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Elegir el local comercial perfecto para tu negocio

Elegir el local comercial perfecto para tu negocio

¿Cómo elegir el local comercial correcto? ¿Cómo acertar en cuestión de localización, tamaño y longitud de fachada? ¿Existe alguna metodología a seguir que sirva para no equivocarse en la búsqueda y selección? ¿Es imprescindible la ayuda de un profesional o es tan sencillo como buscar carteles a pie de calle o anuncios en internet y llamar por teléfono a los anunciantes? Si regentas una tienda o negocio, es probable que en algún momento te hayas formulado preguntas como éstas.

Los costes de adecuación de un local comercial y la puesta en funcionamiento de una tienda son altos (o muy altos). Dependiendo de qué productos o servicios ofrezcas al público, dichos costes de implantación pueden ser incluso más altos que los de una oficina y, para mayor gravedad, los contratos de arrendamiento de los locales suelen ser más largos que los de las oficinas. Todo esto supone un compromiso mayor con la inversión, haciendo que elegir el local comercial correcto sea un asunto de suma importancia; una buena decisión en este sentido esconde muchas veces la llave del éxito.

Debido a ello, nuestro propósito de hoy es darte algunos consejos para elegir el local comercial idóneo y que la aventura de abrir una tienda, un restaurante, un gimnasio o un parque infantil (por citar sólo algunos ejemplos) arranque con buen pie y que la derivada inmobiliaria de tu negocio no sea un lastre para el negocio, sino todo lo contrario.

Vaya por delante que hoy no cubriremos los aspectos normativos relacionados con la licencia de apertura de los locales comerciales, por haber sido tratados aquí anteriormente.

Elegir el local comercial perfecto; “lo que bien empieza, bien acaba”

1.- Visualiza el espacio. Antes de ni siquiera pensar en localizaciones para tu tienda, has de hacer un esfuerzo por imaginar y visualizar el espacio. ¿Qué vas a vender o qué servicios vas a ofrecer? ¿Vas a exponer mercancía o productos? ¿Cómo captas los clientes? ¿Necesitas llamar la atención de los transeúntes con un escaparate que sea visible? ¿Precisas superficie de almacén o trastienda?

Estas preguntas son fundamentales llegado el momento de elegir el local comercial y su objetivo es empezar a comprender qué superficie o tamaño de local necesitas, así como qué configuración ha de tener.

2.- Estudia la demografía. Luego vuelve a estudiar la demografía. ¡Y no olvides estudiar la demografía! Aunque empleemos el humor para recalcar este punto, no podemos ser más serios al insistir en ello. Elegir el local comercial perfecto depende en su mayor medida de que conozcas bien quiénes son tus clientes potenciales, qué patrones de consumo siguen, cuál es su poder adquisitivo, dónde viven, qué edad tienen o de qué género son. Hasta que no entiendas de manera clara y meridiana quién es tu comprador “tipo”, es inútil hacer cábalas sobre qué local comercial te conviene más.

3.- Analiza a la competencia. ¿Quiénes son tus competidores y dónde están? ¿Compiten directamente con tu modelo de negocio o podrían ser complementarios al tuyo? ¿Hay una alta concentración de tiendas similares a la tuya en las zonas o calles que estás estudiando?

En este apartado será determinante la sensibilidad y conocimiento que tengas del sector en el que operas, para detectar posibles cambios en modas o tendencias que puedan jugar a tu favor o en tu contra. Por ejemplo, en ocasiones las tiendas de un determinado sector se agrupan por barrios o zonas, atrayendo mucho público del que tu negocio se podría beneficiar. Ahora bien, para ello deberás ser capaz de ofrecer algo diferente y distintivo que invite a la gente a entrar en tu local, en lugar de -o además de- hacerlo en el del vecino.

4.- Averigua si existe alguna asociación de comerciantes en la zona, así como qué beneficios comporta pertenecer a ella. Existen agrupaciones muy activas, con acciones llamativas de promoción del área comercial en la que se encuentran. También son una buena manera de defender los derechos de una colectividad, en cuestiones como limpieza urbana, obras en la vía pública, etc.

5.- Conoce los accesos mediante transporte público, así como con transporte privado; ¿existen líneas de autobús o metro cercanas? ¿Hay oferta de aparcamiento en la zona? ¿Qué distancia hay que andar desde la parada o parking más cercano? Si es preciso, conoce todas las zonas que estás estudiando, y conócelas empleando todos los medios de transporte, todos los días de la semana. De nada sirve que sea muy fácil aparcar delante de tu futura tienda en días entre semana, si el grueso de tus ventas se concentrará en sábado y domingo, cuando aparcar es harto complicado.

6.- Intenta conocer los planes urbanísticos futuros de las zonas que estás estudiando, antes de elegir el local comercial y comprometerte con él. ¿Se van a producir obras en el barrio que podrían impactar en tus ventas? ¿Se va a soterrar alguna calle o peatonalizar alguna zona? ¿Podrían darse obras que molestaran a los viandantes o que complicaran el acceso a tu tienda?

Busca toda la información que puedas en internet, pero recomendamos también que consultes a la asociación de comerciantes correspondiente (si existe) o que entres en alguna tienda vecina y preguntes por ello; recibirás información, casi con toda seguridad desinteresada y de primera mano.

Realizadas las averiguaciones anteriores y hechas todas las pesquisas necesarias, es el momento de levantar el teléfono y empezar a llamar a los números que hayas visto en carteles por la calle o que hayas localizado a través de nuestro buscador.

Tampoco es éste un mal momento para llamar a un profesional inmobiliario que te pueda asesorar…

Buena suerte.

La negociación del contrato de arrendamiento; consideraciones finales

Hoy vamos a cerrar nuestra particular trilogía sobre la negociación del contrato de arrendamiento, en la esperanza de haber cubierto las partes más importantes del mismo y que esto te sirva en el futuro cuando te sientes a una mesa a negociar el alquiler de tu nueva oficina o local.

En un primer post te explicamos cómo abordar la negociación del contrato de arrendamiento y que ésta comienza desde el mismo momento en que pones pie en el primer inmueble que visitas. Comentamos sobre la importancia de no centrarse solamente en el precio y sobre cómo hay que negociar todas las cláusulas del contrato de arrendamiento en su conjunto.

En la segunda entrada relativa a la negociación de contrato profundizamos en algunas de sus cláusulas más relevantes, tales como el precio, su actualización o la duración del acuerdo.

Hoy terminaremos nuestra exposición sobre esta materia ahondando en otras cláusulas que, por unos motivos o por otros, no suelen formar parte de las negociaciones verbales preliminares de un inmueble y que a veces incluso “sorprenden” a los arrendatarios. Son cláusulas contenidas en casi todos los contratos pero que sólo afloran cuando se intercambia una primera versión escrita del documento.

Gastos de comunidad

Los gastos de comunidad sí se habrán mencionado durante las visitas y reuniones previas que hayas mantenido con el propietario de la oficina o local comercial pero, en muchas ocasiones, sólo se informa de una cifra “aproximada”. El motivo de ello es que los gastos de comunidad pueden variar año a año porque dependen del presupuesto de mantenimiento y conservación del edificio al que tu oficina o local pertenece. Dependiendo de cómo varían los gastos de jardinería o limpieza o de si se invierte más dinero en la prevención y extinción de incendios, esta partida puede variar significativamente.

Nuestra recomendación es que cuando se te presente en el contrato de arrendamiento una cifra cerrada para los gastos de comunidad, pidas una copia del presupuesto de los gastos generales, así como una explicación sobre cómo se le imputan los gastos a la unidad que tú alquilas. Deberías pagar gastos de comunidad proporcionalmente a la superficie que alquilas.

Conservación y mantenimiento

A la vista del presupuesto de gastos generales que solicites y en atención a nuestro punto anterior, podrás comprobar qué gastos son responsabilidad del propietario y de cuáles eres responsable tú. La conservación y el mantenimiento de las zonas comunes del inmueble no suelen ser fuente de conflicto porque está muy claro que lo que no se encuentra “de puertas hacia afuera” de tu unidad, es una responsabilidad común de todos los arrendatarios.

Ahora bien, ¿qué sucede con la iluminación interior de tu oficina? ¿Y con las unidades de aire-acondicionado? ¿La calefacción es central para el edificio o individual para tu oficina o local?

En esta cláusula debe quedar muy clara la responsabilidad de conservación y mantenimiento de cada una de las partes firmantes del contrato de arrendamiento, para no llevar a equívocos en el futuro.

Entrega y devolución

Muy unida a la cláusula anterior encontramos la relativa a entrega y devolución de la oficina o local. Tan unida que en muchas ocasiones ambas cláusulas se agrupan en una solamente. En cualquiera de los casos, el texto reflejado suele parecerse mucho al siguiente: “el arrendatario deberá hacer un uso responsable del inmueble, obligándose a mantenerlo y conservarlo en buen estado y devolviéndolo a la finalización del arrendamiento en el mismo estado en que se le entregó, sin tener en cuenta su desgaste normal por el uso o por el tiempo”.

El texto está bastante claro pero, pasados los cinco años de un arrendamiento (por ejemplo), ¿quién se acuerda del estado en que se entregó un inmueble?

Esto se soluciona incorporando al contrato de arrendamiento un “acta de entrega”, que suele contener un inventario de los muebles, enseres e instalaciones que se alquilan junto con el inmueble y que ha de acompañarse con testimonio fotográfico del estado de entrega. De este modo no puede haber diferencias de opinión futuras.

Obras

Queda claro que deberás devolver la oficina o local en el estado en que te fue entregado. Ahora bien, ¿qué sucede si quieres hacer obras de adecuación para adaptar el inmueble a tus necesidades específicas?

En la cláusula de obras del contrato de arrendamiento se especificarán los derechos y obligaciones de cada una de las partes en relación a las obras. Si éstas son menores (por ejemplo, instalar mamparas de división), lo más probable es que no se te exija obtener el consentimiento previo del propietario pero si el alcance es mayor (por ejemplo, instalar un baño adicional), es muy posible que necesites el visto bueno del arrendador.

En ningún caso se te permitirá modificar o alterar elementos estructurales del inmueble y en prácticamente todos los casos, se te exigirá que “deshagas” las obras realizadas y devuelvas el inmueble a su estado original, salvo que el propietario decida lo contrario.

Fianza

Entendida como la fianza legal que se les obliga a los arrendatarios. Su cantidad puede variar dependiendo del país en que te encuentres (en España equivale a dos mensualidades de renta para inmuebles comerciales) pero es una cláusula innegociable. El dinero que entregas al propietario es una garantía frente a desperfectos que ocasiones en el inmueble y te será devuelto a la finalización del contrato de arrendamiento.

Garantías adicionales

Las garantías adicionales son muchas veces una fuente de conflicto porque su exigencia es a menudo discrecional. Se materializan en forma de aval, depósito o garantía bancaria y el importe exigido dependerá mucho del país o mercado. En España, por ejemplo, es habitual que te exijan un aval equivalente a seis mensualidades de renta.

Cesión y subarriendo

Te la explicamos en último lugar pero ciertamente es una cláusula muy importante, debido a que si consigues que el propietario te autorice la cesión o el subarriendo del contrato de arrendamiento, dispondrás de un “plan B” en el caso de que las circunstancias de tu negocio cambien. Imagina que de repente necesitas una oficina más grande pero que todavía restan varios años en tu contrato actual o, al contrario; pongamos el caso de que necesitas reducir el espacio que ocupas y quisieras subarrendar una parte del inmueble (o todo). Podría ser también que encontraras una empresa dispuesta a asumir tu posición de arrendatario en el contrato y así poder desentenderte completamente mediante la cesión del arrendamiento.

La regulación de cada país impone diferentes limitaciones a la cesión y el subarrendamiento y, lamentablemente, los propietarios acostumbran a exigir que los inquilinos renuncien por escrito a sus derechos en este sentido. A pesar de ello, es bueno que uses esta cláusula como un elemento negociador adicional y que, si en efecto renuncias a este derecho, intentes conseguir algo a cambio.

Damos pues por cerrado este capítulo dedicado a la negociación del contrato de arrendamiento. Nuestro objetivo ha sido darte a conocer las diferentes variables y elementos negociables, para que no te centres solamente en el precio del alquiler; existen otros aspectos a considerar y es vital negociar todo en su conjunto.

¿Se te ocurre algún aspecto adicional digno de mención?

La licencia de apertura en un local comercial

Buscar un local comercial es, a primera vista, sencillo, ¿no? Los locales comerciales están todos a pie de calle y es muy fácil discernir los que están disponibles de los que no lo están. Un local vacío es muy probable que cuente con un gran cartel anunciando el teléfono del propietario o intermediario y no tienes más que llamar, citarte con quien corresponda y valorar la adecuación del inmueble a tus necesidades.

Si repites la operación anterior y visitas suficientes locales, dispondrás de los datos necesarios para tomar una decisión meditada, razonada e informada. Procedes a negociar y firmar el contrato de arrendamiento y conseguido este primer hito del gran sueño de abrir tu propio negocio, decides buscar un técnico que te ayude con las obras del local y con la consecución de la pertinente licencia de apertura.

Si el relato anterior coincide más o menos con tu situación o con lo que tienes planeado hacer, es nuestra obligación decirte que hay una forma mucho más prudente (¡y correcta!) de proceder.

La licencia de apertura; empezar la casa por el tejado

A veces nos dejamos llevar por la euforia cuando encontramos “el local de nuestros sueños” pero la obtención de la licencia de apertura puede suponer un gran escollo y su obtención es imprescindible para iniciar tu actividad. De aquí se desprende nuestro primer consejo: localiza un técnico para estudiar tu licencia de apertura ANTES de comprometerte con cualquier local comercial.

Para empezar, es posible que la actividad que pretendes realizar en el local ni siquiera esté permitida urbanísticamente y que, en ningún caso, optes a una licencia de apertura. La segunda gran limitación es que la comunidad de propietarios del edificio en el que se encuentra el local tampoco permita tu actividad. ¿Imaginas el sofoco de descubrir esto DESPUÉS de firmar un contrato de alquiler?

Ahora bien, suponiendo que urbanísticamente tu actividad esté permitida y que la comunidad de propietarios tampoco se oponga, es muy probable que el local necesite ser adaptado a la normativa vigente en ese momento.

Las posibles obras de adaptación necesarias cubren aspectos tales como el control de incendios y el acceso para minusválidos, pero también hay que cumplir en materia de aislamiento térmico, evacuación de humos, aislamiento acústico, salubridad, climatización, ventilación y accesos. Éstos de hecho son sólo ejemplos de una larga lista de requisitos con los que tu local deberá cumplir; ¿has tenido en cuenta el coste derivado de las potenciales obras de adaptación que deberás acometer para adaptar el local comercial a normativa y conseguir por ende la licencia de apertura?

El asunto se complica más todavía puesto que la normativa y los requisitos para conseguir la licencia de apertura pueden variar significativamente según el municipio en el que te encuentres.

La licencia de apertura; algunas puntualizaciones

Queremos por ello hacerte algunas puntualizaciones que esperemos allanen el camino y que te sirvan para entender mejor el proceso de obtención de la licencia de apertura.

1.- Si la actividad de tu local es considerada por la ley como “inocua”, el proceso será más barato y rápido. Una actividad inocua es aquella que no provoca ni daños ni molestias a los vecinos o a los ciudadanos en general (una tienda de zapatos, por ejemplo).

2.- Si la actividad de tu local es considerada por la ley como “calificada”, quizá tengas que invertir más dinero y tiempo del que esperabas para conseguir la licencia de apertura. Una actividad calificada, en contraposición a la inocua, sí puede provocar molestias y hasta resultar peligrosa (un restaurante, por ejemplo), debiéndose eliminar los riesgos potenciales inherentes a dicha actividad.

3.- No se puede desarrollar actividad en el local hasta que sea concedida la licencia de apertura. Sin excepción.

4.- Has de tramitar la petición de licencia en la localidad en la que se vaya a instaurar el negocio.

5.- Para actividades inocuas y con carácter general, éstos son los documentos a presentar:

  • Planos de emplazamiento, planta y sección del local, con detalle de los elementos de control de incendios (extintores, salidas y luces de emergencia, etc.)
  • Documento que acredite la posesión del local (en arrendamiento o en propiedad)

6.- Para las actividades calificadas:

  • Relación de los vecinos colindantes al local comercial
  • Proyecto firmado por un técnico (un arquitecto, un arquitecto técnico o un ingeniero, por ejemplo) especializado y con competencia. En este proyecto se detallarán las medidas y actuaciones necesarias para adaptar el local comercial a las normativas detalladas anteriormente.

7.- Todo lo anterior aplica también en ampliaciones de locales y en traspasos.

Como conclusión, insistir en que estos consejos y recomendaciones están escritos pensando en la generalidad de la licencia de apertura. Cada circunstancia particular será diferente y requerirá acciones específicas. Es vital que te lleves de aquí un mensaje primordial; nunca asumas compromisos con el propietario de ningún inmueble hasta haber hecho la consulta pertinente con un técnico especializado.

¡Hasta pronto!