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Los edificios de oficinas mas grandes del mundo

Los edificios de oficinas más grandes del mundo

Recientemente hemos sabido de un proyecto increíble denominado Next Tokio. Se trata de un proyecto urbanístico de Japón cuya implementación incluye la construcción de un rascacielos de una milla de altura. Una milla son 1.600 metros… La Torre de Cristal de Madrid, el edificio más alto de España, cuenta con unos “míseros” 249 metros de altura, por lo que la cuenta es fácil. Necesitaríamos más de seis Torres de Cristal para igualar en altura a este monstruo.

Un monstruo bello, en el que cada 320 metros habrá cubiertas al aire libre dedicadas a la restauración, el ocio, las compras, hoteles y servicios públicos de diversa índole. Vivirán en la torre hasta 55.000 personas y formarán parte de lo que se denominará un “eco-distrito”. La energía que necesite el inmueble se generará por métodos sostenibles y renovables. El agua se recogerá de las nubes a través de las fachadas. Se estima que pudiera estar terminado para el año 2045, si se consiguen los permisos pertinentes para su construcción.

Te podrá parecer ciencia ficción, pero en 2020 está prevista la terminación de “The Jeddah Tower”, otra mole que en este caso “sólo” llegará hasta los 1.000 metros. La construcción ya ha empezado y avanza rápidamente.

Todo lo anterior invita a que hagamos un repaso de cuáles son los edificios más grandes del mundo hoy día, dedicados total o parcialmente al uso de oficinas. Hacemos énfasis en la palabra grandes porque, aunque suele coincidir que los edificios de oficinas más altos son los de mayor superficie construida, no siempre es éste el caso. Vayamos pues con ello.

Ranking de edificios de oficinas

1.- Burj Khalifa. Su construcción arrancó en 2004 y fueron necesarios 5 años para su finalización. Desde entonces, es el edificio más alto del mundo, con unos abrumadores 828 metros de altura. También es mastodóntico en cuanto a superficie, arrojando un total de 309.476 metros cuadrados. Se encuentra, cómo no, en Dubai. No queremos perdernos en los detalles técnicos, pero sí quisiéramos reseñar un apunte; en un día claro, cuando la marea está baja, desde lo alto de la torre pueden divisarse las costas de Irán.

2.- Shanghai Tower. Nos trasladamos a Shanghai para conocer este recién inaugurado edificio de 632 metros de altura y 420.000 metros cuadrados de superficie. Se acaba de incorporar al ranking dado que su construcción ha finalizado en 2015. Según los técnicos encargados de su diseño, es el primer mega-rascacielos que cuenta con doble-fachada, una característica que le permite ser muy eficiente en lo que a control térmico se refiere.

4.- Taipei 101. Seguimos en China. La silueta de este edificio es muy reconocible dado que incorpora elementos de diseño tradicional del país. Proyectado para resistir terremotos (como todos los edificios de esta lista), alcanza los 509 metros de altura y los 412.500 metros cuadrados de superficie. Tiene además el honor de ser el edificio verde más alto del mundo. Su certificación LEED Platino así lo atestigua.

5.- Petronas Towers. Las Torres Petronas de Kuala Lumpur son muy carismáticas, por el simple hecho de que son gemelas idénticas. Ambas presumen de llegar hasta los 452 metros de altura y contar con 395.000 metros cuadrados de superficie. Obra del laureado César Pelli, el puente que une ambas torres es el segundo puente de dos alturas más alto del mundo. Como curiosidad arquitectónica, este puente no está fijado a ninguna de las dos estructuras. Está diseñado para deslizarse hacia adentro de cada una de las torres, evitando así posibles roturas.

6.- Willis Tower. Completada en 1973, la Willis Tower, conocida más comúnmente como la Sears Tower, mide 442 metros y cuenta con una superficie de 416.000 metros cuadrados, todo ello repartido en 108 plantas. Durante casi 25 años fue el edificio más alto del mundo, desde el momento en que superó a las Torres Gemelas de Nueva York. Se encuentra en Chicago.

7.- Two International Finance Centre. Regresamos a Oriente, hasta la isla de Hong Kong, donde encontramos este edificio de 412 metros de altura y 185.805 metros cuadrados de superficie. César Pelli vuelve a ser parte del equipo de diseño de un proyecto que incluye a sus pies el centro comercial IFC, una mole de 80.000 metros cuadrados repartidos en 4 plantas. Como anécdota, sobra la fachada de este edificio de oficinas se colgó la lona publicitaria más grande del mundo, cubriendo 50 plantas completas del inmueble, en 2003.

8.- CITIC Plaza. Localizado en China, con 390 metros de altura y 205.239 metros cuadrados de superficie es, desde su construcción en 2009, el edificio de oficinas más alto del mundo construido mayoritariamente de hormigón.

9.- 111 Eighth Avenue. Llegamos al edificio de oficinas más antiguo de nuestro ranking. Ubicado en Nueva York y propiedad de Google, no es muy alto (80 metros) pero su superficie total es de 270.000 metros cuadrados. Es, de hecho, el cuarto edificio más grande de la ciudad en términos de su superficie. En sus orígenes sirvió los propósitos de la autoridad portuaria correspondiente, atendiendo hoy necesidades muy diferentes. Aunque Google lo comprara en 2010, todavía no ha podido rescindir algunos de los contratos de arrendamiento existentes antes de la adquisición y que siguen en vigor a fecha de hoy.

10.- Shun Hing Square. China; ¡otra vez! 384 metros de altura y 280.000 metros cuadrados de superficie repartidos en 69 plantas. La principal curiosidad de este edificio es el ritmo al que se construían las plantas; ¡4 cada 9 días! Es, además, el edificio más alto del mundo que cuenta con el menor número de plantas, y también el edificio más fino del mundo, con un ratio anchura/altura de 1:9.

Lo malo de los rankings es que hay que actualizarlos constantemente, particularmente cuando se trata de rascacielos y edificios de oficinas; está claro que existe una carrera por llegar más allá de las nubes. Nuestras disculpas si hemos obviado algún edificio muy evidente.

La negociación del contrato de arrendamiento; consideraciones finales

Hoy vamos a cerrar nuestra particular trilogía sobre la negociación del contrato de arrendamiento, en la esperanza de haber cubierto las partes más importantes del mismo y que esto te sirva en el futuro cuando te sientes a una mesa a negociar el alquiler de tu nueva oficina o local.

En un primer post te explicamos cómo abordar la negociación del contrato de arrendamiento y que ésta comienza desde el mismo momento en que pones pie en el primer inmueble que visitas. Comentamos sobre la importancia de no centrarse solamente en el precio y sobre cómo hay que negociar todas las cláusulas del contrato de arrendamiento en su conjunto.

En la segunda entrada relativa a la negociación de contrato profundizamos en algunas de sus cláusulas más relevantes, tales como el precio, su actualización o la duración del acuerdo.

Hoy terminaremos nuestra exposición sobre esta materia ahondando en otras cláusulas que, por unos motivos o por otros, no suelen formar parte de las negociaciones verbales preliminares de un inmueble y que a veces incluso “sorprenden” a los arrendatarios. Son cláusulas contenidas en casi todos los contratos pero que sólo afloran cuando se intercambia una primera versión escrita del documento.

Gastos de comunidad

Los gastos de comunidad sí se habrán mencionado durante las visitas y reuniones previas que hayas mantenido con el propietario de la oficina o local comercial pero, en muchas ocasiones, sólo se informa de una cifra “aproximada”. El motivo de ello es que los gastos de comunidad pueden variar año a año porque dependen del presupuesto de mantenimiento y conservación del edificio al que tu oficina o local pertenece. Dependiendo de cómo varían los gastos de jardinería o limpieza o de si se invierte más dinero en la prevención y extinción de incendios, esta partida puede variar significativamente.

Nuestra recomendación es que cuando se te presente en el contrato de arrendamiento una cifra cerrada para los gastos de comunidad, pidas una copia del presupuesto de los gastos generales, así como una explicación sobre cómo se le imputan los gastos a la unidad que tú alquilas. Deberías pagar gastos de comunidad proporcionalmente a la superficie que alquilas.

Conservación y mantenimiento

A la vista del presupuesto de gastos generales que solicites y en atención a nuestro punto anterior, podrás comprobar qué gastos son responsabilidad del propietario y de cuáles eres responsable tú. La conservación y el mantenimiento de las zonas comunes del inmueble no suelen ser fuente de conflicto porque está muy claro que lo que no se encuentra “de puertas hacia afuera” de tu unidad, es una responsabilidad común de todos los arrendatarios.

Ahora bien, ¿qué sucede con la iluminación interior de tu oficina? ¿Y con las unidades de aire-acondicionado? ¿La calefacción es central para el edificio o individual para tu oficina o local?

En esta cláusula debe quedar muy clara la responsabilidad de conservación y mantenimiento de cada una de las partes firmantes del contrato de arrendamiento, para no llevar a equívocos en el futuro.

Entrega y devolución

Muy unida a la cláusula anterior encontramos la relativa a entrega y devolución de la oficina o local. Tan unida que en muchas ocasiones ambas cláusulas se agrupan en una solamente. En cualquiera de los casos, el texto reflejado suele parecerse mucho al siguiente: “el arrendatario deberá hacer un uso responsable del inmueble, obligándose a mantenerlo y conservarlo en buen estado y devolviéndolo a la finalización del arrendamiento en el mismo estado en que se le entregó, sin tener en cuenta su desgaste normal por el uso o por el tiempo”.

El texto está bastante claro pero, pasados los cinco años de un arrendamiento (por ejemplo), ¿quién se acuerda del estado en que se entregó un inmueble?

Esto se soluciona incorporando al contrato de arrendamiento un “acta de entrega”, que suele contener un inventario de los muebles, enseres e instalaciones que se alquilan junto con el inmueble y que ha de acompañarse con testimonio fotográfico del estado de entrega. De este modo no puede haber diferencias de opinión futuras.

Obras

Queda claro que deberás devolver la oficina o local en el estado en que te fue entregado. Ahora bien, ¿qué sucede si quieres hacer obras de adecuación para adaptar el inmueble a tus necesidades específicas?

En la cláusula de obras del contrato de arrendamiento se especificarán los derechos y obligaciones de cada una de las partes en relación a las obras. Si éstas son menores (por ejemplo, instalar mamparas de división), lo más probable es que no se te exija obtener el consentimiento previo del propietario pero si el alcance es mayor (por ejemplo, instalar un baño adicional), es muy posible que necesites el visto bueno del arrendador.

En ningún caso se te permitirá modificar o alterar elementos estructurales del inmueble y en prácticamente todos los casos, se te exigirá que “deshagas” las obras realizadas y devuelvas el inmueble a su estado original, salvo que el propietario decida lo contrario.

Fianza

Entendida como la fianza legal que se les obliga a los arrendatarios. Su cantidad puede variar dependiendo del país en que te encuentres (en España equivale a dos mensualidades de renta para inmuebles comerciales) pero es una cláusula innegociable. El dinero que entregas al propietario es una garantía frente a desperfectos que ocasiones en el inmueble y te será devuelto a la finalización del contrato de arrendamiento.

Garantías adicionales

Las garantías adicionales son muchas veces una fuente de conflicto porque su exigencia es a menudo discrecional. Se materializan en forma de aval, depósito o garantía bancaria y el importe exigido dependerá mucho del país o mercado. En España, por ejemplo, es habitual que te exijan un aval equivalente a seis mensualidades de renta.

Cesión y subarriendo

Te la explicamos en último lugar pero ciertamente es una cláusula muy importante, debido a que si consigues que el propietario te autorice la cesión o el subarriendo del contrato de arrendamiento, dispondrás de un “plan B” en el caso de que las circunstancias de tu negocio cambien. Imagina que de repente necesitas una oficina más grande pero que todavía restan varios años en tu contrato actual o, al contrario; pongamos el caso de que necesitas reducir el espacio que ocupas y quisieras subarrendar una parte del inmueble (o todo). Podría ser también que encontraras una empresa dispuesta a asumir tu posición de arrendatario en el contrato y así poder desentenderte completamente mediante la cesión del arrendamiento.

La regulación de cada país impone diferentes limitaciones a la cesión y el subarrendamiento y, lamentablemente, los propietarios acostumbran a exigir que los inquilinos renuncien por escrito a sus derechos en este sentido. A pesar de ello, es bueno que uses esta cláusula como un elemento negociador adicional y que, si en efecto renuncias a este derecho, intentes conseguir algo a cambio.

Damos pues por cerrado este capítulo dedicado a la negociación del contrato de arrendamiento. Nuestro objetivo ha sido darte a conocer las diferentes variables y elementos negociables, para que no te centres solamente en el precio del alquiler; existen otros aspectos a considerar y es vital negociar todo en su conjunto.

¿Se te ocurre algún aspecto adicional digno de mención?

glosario de términos del mercado de oficinas

Glosario de términos del mercado de oficinas

Si estás leyendo estas líneas quizá se deba a que por un loco azar del destino (o quizá no tan loco) te ha tocado liderar la búsqueda de las nuevas instalaciones para tu empresa. Quizá tu trabajo sea el de desarrollar labores administrativas. Puede que pertenezcas al departamento de recursos humanos o existe la posibilidad de que seas el/la “personal assistant” del jefe o la jefa. En cualquiera de los casos, seguramente no sabes por dónde empezar a buscar nuevas oficinas, ni a quién preguntar, ni adónde recurrir. Eres una persona totalmente ajena al mercado de oficinas.

Es por ello que hoy queremos presentarte un pequeño glosario de términos, con el propósito de que conozcas unos mínimos conceptos y variables relativos al mercado de oficinas, esperando que te permitan echar a andar. En entradas posteriores de este blog nos preocuparemos de que eches a volar.

Vaya por delante que hoy nos vamos a centrar en el mercado de alquiler.

Glosario de términos imprescindibles del mercado de oficinas

Términos relativos a los agentes partícipes en el mercado de oficinas

1.- Consultora inmobiliaria. Este término no se refiere a una señora o señorita que se dedica a la intermediación inmobiliaria. Se refiere más bien a una empresa que presta servicios de intermediación y consultoría en el sector inmobiliario. Las hay más grandes e internacionales pero las hay también más pequeñas y locales. Para que te vayas acostumbrando a algunos de los nombres, aquí tienes una muestra de las principales consultoras del mercado de oficinas: Cushman & Wakefield, Knight Frank, Colliers International, Savills, CBRE, JLL, Aguirre Newman, Gabinete Inmobiliario o Rigma.

La mayoría de las consultoras inmobiliarias operan en la intermediación de oficinas, locales comerciales y naves industriales/logísticas. Algunas de ellas también lo hacen en el sector hotelero y residencial.

2.- Promotora Inmobiliaria. Una promotora es una empresa que invierte recursos en construir un inmueble para posteriormente explotarlo en régimen de arrendamiento o para venderlo a un tercero obteniendo un margen de beneficio. A las promotoras que construyen con la intención de mantener el inmueble bajo su propiedad en el largo plazo se les llama promotoras “patrimonialistas”.

Los inmuebles a construir pueden ser de todo tipo, pero a efectos de este blog los que nos interesan más son los edificios de oficinas, los centros comerciales y las naves logísticas e industriales.

De nuevo y para que te quedes con algunos nombres, destacamos Metrovacesa y Colonial como dos de las promotoras inmobiliarias patrimonialistas más relevantes del mercado de oficinas.

3.- Inversor Inmobiliario. Este término es quizá el más ambiguo y amplio, por poder aplicarse a una gran variedad de empresas de muy distinto concepto y filosofía.

Los inversores inmobiliarios son generalmente empresas (o particulares) que no necesariamente construyen inmuebles y que en la mayoría de los casos compran edificios y centros comerciales (también naves) que ya están construidos y ocupados, con el propósito de obtener una rentabilidad de los ingresos que dichos inmuebles generan de los ingresos por alquileres. Unas empresas realizan estas compras con filosofía patrimonial (a largo plazo, muy típico de las empresas aseguradoras, por ejemplo) pero otras compran con la intención de vender en el corto o medio plazo, obteniendo una plusvalía con la transacción.

4.- Empresas de Project Management. Son empresas que se dedican, entre otras cosas, a gestionar las obras de adecuación de una oficina o local a las necesidades del nuevo ocupante. El servicio de project management lo ofrecen directamente la mayoría de las consultoras pero existen también empresas dedicadas exclusivamente a ello dentro del mercado de oficinas.

Términos relativos a los edificios de oficinas en sí

1.- Techo tipo “Armstrong”. Este tipo de techos son los “falsos techos”, techos suspendidos o techos registrables. Están compuestos de placas y permiten acceder fácilmente a la instalación de iluminación y de aire acondicionado. Es precisamente a través de este techo suspendido por el que discurren normalmente los conductos de la refrigeración y calefacción.

2.- Suelo técnico. En contraposición a los techos suspendidos, el suelo técnico es un suelo elevado y compuesto también por placas registrables que permiten acceder a su parte inferior. El suelo técnico se emplea normalmente para alojar la red de cableado eléctrico e informático de una oficina.

3.- Ventanas registrables. Muy sencillo. Una ventana registrable es una ventana que se puede abrir y cerrar. El hecho de poder abrir y cerrar las ventanas en un edificio de oficinas no es muy común, aunque te pueda parecer extraño. Esto es así para no interferir con el sistema de climatización.

4.- Edificio exclusivo de oficinas. Es un edificio compuesto exclusivamente por oficinas.

5.- Edificio mixto. Es un edificio en el que se combinan oficinas con viviendas, en diferente proporción. En muy habitual encontrar en el mercado de oficinas edificios mixtos con un local comercial en planta baja, una oficina en primera planta y viviendas de ahí en adelante (¡hacia arriba!).

6.- Office. Este término parece hecho para confundir. Un office es la pequeña cocina existente en las oficinas para que sus empleados tomen un café, almuercen o se calienten una comida traída de casa.

7.- Superficie alquilable. Es básicamente la superficie por la que pagarás alquiler pero no incluye solamente los metros cuadrados de tu oficina. La superficie alquilable incluye también la parte proporcional de superficie de las zonas comunes del edificio que le corresponden a tu oficina en función de su tamaño. Se calcula además en términos “brutos”, lo cual implica que incluye muchas veces el espacio que ocupan columnas, vestíbulos, aparatos de aire acondicionado y otras instalaciones.

Más adelante trataremos las diferentes formas de medir una oficina y cuáles son las más empleadas. Esto merece un trato separado porque muchas veces puede ser fuente de conflicto y en el mercado de oficinas no hay un gran consenso sobre ello.

Términos comerciales y legales del mercado de oficinas

1.- Arrendatario. El arrendatario eres tú. El que paga un alquiler por ocupar un inmueble.

2.- Arrendador. Es el propietario. El que cobra un alquiler por ceder la posesión de su inmueble durante un período de tiempo determinado.

3.- Precio de arrendamiento. Es el alquiler mensual, que podrá expresarse en términos absolutos (3.000 euros/mes, por ejemplo) pero que en la mayoría de los casos se expresa como un precio por metro cuadrado (15 €/m2/mes). Para calcular el precio total por mes deberás usar la superficie alquilable de la oficina, según el punto anterior.

4.- Gastos de comunidad. Es la cuantía mensual que el propietario te cobrará separadamente del alquiler y que incluye el coste de mantenimiento y limpieza general del inmueble, incluyendo particularmente las zonas comunes del mismo. En ocasiones, el precio de una oficina se expresará como “alquiler más gastos” pero en otras ocasiones como “alquiler incluidos los gastos”.

Siempre es interesante conocer la cuantía de los gastos y saber exactamente qué se incluye como “mantenimiento general”. Por ejemplo, ¿de quién es responsabilidad cuidar del aire acondicionado de mi oficina? ¿Es una instalación general del edificio o particular de mi oficina?

5.- Carencia. Es el período de gracia que un propietario concede en el pago del alquiler al comenzar el arrendamiento. Dependiendo de la negociación y de las circunstancias del mercado de oficinas correspondiente, se podrán dar carencias de entre uno hasta seis meses, como norma general. Aunque se conceda una carencia, es habitual que ésta sólo afecte al alquiler y que los gastos de comunidad se paguen desde el primer mes.

Los meses de carencia que se concedan dependen, como acabamos de indicar, de cuáles sean las circunstancias del mercado de oficinas en el momento de la negociación. No será lo mismo negociar cuando en el mercado de oficinas exista mucha oferta (y los propietarios tengan mucho disposición para negociar) a hacerlo cuando apenas existan oficinas disponibles.

6.- Fianza legal. Por ley, el arrendatario ha de entregar al arrendador una cuantía equivalente a dos mensualidades de renta, como medida de protección frente a desperfectos que pueda sufrir la oficina. El arrendador deberá depositar esta cuantía en la autoridad correspondiente de cada comunidad autónoma y se le devolverá al arrendatario finalizado el arrendamiento.

7.- Aval bancario. Dependiendo del propietario y de la negociación, será necesario aportar un aval que garantice al arrendador el pago del alquiler durante un número determinado de meses; el aval suele cubrir entre tres y seis meses de alquiler, dependiendo de las circunstancias particulares de cada mercado de oficinas.

8.- Ley de Arrendamientos Urbanos. Es la ley general que regula los arrendamientos de cualquier tipo de inmueble. Regula principalmente el arrendamiento de vivienda pero contiene un capítulo que sienta las bases de la relación legal entre arrendador y arrendatario en inmuebles con uso distinto del de vivienda.

Para todo lo que no se pacte en el contrato privado entre las partes, se recurrirá a esta ley en caso de conflicto.

9.- Actualización de rentas por IPC. Se le llama así al incremento (o disminución) anual que sufrirá el precio del alquiler mensual, en función de la variación del IPC.

10.- Revisión a precios de mercado. Es habitual pactar una duración determinada en un arrendamiento (supongamos que es de tres años), con una opción para el arrendatario de prorrogar el arrendamiento durante un plazo adicional (digamos que es de dos años). Muchas veces se pactará que finalizado el primer período de tres años, el precio de arrendamiento se deberá volver a negociar, para que sea un precio coherente con los precios del mercado de oficinas vigentes en ese momento futuro.

Esta negociación futura y variación del precio del alquiler podrá acotarse de modo que la variación sea asumible para ambas partes. Aunque no profundizaremos en ello hoy, es importante que te protejas de sorpresas en las revisiones a precio de mercado.

11.- Subarrendamiento. Puede darse el caso de que la oficina que hayas elegido esté siendo ofrecida por su actual inquilino y no por su propietario directamente. Esto quiere decir que en lugar de firmar un contrato de arrendamiento directamente con la propiedad del inmueble, quizá firmes un contrato de subarrendamiento con el inquilino, de modo que en lugar de arrendador y arrendatario seréis subarrendador y subarrendatario.

A priori un subarrendamiento tiene las mismas garantías legales que un arrendamiento pero nuestro consejo es que siempre intentes tratar directamente con el propietario del inmueble.

Existen muchos más términos relativos al mercado de oficinas pero no es nuestra intención abrumarte con un discurso interminable. Nuestra misión de hoy ha sido presentarte algunos conceptos que consideramos esenciales para lanzarte a la búsqueda de tu oficina con un mínimo conocimiento de cómo funciona este mercado; ¿lo hemos conseguido?