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Diferencias entre Industrial y Logística. Hacia dónde evoluciona el sector

Diferencias entre Industrial y Logística tendencia del sector. Aunque puedan parecer lo mismo, no lo son. Las naves industriales están destinadas a actividades productivas y de fabricación, las naves logísticas se limitan al almacenaje.

Los diferentes tipos de actividad condicionan las características requeridas para cada tipo de inmueble, de este modo las naves industriales se caracterizan porque no requieren mucha altura y precisan de portones a nivel de calle para facilitar el acceso a la nave. Sin embargo, en las naves logísticas, al ser el almacenaje su única actividad, la altura a la que podamos almacenar es crítica ya que, a mayor altura, mayor capacidad de almacenaje y por tanto menor repercusión €/m2. En cuanto a los accesos a la nave, los inmuebles logísticos requieren muelles, portones elevados, donde se acopla la caja del trailer y facilita y reduce los tiempos de la descarga de mercancías.

Desde la crisis económica sufrida en 2008, ha sido mucho el tejido industrial destruido en nuestro país. Cientos de industrias tuvieron que cerrar, regenerar este tejido creado por varias generaciones no es sencillo, ni rápido. Por otro lado, la competencia de países como China y Marruecos con mano de obra más económica dificultan más si cabe esta tarea. Y, en este sentido, la logística en definitiva va ganando claramente cuota al sector industrial.

El ecommerce es un claro ejemplo de la evolución, de la tendencia hacia la nave logística en detrimento de la industrial. Hace unos años en las naves logísticas almacenábamos mercancías que luego se trasladaban a las tiendas y desde allí a nuestros hogares, con la potente irrupción del ecommerce y sus crecimientos constantes hemos transformado las naves logísticas en grandes tiendas con un coste muy bajo desde donde cuando el cliente realiza un compra se expide directamente la mercancía hasta el lugar que indica el consumidor.

¿Cómo elegir una nave logística?

Cuando se crea una empresa o en el momento de adquirir nuevos espacios para ella, es
imprescindible dedicar tiempo y atención a analizar las características de la nave a elegir en función
de las necesidades de la empresa.
Características a tener en cuenta para elegir una nave
industrial o logística
Entre las características que hay que tener en cuenta encontramos la ubicación. El tener prisa por
encontrar una nave o elegir pagar un precio más barato para ahorrar costes puede hacer que se elija
una nave que no beneficie a la empresa.
Así, es interesante:
– Elegir una nave próxima a proveedores y/o a suministros de servicios básicos.
– Contar con buenas conexiones para el transporte, para ello hay que analizar qué tipo de transporte
es el más importante para la empresa.
– Tener en cuenta dónde reside la mayor parte de la plantilla.
– Calcular costes de desplazamientos en general.
Otros aspectos son el tamaño y determinadas características físicas de la nave. Aunque a simple
vista pueda parecer que determinada nave industrial es suficiente para la empresa, tenemos que
pensar más a fondo:
¿Necesita la empresa una nave logística o una nave industrial simple? Aquí es donde evaluamos si
se necesitan una o varias oficinas, el tamaño de las mismas, la distribución del interior, si ha de tener
muelle de carga para los tráileres o un espacio menor de simple aparcamiento?
¿Precisa la nave algunas características especiales debido al tipo de mercancía? Por ejemplo, en
caso de ser mercancía congelada, necesitaremos que la nave disponga para su uso de
congeladores, así como de generadores para casos de emergencia. Si nos equivocamos, se corre el
riesgo de que los costes se eleven, se olvide algún aspecto con el que no se había contado, etc.
Según el uso para el que se requiera y las dimensiones de la empresa, así será el tamaño de la nave
industrial. Es importante tener en cuenta su altura: que aproveche al máximo las capacidades de la
maquinaria, con una correcta distribución de las estanterías, para optimizar los metros cuadrados que
ofrece la planta.
Los aspectos físicos a tener en cuenta son:
– Una valla perimetral consistente que aporte seguridad.
– Puertas de acceso motorizadas para el acceso del transporte.
– Una distancia de las puertas a la valla perimetral de 35 metros si el transporte se dispone en
horizontal y 25 metros si se dispone en diagonal.
– Un radio de giro en las esquinas de 10 metros.
– Un suelo que, aparte de resistir cargas pesadas, posea juntas de dilatación que aumenten su
resistencia y durabilidad.
– Una cubierta bien aislada para proteger la mercancía y los trabajadores.
– Un sistema de evacuación fluvial.
Teniendo en cuenta estos factores, seguro que acertamos en la elección de una nave industrial.

Las naves industriales más grandes del mundo

¿Sabes qué volumen ocupa aproximadamente un autobús urbano? En números redondos, multiplicando su longitud (12 metros), por su anchura (2,5 metros), por su altura (3 metros), llegamos a la cifra de 90 metros cúbicos (m³) de volumen total.

Ahora imagina que, por necesidades del guion, podemos apilar unos autobuses sobre otros. Imagina que construyes pilas de 10 autobuses de altura cada una y que lo haces ocupando una superficie de 50 campos de fútbol, formando una especie de enorme “caja” hecha de pilas de autobuses.

Esta caja estaría conformada por aproximadamente 150.000 autobuses y tendría un tamaño muy similar a la nave industrial más grande el mundo, situada en los Estados Unidos (¡como no podía ser de otra manera!) y ocupada por Boeing. Concretamente se trata de la Boeing Everett Factory, en la que desde mediados de finales de los años 70 se fabrica el 747, entre otros tantos modelos.

En la entrada de hoy queremos ofrecerte el detalle de ésta y otras naves, todas ellas caracterizadas por ser las más descomunales (no se nos ocurre otra palabra) que existen.

Las naves más grandes del mundo; el tamaño sí importa…

1.- Fábrica de Boeing Everett, situada en Washington, Estados Unidos. Su superficie es de 400.000 metros cuadrados y su volumen total es de 13.000.000 de metros cúbicos. Ostenta el récord con bastante diferencia respecto a las siguientes naves en la lista y será difícil superarla.

2.- Almacén de distribución de Target Import, situada en Georgia, también en Estados Unidos. Mide 188.000 metros cuadrados y su volumen es de 7.430.000 metros cúbicos. Target es una cadena de grandes almacenes americana, competidora de la marca líder en su mercado, Walmart. Curiosamente, Walmart no cuenta con ningún inmueble entre las naves más grandes del mundo.

3.- Planta Jean Luc Lagardère, situada en Toulouse, Francia. Con 123.000 metros cuadrados de superficie y 5.600.000 metros cúbicos de volumen, es el lugar de fabricación del avión comercial más grande del mundo, el Airbus A380. Debe su nombre al reconocido empresario francés, Jean Luc Lagardère, uno de los fundadores de EADS, fallecido en 2003.

4.- The Aerium, situada en Brandenburgo, Alemania. Quizá sea el caso más curioso de todos. Una nave construida originalmente como hangar para la construcción de naves dirigibles tipo zepelín y posteriormente reconvertida en parque acuático. Su superficie es de 70.000 metros cuadrados y su volumen es de 5.200.000 metros cúbicos. Alberga una selva tropical, una playa artificial, varias piscinas y diversas opciones de restauración.

5.- Astilleros Meyer Werft, en Papenburgo, Alemania. Con 63.000 metros cuadrados y 4.700.000 m3, es el cuartel general de un fabricante de embarcaciones de lujo que data de 1795. Es el astillero con la mayor superficie cubierta y sin columnas del mundo.

6.- Planta de ensamblaje de la NASA, en Florida, Estados Unidos. Con “sólo” 32.000 metros cuadrados, puede no parecer digna de figurar entre las naves más grandes del mundo, pero si a ello le sumas un volumen de 3.600.000 metros cúbicos, intuyes que debe ser un edificio muy alto también. Concretamente tiene 160 metros de alto y es el edificio más alto del mundo en una sola planta.

7.- Centro de exhibiciones O2, en Londres, Reino Unido. Con 102.000 metros cuadrados y 2.800.000 metros cúbicos, es la única entre las naves más grandes del mundo construida para dedicarla al entretenimiento. El centro O2, inaugurado en 2012, contiene a su vez diferentes edificios, zonas y explanadas dedicadas al ocio y a la restauración (tiendas, conciertos, deportes, etc.). Se construyó partiendo de la estructura original del “Milennium Dome”, un edificio que se proyectó para celebrar el fin de milenio y que albergaba una exposición sobre esta temática.

8.- Centro de distribución Tesco, localizado en Donabate, Irlanda. Con 80.000 m2 y 1.550.000 metros cúbicos de volumen, sus racks alcanzan una altura de 12 metros en 31 hileras, lo cual equivale a una capacidad de almacenaje total de 76.000 palets.

Para concluir y dado que se están construyendo nuevos inmuebles cada día, quisiéramos dejar la lista abierta a nuevas incorporaciones y sugerencias, teniendo siempre en cuenta que no solamente se trata de la superficie, sino de la proporción que guarda ésta con la altura. Los metros cúbicos es realmente el indicador que te permite saber el número total de autobuses que caben dentro de las naves más grandes del mundo…

Hasta la semana que viene.

Tendencias en logística; un sector a merced del desarrollo tecnológico

Recientemente hemos amanecido con la noticia de que en EE.UU. se ha producido un gran revuelvo debido a la proliferación repentina de furgonetas de alquiler por las calles de muchas ciudades del país. El motivo de tal revuelvo ha residido tanto en la abrumadora cantidad de vehículos como en el hecho de que todos eran conducidos por personas uniformadas de UPS; ¿por qué iban empleados de UPS al volante de vehículos de alquiler?

Cuando muchos ciudadanos han visto cómo las furgonetas se detenían delante de sus casas (y no esperaban ningún paquete), han pensado que iban a ser víctimas de un desahucio o incluso de un robo. Han sospechado que ladrones se habrían disfrazado de repartidores para engañarles y acceder al interior de la vivienda, con el consiguiente aluvión de llamadas a los servicios de emergencia de la policía.

Pero la realidad es bien diferente a como la han imaginado estos inocentes vecinos. El hecho es que en EE.UU. la demanda navideña de envío y reparto de paquetes está siendo tal que las empresas de 3PL (“third party logistics”) no disponen de flotas propias suficientes para absorber la avalancha de solicitudes de servicio, debiendo contratar más chóferes y recurrir al alquiler a terceros para dotarles de un vehículo.

Debemos preguntarnos a qué se debe tal orgía de compras, así como cuál es el motivo de que año a año se batan los récords de reparto de paquetería a domicilio; ¿se está comprando más?

No se está comprando necesariamente más, pero sí se está comprando más online, lo cual lleva inexorablemente a una mayor necesidad de servicios como el de UPS. Esto viene sucediendo hace ya años y por ello no es muy reseñable pero, ¿cuáles son las otras tendencias en logística que seguirán dando forma a este mercado? ¿Cómo afectarán estas tendencias en logística a nuestro día a día?

Tendencias en logística; el futuro ya está aquí

1.- La impresión 3D

Las impresoras 3D son máquinas capaces de producir objetos tridimensionales sólidos partiendo de un plano o diseño digital. Aunque ya se pueden comprar estas máquinas para uso doméstico, todavía son algo caras y a esta tecnología le queda aún mucho recorrido en su desarrollo.

Ahora bien, la posibilidad de descargar de Internet el plano de, por ejemplo, una lámpara de mesa, para proceder a imprimir dicha lámpara en casa, es una posibilidad que se encuentra a la vuelta de la esquina. ¿Imaginas lo que puede significar esto para los fabricantes de lámparas, los distribuidores y, en última instancia, las empresas de paquetería y logística? Llevado al extremo, todos ellos desaparecerían, y sólo subsistiría la empresa que diseña las lámparas, vendiendo sus diseños on-line, directamente a los consumidores “imprimidores”.

Imagina el ahorro que esto supondría en costes e imagina también los beneficios para el medioambiente (sin camiones, barcos o trenes de mercancías contaminando el aire), pero imagina también la contrapartida de que se hundiera todo un sector dedicado a la fabricación, almacenaje y distribución.

La impresión 3D es una de las tendencias en logística que da bastante vértigo, ¿no crees?

2.- Los drones

Hace poco veíamos un “teaser” en Internet, de la mano de Amazon, en el que se nos mostraba cómo esta compañía visualiza el futuro inmediato. Se trata de un futuro en el que muchos repartos hoy día en manos de 3PL’s, pasarán a realizarse por drones de la propia Amazon, entregando los pedidos en un tiempo récord (¡menos de 30 minutos!) en los jardines o terrazas de nuestras casas.

La aplicación de los drones al mundo del transporte es una de las tendencias en logística más disruptivas, aunque tiene grandes barreras prácticas y legales para su implementación. Para garantizar plazos de envío tan cortos deberán existir muchas más plataformas logísticas (quizá más pequeñas y repartidas) y, por otro lado, se debe poder garantizar la seguridad en el vuelo de estos aparatos, sin poner en peligro vidas humanas. Tengamos en cuenta que un drone es, por definición, una aeronave no tripulada y que su uso no está exento de riesgos.

3.- Vehículos sin conductor

La tercera en nuestra lista de tendencias en logística, todas ellas arrolladoras. Escribíamos al principio de este post sobre los repartidores de paquetería urgente pero, ¿qué sucederá si los repartidores se hacen redundantes porque sus vehículos ya pueden conducir solos? ¿Recurrir a vehículos sin conductor será una opción o una necesidad? Ante el aumento de la demanda de repartidores/conductores, ¿se les podrá sustituir por una “furgoneta inteligente” y completamente autónoma? El tiempo lo dirá.

Como conclusión, quisiéramos pedir calma a todo el que lea estas líneas y pueda sentirse alarmado. Es una realidad aplastante que el desarrollo tecnológico obliga al sector logístico a acometer una gran y profunda transformación, pero ésta no sucederá de la noche a la mañana. El cielo no se va a poblar repentinamente de drones y tampoco veremos camiones sin conductor en el cortísimo plazo. Ahora bien, vivimos en una época de aceleración tecnológica en la que los tiempos se acortan cada vez más y es imprescindible adaptarse a los cambios que, inexorablemente, llegarán. Sálvese quien pueda.

La negociación del contrato de arrendamiento; consideraciones finales

Hoy vamos a cerrar nuestra particular trilogía sobre la negociación del contrato de arrendamiento, en la esperanza de haber cubierto las partes más importantes del mismo y que esto te sirva en el futuro cuando te sientes a una mesa a negociar el alquiler de tu nueva oficina o local.

En un primer post te explicamos cómo abordar la negociación del contrato de arrendamiento y que ésta comienza desde el mismo momento en que pones pie en el primer inmueble que visitas. Comentamos sobre la importancia de no centrarse solamente en el precio y sobre cómo hay que negociar todas las cláusulas del contrato de arrendamiento en su conjunto.

En la segunda entrada relativa a la negociación de contrato profundizamos en algunas de sus cláusulas más relevantes, tales como el precio, su actualización o la duración del acuerdo.

Hoy terminaremos nuestra exposición sobre esta materia ahondando en otras cláusulas que, por unos motivos o por otros, no suelen formar parte de las negociaciones verbales preliminares de un inmueble y que a veces incluso “sorprenden” a los arrendatarios. Son cláusulas contenidas en casi todos los contratos pero que sólo afloran cuando se intercambia una primera versión escrita del documento.

Gastos de comunidad

Los gastos de comunidad sí se habrán mencionado durante las visitas y reuniones previas que hayas mantenido con el propietario de la oficina o local comercial pero, en muchas ocasiones, sólo se informa de una cifra “aproximada”. El motivo de ello es que los gastos de comunidad pueden variar año a año porque dependen del presupuesto de mantenimiento y conservación del edificio al que tu oficina o local pertenece. Dependiendo de cómo varían los gastos de jardinería o limpieza o de si se invierte más dinero en la prevención y extinción de incendios, esta partida puede variar significativamente.

Nuestra recomendación es que cuando se te presente en el contrato de arrendamiento una cifra cerrada para los gastos de comunidad, pidas una copia del presupuesto de los gastos generales, así como una explicación sobre cómo se le imputan los gastos a la unidad que tú alquilas. Deberías pagar gastos de comunidad proporcionalmente a la superficie que alquilas.

Conservación y mantenimiento

A la vista del presupuesto de gastos generales que solicites y en atención a nuestro punto anterior, podrás comprobar qué gastos son responsabilidad del propietario y de cuáles eres responsable tú. La conservación y el mantenimiento de las zonas comunes del inmueble no suelen ser fuente de conflicto porque está muy claro que lo que no se encuentra “de puertas hacia afuera” de tu unidad, es una responsabilidad común de todos los arrendatarios.

Ahora bien, ¿qué sucede con la iluminación interior de tu oficina? ¿Y con las unidades de aire-acondicionado? ¿La calefacción es central para el edificio o individual para tu oficina o local?

En esta cláusula debe quedar muy clara la responsabilidad de conservación y mantenimiento de cada una de las partes firmantes del contrato de arrendamiento, para no llevar a equívocos en el futuro.

Entrega y devolución

Muy unida a la cláusula anterior encontramos la relativa a entrega y devolución de la oficina o local. Tan unida que en muchas ocasiones ambas cláusulas se agrupan en una solamente. En cualquiera de los casos, el texto reflejado suele parecerse mucho al siguiente: “el arrendatario deberá hacer un uso responsable del inmueble, obligándose a mantenerlo y conservarlo en buen estado y devolviéndolo a la finalización del arrendamiento en el mismo estado en que se le entregó, sin tener en cuenta su desgaste normal por el uso o por el tiempo”.

El texto está bastante claro pero, pasados los cinco años de un arrendamiento (por ejemplo), ¿quién se acuerda del estado en que se entregó un inmueble?

Esto se soluciona incorporando al contrato de arrendamiento un “acta de entrega”, que suele contener un inventario de los muebles, enseres e instalaciones que se alquilan junto con el inmueble y que ha de acompañarse con testimonio fotográfico del estado de entrega. De este modo no puede haber diferencias de opinión futuras.

Obras

Queda claro que deberás devolver la oficina o local en el estado en que te fue entregado. Ahora bien, ¿qué sucede si quieres hacer obras de adecuación para adaptar el inmueble a tus necesidades específicas?

En la cláusula de obras del contrato de arrendamiento se especificarán los derechos y obligaciones de cada una de las partes en relación a las obras. Si éstas son menores (por ejemplo, instalar mamparas de división), lo más probable es que no se te exija obtener el consentimiento previo del propietario pero si el alcance es mayor (por ejemplo, instalar un baño adicional), es muy posible que necesites el visto bueno del arrendador.

En ningún caso se te permitirá modificar o alterar elementos estructurales del inmueble y en prácticamente todos los casos, se te exigirá que “deshagas” las obras realizadas y devuelvas el inmueble a su estado original, salvo que el propietario decida lo contrario.

Fianza

Entendida como la fianza legal que se les obliga a los arrendatarios. Su cantidad puede variar dependiendo del país en que te encuentres (en España equivale a dos mensualidades de renta para inmuebles comerciales) pero es una cláusula innegociable. El dinero que entregas al propietario es una garantía frente a desperfectos que ocasiones en el inmueble y te será devuelto a la finalización del contrato de arrendamiento.

Garantías adicionales

Las garantías adicionales son muchas veces una fuente de conflicto porque su exigencia es a menudo discrecional. Se materializan en forma de aval, depósito o garantía bancaria y el importe exigido dependerá mucho del país o mercado. En España, por ejemplo, es habitual que te exijan un aval equivalente a seis mensualidades de renta.

Cesión y subarriendo

Te la explicamos en último lugar pero ciertamente es una cláusula muy importante, debido a que si consigues que el propietario te autorice la cesión o el subarriendo del contrato de arrendamiento, dispondrás de un “plan B” en el caso de que las circunstancias de tu negocio cambien. Imagina que de repente necesitas una oficina más grande pero que todavía restan varios años en tu contrato actual o, al contrario; pongamos el caso de que necesitas reducir el espacio que ocupas y quisieras subarrendar una parte del inmueble (o todo). Podría ser también que encontraras una empresa dispuesta a asumir tu posición de arrendatario en el contrato y así poder desentenderte completamente mediante la cesión del arrendamiento.

La regulación de cada país impone diferentes limitaciones a la cesión y el subarrendamiento y, lamentablemente, los propietarios acostumbran a exigir que los inquilinos renuncien por escrito a sus derechos en este sentido. A pesar de ello, es bueno que uses esta cláusula como un elemento negociador adicional y que, si en efecto renuncias a este derecho, intentes conseguir algo a cambio.

Damos pues por cerrado este capítulo dedicado a la negociación del contrato de arrendamiento. Nuestro objetivo ha sido darte a conocer las diferentes variables y elementos negociables, para que no te centres solamente en el precio del alquiler; existen otros aspectos a considerar y es vital negociar todo en su conjunto.

¿Se te ocurre algún aspecto adicional digno de mención?

Las cláusulas del contrato de alquiler; todo es negociable

En nuestro post anterior te ofrecíamos algunas consideramos preliminares sobre cómo has de encarar la negociación del arrendamiento de tu oficina o local comercial. Te explicamos que además del precio, existen otras cláusulas del contrato de alquiler a las que se ha de prestar atención y que también forman parte de la negociación.
Los contratos son acuerdos a largo plazo por lo que cualquier error que cometas en la negociación de las cláusulas del contrato de alquiler, puede perjudicar a tu empresa o negocio durante mucho tiempo. No tengas prisa por firmar y emplea todo el tiempo que necesites para valorar cada uno de los aspectos del documento; las prisas nunca han sido buenas consejeras.
Dicho lo anterior, a continuación te exponemos las principales cláusulas del contrato de alquiler que forman parte de la negociación.
Cláusulas del contrato de alquiler; no todo se reduce al precio
El objeto
Lo normal es que ésta sea una de las primeras cláusulas del contrato de alquiler y en ella se define y acota el inmueble. La forma de describir el objeto puede variar mucho en función de quién haya aportado el documento pero debemos exigir que la definición sea lo más exacta, detallada y veraz posible.
Idealmente y como mínimo, debe quedar reflejada la situación exacta de la oficina o local, así como su superficie exacta (en metros cuadrados). Los datos registrales del inmueble pueden y deben incluirse también aquí y se debe hacer referencia a cualquier elemento que forme parte del inmueble y que se alquile conjuntamente con él (plazas de aparcamiento, trasteros, almacenes, etc.).
Puede darse el caso de que, a falta de una medición exacta de la superficie, en el contrato sólo se describa el inmueble, sin especificar su tamaño y aplicando el principio de alquiler como “cuerpo cierto”. La aplicación de este principio significa que se arrienda “lo que se ha visto”, evitando con ello posibles diferencias o conflictos entre propietario y arrendatario sobre la superficie exacta que tiene el inmueble.
Nuestra recomendación es que si durante las visitas iniciales al inmueble se nos ha presentado éste con una superficie determinada, hagamos lo posible por incluir dicha superficie en el contrato de arrendamiento. Si el propietario ofrece resistencia a hacerlo, quizá se deba a que existe alguna diferencia o error que juega en nuestra contra.
Tengamos además en cuenta que el precio de la oficina o local puede estar expresado en términos de euros/metro cuadrado por lo que conocer la superficie exacta cobra especial importancia.
Aquí tenemos pues un primer punto para la negociación; ¿estamos dispuestos a alquilar como “cuerpo cierto”? ¿Es muy trascendental para nosotros especificar en el contrato el tamaño del inmueble? ¿Podemos usar esta “carta” como parte de la negociación?
El precio
Es una de las cláusulas del contrato de alquiler más importantes pero no es el único elemento de la negociación y no puede valorarse independientemente del resto de variables del acuerdo; ya hemos versado largo y tendido sobre ello.
Tal y como hemos explicado en el punto anterior relativo al objeto, el precio puede estar expresado en función de los metros cuadrados de la oficina o local pero es importante que quede también reflejada la cuantía total, en términos absolutos, para evitar equívocos o diferencias de interpretación.
Si existen elementos anexos o complementarios del inmueble, como pueden ser plazas de aparcamiento o trasteros, es interesante que se desglosen separadamente los precios de éstos; ¿por qué?
Si se desglosa el precio de todos los elementos, tendremos más factores sobre los que negociar. Quizá podamos alegar durante la negociación que no necesitamos todas las plazas de aparcamiento o, al contrario, que necesitamos más plazas de las que nos ofrece el propietario. Puede que el trastero no se nos haya mostrado durante las visitas y que podamos conseguir una reducción en el precio de alquiler a cambio de excluirlo del arrendamiento.
De nuevo, éstos son sólo ejemplos de variables que pueden surgir en las cláusulas del contrato de alquiler y que pueden servirte como “cromos” o “fichas” para intercambiar con el propietario durante la negociación del acuerdo.
La actualización del precio
Lamentamos decirte que en casi todos los casos, los precios deberán actualizarse, normalmente en función del índice general de precios del país en que te encuentres. Es una variación que puede producirse al alza o a la baja pero lo normal es que sea al alza.
La actualización de rentas es una de las cláusulas del contrato de alquiler más asumidas por todas las partes como “estándar” porque deja realmente poco margen para la negociación. Los índices de precios son los que son y provienen de fuentes oficiales o gubernamentales por lo que poco importa lo que digan arrendador y arrendatario.
Ahora bien, en ocasiones y siempre y cuando la normativa local lo permita, las partes pueden acordar un esquema de rentas escaladas y pre-fijadas de antemano. Por ejemplo, se acuerda de antemano que la renta se incrementará un 5% cada año, durante los tres primeros años. Esto se hace así para eliminar la incertidumbre sobre el coste del alquiler y permite al inquilino elaborar su plan de negocio con números conocidos y pre-establecidos.
Si estás arrancando con un negocio nuevo y necesitas empezar el primer año con un precio de alquiler más reducido, puede que consigas una reducción de la renta, a cambio de incrementos mayores en la renta más adelante. Si, por el contrario, la renta del primer año no es tan importante para ti, quizá te sea más fácil negociar una renta estable para toda la duración del arrendamiento. De nuevo, estamos ofreciéndote elementos en cada una de las cláusulas del contrato de alquiler con las que puedes negociar.

La actualización del precio “a mercado”
Tratamos este punto separadamente del anterior porque es una de las cláusulas del contrato de alquiler que se suele abordar también separadamente. La actualización del precio “a mercado” significa que tras un determinado plazo del arrendamiento (según se acuerde), el precio del alquiler deberá volver a negociarse para ajustarlo a los precios de mercado en ese momento.
Aunque a priori el concepto es sencillo, no siempre lo es que las partes se pongan de acuerdo en lo que entienden por precios de mercado. Esta cláusula puede complicarse mucho dado que, si no hay acuerdo entre las partes, cada parte puede designar a un tercero independiente para que éste ofrezca su opinión sobre el precio de mercado. Puede que los terceros independientes designados por cada parte tampoco coincidan, por lo que las partes deberán acordar conjuntamente la designación de otro tercero independiente que emitirá un juicio final sobre el precio de mercado. Se ha complicado un poquito, ¿verdad?
Nuestra recomendación en este punto es que intentes acordar con el propietario un límite en la variación del precio. Por ejemplo, procura acordar que, independientemente de la valoración que hagan los terceros independientes sobre el precio de mercado, el precio de arrendamiento no podrá variar al alza más de un 10% (insistimos, esto es un mero ejemplo). Lo lógico es que el propietario quiera limitar la variación del precio también a la baja.
Acotar la actualización del precio de arrendamiento de tu local u oficina es otro elemento del que dispones para la negociación.
La duración
¿Por cuántos años estás dispuesto a alquilar? ¿Necesitas una garantía de que podrás permanecer en el inmueble durante muchos años o necesitas máxima flexibilidad para poder rescindir el arrendamiento en el momento que quieras? Tus expectativas y necesidades en este sentido marcarán en gran medida tu poder de negociación, por el simple hecho de que la duración (o el plazo) es una de las cláusulas del contrato de alquiler más importantes.
Lo normal es que el propietario pida un determinado plazo de “obligado cumplimiento”, es decir, un plazo mínimo de duración, antes del cual no podrás desistir del arrendamiento. La duración de este plazo inicial puede variar mucho dependiendo de la regulación y costumbres de cada país pero en España (por ejemplo), es habitual que este plazo inicial sea de tres años, a la finalización de los cuales existirá una opción para el arrendatario de prolongar la duración por otro período idéntico o similar. Es bastante típico que llegado el momento de prolongar el arrendamiento, se produzca una actualización de las rentas a precios de mercado.
A la vista de este ejemplo, se pueden producir múltiples variaciones diferentes del mismo, cuyo acuerdo dependerá mucho de las necesidades, expectativas y capacidades de negociación de cada una de las partes. Existen contratos que se renuevan de manera anual y potestativamente para el arrendatario (con la máxima flexibilidad) pero existen también contratos con obligado cumplimiento de veinte años y que sólo se pueden renovar de mutuo acuerdo (mínima flexibilidad). Existen contratos que pueden rescindirse en cualquier momento (con el preceptivo preaviso) y existen contratos que sólo pueden rescindirse en cada anualidad del mismo.
El formato de duración que consigas negociar dependerá mucho de lo que negocies en otros apartados (precio, actualización, revisión a precios de mercado, etc.). Recuerda negociar todas las cláusulas del contrato de alquiler en su conjunto y ten en cuenta que lo que es importante para ti, puede que no lo sea tanto para el propietario. Debéis encontrar los puntos de coincidencia con el objetivo común de conseguir un acuerdo satisfactorio para todos.
La semana que viene terminaremos esta “trilogía” sobre la negociación del contrato de arrendamiento. Comentaremos otras importantes cláusulas de contrato de alquiler y te ofreceremos nuestras consideraciones finales en este sentido.
¡Hasta la vista!

La negociación del contrato de arrendamiento; consideraciones preliminares

Este post puede serte de utilidad independientemente del tipo de contrato de arrendamiento al que te enfrentes. Tanto si negocias el alquiler de una oficina como si lo haces para un local comercial o una nave industrial, las siguientes pautas te servirán en todos los casos. Incluso si encaras la negociación de una vivienda, debes prestar atención a los siguientes consejos para la negociación del contrato de arrendamiento.

Antes de entrar en materia, huelga decir que como norma general, has de usar sólo el sentido común. No has de preocuparte en exceso porque un contrato de arrendamiento es, en esencia, muy sencillo. No es un documento complejo y menos todavía lo son las variables que contiene.

Ahora bien, sí es cierto que una negociación entre futuro arrendador y arrendatario es, en la mayoría de las ocasiones, asimétrica. El propietario normalmente habrá negociado y firmado muchos contratos pero es probable que tú hayas negociado más bien pocos. No es culpa tuya pero tu trabajo no es alquilar oficinas o locales comerciales; la experiencia negociadora en este caso cae del lado del propietario. Esta realidad es la que ha inspirado este post.

La negociación del contrato de arrendamiento; cuestión de sentido común

1.- Para empezar, has de saber que desde el mismo momento en que pisas un inmueble por primera vez, la negociación ya ha empezado. Tanto si esta primera visita la realizas de la mano de un intermediario como si la haces con el propietario, cualquier cosa que hagas o digas durante el encuentro puede afectar tu posición en la negociación del contrato de arrendamiento más adelante.

Evita por ello afirmaciones del estilo de “ésta es la oficina que quiero” o “éste es el mejor local comercial que he visto” o “qué barato es el alquiler”. Si el local te gusta, no lo hagas muy evidente. No te dejes llevar por los atributos buenos del inmueble y haz lo posible por resaltar los defectos que encuentres.

2.- En la visita, sé cordial pero evita desvelar información que pueda perjudicarte en la negociación del contrato de arrendamiento. Por ejemplo, los intermediarios muy típicamente querrán conocer “el presupuesto del que dispones para el alquiler”. No respondas a esta pregunta porque estarás brindando información muy valiosa al “enemigo”. Si, por ejemplo, revelas que tienes un presupuesto de 100, en la negociación te será muy difícil justificar o defender que sólo puedes pagar 70.

3.- Intenta dejar claro que tienes otras opciones. Recomendamos que en efecto tengas otros inmuebles en el punto de mira pero es importante que esta realidad sea entendida por los propietarios correspondientes de los inmuebles que visites. Han de entender que estás visitando otras alternativas y que todas compiten entre sí.

4.- Por supuesto, haz tus deberes y estudia los informes inmobiliarios que tengas a tu alcance. Contacta con las consultoras e intermediarios inmobiliarios y pide sus informes de mercado. En estos informes (tal y como explicamos en nuestro post anterior) encontrarás datos muy valiosos de precio, disponibilidad y tendencias. Has de estar al corriente de los niveles de precio para comprender si algo es caro o barato.

5.- Contacta con más de un intermediario para la búsqueda del inmueble. Es muy cómodo gestionar tu búsqueda con un interlocutor solamente pero, a la larga, esto puede perjudicarte en la negociación del contrato de arrendamiento. La mayoría de los intermediarios trabajan por cuenta de los propietarios por lo que debes intentar “repartir el juego” entre varios consultores.

6.- Antes de sentarte a la mesa de negociación, manifiesta tu interés por escrito. Esto se hace mediante la realización de una oferta escrita, no vinculante, a uno o varios de los propietarios cuyos inmuebles te interesan.

Estas ofertas han de realizarse a la baja, ofreciendo -¡lógicamente!- menos dinero del que piden por el alquiler. Puedes ser agresivo pero intenta no ser insultante con tu oferta. Ofrece el precio que estarías dispuesto a pagar por la oficina y que puedes o quieres asumir, en términos realistas.

Si exiges una respuesta por escrito y dependiendo de la reacción y respuesta de los propietarios, entenderás mejor las intenciones y expectativas de unos y otros. Por ejemplo, si un propietario en cuestión no está dispuesto a bajar su precio y tú no puedes subir el precio que ofreces, no tiene sentido proceder a la negociación del contrato de arrendamiento, ¿no?

7.- La pregunta final del punto anterior encierra una pequeña trampa. Repetimos pues la cuestión; ¿tiene sentido la negociación del contrato de arrendamiento si el propietario no baja el precio y tú tampoco lo subes?

La realidad es que depende mucho de tus prioridades y éstas han de quedar muy claras antes de la negociación del contrato de arrendamiento. ¿Qué es lo que más valoras?

¿Quieres una oficina barata o quieres un contrato flexible? ¿Quieres poder renovar el contrato a tu voluntad o estás dispuesto a que la renovación tenga que ser acordada por ambas partes? ¿Quieres poder rescindir el contrato después del primer año o estás dispuesto a firmar un obligado cumplimiento más largo? ¿Quieres limitar o fijar los incrementos del alquiler? ¿Puedes aportar un aval si te lo exigen o esto complicaría mucho el arrendamiento?

Con todas estas preguntas te queremos transmitir que para la negociación del contrato de arrendamiento, dispones de muchas otras “cartas” y que no todo se reduce al precio. Si el propietario estuviera dispuesto a no exigir aval bancario, a cambio de ser inflexible con el precio del alquiler, ¿aceptarías? ¿Estarías dispuesto a aportar un aval bancario, a cambio de que el propietario no incrementara el alquiler en, por ejemplo, los primeros cinco años de contrato?

La negociación del contrato de arrendamiento tiene muchas aristas y lo que puede ser importante para ti, quizá no lo sea tanto para el contrario. Es por ello clave entender las prioridades de uno y otro, con el fin de llevar el alquiler a buen puerto.

En nuestro próximo post profundizaremos en las principales variables o apartados del contrato de arrendamiento alrededor de las cuales suele gravitar la negociación. Mientras tanto, si estás arrancando con la búsqueda de una oficina, ¡recuerda la importancia de la “cara de póker”!