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El diseño de locales como motor para aumentar nuestras ventas

El diseño de locales como motor para aumentar nuestras ventas

El diseño de locales como motor para aumentar nuestras ventas es  uno de los elementos fundamentales del marketing en retail, entendiendo como marketing el conjunto de estrategias de un negocio para alcanzar un objetivo: la satisfacción del cliente. Con esa complacencia se consigue la meta final de cualquier empresa o emprendedor: vender más, más veces y a un mejor precio.

Para conseguirlo hemos de emplear las técnicas de publicidad de la manera más eficiente. El primer aspecto y de los más determinantes al hacer crecer un negocio es el diseño de los interiores de los locales. Con la distribución y organización interna del local podemos ganar la confianza del consumidor y aumentar las ventas.

La premisa fundamental es que el diseño se debe hacer pensando en el atractivo y el gusto de los potenciales clientes y no del empresario. El local es la primera impresión que se va a llevar el consumidor del negocio: se trata de conectar con el cliente y convencerle de que elija esos productos en vez de los de la competencia.

¿Cómo destacar un producto en nuestra tienda?

El interiorismo es una herramienta de marketing muy potente y, por eso, todo debe estar previamente estudiado y no dejar nada a la improvisación, ni el más mínimo detalle.

El orden visual es primordial. La colocación de los productos debe ser: lo que más queremos resaltar las novedades, por ejemplo, o el producto estrella- en el centro o a la derecha (porque el 90% de los consumidores comienza su experiencia por ese lado). El resto debemos presentarlos a la altura de los ojos porque está demostrado que son los más adquiridos. En la medida de las posibilidades que ofrezca el local, hemos de intentar crear un camino para conducir al cliente y hacer llamadas de atención con cartelería y otros objetos.

Todo eso debe ir acompañado de un cuidado del marketing sensorial: la temperatura del local debe ser adecuada, el hilo musical en el volumen correcto, cuidar los aromas en función de lo que queremos transmitir (paz con aromas florales; movimiento y energía con los cítricos; etc.) y el tacto tanto del mobiliario como del propio embalaje del producto.

Formas de marketing en el local

Cuando se planifica el diseño de un local no se debe hacer para presentar y vender directamente el producto o servicio ofrecido; se trata de ir más allá y vender experiencias. Solo así conseguiremos la fidelización del cliente, que sienta la necesidad de volver al local y que considere nuestra empresa como el referente en su sector.

La recomendación es que no se presenten los productos como objetos individuales, sino como un conjunto, creando un ambiente en el que encajen y que seduzcan a primera vista.

Y nunca debemos olvidarnos de formar a las personas que van a atender al usuario final: la cortesía y la amabilidad deben prevalecer por encima de todas las cosas.

Madrid y Barcelona donde alquilar tu local

Madrid y Barcelona, ¿dónde alquilar tu local?

Madrid y Barcelona, ¿dónde alquilar tu local? Tengamos en cuenta que alquilar un local comercial es más rentable que alquilar una vivienda o un garaje. La demanda de alquiler de locales de este tipo aumenta según su ubicación, y por eso, las calles principales son las más solicitadas, por su tránsito y concurrencia de viandantes.
Son muchos los propietarios de locales comerciales que han decidido en los últimos años ponerlos en alquiler. El motivo, no es otro que la actual crisis económica, en la que conseguir vender es mucho más complicado que alquilar. Por eso muchos de ellos, optan por esta última opción.
Los lugares donde más rápido se alquilan los locales comerciales son ciudades como Madrid, Valencia, Málaga, Barcelona y Sevilla.
Alquiler de locales comerciales en Madrid y Barcelona
Si nos centramos en las dos principales ciudades de nuestro país, Madrid y Barcelona, los datos siguen siendo los mismos. En ellas el alquiler de un local comercial es muy elevado, como decíamos, pero su rentabilidad muy superior a la de otras ciudades españolas.
Los locales cuya ubicación se encuentra en las calles principales de estas dos ciudades, apenas tardan siete días en ser alquilados, según un estudio llevado a cabo por la empresa de patrimonio e inversión, Laborde Marcet.
Las dos mayores ciudades españolas disponen de un 10 % de los locales comerciales en alquiler del país. Pese a no ser un número muy elevado, sí se extrae del estudio que son los que generan una mayor rentabilidad y los que permanecen menos tiempo en el mercado.
El destino de los mismos suele ser básicamente el de locales destinados a tiendas de ropa y accesorios y están ocupados por las marcas más representativas del sector.
Si se toma como ejemplo la capital de nuestro país, Madrid, y tomamos como referencia una de sus calles principales, la Calle Velázquez, se ve como la ubicación es fundamental para el alquiler de un local comercial. Velázquez, está emplazada en el conocido barrio de Salamanca, una zona que en los últimos años se ha convertido en la auténtica milla de oro española. Donde la oferta de locales comerciales es muy variada, pero capitaneada principalmente por locales de moda. Ya que estos alcanzan el 45 % de la oferta comercial.
Un local en esta zona significa rentabilidad, algo que las empresas conocen a la perfección. Motivo por el cual, no desaprovechan la oportunidad de alquilar este tipo de inmuebles.

Las tiendas efímeras y el pop-up retail

Las tiendas efímeras y el pop-up retail

En un mundo cada vez más cambiante, en el que vivimos un proceso de aceleración tecnológica, donde estamos híper-conectados y en el que hay que hacer un esfuerzo considerable por mantenerse al día y no perder el tren del progreso, parece que la única constante es, precisamente, el cambio, e incluso lo efímero.

Cuando alcanzamos a darnos cuenta de algo novedoso que está sucediendo a nuestro alrededor, ya existe alguien o algo todavía más nuevo a lo que también debemos prestar atención. Éste contexto es el caldo de cultivo ideal para el pop-up retail.

El pop-up retail se vertebra mediante lo que se denominan pop-up stores o tiendas efímeras. Se trata de tiendas que pueden surgir en cualquier punto de la ciudad —centros urbanos, centros comerciales o incluso aeropuertos—, pero que lo hacen por una duración muy corta; normalmente de un día, un fin de semana o como mucho, una semana.

Aunque en España se viene hablando desde hace tiempo del pop-up retail, la realidad es que nuestro mercado está todavía por explotar, algo que contrasta con la fuerza que esta tendencia tiene en otros países. En EE.UU. o Inglaterra —por ejemplo— se estima que, llegado el año 2025, una tercera parte de la superficie comercial estará dedicada al pop-up retail.

¿Pero a qué se debe este auge? ¿De verdad tiene sentido establecer una tienda temporal? ¿A las marcas les interesa este tipo de inversión comercial, teniendo en cuenta que se trata de una actuación tan efímera? Veamos cuáles son los beneficios reales del pop-up retail e intentemos responder a estas cuestiones.

Beneficios del pop-up retail; lo bueno, si breve…

  1. Su coste. El pop-up retail es, por definición, muy asequible, por la sencilla razón de que los plazos de arrendamiento son exageradamente cortos. Mientras que los contratos convencionales en calles principales sólo están al alcance de grandes empresas, las tiendas efímeras permiten que pequeñas empresas y negocios puedan instalarse en las mejores ubicaciones. Con ello pueden ganar notoriedad e impactar en un público al que, en circunstancias normales, no llegarían.
  2. El compromiso es inferior. Nos referimos aquí al compromiso en el tiempo. Una empresa que inicia su actividad, quizá no pueda comprometerse al pago de una renta determinada, durante un plazo que acostumbra a ser —como mínimo— de tres años en adelante. El pop-up retail es la puerta de entrada de las pequeñas marcas a las “grandes ligas” comerciales, sin que tengan por ello que asumir grandes compromisos en el largo plazo.
  3. Genera expectación. Cuando surge —de la nada— una nueva tienda, prácticamente sin previo aviso, existe un cierto efecto de asombro o sorpresa que llama la atención de los vecinos, transeúntes y comercios competidores. La mera curiosidad del público se convierte en un poderoso reclamo que las marcas fomentan y potencian siempre que pueden.
  4. Sirve como laboratorio. Cuando una gran marca quiere probar un producto nuevo, una idea de negocio o testar una nueva ubicación, una manera excelente de hacerlo, sin invertir o arriesgar demasiados recursos en ello, es mediante una tienda efímera. Ésta permite tomar el pulso del público y/o consumidor, en primera persona y sin filtro alguno.

Favorece la venta por impulso. ¿Cuántas veces hemos demorado una decisión de compra porque sabíamos que la tienda en la que nos encontrábamos seguiría allí el próximo fin de semana? ¿Y si esto no fuera así? ¿Y si tuviéramos claro que la tienda que estamos visitando desaparecerá en 48 horas, incluyendo aquello de lo que nos hemos encaprichado? Es posible que hiciéramos más caso a nuestro corazón que a nuestra cabeza….

Tecnología para superficies comerciales

Tecnología para superficies comerciales

La tecnología está cada vez más presente en todos los ámbitos de nuestra vida. Para lo personal y lo profesional, parece que ya no podemos —o ya no queremos— desprendernos del teléfono móvil, la tableta o del ordenador portátil. Cada vez nos alejamos más de los tradicionales patrones de consumo y adoptamos —e incluso abrazamos— los avances tecnológicos con mayor celeridad.

Ahora bien, es precisamente en el ámbito de las superficies comerciales, entendidas éstas como las tiendas, parques de medianas, centros comerciales, supermercados o hipermercados, donde permanecemos anclados en el pasado. En el mundo de las compras —las compras físicas, en tienda—, todavía seguimos procesos que son altamente ineficientes.

Veamos cuáles son dichos procesos y si la tecnología para superficies comerciales ya ha encontrado la manera de remediar los defectos de los que adolecen.

Tecnología para superficies comerciales; a grandes problemas…

1.- El carrito de la compra. Has peregrinado hasta el hipermercado y te has aprovisionado de todos los productos que tenías en la lista de la compra. Haces una gran compra mensual y el carrito de la compra está lleno hasta los topes. Pero llegas a la línea de cajas y después de hacer una larga cola, tienes que vaciar el carro sobre la cinta transportadora… para a continuación volver a llenar el carro y llevarlo hasta el aparcamiento. ¿No tiene más sentido que, conforme vayas llenando el carro, tú mismo escanees los productos y que ya no tengas que descargar el carrito hasta llegar a tu coche? ¿No se ahorraría mucho tiempo?

Pues el hecho es que esta tecnología para superficies comerciales ya existe pero, por motivos que no alcanzamos a comprender, todavía no ha penetrado en el mercado. Toshiba es una de las empresas que fabrica este sistema, el cual funciona tal y como hemos relatado. Tú mismo escaneas —con el teléfono móvil— los productos conforme los introduces en el carrito. Para finalizar la compra, simplemente pasas el teléfono móvil frente a un terminal contactless que hay en la salida de la tienda; el cargo se hace automáticamente en tu cuenta.

2.- El probador de ropa. ¿Tiene sentido entrar en un probador de ropa cargado con la misma prenda en diferentes colores, solamente para ver cuál nos queda mejor o nos favorece más? ¿No es muy ineficiente que los clientes de una tienda anden desdoblando y desordenando todo el género —que no compran— de una tienda y que sus empleados inviertan tanto tiempo en volver a ordenar todas las prendas?

Imagina que mediante un espejo inteligente de gran formato pudieras probarte virtualmente cualquier prenda, en cualquier color, y que tu única preocupación fuera la de probarte la talla correcta. Imagina también que pudieras ver varias imágenes tuyas a la vez, reflejadas en la pantalla, con las diferentes prendas; ¿no sería mucho más fácil y rápido elegir?

Intel ya ha puesto remedio al problema que supone la forma tradicional de probarse ropa, mediante la tecnología MemoMi.

3.- Estanterías vacías. Estamos muy mal acostumbrados a que las estanterías de los supermercados estén siempre llenas y que no falte nunca nada, pero la rotura de stock es algo que sigue sucediendo. ¿No hay una manera de que la propia estantería avise al centro de que se ha terminado un determinado producto y que éste necesita reponerse?

Desde luego que la hay, cortesía de la empresa Panasonic, y su tecnología para superficies comerciales hace exactamente lo que estamos relatando. En cuanto desaparece de la estantería el último producto y ésta queda vacía, una alerta es enviada a la dirección del centro para su reposición. El sistema se conecta a su vez con el control de existencias en almacén, de modo que siempre queden reservas y nunca se rompa stock.

4.- Los beacons o balizas de seguimiento. Esta tecnología para superficies comerciales no responde a una necesidad muy evidente, pero es algo que pronto revolucionará el mundo de las compras, tanto en supermercados como en centros comerciales.

Imagina que llegas a un centro comercial y que cuando atraviesas la puerta, recibes un mensaje de bienvenida en tu teléfono, a la vez que se te informa de las ofertas o rebajas que existen en determinadas marcas. Imagina también que conforme vas andando por del centro, recibes mensajes de las diferentes tiendas, avisándote de promociones o proporcionándote vales y cupones de descuento.

En resumidas cuentas, imagina que el centro comercial “sabe” dónde estás exactamente y que, en base a ello, proporciona información que podría ser de tu interés. Lo hace teniendo además en cuenta tus visitas anteriores, tus hábitos, las tiendas que has visitado en el pasado y el tiempo que pasaste en cada una de ellas.

Esto se consigue gracias a los beacons, pequeñas balizas que emiten señales en Bluetooth y que permiten enviar información a otros dispositivos que se encuentren en un radio de hasta 200 metros.

¿Y tú? ¿Abrazarás o te resistirás a todos estos cambios? ¿Estás dispuesto a que el centro comercial sepa dónde estás en todo momento? ¿Te gusta probarte ropa o preferirías hacerlo de manera virtual? ¿No te importa hacer colas en el supermercado o preferías evitarlas y escanear tú mismo todo lo que compres? ¡Cuéntanos!

Flagship una estrategia del retail que la grandes marcas estan consolidando

Flagship, una estrategia del retail que las grandes marcas están consolidando

Desde, aproximadamente, 2014, se ha ido extendiendo cada vez más la apertura de grandes tiendas
de las principales marcas en cada High Street de las ciudades más importantes del mundo. Estas
grandes tiendas no son, simplemente, grandes espacios propiedades de una u otra marca, sino que
suponen la máxima expresión de la imagen de las respectivas marcas. El nombre concreto de este
tipo de tiendas es «Flagship Store» y ha sido exportado desde Estados Unidos al resto del mundo,
como una de las recetas más eficaces contra la crisis de consumo.

Características de una Flagship
Como su propio nombre indica, son los buques insignia de las marcas en una determinada región, por
lo que deben ofrecer un valor añadido a sus clientes que no puedan encontrar ni en la competencia
ni en el resto de sus propios establecimientos. Por ello, las diferentes marcas llevan a cabo un gran
despliegue de medios para dotar al local de una decoración vanguardista y determinadas ventajas
exclusivas.
Entre las ventajas y características que diferencian a estas tiendas del resto, destacan:
-Suelen disponer de todo el catálogo de sus productos y con mayores descuentos.
-Aquí, se pueden encontrar los primeros modelos de cada temporada o las últimas novedades de la
marca.
-También ofrecen experiencias ajenas a la venta, como, por ejemplo, spas y restauración, así como
realidad virtual. Todo ello no está enfocado a vender, sino a atraer al público y que este compre
inmerso en un ambiente de disfrute para sus sentidos.
-Los locales suelen ser grandes superficies diáfanas situadas en la High Street de la ciudad o, lo que
es igual, en las calles de mayor actividad comercial y empresarial de las ciudades más importantes.

Presente y futuro de las Flagship Stores
Las Flagship Stores han demostrado una gran eficacia en el mundo del retail. No en vano, esta nueva
forma de vender la imagen de una empresa nació como respuesta a la crisis y, a la vista de los
resultados, parece que lo que fue una tendencia será la tónica general.
Entre los grandes ejemplos de Flagship Stores que se pueden citar sobresalen las de Apple, Ralph
Lauren y Microsoft, en Nueva York; Asics, en Barcelona; Primark, Zara y Apple, en Madrid; Burberry,
en Londres; Nike, en Budapest; y Converse, en Boston.
A pesar del éxito de estas Flagship Stores, no parece probable que vayan a desplazarse a los centros
comerciales que proliferaron en las afueras de las ciudades, en la época de bonanza económica,
pues tales centros siguen funcionando como polos de atracción comercial. En consecuencia, todo
apunta a la convivencia de ambos sistemas de venta, pues no se debe olvidar que el principal
cometido de una flagship es actuar como máximo exponente de la marca.

Los 5 centros comerciales más grandes del mundo

En este blog hemos ofrecido el ranking de las naves industriales más grandes del mundo y recientemente lo hemos hecho también para edificios de oficinas. Es impresionante comprobar cómo la arquitectura y la ingeniería parecen burlar los límites de la física, con construcciones mastodónticas que no dejan a nadie indiferente. Hoy queremos dar continuidad a nuestras entregas anteriores con la lista de los cinco centros comerciales más grandes del mundo.

Lo primero que nos ha llamado la atención es que ninguno de los centros comerciales más grandes del mundo se encuentra en los EE.UU., país que uno suele asociar con los grandes hitos inmobiliarios y constructivos. Ahora bien, tras un momento de reflexión, tampoco nos extraña que el ranking esté copado exclusivamente por centros comerciales situados en el continente asiático. Tampoco sorprende que los primeros dos puestos de la lista lo ocupen centros comerciales chinos, ¿verdad?

La razón de que los centros comerciales más grandes del mundo estén en Asia se debe fundamentalmente al crecimiento tanto poblacional como económico que ha sufrido esta región en los últimos años. Cada vez son más las personas asiáticas las que se suben al tren de la sociedad del consumo y la alta densidad de sus grandes capitales invita a la construcción de auténticos gigantes.

Los inversores lo saben bien, por lo que en años recientes ha habido un alto influjo de capital extranjero dedicado a la promoción de este tipo de activos en Asia. Incluso los propios inversores locales —especialmente los billonarios chinos— que anteriormente apostaban por disponer de “hoteles trofeo” en sus carteras de inversión, han puesto su mirada ahora en los centros comerciales.

Vayamos pues con la lista de los centros comerciales más grandes del mundo. Para darle algo de contexto al ranking, emplearemos el Centro Comercial La Vaguada como referencia, por ser uno de los primeros centros comerciales “muy grandes” construidos en España. La Vaguada tiene una superficie bruta alquilable de 85.500 metros cuadrados.

Centros comerciales más grandes del mundo; dominio asiático

1.- New South China Mall. Lo primero que sorprende de este centro comercial chino de la ciudad de Dongguan es que se haya mantenido en lo alto del ranking durante más de diez años, dado que fue construido en 2005. Su superficie bruta alquilable es de 659.612 metros cuadrados, pero nunca ha conseguido atraer los suficientes inquilinos, hasta el punto de ser catalogado como dead mall —centro comercial muerto— en un determinado momento. A pesar de ello, recientemente ha sido remodelado en un intento de mejorar su atractivo.

2.- Golden Resources Mall. Con 557.419 m2 de superficie bruta alquilable repartidos en seis plantas, este centro comercial es conocido informalmente como el Great Mall of China —Gran Centro Comercial de China—, en alusión al Great Wall of China —Gran Muralla China—.  Se encuentra en la ciudad de Beijing y su construcción data de 2004.

3.- SM City North EDSA. Nos vamos en este caso hasta la ciudad filipina de Quezon City, donde encontramos el centro comercial más antiguo de la lista, construido en 1985 y reformado en 2006. Su superficie bruta alquilable es de 498.000 metros cuadrados y en su cubierta dispone de 5.760 paneles solares.

4.- SM Megamall. Del mismo promotor —SM Prime Holdings— que el centro comercial anterior de la lista y construido en Mandaluyong 1991, este centro comercial filipino de 474.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable se compone de dos gigantes edificios unidos por un puente. Su historia se ha visto ensombrecida por el estallido de una bomba en el año 2000, un tiroteo en 2013 y por el supuesto suicidio muy reciente —febrero de 2016— de una mujer.

5.- Isfahan City Center. La particularidad de este centro comercial iraní de 465.000 metros cuadrados de superficie de bruta alquilable es que contiene un “museo del entretenimiento” en su interior. Se encuentra en la ciudad de Isfahan y fue construido en 2012. La mera existencia de un centro comercial de este calibre y relevancia en un país de estricta tradición musulmana es una combinación bastante desconcertante.

Si quisiéramos ampliar este listado, comprobaríamos que los siguientes cinco centros comerciales son respectivamente de Malasia, Irán, Filipinas, Tailandia y Turquía, ninguno de ellos inferior en tamaño a los 420.000 metros cuadrados. El primer centro comercial occidental lo encontraríamos en el puesto diecisiete —Canadá— y el primer centro de la U.E. en el puesto cincuenta y seis —Reino Unido— del ranking.

¿Hasta dónde hay que llegar en la lista para encontrar un centro comercial español? No mucho más allá… en el puesto cincuenta y ocho tenemos Puerto Venecia, con 206.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable.

Recordemos ahora nuestra referencia inicial, La Vaguada, un centro comercial “muy grande” de 85.500 metros cuadrados…

Elegir el local comercial perfecto para tu negocio

Elegir el local comercial perfecto para tu negocio

¿Cómo elegir el local comercial correcto? ¿Cómo acertar en cuestión de localización, tamaño y longitud de fachada? ¿Existe alguna metodología a seguir que sirva para no equivocarse en la búsqueda y selección? ¿Es imprescindible la ayuda de un profesional o es tan sencillo como buscar carteles a pie de calle o anuncios en internet y llamar por teléfono a los anunciantes? Si regentas una tienda o negocio, es probable que en algún momento te hayas formulado preguntas como éstas.

Los costes de adecuación de un local comercial y la puesta en funcionamiento de una tienda son altos (o muy altos). Dependiendo de qué productos o servicios ofrezcas al público, dichos costes de implantación pueden ser incluso más altos que los de una oficina y, para mayor gravedad, los contratos de arrendamiento de los locales suelen ser más largos que los de las oficinas. Todo esto supone un compromiso mayor con la inversión, haciendo que elegir el local comercial correcto sea un asunto de suma importancia; una buena decisión en este sentido esconde muchas veces la llave del éxito.

Debido a ello, nuestro propósito de hoy es darte algunos consejos para elegir el local comercial idóneo y que la aventura de abrir una tienda, un restaurante, un gimnasio o un parque infantil (por citar sólo algunos ejemplos) arranque con buen pie y que la derivada inmobiliaria de tu negocio no sea un lastre para el negocio, sino todo lo contrario.

Vaya por delante que hoy no cubriremos los aspectos normativos relacionados con la licencia de apertura de los locales comerciales, por haber sido tratados aquí anteriormente.

Elegir el local comercial perfecto; “lo que bien empieza, bien acaba”

1.- Visualiza el espacio. Antes de ni siquiera pensar en localizaciones para tu tienda, has de hacer un esfuerzo por imaginar y visualizar el espacio. ¿Qué vas a vender o qué servicios vas a ofrecer? ¿Vas a exponer mercancía o productos? ¿Cómo captas los clientes? ¿Necesitas llamar la atención de los transeúntes con un escaparate que sea visible? ¿Precisas superficie de almacén o trastienda?

Estas preguntas son fundamentales llegado el momento de elegir el local comercial y su objetivo es empezar a comprender qué superficie o tamaño de local necesitas, así como qué configuración ha de tener.

2.- Estudia la demografía. Luego vuelve a estudiar la demografía. ¡Y no olvides estudiar la demografía! Aunque empleemos el humor para recalcar este punto, no podemos ser más serios al insistir en ello. Elegir el local comercial perfecto depende en su mayor medida de que conozcas bien quiénes son tus clientes potenciales, qué patrones de consumo siguen, cuál es su poder adquisitivo, dónde viven, qué edad tienen o de qué género son. Hasta que no entiendas de manera clara y meridiana quién es tu comprador “tipo”, es inútil hacer cábalas sobre qué local comercial te conviene más.

3.- Analiza a la competencia. ¿Quiénes son tus competidores y dónde están? ¿Compiten directamente con tu modelo de negocio o podrían ser complementarios al tuyo? ¿Hay una alta concentración de tiendas similares a la tuya en las zonas o calles que estás estudiando?

En este apartado será determinante la sensibilidad y conocimiento que tengas del sector en el que operas, para detectar posibles cambios en modas o tendencias que puedan jugar a tu favor o en tu contra. Por ejemplo, en ocasiones las tiendas de un determinado sector se agrupan por barrios o zonas, atrayendo mucho público del que tu negocio se podría beneficiar. Ahora bien, para ello deberás ser capaz de ofrecer algo diferente y distintivo que invite a la gente a entrar en tu local, en lugar de -o además de- hacerlo en el del vecino.

4.- Averigua si existe alguna asociación de comerciantes en la zona, así como qué beneficios comporta pertenecer a ella. Existen agrupaciones muy activas, con acciones llamativas de promoción del área comercial en la que se encuentran. También son una buena manera de defender los derechos de una colectividad, en cuestiones como limpieza urbana, obras en la vía pública, etc.

5.- Conoce los accesos mediante transporte público, así como con transporte privado; ¿existen líneas de autobús o metro cercanas? ¿Hay oferta de aparcamiento en la zona? ¿Qué distancia hay que andar desde la parada o parking más cercano? Si es preciso, conoce todas las zonas que estás estudiando, y conócelas empleando todos los medios de transporte, todos los días de la semana. De nada sirve que sea muy fácil aparcar delante de tu futura tienda en días entre semana, si el grueso de tus ventas se concentrará en sábado y domingo, cuando aparcar es harto complicado.

6.- Intenta conocer los planes urbanísticos futuros de las zonas que estás estudiando, antes de elegir el local comercial y comprometerte con él. ¿Se van a producir obras en el barrio que podrían impactar en tus ventas? ¿Se va a soterrar alguna calle o peatonalizar alguna zona? ¿Podrían darse obras que molestaran a los viandantes o que complicaran el acceso a tu tienda?

Busca toda la información que puedas en internet, pero recomendamos también que consultes a la asociación de comerciantes correspondiente (si existe) o que entres en alguna tienda vecina y preguntes por ello; recibirás información, casi con toda seguridad desinteresada y de primera mano.

Realizadas las averiguaciones anteriores y hechas todas las pesquisas necesarias, es el momento de levantar el teléfono y empezar a llamar a los números que hayas visto en carteles por la calle o que hayas localizado a través de nuestro buscador.

Tampoco es éste un mal momento para llamar a un profesional inmobiliario que te pueda asesorar…

Buena suerte.

Las 9 imparables tendencias del retail

La semana pasada escribíamos sobre las tendencias que afectan al mundo del workplace en general y al de las oficinas en particular. Quedó bastante claro que ciertas “mega-tendencias” relativas a nuestro lugar de trabajo terminarán afectándonos a todos, lo queramos o no, y que nuestra única alternativa es la de adaptarnos a ellas.

Con las tendencias del retail y nuestro comportamiento, tanto como compradores como vendedores, pasa algo muy parecido; se trata de renovarse o morir. Las tendencias del retail son ciertamente imparables y lo más recomendable es conocerlas con algo de detalle, para que los cambios inminentes no nos sorprendan en fuera de juego y tengamos tiempo para adaptarnos a ellos.

A continuación te exponemos las tendencias del retail que nos afectan a todos, independientemente del país o mercado en el que nos encontremos.

Tendencias del retail: un tren al que todos deben subirse

1.- El universo online sigue creciendo

No es realmente una novedad pero sí es una tendencia del retail que se viene imponiendo a lo largo de los últimos años y que inexorablemente seguirá creciendo. Los operadores comerciales no solamente continuarán potenciando sus propias plataformas de venta a través de Internet sino que también incrementarán su presencia en plataformas externas de terceros tales como Amazon o eBay.

2.- El retail como experiencia

Las tiendas y los centros comerciales aspiran a algo más que a ser un lugar en el que se compran productos o consumen servicios. El consumidor de hoy día tiene unos gustos cada vez más variados y sofisticados y no se conforma con los patrones de consumo tradicionales. Los grandes operadores han entendido que se debe ofrecer una “experiencia” novedosa, interactiva y hasta divertida al público, calando en su subconsciente y consiguiendo una clientela recurrente. Por ejemplo, la integración del móvil en la compra en tienda, ofreciendo información de productos, precios o hasta geolocalización, es una de las tendencias del retail al alza y algo muy valorado por los usuarios.

3.- Los nuevos formatos de entrega

Queda claro que la venta online y el correspondiente envío a domicilio ha hecho mucho daño al formato de consumo tradicional de compra física en tienda. Ahora bien, comienzan a aparecer nuevos patrones de consumo que afectan particularmente a la entrega del producto. Por ejemplo, algunas grandes cadenas de distribución ofrecen la venta online con recogida en tienda, un sistema que ha crecido del 3% en 2013 a más del 60% en 2014. Esta tendencia del retail ofrece un formato que elimina los temores de muchos relacionados con los retrasos en los tiempos de envío o los posibles daños que puede sufrir la mercancía.

4.- La venta multi-canal como obligación

El consumidor de hoy día exige comodidad y flexibilidad para comprar cuando quiera, como quiera y donde quiera, lo cual ha obligado a que los operadores de retail y vendedores de toda índole deban estar presentes obligatoriamente en todos los canales de distribución. Esto significa que las tiendas físicas tradicionales han debido dar el salto a Internet pero, curiosamente, también significa que algunas plataformas online han debido plantar su bandera en el mundo offline.

El ejemplo más curioso y llamativo de esta tendencia es el de las tiendas físicas de Amazon; ¿por qué Amazon, la tienda que prácticamente destruyó la librería tradicional, está optando ahora por abrir librerías tradicionales? La respuesta es doble; porque puede y porque la tienda física es la única manera de que los clientes puedan probar sus productos antes de comprarlos.

En resumidas cuentas, cada canal de distribución tiene sus ventajas e inconvenientes y los vendedores no pueden permitirse el lujo de no estar presentes en todos ellos.

5.- Inversión creciente en talento

Los operadores de retail, tanto offline como online, empiezan a cuidar cada vez más de sus plantillas, procurando retener talento y esforzándose por formar a sus trabajadores. Lo hacen conscientes de que los trabajadores son precisamente la cara visible de sus empresas y que, como tales, han de ofrecer una imagen seria, profesional y motivada.

Consecuencia directa de ello, algunas grandes empresas como Gap o Wal-Mart han incrementado los salarios mínimos que pagan a sus empleados. De todas las tendencias del retail, es la única que centra sus esfuerzos en los RR.HH.

6.- El teléfono móvil como complemento de la compra física

Está demostrado que el 75% de los compradores en tienda utilizan su teléfono móvil, para comprobar las características de un producto determinado, las ofertas y descuentos de la tienda e incluso para comparar con los precios de la competencia. Los operadores son conscientes de ello y empiezan a desarrollar aplicaciones propias para su uso en tienda, facilitando la compra, ofreciendo anuncios y notificaciones o permitiendo el pago por móvil.

7.- Los nuevos métodos de pago siguen batallando

Siguen batallado por penetrar en el mercado puesto que la tradicional tarjeta de crédito (y débito) se mantiene todavía con fuerza. Los nuevos métodos y aplicaciones de pago son a priori más seguros pero resta ver si se consolidarán tan rápidamente como todos creían y si terminarán jubilando a los métodos tradicionales.

8.- Las tiendas físicas multi-formato

Por motivos puramente urbanísticos y también por razones de masa crítica, una tienda IKEA de gran formato de 30.000 m2 no tiene cabida en cualquier población pero, ¿tendría sentido un mini-IKEA? Desde luego que lo tendría, hasta el punto de que pronto veremos IKEA’s urbanos en algunas ciudades, como respuesta a las quejas de clientes en todo el mundo por la lejanía de las grandes tiendas. De nuevo, el consumidor está en el centro de la ecuación y se le intenta facilitar la compra con la oferta de todo tipo de formatos.

9.- Las redes sociales invaden el comercio

Como no podía ser de otra manera hoy en día, las redes sociales constituyen un gran escaparate de productos y servicios comercializables, hasta tal punto que empresas como Facebook o Instagram empiezan a lanzar botones de “comprar ahora”, encontrando una vía adicional de monetización de contenidos para sus clientes. Las marcas buscan además la complicidad (previo pago) de personas influyentes o líderes de opinión para que ejerzan de embajadores de sus productos en sus diferentes canales en las redes.

¿Estás preparado para todos estos cambios?

La negociación del contrato de arrendamiento; consideraciones finales

Hoy vamos a cerrar nuestra particular trilogía sobre la negociación del contrato de arrendamiento, en la esperanza de haber cubierto las partes más importantes del mismo y que esto te sirva en el futuro cuando te sientes a una mesa a negociar el alquiler de tu nueva oficina o local.

En un primer post te explicamos cómo abordar la negociación del contrato de arrendamiento y que ésta comienza desde el mismo momento en que pones pie en el primer inmueble que visitas. Comentamos sobre la importancia de no centrarse solamente en el precio y sobre cómo hay que negociar todas las cláusulas del contrato de arrendamiento en su conjunto.

En la segunda entrada relativa a la negociación de contrato profundizamos en algunas de sus cláusulas más relevantes, tales como el precio, su actualización o la duración del acuerdo.

Hoy terminaremos nuestra exposición sobre esta materia ahondando en otras cláusulas que, por unos motivos o por otros, no suelen formar parte de las negociaciones verbales preliminares de un inmueble y que a veces incluso “sorprenden” a los arrendatarios. Son cláusulas contenidas en casi todos los contratos pero que sólo afloran cuando se intercambia una primera versión escrita del documento.

Gastos de comunidad

Los gastos de comunidad sí se habrán mencionado durante las visitas y reuniones previas que hayas mantenido con el propietario de la oficina o local comercial pero, en muchas ocasiones, sólo se informa de una cifra “aproximada”. El motivo de ello es que los gastos de comunidad pueden variar año a año porque dependen del presupuesto de mantenimiento y conservación del edificio al que tu oficina o local pertenece. Dependiendo de cómo varían los gastos de jardinería o limpieza o de si se invierte más dinero en la prevención y extinción de incendios, esta partida puede variar significativamente.

Nuestra recomendación es que cuando se te presente en el contrato de arrendamiento una cifra cerrada para los gastos de comunidad, pidas una copia del presupuesto de los gastos generales, así como una explicación sobre cómo se le imputan los gastos a la unidad que tú alquilas. Deberías pagar gastos de comunidad proporcionalmente a la superficie que alquilas.

Conservación y mantenimiento

A la vista del presupuesto de gastos generales que solicites y en atención a nuestro punto anterior, podrás comprobar qué gastos son responsabilidad del propietario y de cuáles eres responsable tú. La conservación y el mantenimiento de las zonas comunes del inmueble no suelen ser fuente de conflicto porque está muy claro que lo que no se encuentra “de puertas hacia afuera” de tu unidad, es una responsabilidad común de todos los arrendatarios.

Ahora bien, ¿qué sucede con la iluminación interior de tu oficina? ¿Y con las unidades de aire-acondicionado? ¿La calefacción es central para el edificio o individual para tu oficina o local?

En esta cláusula debe quedar muy clara la responsabilidad de conservación y mantenimiento de cada una de las partes firmantes del contrato de arrendamiento, para no llevar a equívocos en el futuro.

Entrega y devolución

Muy unida a la cláusula anterior encontramos la relativa a entrega y devolución de la oficina o local. Tan unida que en muchas ocasiones ambas cláusulas se agrupan en una solamente. En cualquiera de los casos, el texto reflejado suele parecerse mucho al siguiente: “el arrendatario deberá hacer un uso responsable del inmueble, obligándose a mantenerlo y conservarlo en buen estado y devolviéndolo a la finalización del arrendamiento en el mismo estado en que se le entregó, sin tener en cuenta su desgaste normal por el uso o por el tiempo”.

El texto está bastante claro pero, pasados los cinco años de un arrendamiento (por ejemplo), ¿quién se acuerda del estado en que se entregó un inmueble?

Esto se soluciona incorporando al contrato de arrendamiento un “acta de entrega”, que suele contener un inventario de los muebles, enseres e instalaciones que se alquilan junto con el inmueble y que ha de acompañarse con testimonio fotográfico del estado de entrega. De este modo no puede haber diferencias de opinión futuras.

Obras

Queda claro que deberás devolver la oficina o local en el estado en que te fue entregado. Ahora bien, ¿qué sucede si quieres hacer obras de adecuación para adaptar el inmueble a tus necesidades específicas?

En la cláusula de obras del contrato de arrendamiento se especificarán los derechos y obligaciones de cada una de las partes en relación a las obras. Si éstas son menores (por ejemplo, instalar mamparas de división), lo más probable es que no se te exija obtener el consentimiento previo del propietario pero si el alcance es mayor (por ejemplo, instalar un baño adicional), es muy posible que necesites el visto bueno del arrendador.

En ningún caso se te permitirá modificar o alterar elementos estructurales del inmueble y en prácticamente todos los casos, se te exigirá que “deshagas” las obras realizadas y devuelvas el inmueble a su estado original, salvo que el propietario decida lo contrario.

Fianza

Entendida como la fianza legal que se les obliga a los arrendatarios. Su cantidad puede variar dependiendo del país en que te encuentres (en España equivale a dos mensualidades de renta para inmuebles comerciales) pero es una cláusula innegociable. El dinero que entregas al propietario es una garantía frente a desperfectos que ocasiones en el inmueble y te será devuelto a la finalización del contrato de arrendamiento.

Garantías adicionales

Las garantías adicionales son muchas veces una fuente de conflicto porque su exigencia es a menudo discrecional. Se materializan en forma de aval, depósito o garantía bancaria y el importe exigido dependerá mucho del país o mercado. En España, por ejemplo, es habitual que te exijan un aval equivalente a seis mensualidades de renta.

Cesión y subarriendo

Te la explicamos en último lugar pero ciertamente es una cláusula muy importante, debido a que si consigues que el propietario te autorice la cesión o el subarriendo del contrato de arrendamiento, dispondrás de un “plan B” en el caso de que las circunstancias de tu negocio cambien. Imagina que de repente necesitas una oficina más grande pero que todavía restan varios años en tu contrato actual o, al contrario; pongamos el caso de que necesitas reducir el espacio que ocupas y quisieras subarrendar una parte del inmueble (o todo). Podría ser también que encontraras una empresa dispuesta a asumir tu posición de arrendatario en el contrato y así poder desentenderte completamente mediante la cesión del arrendamiento.

La regulación de cada país impone diferentes limitaciones a la cesión y el subarrendamiento y, lamentablemente, los propietarios acostumbran a exigir que los inquilinos renuncien por escrito a sus derechos en este sentido. A pesar de ello, es bueno que uses esta cláusula como un elemento negociador adicional y que, si en efecto renuncias a este derecho, intentes conseguir algo a cambio.

Damos pues por cerrado este capítulo dedicado a la negociación del contrato de arrendamiento. Nuestro objetivo ha sido darte a conocer las diferentes variables y elementos negociables, para que no te centres solamente en el precio del alquiler; existen otros aspectos a considerar y es vital negociar todo en su conjunto.

¿Se te ocurre algún aspecto adicional digno de mención?

Las cláusulas del contrato de alquiler; todo es negociable

En nuestro post anterior te ofrecíamos algunas consideramos preliminares sobre cómo has de encarar la negociación del arrendamiento de tu oficina o local comercial. Te explicamos que además del precio, existen otras cláusulas del contrato de alquiler a las que se ha de prestar atención y que también forman parte de la negociación.
Los contratos son acuerdos a largo plazo por lo que cualquier error que cometas en la negociación de las cláusulas del contrato de alquiler, puede perjudicar a tu empresa o negocio durante mucho tiempo. No tengas prisa por firmar y emplea todo el tiempo que necesites para valorar cada uno de los aspectos del documento; las prisas nunca han sido buenas consejeras.
Dicho lo anterior, a continuación te exponemos las principales cláusulas del contrato de alquiler que forman parte de la negociación.
Cláusulas del contrato de alquiler; no todo se reduce al precio
El objeto
Lo normal es que ésta sea una de las primeras cláusulas del contrato de alquiler y en ella se define y acota el inmueble. La forma de describir el objeto puede variar mucho en función de quién haya aportado el documento pero debemos exigir que la definición sea lo más exacta, detallada y veraz posible.
Idealmente y como mínimo, debe quedar reflejada la situación exacta de la oficina o local, así como su superficie exacta (en metros cuadrados). Los datos registrales del inmueble pueden y deben incluirse también aquí y se debe hacer referencia a cualquier elemento que forme parte del inmueble y que se alquile conjuntamente con él (plazas de aparcamiento, trasteros, almacenes, etc.).
Puede darse el caso de que, a falta de una medición exacta de la superficie, en el contrato sólo se describa el inmueble, sin especificar su tamaño y aplicando el principio de alquiler como “cuerpo cierto”. La aplicación de este principio significa que se arrienda “lo que se ha visto”, evitando con ello posibles diferencias o conflictos entre propietario y arrendatario sobre la superficie exacta que tiene el inmueble.
Nuestra recomendación es que si durante las visitas iniciales al inmueble se nos ha presentado éste con una superficie determinada, hagamos lo posible por incluir dicha superficie en el contrato de arrendamiento. Si el propietario ofrece resistencia a hacerlo, quizá se deba a que existe alguna diferencia o error que juega en nuestra contra.
Tengamos además en cuenta que el precio de la oficina o local puede estar expresado en términos de euros/metro cuadrado por lo que conocer la superficie exacta cobra especial importancia.
Aquí tenemos pues un primer punto para la negociación; ¿estamos dispuestos a alquilar como “cuerpo cierto”? ¿Es muy trascendental para nosotros especificar en el contrato el tamaño del inmueble? ¿Podemos usar esta “carta” como parte de la negociación?
El precio
Es una de las cláusulas del contrato de alquiler más importantes pero no es el único elemento de la negociación y no puede valorarse independientemente del resto de variables del acuerdo; ya hemos versado largo y tendido sobre ello.
Tal y como hemos explicado en el punto anterior relativo al objeto, el precio puede estar expresado en función de los metros cuadrados de la oficina o local pero es importante que quede también reflejada la cuantía total, en términos absolutos, para evitar equívocos o diferencias de interpretación.
Si existen elementos anexos o complementarios del inmueble, como pueden ser plazas de aparcamiento o trasteros, es interesante que se desglosen separadamente los precios de éstos; ¿por qué?
Si se desglosa el precio de todos los elementos, tendremos más factores sobre los que negociar. Quizá podamos alegar durante la negociación que no necesitamos todas las plazas de aparcamiento o, al contrario, que necesitamos más plazas de las que nos ofrece el propietario. Puede que el trastero no se nos haya mostrado durante las visitas y que podamos conseguir una reducción en el precio de alquiler a cambio de excluirlo del arrendamiento.
De nuevo, éstos son sólo ejemplos de variables que pueden surgir en las cláusulas del contrato de alquiler y que pueden servirte como “cromos” o “fichas” para intercambiar con el propietario durante la negociación del acuerdo.
La actualización del precio
Lamentamos decirte que en casi todos los casos, los precios deberán actualizarse, normalmente en función del índice general de precios del país en que te encuentres. Es una variación que puede producirse al alza o a la baja pero lo normal es que sea al alza.
La actualización de rentas es una de las cláusulas del contrato de alquiler más asumidas por todas las partes como “estándar” porque deja realmente poco margen para la negociación. Los índices de precios son los que son y provienen de fuentes oficiales o gubernamentales por lo que poco importa lo que digan arrendador y arrendatario.
Ahora bien, en ocasiones y siempre y cuando la normativa local lo permita, las partes pueden acordar un esquema de rentas escaladas y pre-fijadas de antemano. Por ejemplo, se acuerda de antemano que la renta se incrementará un 5% cada año, durante los tres primeros años. Esto se hace así para eliminar la incertidumbre sobre el coste del alquiler y permite al inquilino elaborar su plan de negocio con números conocidos y pre-establecidos.
Si estás arrancando con un negocio nuevo y necesitas empezar el primer año con un precio de alquiler más reducido, puede que consigas una reducción de la renta, a cambio de incrementos mayores en la renta más adelante. Si, por el contrario, la renta del primer año no es tan importante para ti, quizá te sea más fácil negociar una renta estable para toda la duración del arrendamiento. De nuevo, estamos ofreciéndote elementos en cada una de las cláusulas del contrato de alquiler con las que puedes negociar.

La actualización del precio “a mercado”
Tratamos este punto separadamente del anterior porque es una de las cláusulas del contrato de alquiler que se suele abordar también separadamente. La actualización del precio “a mercado” significa que tras un determinado plazo del arrendamiento (según se acuerde), el precio del alquiler deberá volver a negociarse para ajustarlo a los precios de mercado en ese momento.
Aunque a priori el concepto es sencillo, no siempre lo es que las partes se pongan de acuerdo en lo que entienden por precios de mercado. Esta cláusula puede complicarse mucho dado que, si no hay acuerdo entre las partes, cada parte puede designar a un tercero independiente para que éste ofrezca su opinión sobre el precio de mercado. Puede que los terceros independientes designados por cada parte tampoco coincidan, por lo que las partes deberán acordar conjuntamente la designación de otro tercero independiente que emitirá un juicio final sobre el precio de mercado. Se ha complicado un poquito, ¿verdad?
Nuestra recomendación en este punto es que intentes acordar con el propietario un límite en la variación del precio. Por ejemplo, procura acordar que, independientemente de la valoración que hagan los terceros independientes sobre el precio de mercado, el precio de arrendamiento no podrá variar al alza más de un 10% (insistimos, esto es un mero ejemplo). Lo lógico es que el propietario quiera limitar la variación del precio también a la baja.
Acotar la actualización del precio de arrendamiento de tu local u oficina es otro elemento del que dispones para la negociación.
La duración
¿Por cuántos años estás dispuesto a alquilar? ¿Necesitas una garantía de que podrás permanecer en el inmueble durante muchos años o necesitas máxima flexibilidad para poder rescindir el arrendamiento en el momento que quieras? Tus expectativas y necesidades en este sentido marcarán en gran medida tu poder de negociación, por el simple hecho de que la duración (o el plazo) es una de las cláusulas del contrato de alquiler más importantes.
Lo normal es que el propietario pida un determinado plazo de “obligado cumplimiento”, es decir, un plazo mínimo de duración, antes del cual no podrás desistir del arrendamiento. La duración de este plazo inicial puede variar mucho dependiendo de la regulación y costumbres de cada país pero en España (por ejemplo), es habitual que este plazo inicial sea de tres años, a la finalización de los cuales existirá una opción para el arrendatario de prolongar la duración por otro período idéntico o similar. Es bastante típico que llegado el momento de prolongar el arrendamiento, se produzca una actualización de las rentas a precios de mercado.
A la vista de este ejemplo, se pueden producir múltiples variaciones diferentes del mismo, cuyo acuerdo dependerá mucho de las necesidades, expectativas y capacidades de negociación de cada una de las partes. Existen contratos que se renuevan de manera anual y potestativamente para el arrendatario (con la máxima flexibilidad) pero existen también contratos con obligado cumplimiento de veinte años y que sólo se pueden renovar de mutuo acuerdo (mínima flexibilidad). Existen contratos que pueden rescindirse en cualquier momento (con el preceptivo preaviso) y existen contratos que sólo pueden rescindirse en cada anualidad del mismo.
El formato de duración que consigas negociar dependerá mucho de lo que negocies en otros apartados (precio, actualización, revisión a precios de mercado, etc.). Recuerda negociar todas las cláusulas del contrato de alquiler en su conjunto y ten en cuenta que lo que es importante para ti, puede que no lo sea tanto para el propietario. Debéis encontrar los puntos de coincidencia con el objetivo común de conseguir un acuerdo satisfactorio para todos.
La semana que viene terminaremos esta “trilogía” sobre la negociación del contrato de arrendamiento. Comentaremos otras importantes cláusulas de contrato de alquiler y te ofreceremos nuestras consideraciones finales en este sentido.
¡Hasta la vista!