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EMPIEZA LA CARRERA (Visión del mercado inmobiliario – tipología OFICINAS)

EMPIEZA LA CARRERA (Visión del mercado inmobiliario – tipología OFICINAS)

Autor: Carlos Pérez-Baz (Mutualidad General de la Abogacía)

Son tiempos difíciles en cuanto a obtención de rentabilidades y producto se refiere, sin embargo, son momentos de oportunidades si las sabes buscar y tienes la posibilidad de hacerte con una de ellas. El último informe presentado por Aguirre Newman (1er semestre de 2016), relativo al mercado de oficinas en Madrid y Barcelona nos daba unas pinceladas básicas que auguraban, y así se está demostrando aunque con algo de más lentitud de lo esperado, una leve mejoría del comportamiento de esta industria – incremento de rentas, descenso de la desocupación, aumento de la contratación e incremento de la superficie media contratada, sobre todo, en edificios de reciente construcción o rehabilitados y con Certificados de Sostenibilidad que pongan en valor los mismos-.  Además, el hecho de que el comportamiento de la renta fija y demás productos de inversión mobiliaria esté incluso ofreciendo en algunos casos rentabilidades negativas, convierte al sector inmobiliario en una alternativa para muchos inversores, máxime, si además se encuentran con elevadas presiones de tesorería y se vean en la necesidad de diversificar sus inversiones. A cambio, ante la falta de producto de calidad hay que ser extremadamente rápido ya que una vez se encuentra éste y encaja con tu perfil de inversión, tienes que llevar a cabo todos los análisis de compra previos y decidirte en cuestión de días o pocas semanas, ya que en caso contrario y ante el apetito inversor, el Propietario no te concederá una exclusiva para llevar a cabo los análisis y tendrás que entrar en competencia directa con otros inversores, lo que conllevará en muchos de los casos tener que adquirir el activo a una rentabilidad más baja de la esperada o a un valor de repercusión más elevado, además de incurrir en costes y tiempo que, a priori, no tendrán retorno para tu compañía.

Desde la Mutualidad General de la Abogacía seguimos apostando por los inmuebles de calidad y bien ubicados, cumpliendo siempre con las máximas de, solvencia del arrendatario – en el caso de estar arrendado-, margen de solvencia en la adquisición – diferencia entre el valor de tasación y el importe de adquisición- y reposición futura – facilidad en el arrendamiento posterior a nuevo arrendatario, una vez llegue a vencimiento el actual contrato de arrendamiento-, entre otros. Todas estas variables indicadas anteriormente junto con el resto de activos de nuestro Portfolio, convierten a los activos inmobiliarios de la Mutualidad General de la Abogacía en valores seguros y así se ha podido constatar en las tres últimas adquisiciones realizadas durante el primer semestre de ejercicio. Un local comercial con contrato de arrendamiento a largo plazo con Entidad Financiera cotizada como arrendataria en la principal calle comercial de Valladolid y dos edificios de oficinas en Madrid, recientemente rehabilitados, con Certificados de Eficiencia Energética B y Certificado Breeam en uno de ellos (O´Donnell 12 y Príncipe de Vergara 110). En estos dos últimos casos y ante la dificultad de encontrar productos Core (bien localizados,  completamente arrendados a medio-largo plazo y con rentabilidad neta del entorno del 5%), hemos asumido el riesgo de comercialización (Producto Value Added) ya que en ambos casos se han adquirido con tan sólo un 20% de ocupación pero a unas repercusiones €/m2 algo por debajo de mercado y una vez arrendemos la superficie vacía a rentas de mercado, podremos alcanzar la rentabilidad de un producto Core.

En definitiva, ya quedaron atrás los entrenamientos y las medias maratones y toca enfrentarse a la realidad demostrando que, aunque estemos en continua competencia, podemos convertirnos en un corredor importante de la carrera y hacernos con nuestra medalla.

Estas son Franquicias con éxito en España

A pesar de los tiempos de crisis, hay negocios que están al alza y demuestran que es posible montar un negocio y ser exitoso. En los últimos años muchos emprendedores han decidido lanzarse por su propia cuenta al mercado laboral. En este contexto, las franquicias están triunfando. Pertenecer a una franquicia tiene sus ventajas, ya que permite contar con una idea que ya tiene éxito, y consiguiendo ya sea en alquiler o en venta locales, es posible llevar a cabo una buena inversión, con menos recursos que si el emprendedor decide montar la empresa solo. Pero, ¿cuáles son las franquicias más exitosas en España? ¿Cuáles son las más rentables?.

A continuación, una lista de los negocios de franquiciado que son más rentables en la actualidad.

Alimentos, ocio y sobre todo originalidad destacan en las franquicias más rentables

El mayor deseo cuando el emprendedor monta su empresa es sacarle provecho. El mayor riesgo, es la incertidumbre acerca de si su negocio tendrá clientes suficientes y será rentable. Las que vienen a continuación son ideas de negocios que están ganando popularidad y se están situando en lo más alto. Hay ideas para todos los gustos, ya que son varios sectores los que han exprimido el ingenio para atraer como un imán a la clientela.

En primer lugar, se sitúan los establecimientos de comida. Es el caso de Twister Patata. Al encanto tradicional de las patatas fritas, le suma el innovador placer de degustarlas sazonadas con diferentes tipos de salsa. Es interesante invertir en este negocio porque no se necesita un local demasiado grande y porque las patatas son un alimento que ya ha conquistado a los consumidores de todo el mundo. El aderezo de las salsas es un incentivo al cliente.

Otro negocio de éxito es Cervecerías 100 Montaditos, del Grupo Restalia. Aunque exige una inversión más alta, la gran variedad de productos atrae millones de clientes en varios continentes. Además, Restalia tiene otros negocios de éxito, como sus cervecerías La Sureña y The Good Burger, donde las hamburguesas no son concebidas como comida rápida sino como producto gourmet. Son negocios muy rentables.

La empresa Granier tiene más de 20 años de experiencia en la fabricación de pan artesanal. Por eso, ha decidido abrir cafeterías-panaderías, donde ofrecen a sus clientes hasta 65 variedades de pan diferentes.

Otros negocios triunfadores son los dedicados al cuidado del cuerpo, como los gimnasios Rockgym o Altafit Gym Club. Exigen alta inversión en tecnología y personal profesional, pero sus servicios de máxima calidad y a bajo costo, atrae a muchos clientes.

Perfumerías, artesanías, tecnologías y eventos son otras modalidades de franquicias muy rentables para invertir pues son productos que gustan y nunca pasan de moda.

l futuro del sector inmobiliario tras el brexit y las elecciones

El futuro del sector inmobiliario tras el brexit y las elecciones

El sector inmobiliario se ha resentido recientemente ante dos grandes acontecimientos que se han
sucedido en Europa. Por un lado, la consulta que se ha realizado a los británicos sobre si querían
dejar de pertenecer a Europa, también conocido como brexit. Y, por otro lado, la repetición de las
elecciones generales en España.
A pesar de estos acontecimientos, el sector inmobiliario ha seguido consolidándose, como ya venía
haciendo desde hace unos años atrás.
Expectativas del sector inmobiliario tras los nuevos
acontecimientos
Durante el año 2015, la inversión producida en el sector terciario ha llegado a superar los 8.800
millones de euros. Una cifra récord desde el año 2008. Y esa tendencia en alza se ha mantenido por
los inversores tanto en el sector de viviendas como en el terciario.
Los cambios políticos y económicos que se han vivido recientemente, elecciones generales en
España y brexit, lejos de ahuyentar a los inversores o paralizar el sector inmobiliario, auguran
crecimiento conforme han explicado los economistas y expertos en la materia y según el último
informe de SolviaMarketView.
Y es que la rentabilidad media en naves industriales está situada en torno al 6,75 %; la de los centros
comerciales, entre el 5 y el 6 %, y la de las oficinas se ha situado por encima del 4 %, concretamente
entre el 4,25 y el 4,75 %.

Madrid y Barcelona, la nueva meca inmobiliaria
Tanto Madrid como Barcelona se han convertido en las ciudades más disputadas y que ofrecen una
mayor rentabilidad a las empresas que buscan locales comerciales. Y es que en las zonas más
selectas de estas grandes ciudades, una puesta en alquiler suele durar en torno a siete días. En el
resto de las ciudades, la media se dispara a 30 días desde que se pone el cartel de alquiler.
Pero si hay una calle disputada por las empresas esa es la calle Velázquez en el barrio madrileño de
Salamanca. Se está convirtiendo en la nueva milla de oro de la capital española. Y es que las
empresas, tanto nacionales como internacionales, han fijado su atención en esta calle, que ofrece
una ubicación privilegiada pero un coste menor que otras circundantes como Ortega y Gasset o
Serrano.
La oferta comercial que se encuentra en la calle Velázquez es variopinta; moda, restauración,
oficinas, hogar?
En definitiva, tanto a corto como medio plazo, la salida del brexit puede afectar al sector inmobiliario
español, especialmente en la parcela de las viviendas. Aunque la tendencia alcista del sector
inmobiliario parece que se mantendrá en los próximos meses.
En cuanto al futuro de los británicos, se prevé que el nivel adquisitivo vaya a descender con
respecto al actual, por lo que el resto de países y sectores se verán afectados de igual manera.

El mercado de inversión en España; la política frente a la economía

Con las elecciones del 20 de diciembre todavía muy recientes y un panorama político tan incierto en el corto y medio plazo, es difícil (por no decir atrevido) vaticinar lo que sucederá en lo económico, y por extensión en lo inmobiliario, en 2016. No obstante, los hechos son que las principales plazas viven actualmente en un frenesí constante, con un ritmo de transacciones y una actividad equiparables a la fiebre del oro californiana de mediados del siglo XIX. Parece razonable pensar que la inercia se mantendrá el año que viene; ¿o no?

Tras una larga travesía por el desierto desde 2008, por fin ha despertado el gigante dormido y todos tienen su mirada puesta en los protagonistas indiscutibles del escenario inversor, las SOCIMIs. Todo apunta a que éstas adquirirán gradualmente un mayor peso específico dentro del tejido empresarial español y que el mercado inmobiliario en general y el mercado de inversión en particular crecerá, madurará y se profesionalizará todavía más, si cabe.

Pero debido a las conexiones de lo político con lo económico es aventurado hacer predicciones sobre el futuro inmediato, sin poder ignorar que la falta de estabilidad no es precisamente lo que necesita la economía ahora mismo. Cuando el consenso general es que España empezaba a salir del bache (con grandes matices, dependiendo de a quién le preguntes) y centrándonos en el real estate español, uno no puede siempre alejar el fantasma de que las expectativas de mejoría son sólo eso, expectativas, y que el crecimiento es más un deseo que una realidad sustentada sobre sólidos argumentos macro.

Por ejemplo, incorporada la derivada política, nos encontramos con que Merlin Properties, una de las “reinas” del sector, se estrena en el IBEX35, justo el día posterior a las elecciones, con una caída cercana al 7%. Leemos también en la prensa que proyectos como la Operación Campamento o el Plan Chamartín podrían verse afectados negativamente, dado que su implementación depende de las aprobaciones de los gobiernos autonómicos o centrales. El futuro inmediato de la Sareb puede estar condicionado también en gran medida por los acuerdos de gobernabilidad política que se alcancen a lo largo de las próximas semanas, barajándose incluso el escenario de que deban producirse nuevas elecciones si no se llega a los acuerdos necesarios.

Tengamos además en cuenta que dos de los principales catalizadores que están impulsando (incluso “propulsando”) el ritmo de transacciones inmobiliarias en el mercado de inversión son el crecimiento esperado de las rentas en oficinas y el incremento de la afluencia y el consumo en centros comerciales, pero la mejoría en ambos frentes parece todavía frágil.

El mundo empresarial e inmobiliario está pues aguantando la respiración, aguardando silenciosamente lo que pueda suceder en lo político en el cortísimo plazo. Ahora bien, sí conviene plasmar aquí algunas cifras para dar fe de que 2015 ha sido un buen año y que, escenario político mediante, sí existen razones objetivas para ser optimistas.

Algunos datos; ¿cabe el optimismo?

  • Según la consultora Knight Frank, España ha sido durante 2015 el destino europeo favorito de los inversores internacionales, seguido muy de cerca por Alemania. El estudio realizado por esta firma también indica que el mercado de inversión español seguirá siendo el preferido durante 2016.
  • Los niveles de inversión alcanzados en 2015 constituyen un récord, superando incluso las cifras previas a la crisis. Según CBRE, se han producido transacciones por valor de más de 13.000 millones de euros, un 25% más que en 2014. La previsión para 2016 es la se superar los 10.000 millones de euros, algo inferior a las cifras de 2015 debido a que durante el año en curso ha habido una transacción altamente distorsionadora; la compra de Testa por parte de Merlin Properties, por valor de 3.000 millones de euros.
  • También según CBRE, más del 70% de la inversión tiene origen extranjero (americano, francés y británico) y casi la mitad del total se ha articulado a través de las SOCIMIs.
  • La punta de lanza de mercado de inversión han sido las oficinas (con casi 5.000 millones de euros) y el retail (con 4.000 millones de euros), seguidos por los hoteles (con 2.000 millones de euros) y la logística (con 800 millones de euros).

A la vista de estas cifras, ¿existen motivos para ser optimistas? Desde MisOficinas.es opinamos que sí, pero siempre desde la prudencia; ¿qué opinas tú?

¡Felices Fiestas!