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Madrid y Barcelona donde alquilar tu local

Madrid y Barcelona, ¿dónde alquilar tu local?

Madrid y Barcelona, ¿dónde alquilar tu local? Tengamos en cuenta que alquilar un local comercial es más rentable que alquilar una vivienda o un garaje. La demanda de alquiler de locales de este tipo aumenta según su ubicación, y por eso, las calles principales son las más solicitadas, por su tránsito y concurrencia de viandantes.
Son muchos los propietarios de locales comerciales que han decidido en los últimos años ponerlos en alquiler. El motivo, no es otro que la actual crisis económica, en la que conseguir vender es mucho más complicado que alquilar. Por eso muchos de ellos, optan por esta última opción.
Los lugares donde más rápido se alquilan los locales comerciales son ciudades como Madrid, Valencia, Málaga, Barcelona y Sevilla.
Alquiler de locales comerciales en Madrid y Barcelona
Si nos centramos en las dos principales ciudades de nuestro país, Madrid y Barcelona, los datos siguen siendo los mismos. En ellas el alquiler de un local comercial es muy elevado, como decíamos, pero su rentabilidad muy superior a la de otras ciudades españolas.
Los locales cuya ubicación se encuentra en las calles principales de estas dos ciudades, apenas tardan siete días en ser alquilados, según un estudio llevado a cabo por la empresa de patrimonio e inversión, Laborde Marcet.
Las dos mayores ciudades españolas disponen de un 10 % de los locales comerciales en alquiler del país. Pese a no ser un número muy elevado, sí se extrae del estudio que son los que generan una mayor rentabilidad y los que permanecen menos tiempo en el mercado.
El destino de los mismos suele ser básicamente el de locales destinados a tiendas de ropa y accesorios y están ocupados por las marcas más representativas del sector.
Si se toma como ejemplo la capital de nuestro país, Madrid, y tomamos como referencia una de sus calles principales, la Calle Velázquez, se ve como la ubicación es fundamental para el alquiler de un local comercial. Velázquez, está emplazada en el conocido barrio de Salamanca, una zona que en los últimos años se ha convertido en la auténtica milla de oro española. Donde la oferta de locales comerciales es muy variada, pero capitaneada principalmente por locales de moda. Ya que estos alcanzan el 45 % de la oferta comercial.
Un local en esta zona significa rentabilidad, algo que las empresas conocen a la perfección. Motivo por el cual, no desaprovechan la oportunidad de alquilar este tipo de inmuebles.

Elegir el local comercial perfecto para tu negocio

Elegir el local comercial perfecto para tu negocio

¿Cómo elegir el local comercial correcto? ¿Cómo acertar en cuestión de localización, tamaño y longitud de fachada? ¿Existe alguna metodología a seguir que sirva para no equivocarse en la búsqueda y selección? ¿Es imprescindible la ayuda de un profesional o es tan sencillo como buscar carteles a pie de calle o anuncios en internet y llamar por teléfono a los anunciantes? Si regentas una tienda o negocio, es probable que en algún momento te hayas formulado preguntas como éstas.

Los costes de adecuación de un local comercial y la puesta en funcionamiento de una tienda son altos (o muy altos). Dependiendo de qué productos o servicios ofrezcas al público, dichos costes de implantación pueden ser incluso más altos que los de una oficina y, para mayor gravedad, los contratos de arrendamiento de los locales suelen ser más largos que los de las oficinas. Todo esto supone un compromiso mayor con la inversión, haciendo que elegir el local comercial correcto sea un asunto de suma importancia; una buena decisión en este sentido esconde muchas veces la llave del éxito.

Debido a ello, nuestro propósito de hoy es darte algunos consejos para elegir el local comercial idóneo y que la aventura de abrir una tienda, un restaurante, un gimnasio o un parque infantil (por citar sólo algunos ejemplos) arranque con buen pie y que la derivada inmobiliaria de tu negocio no sea un lastre para el negocio, sino todo lo contrario.

Vaya por delante que hoy no cubriremos los aspectos normativos relacionados con la licencia de apertura de los locales comerciales, por haber sido tratados aquí anteriormente.

Elegir el local comercial perfecto; “lo que bien empieza, bien acaba”

1.- Visualiza el espacio. Antes de ni siquiera pensar en localizaciones para tu tienda, has de hacer un esfuerzo por imaginar y visualizar el espacio. ¿Qué vas a vender o qué servicios vas a ofrecer? ¿Vas a exponer mercancía o productos? ¿Cómo captas los clientes? ¿Necesitas llamar la atención de los transeúntes con un escaparate que sea visible? ¿Precisas superficie de almacén o trastienda?

Estas preguntas son fundamentales llegado el momento de elegir el local comercial y su objetivo es empezar a comprender qué superficie o tamaño de local necesitas, así como qué configuración ha de tener.

2.- Estudia la demografía. Luego vuelve a estudiar la demografía. ¡Y no olvides estudiar la demografía! Aunque empleemos el humor para recalcar este punto, no podemos ser más serios al insistir en ello. Elegir el local comercial perfecto depende en su mayor medida de que conozcas bien quiénes son tus clientes potenciales, qué patrones de consumo siguen, cuál es su poder adquisitivo, dónde viven, qué edad tienen o de qué género son. Hasta que no entiendas de manera clara y meridiana quién es tu comprador “tipo”, es inútil hacer cábalas sobre qué local comercial te conviene más.

3.- Analiza a la competencia. ¿Quiénes son tus competidores y dónde están? ¿Compiten directamente con tu modelo de negocio o podrían ser complementarios al tuyo? ¿Hay una alta concentración de tiendas similares a la tuya en las zonas o calles que estás estudiando?

En este apartado será determinante la sensibilidad y conocimiento que tengas del sector en el que operas, para detectar posibles cambios en modas o tendencias que puedan jugar a tu favor o en tu contra. Por ejemplo, en ocasiones las tiendas de un determinado sector se agrupan por barrios o zonas, atrayendo mucho público del que tu negocio se podría beneficiar. Ahora bien, para ello deberás ser capaz de ofrecer algo diferente y distintivo que invite a la gente a entrar en tu local, en lugar de -o además de- hacerlo en el del vecino.

4.- Averigua si existe alguna asociación de comerciantes en la zona, así como qué beneficios comporta pertenecer a ella. Existen agrupaciones muy activas, con acciones llamativas de promoción del área comercial en la que se encuentran. También son una buena manera de defender los derechos de una colectividad, en cuestiones como limpieza urbana, obras en la vía pública, etc.

5.- Conoce los accesos mediante transporte público, así como con transporte privado; ¿existen líneas de autobús o metro cercanas? ¿Hay oferta de aparcamiento en la zona? ¿Qué distancia hay que andar desde la parada o parking más cercano? Si es preciso, conoce todas las zonas que estás estudiando, y conócelas empleando todos los medios de transporte, todos los días de la semana. De nada sirve que sea muy fácil aparcar delante de tu futura tienda en días entre semana, si el grueso de tus ventas se concentrará en sábado y domingo, cuando aparcar es harto complicado.

6.- Intenta conocer los planes urbanísticos futuros de las zonas que estás estudiando, antes de elegir el local comercial y comprometerte con él. ¿Se van a producir obras en el barrio que podrían impactar en tus ventas? ¿Se va a soterrar alguna calle o peatonalizar alguna zona? ¿Podrían darse obras que molestaran a los viandantes o que complicaran el acceso a tu tienda?

Busca toda la información que puedas en internet, pero recomendamos también que consultes a la asociación de comerciantes correspondiente (si existe) o que entres en alguna tienda vecina y preguntes por ello; recibirás información, casi con toda seguridad desinteresada y de primera mano.

Realizadas las averiguaciones anteriores y hechas todas las pesquisas necesarias, es el momento de levantar el teléfono y empezar a llamar a los números que hayas visto en carteles por la calle o que hayas localizado a través de nuestro buscador.

Tampoco es éste un mal momento para llamar a un profesional inmobiliario que te pueda asesorar…

Buena suerte.

La negociación del contrato de arrendamiento; consideraciones finales

Hoy vamos a cerrar nuestra particular trilogía sobre la negociación del contrato de arrendamiento, en la esperanza de haber cubierto las partes más importantes del mismo y que esto te sirva en el futuro cuando te sientes a una mesa a negociar el alquiler de tu nueva oficina o local.

En un primer post te explicamos cómo abordar la negociación del contrato de arrendamiento y que ésta comienza desde el mismo momento en que pones pie en el primer inmueble que visitas. Comentamos sobre la importancia de no centrarse solamente en el precio y sobre cómo hay que negociar todas las cláusulas del contrato de arrendamiento en su conjunto.

En la segunda entrada relativa a la negociación de contrato profundizamos en algunas de sus cláusulas más relevantes, tales como el precio, su actualización o la duración del acuerdo.

Hoy terminaremos nuestra exposición sobre esta materia ahondando en otras cláusulas que, por unos motivos o por otros, no suelen formar parte de las negociaciones verbales preliminares de un inmueble y que a veces incluso “sorprenden” a los arrendatarios. Son cláusulas contenidas en casi todos los contratos pero que sólo afloran cuando se intercambia una primera versión escrita del documento.

Gastos de comunidad

Los gastos de comunidad sí se habrán mencionado durante las visitas y reuniones previas que hayas mantenido con el propietario de la oficina o local comercial pero, en muchas ocasiones, sólo se informa de una cifra “aproximada”. El motivo de ello es que los gastos de comunidad pueden variar año a año porque dependen del presupuesto de mantenimiento y conservación del edificio al que tu oficina o local pertenece. Dependiendo de cómo varían los gastos de jardinería o limpieza o de si se invierte más dinero en la prevención y extinción de incendios, esta partida puede variar significativamente.

Nuestra recomendación es que cuando se te presente en el contrato de arrendamiento una cifra cerrada para los gastos de comunidad, pidas una copia del presupuesto de los gastos generales, así como una explicación sobre cómo se le imputan los gastos a la unidad que tú alquilas. Deberías pagar gastos de comunidad proporcionalmente a la superficie que alquilas.

Conservación y mantenimiento

A la vista del presupuesto de gastos generales que solicites y en atención a nuestro punto anterior, podrás comprobar qué gastos son responsabilidad del propietario y de cuáles eres responsable tú. La conservación y el mantenimiento de las zonas comunes del inmueble no suelen ser fuente de conflicto porque está muy claro que lo que no se encuentra “de puertas hacia afuera” de tu unidad, es una responsabilidad común de todos los arrendatarios.

Ahora bien, ¿qué sucede con la iluminación interior de tu oficina? ¿Y con las unidades de aire-acondicionado? ¿La calefacción es central para el edificio o individual para tu oficina o local?

En esta cláusula debe quedar muy clara la responsabilidad de conservación y mantenimiento de cada una de las partes firmantes del contrato de arrendamiento, para no llevar a equívocos en el futuro.

Entrega y devolución

Muy unida a la cláusula anterior encontramos la relativa a entrega y devolución de la oficina o local. Tan unida que en muchas ocasiones ambas cláusulas se agrupan en una solamente. En cualquiera de los casos, el texto reflejado suele parecerse mucho al siguiente: “el arrendatario deberá hacer un uso responsable del inmueble, obligándose a mantenerlo y conservarlo en buen estado y devolviéndolo a la finalización del arrendamiento en el mismo estado en que se le entregó, sin tener en cuenta su desgaste normal por el uso o por el tiempo”.

El texto está bastante claro pero, pasados los cinco años de un arrendamiento (por ejemplo), ¿quién se acuerda del estado en que se entregó un inmueble?

Esto se soluciona incorporando al contrato de arrendamiento un “acta de entrega”, que suele contener un inventario de los muebles, enseres e instalaciones que se alquilan junto con el inmueble y que ha de acompañarse con testimonio fotográfico del estado de entrega. De este modo no puede haber diferencias de opinión futuras.

Obras

Queda claro que deberás devolver la oficina o local en el estado en que te fue entregado. Ahora bien, ¿qué sucede si quieres hacer obras de adecuación para adaptar el inmueble a tus necesidades específicas?

En la cláusula de obras del contrato de arrendamiento se especificarán los derechos y obligaciones de cada una de las partes en relación a las obras. Si éstas son menores (por ejemplo, instalar mamparas de división), lo más probable es que no se te exija obtener el consentimiento previo del propietario pero si el alcance es mayor (por ejemplo, instalar un baño adicional), es muy posible que necesites el visto bueno del arrendador.

En ningún caso se te permitirá modificar o alterar elementos estructurales del inmueble y en prácticamente todos los casos, se te exigirá que “deshagas” las obras realizadas y devuelvas el inmueble a su estado original, salvo que el propietario decida lo contrario.

Fianza

Entendida como la fianza legal que se les obliga a los arrendatarios. Su cantidad puede variar dependiendo del país en que te encuentres (en España equivale a dos mensualidades de renta para inmuebles comerciales) pero es una cláusula innegociable. El dinero que entregas al propietario es una garantía frente a desperfectos que ocasiones en el inmueble y te será devuelto a la finalización del contrato de arrendamiento.

Garantías adicionales

Las garantías adicionales son muchas veces una fuente de conflicto porque su exigencia es a menudo discrecional. Se materializan en forma de aval, depósito o garantía bancaria y el importe exigido dependerá mucho del país o mercado. En España, por ejemplo, es habitual que te exijan un aval equivalente a seis mensualidades de renta.

Cesión y subarriendo

Te la explicamos en último lugar pero ciertamente es una cláusula muy importante, debido a que si consigues que el propietario te autorice la cesión o el subarriendo del contrato de arrendamiento, dispondrás de un “plan B” en el caso de que las circunstancias de tu negocio cambien. Imagina que de repente necesitas una oficina más grande pero que todavía restan varios años en tu contrato actual o, al contrario; pongamos el caso de que necesitas reducir el espacio que ocupas y quisieras subarrendar una parte del inmueble (o todo). Podría ser también que encontraras una empresa dispuesta a asumir tu posición de arrendatario en el contrato y así poder desentenderte completamente mediante la cesión del arrendamiento.

La regulación de cada país impone diferentes limitaciones a la cesión y el subarrendamiento y, lamentablemente, los propietarios acostumbran a exigir que los inquilinos renuncien por escrito a sus derechos en este sentido. A pesar de ello, es bueno que uses esta cláusula como un elemento negociador adicional y que, si en efecto renuncias a este derecho, intentes conseguir algo a cambio.

Damos pues por cerrado este capítulo dedicado a la negociación del contrato de arrendamiento. Nuestro objetivo ha sido darte a conocer las diferentes variables y elementos negociables, para que no te centres solamente en el precio del alquiler; existen otros aspectos a considerar y es vital negociar todo en su conjunto.

¿Se te ocurre algún aspecto adicional digno de mención?

Las cláusulas del contrato de alquiler; todo es negociable

En nuestro post anterior te ofrecíamos algunas consideramos preliminares sobre cómo has de encarar la negociación del arrendamiento de tu oficina o local comercial. Te explicamos que además del precio, existen otras cláusulas del contrato de alquiler a las que se ha de prestar atención y que también forman parte de la negociación.
Los contratos son acuerdos a largo plazo por lo que cualquier error que cometas en la negociación de las cláusulas del contrato de alquiler, puede perjudicar a tu empresa o negocio durante mucho tiempo. No tengas prisa por firmar y emplea todo el tiempo que necesites para valorar cada uno de los aspectos del documento; las prisas nunca han sido buenas consejeras.
Dicho lo anterior, a continuación te exponemos las principales cláusulas del contrato de alquiler que forman parte de la negociación.
Cláusulas del contrato de alquiler; no todo se reduce al precio
El objeto
Lo normal es que ésta sea una de las primeras cláusulas del contrato de alquiler y en ella se define y acota el inmueble. La forma de describir el objeto puede variar mucho en función de quién haya aportado el documento pero debemos exigir que la definición sea lo más exacta, detallada y veraz posible.
Idealmente y como mínimo, debe quedar reflejada la situación exacta de la oficina o local, así como su superficie exacta (en metros cuadrados). Los datos registrales del inmueble pueden y deben incluirse también aquí y se debe hacer referencia a cualquier elemento que forme parte del inmueble y que se alquile conjuntamente con él (plazas de aparcamiento, trasteros, almacenes, etc.).
Puede darse el caso de que, a falta de una medición exacta de la superficie, en el contrato sólo se describa el inmueble, sin especificar su tamaño y aplicando el principio de alquiler como “cuerpo cierto”. La aplicación de este principio significa que se arrienda “lo que se ha visto”, evitando con ello posibles diferencias o conflictos entre propietario y arrendatario sobre la superficie exacta que tiene el inmueble.
Nuestra recomendación es que si durante las visitas iniciales al inmueble se nos ha presentado éste con una superficie determinada, hagamos lo posible por incluir dicha superficie en el contrato de arrendamiento. Si el propietario ofrece resistencia a hacerlo, quizá se deba a que existe alguna diferencia o error que juega en nuestra contra.
Tengamos además en cuenta que el precio de la oficina o local puede estar expresado en términos de euros/metro cuadrado por lo que conocer la superficie exacta cobra especial importancia.
Aquí tenemos pues un primer punto para la negociación; ¿estamos dispuestos a alquilar como “cuerpo cierto”? ¿Es muy trascendental para nosotros especificar en el contrato el tamaño del inmueble? ¿Podemos usar esta “carta” como parte de la negociación?
El precio
Es una de las cláusulas del contrato de alquiler más importantes pero no es el único elemento de la negociación y no puede valorarse independientemente del resto de variables del acuerdo; ya hemos versado largo y tendido sobre ello.
Tal y como hemos explicado en el punto anterior relativo al objeto, el precio puede estar expresado en función de los metros cuadrados de la oficina o local pero es importante que quede también reflejada la cuantía total, en términos absolutos, para evitar equívocos o diferencias de interpretación.
Si existen elementos anexos o complementarios del inmueble, como pueden ser plazas de aparcamiento o trasteros, es interesante que se desglosen separadamente los precios de éstos; ¿por qué?
Si se desglosa el precio de todos los elementos, tendremos más factores sobre los que negociar. Quizá podamos alegar durante la negociación que no necesitamos todas las plazas de aparcamiento o, al contrario, que necesitamos más plazas de las que nos ofrece el propietario. Puede que el trastero no se nos haya mostrado durante las visitas y que podamos conseguir una reducción en el precio de alquiler a cambio de excluirlo del arrendamiento.
De nuevo, éstos son sólo ejemplos de variables que pueden surgir en las cláusulas del contrato de alquiler y que pueden servirte como “cromos” o “fichas” para intercambiar con el propietario durante la negociación del acuerdo.
La actualización del precio
Lamentamos decirte que en casi todos los casos, los precios deberán actualizarse, normalmente en función del índice general de precios del país en que te encuentres. Es una variación que puede producirse al alza o a la baja pero lo normal es que sea al alza.
La actualización de rentas es una de las cláusulas del contrato de alquiler más asumidas por todas las partes como “estándar” porque deja realmente poco margen para la negociación. Los índices de precios son los que son y provienen de fuentes oficiales o gubernamentales por lo que poco importa lo que digan arrendador y arrendatario.
Ahora bien, en ocasiones y siempre y cuando la normativa local lo permita, las partes pueden acordar un esquema de rentas escaladas y pre-fijadas de antemano. Por ejemplo, se acuerda de antemano que la renta se incrementará un 5% cada año, durante los tres primeros años. Esto se hace así para eliminar la incertidumbre sobre el coste del alquiler y permite al inquilino elaborar su plan de negocio con números conocidos y pre-establecidos.
Si estás arrancando con un negocio nuevo y necesitas empezar el primer año con un precio de alquiler más reducido, puede que consigas una reducción de la renta, a cambio de incrementos mayores en la renta más adelante. Si, por el contrario, la renta del primer año no es tan importante para ti, quizá te sea más fácil negociar una renta estable para toda la duración del arrendamiento. De nuevo, estamos ofreciéndote elementos en cada una de las cláusulas del contrato de alquiler con las que puedes negociar.

La actualización del precio “a mercado”
Tratamos este punto separadamente del anterior porque es una de las cláusulas del contrato de alquiler que se suele abordar también separadamente. La actualización del precio “a mercado” significa que tras un determinado plazo del arrendamiento (según se acuerde), el precio del alquiler deberá volver a negociarse para ajustarlo a los precios de mercado en ese momento.
Aunque a priori el concepto es sencillo, no siempre lo es que las partes se pongan de acuerdo en lo que entienden por precios de mercado. Esta cláusula puede complicarse mucho dado que, si no hay acuerdo entre las partes, cada parte puede designar a un tercero independiente para que éste ofrezca su opinión sobre el precio de mercado. Puede que los terceros independientes designados por cada parte tampoco coincidan, por lo que las partes deberán acordar conjuntamente la designación de otro tercero independiente que emitirá un juicio final sobre el precio de mercado. Se ha complicado un poquito, ¿verdad?
Nuestra recomendación en este punto es que intentes acordar con el propietario un límite en la variación del precio. Por ejemplo, procura acordar que, independientemente de la valoración que hagan los terceros independientes sobre el precio de mercado, el precio de arrendamiento no podrá variar al alza más de un 10% (insistimos, esto es un mero ejemplo). Lo lógico es que el propietario quiera limitar la variación del precio también a la baja.
Acotar la actualización del precio de arrendamiento de tu local u oficina es otro elemento del que dispones para la negociación.
La duración
¿Por cuántos años estás dispuesto a alquilar? ¿Necesitas una garantía de que podrás permanecer en el inmueble durante muchos años o necesitas máxima flexibilidad para poder rescindir el arrendamiento en el momento que quieras? Tus expectativas y necesidades en este sentido marcarán en gran medida tu poder de negociación, por el simple hecho de que la duración (o el plazo) es una de las cláusulas del contrato de alquiler más importantes.
Lo normal es que el propietario pida un determinado plazo de “obligado cumplimiento”, es decir, un plazo mínimo de duración, antes del cual no podrás desistir del arrendamiento. La duración de este plazo inicial puede variar mucho dependiendo de la regulación y costumbres de cada país pero en España (por ejemplo), es habitual que este plazo inicial sea de tres años, a la finalización de los cuales existirá una opción para el arrendatario de prolongar la duración por otro período idéntico o similar. Es bastante típico que llegado el momento de prolongar el arrendamiento, se produzca una actualización de las rentas a precios de mercado.
A la vista de este ejemplo, se pueden producir múltiples variaciones diferentes del mismo, cuyo acuerdo dependerá mucho de las necesidades, expectativas y capacidades de negociación de cada una de las partes. Existen contratos que se renuevan de manera anual y potestativamente para el arrendatario (con la máxima flexibilidad) pero existen también contratos con obligado cumplimiento de veinte años y que sólo se pueden renovar de mutuo acuerdo (mínima flexibilidad). Existen contratos que pueden rescindirse en cualquier momento (con el preceptivo preaviso) y existen contratos que sólo pueden rescindirse en cada anualidad del mismo.
El formato de duración que consigas negociar dependerá mucho de lo que negocies en otros apartados (precio, actualización, revisión a precios de mercado, etc.). Recuerda negociar todas las cláusulas del contrato de alquiler en su conjunto y ten en cuenta que lo que es importante para ti, puede que no lo sea tanto para el propietario. Debéis encontrar los puntos de coincidencia con el objetivo común de conseguir un acuerdo satisfactorio para todos.
La semana que viene terminaremos esta “trilogía” sobre la negociación del contrato de arrendamiento. Comentaremos otras importantes cláusulas de contrato de alquiler y te ofreceremos nuestras consideraciones finales en este sentido.
¡Hasta la vista!