada vez parece tener menos justificación invertir tiempo en desplazarnos hasta un edificio para trabajar en él, cuando virtual y digitalmente podemos trabajar e interactuar con compañeros y clientes, desde cualquier parte del mundo, sin movernos de casa.

Ahora bien, existen determinados edificios que, por sí solos, constituyen suficiente reclamo para que los trabajadores QUIERAN acudir a ellos diariamente. Se trata de edificios concebidos con la sostenibilidad por bandera y diseñados sin perder de vista en ningún momento las necesidades de los usuarios finales del espacio. Es el caso del edificio The Edge, en Ámsterdam, el edificio más sostenible del mundo —según BREEAM—, promovido por OVG Real Estate y ocupado actualmente por la firma de consultoría Deloitte.

El edificio de oficinas más sostenible del mundo; sabor holandés

Detallar todas las características técnicas de The Edge ocuparía decenas —quizá cientos— de páginas y no es nuestra intención realizar un análisis tan pormenorizado. Ahora bien, sí queremos darte algunas pinceladas de lo que sería trabajar en este inmueble, para que tú mismo juzgues si te compensaría adentrarte en el atasco matutino de todos los días, o en el congestionado transporte público suburbano, para pasar la jornada en The Edge.

  • Para empezar, NADIE tiene un puesto de trabajo fijo —una mesa, se entiende— en The Edge. El edificio de oficinas de oficinas más sostenible del mundo es el lugar de trabajo de 2.500 empleados de Deloitte pero, curiosamente, sólo hay en él 1.200 mesas de trabajo. Aplican el hot-desking más estricto para optimizar el uso del espacio.
  • ¿Cómo sabes dónde te vas a sentar? Desde una aplicación móvil, desde tu casa, eliges cómo quieres trabajar un día determinado. Puedes elegir entre trabajar en una sala de reuniones, en un puesto situado en un balcón, en el iluminado —y gigante— atrio, en una “sala de concentración” en un puesto sentado o en un puesto de pie (sí, de pie). En función de estas preferencias, la aplicación móvil te asigna un espacio para ese día.
  • Cuando llegas a la oficina —digamos que en coche— el control de accesos del edificio reconoce tu matrícula y Deloitte ya sabe que has llegado. Dispones de abundantes tomas de corriente para recargar la batería de tu coche eléctrico, si lo tienes.
  • Aterrizado en el puesto de trabajo asignado, las luces se gradúan solas, también en base a tus preferencias. El edificio sabe si te gusta una mayor o menor iluminación y si la prefieres más o menos indirecta. Esto es posible porque la iluminación es toda LED y se alimenta con cables de red Ethernet…
  • Hay grandes pantallas planas repartidas por todo el edificio y puedes emparejarlas fácilmente con cualquier dispositivo móvil u ordenador portátil.
  • La cubierta y fachada sur del edificio de oficinas más sostenible del mundo están cubiertas de paneles solares, los cuales producen energía suficiente para alimentar todo el edificio, los ordenadores, los teléfonos móviles e incluso recargar los coches de todos los empleados.
  • Durante el verano se calienta agua —cuando es más eficiente hacerlo— y se envía a un pozo que hay bajo The Edge, a más de 150 metros de profundidad. Allí permanece el agua, aislada térmicamente, hasta que llega el invierno y el agua es de nuevo bombeada hacia arriba, para calentar el edificio.
  • El agua de lluvia es recogida para aprovisionar las cisternas de todos los baños del inmueble.
  • E imagina que, finalizada tu jornada, desde la aplicación móvil pudieras elegir una receta de cocina para preparar en casa, y que en el mismo edificio se te preparara inmediatamente una bolsa para llevar, con todos los ingredientes necesarios; ¿realidad o ficción? Pura realidad.

No es de extrañar que, según la propia Deloitte, muchos trabajadores se quieran incorporar a sus filas, movidos casi exclusivamente por el deseo de trabajar en el edificio de oficinas más sostenible del mundo.

¿Y tú? ¿Cómo es tu oficina comparada con The Edge?

Climatización de oficinas

A todos —o casi todos— nos ha pasado; trabajar en una oficina y que unos se estén muriendo de frío y que otros se estén asando de calor. Es una cuestión que puede llegar a generar controversia entre compañeros de trabajo, aunque a priori parezca anecdótico. En ocasiones, la climatización de oficinas enfrenta incluso a hombres y mujeres, al necesitar éstas un ambiente algo más cálido para mantener estable su temperatura corporal.

Sin ahondar mucho en la ciencia que hay tras ello, se conoce que las mujeres tienen proporcionalmente más grasa corporal que los hombres, siendo la grasa de ritmo metabólico más lento que el músculo —más presente en los hombres—. De ahí las discrepancias. Es lo que afirma la Universidad de Maastricht, en un estudio publicado para la revista Natural Climate Change.

Con esta excusa, queremos analizar qué sistemas de climatización de oficinas podemos encontrarnos hoy día y si éstos favorecen la comodidad y convivencia de las personas que las ocupan.

Climatización de oficinas; lo viejo frente a lo nuevo

Éstos son los tres principales tipos de instalaciones:

  1. Fan-coils a dos tubos. Para los no iniciados, un fan-coil es, literalmente, una bobina —coil— y un ventilador —fan—. A través de la bobina circula agua, a una determinada temperatura, la cual calienta o enfría el aire que hay a su alrededor. El ventilador se ocupa de impulsar y dispersar dicho aire hacia el interior de la oficina.

Cuando el fan-coil es “a dos tubos”, significa que tiene un tubo de alimentación y otro de retorno. El tubo de alimentación proporciona agua caliente o fría al fan-coil, dependiendo del momento del año y de las necesidades generales que tenga el edificio para enfriar o calentarse.

Esto quiere decir que, o todos los fan-coils están enfriando, o todos están calentando. Se podrán regular individualmente pero solamente dentro de la banda de frío —en verano— o calor —en invierno— que se haya establecido previamente. Lógicamente, es el sistema más antiguo y menos flexible de los tres que vamos a comentar hoy.

  1. Fan-coils a cuatro tubos. En este tipo de instalación, el fan-coil dispone de dos tubos de alimentación y dos de retorno. Cada uno de los tubos de alimentación es para agua fría y agua caliente, respectivamente. Esto quiere decir que una unidad fan-coil puede estar enfriando y la máquina de al lado puede estar calentando.

El sistema a cuatro tubos es algo más de flexible, pero requiere también de mayor control por parte de los gestores del edificio; intentar mantener una temperatura estable dentro de una oficina puede ser complicado si los empleados o usuarios del espacio tienen plena autonomía para ajustar los controles de cada máquina individual.

Los fan-coils a cuatro tubos son muy comunes y bastante útiles para, por ejemplo, enfriar determinadas zonas o secciones de un edificio, a la par que se calientan otras, como pueden ser sus diferentes fachadas, en función del diferente impacto solar que reciban a lo largo del día.

  1. Sistema VRV/VRF. Para empezar, es preciso aclarar que VRV y VRF son la misma cosa. El hecho de que existan dos acepciones diferentes reside en que la empresa Daikin, creadora de la tecnología original, patentó el nombre VRV, obligando a los demás fabricantes a emplear el apelativo VRF. Son los acrónimos —en inglés— de Volumen de Refrigeración Variable y Flujo de Refrigeración Variable.

Este sistema de climatización para oficinas no envía agua a las unidades interiores, sino que distribuye un gas que a su vez sirve para calentar o enfriar el aire, según sea necesario. Mediante un sistema electrónico bastante sofisticado, permite seleccionar la temperatura que queramos en cada unidad, además de que aprovecha el calor generado por las unidades como fuente de energía térmica.

Es el sistema más eficiente y moderno, aunque es técnicamente mucho más complejo que los anteriores. Permite regular la temperatura individualmente para zonas muy pequeñas dentro de una oficina, y es el que mejor alivia el problema de la diferente sensibilidad que tienen las personas frente al frío o calor.

 

Otro día comentaremos sobre tecnologías en fachadas, y cómo éstas pueden ayudar a mejorar el funcionamiento de la climatización y la habitabilidad de las oficinas.

¿Qué son las cubiertas verdes?

¿Qué son las cubiertas verdes? ¿Son una moda pasajera o verdaderamente cumplen una función que justifica su incorporación a naves logísticas, edificios de oficinas y centros comerciales? ¿Las cubiertas verdes tienen cabida en las estrategias de property management de propietarios e inversores de todo tipo de inmuebles?

La explicación de lo que son las cubiertas verdes —o cubiertas vegetales— es bien sencilla; imagina que escapas a la azotea del edificio de oficinas en el que trabajas para tomar el aire y que, en lugar de las habituales máquinas de aire acondicionado e instalaciones, topas con un bonito y frondoso jardín, con su correspondiente hierba, sus arreglos florales e incluso con sus poblados árboles. Si te sucede algo parecido, habrás dado con una cubierta verde y ésta no habrá brotado allí por casualidad.

Las cubiertas vegetales existen por las razones que exponemos a continuación, razones que tienen mucho que ver con el ámbito de la sostenibilidad y la eficiencia energética en edificios de toda tipología.

Cubiertas verdes en inmuebles; ¿por qué?

  • Para empezar, no hace falta recurrir a argumentos muy técnicos para justificar la existencia de un jardín en la cubierta de un edificio; ¿por qué no ofrecer a los inquilinos de un inmueble un espacio de ocio y esparcimiento al aire libre, sin que necesariamente deban bajar a la calle? ¿No crees que la lógica tras ello es aplastante? Los tejados suelen ser superficies infrautilizadas que, bien aprovechadas, aportan gran valor añadido al edificio.
  • Las cubiertas verdes, por definición, ayudan a reducir los gases de efecto invernadero. Los árboles y plantas absorben dióxido de carbono y sirven como filtro natural del aire que respiramos.
  • Las cubiertas verdes ayudan a reducir algo que se denomina como el efecto “isla urbana de calor”. Al reducir el número de superficies reflectantes de la cubierta del edificio —superficies de máquinas, metales y recubrimientos— es más fácil que el calor se disipe, en lugar de reflejarse en todas direcciones. La temperatura de las ciudades disminuiría drásticamente si se popularizara esta práctica.
  • Las cubiertas verdes retienen el agua de lluvia y ayudan a paliar los efectos de inundaciones o lluvias abundantes.
  • Son una manera excelente de aislar térmicamente los edificios. En verano, reducen la necesidad de uso del aire acondicionado y en invierno aíslan muy bien del frío y reducen el consumo energético necesario para calentar el interior de los inmuebles.
  • Según un estudio de la Escuela Técnica de Ingeniería Agronómica y del Medio Natural de la Universitat Politècnica de València, se puede ahorrar entre un 20 y un 50 por ciento del consumo requerido para enfriar un edificio gracias al uso de las cubiertas verdes.
  • Del mismo modo que las cubiertas verdes protegen térmicamente, también son una buena barrera frente a todo tipo de inclemencias meteorológicas. Protegen del viento, la erosión y en general, del desgaste. Ello conlleva un menor gasto en mantenimiento y reparación de los elementos que de otro modo quedarían más expuestos o desprotegidos.
  • No se puede negar que las cubiertas verdes aportan un valor añadido de responsabilidad social corporativa, cada vez más apreciado por usuarios e inversores. Las empresas gustan de iniciativas que hacen más productivos a sus empleados y que las ponen más en contacto con el medio natural.
  • Las cubiertas verdes ayudan a la biodiversidad, ofreciendo cobijo, comida y protección para las abejas. Recordemos que las abejas son imprescindibles para la polinización y que están desapareciendo rápidamente de los centros urbanos.
  • Aunque no sea su función principal, las cubiertas verdes son también susceptibles de aprovechamiento como huerto urbano.
  • Las cubiertas vegetales pueden ser un arma adicional de los departamentos de recursos humanos para atraer talento a sus empresas. En el mundo de hoy día, los tradicionales modelos de trabajo encorsetados están perdiendo la batalla frente a las nuevas tendencias del workplace. Espacios tales como las cubiertas verdes, muy susceptibles de ser empleadas como zonas de reunión y trabajo informal o colaborativo, cada vez son más apreciados.

Es posible que en la azotea de tu edificio exista un jardín y que todavía no lo sepas; ¿por qué no lo averiguas? En el más que probable caso de que no sea así, ¿por qué no propones su instalación a los propietarios del inmueble?