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Cómo escoger, entre todos los locales comerciales, el más apropiado para un negocio

Para encontrar el local comercial más apropiado uno de los factores decisivos a la hora de abrir un negocio es la elección de su emplazamiento físico. Actualmente, es posible encontrar numerosas opciones, en el mercado inmobiliario, de locales en venta o alquiler, por lo que resultará útil establecer una serie de criterios para averiguar cuál de ellos se adapta mejor a las necesidades (ubicación, tamaño, diseño, etc.).

 
Lógicamente, lo que va a determinar el tipo de local que uno necesita es la actividad comercial que
se vaya a desarrollar en él. Es importante que, mediante un estudio de mercado, se establezca un
perfil de cliente en función del cual se buscará el local que resulte más accesible para ese cliente
potencial. Un buen consejo a seguir, antes de continuar la búsqueda, es informarse acerca de todos
los requisitos con los que ha de cumplir el inmueble según la normativa vigente aplicable a la
actividad mercantil a desarrollar. Una vez conocido esto, se puede empezar a buscar el local.

 
¿Alquiler o compra?

 
El alquiler constituye la opción menos arriesgada y la compra resulta una expectativa inteligente, una
vez se ha comprobado la viabilidad del negocio. Otra opción emergente es el coworking, mediante el
cual un grupo de empresarios o trabajadores autónomos comparten un mismo espacio de trabajo.
Si uno se decanta por el alquiler, es importante que estudie con detenimiento el contrato de
arrendamiento propuesto por el arrendador. Sería interesante un contrato que ofrezca una
permanencia a largo plazo.

 
Ubicación

 
Al escoger una zona, hay que tener en cuenta el nivel socioeconómico de la población y sus
hábitos de consumo. Así como su conexión o acceso, en función de lo que precise un negocio
(aparcamiento, parada de autobús, zonas peatonales…). Otros factores a tener en cuenta son la
competencia existente o los posibles negocios «amigos» que favorezcan o complementen el
desarrollo de la actividad.

 
Espacio y diseño

 
Puede tratarse de una nave, un local comercial o una oficina; puede situarse en plena calle, un centro
comercial o un polígono industrial; etc. Entre otras cosas, hay que tener en cuenta qué superficie se
necesita, si se requiere un escaparate o si el espacio cumple con la normativa legal y las medidas
de seguridad exigidas. En el caso de necesitar una licencia de obras, es preferible consultar sobre
la idoneidad del local a tales efectos.

 
Presupuesto

 
Es importante invertir lo necesario en el espacio físico de la empresa, sin escatimar en perjuicio de
otras características vitales, como la ubicacion. Sin embargo, tampoco hay que excederte en un
alquiler mensual que suponga un obstáculo para los beneficios. Se estima que lo apropiado es que la
renta represente entre un 10 y 15 % de las ventas brutas.
Estas claves ayudarán a encontrar el local perfecto para el negocio, gracias al cual se podrá alcanzar
el éxito profesional.

¿Cómo han cambiado el ecommerce la compra venta de locales?

El alquiler y la venta de locales comerciales y pisos se consolida en internet. Estos productos, a pesar de ser todavía un paradigma de aquello que hay que ver y analizar antes en persona, son también un ejemplo de la comodidad y el ahorro de tiempo y dinero que supone buscar por internet y hasta, llegado el momento, decantarse por un tipo u otro de inmuebles. Todavía hoy los ecommerce inmobiliarios no son lo más común. Normalmente, sirven para concertar una cita con el agente inmobiliario, quien se encargará de cerrar el trato. Pero no es menos cierto que es una tendencia que va en aumento en el mercado y que, por ejemplo en el sector retail, o de comercio al por menor o al detalle, le gana terreno año tras año al modelo de negocio tradicional.

Ecommerce, una tendencia imparable, también en inmobiliaria

El informe trimestral Spain Country Snapshots, publicado en 24 países, puso de manifiesto que el sector inmobiliario en España había afianzado su recuperación en el tercer trimestre de 2016. Y, en este cambio de tendencia, la venta online, o gracias a plataformas que operan por internet, fue clave. Los potenciales compradores, atareados y metidos en sus ajetreadas vidas domésticas, cada vez tienen menos tiempo para recorrerse barrios o ciudades buscando inmuebles que cumplan con sus necesidades. Por este motivo, la búsqueda por internet, que ya realizan más frecuentemente durante sus tiempos libres con el móvil o tabletas, que a través de los tradicionales ordenadores de mesa, se ha convertido en fundamental.

Un sector en alza en internet

Los estudios en el sector online estiman que, en el conjunto de la Unión Europea, las ventas de comercio electrónico crecerán a un ritmo anual del 11% hasta 2017. Con lo que se alcanzarían unas cifras astronómicas de 191.000 millones de euros. En ellas, va incluido un porcentaje cada vez mayor de compra-venta de inmuebles de todo tipo, desde pisos, hasta locales comerciales, pasando incluso por naves industriales o centros comerciales.

Tener una tienda on line es ya algo fundamental y estratégico para cualquier negocio y, también para el sector inmobiliario. Con estas plataformas el cliente gana en tiempo y en dinero, pero sigue estando seguro de que detrás de toda la operación habrá un profesional responsable y eficiente con el que tratar o, si lo prefiere, podrá negociar directamente con el propietario.

Actualmente, el ecommerce y la compra-venta tradicional de inmuebles conviven y se complementan en el mercado, pero las agencias inmobiliarias ya no pueden sobrevivir sin una apuesta firme y decidida por su sector online. Los clientes, simplemente, están más en la red que caminando por las calles viendo desfasados escaparates. El presente y el futuro en la venta de locales es ya la red por mucho que haya quien se niegue a aceptarlo.

Madrid y Barcelona donde alquilar tu local

Madrid y Barcelona, ¿dónde alquilar tu local?

Madrid y Barcelona, ¿dónde alquilar tu local? Tengamos en cuenta que alquilar un local comercial es más rentable que alquilar una vivienda o un garaje. La demanda de alquiler de locales de este tipo aumenta según su ubicación, y por eso, las calles principales son las más solicitadas, por su tránsito y concurrencia de viandantes.
Son muchos los propietarios de locales comerciales que han decidido en los últimos años ponerlos en alquiler. El motivo, no es otro que la actual crisis económica, en la que conseguir vender es mucho más complicado que alquilar. Por eso muchos de ellos, optan por esta última opción.
Los lugares donde más rápido se alquilan los locales comerciales son ciudades como Madrid, Valencia, Málaga, Barcelona y Sevilla.
Alquiler de locales comerciales en Madrid y Barcelona
Si nos centramos en las dos principales ciudades de nuestro país, Madrid y Barcelona, los datos siguen siendo los mismos. En ellas el alquiler de un local comercial es muy elevado, como decíamos, pero su rentabilidad muy superior a la de otras ciudades españolas.
Los locales cuya ubicación se encuentra en las calles principales de estas dos ciudades, apenas tardan siete días en ser alquilados, según un estudio llevado a cabo por la empresa de patrimonio e inversión, Laborde Marcet.
Las dos mayores ciudades españolas disponen de un 10 % de los locales comerciales en alquiler del país. Pese a no ser un número muy elevado, sí se extrae del estudio que son los que generan una mayor rentabilidad y los que permanecen menos tiempo en el mercado.
El destino de los mismos suele ser básicamente el de locales destinados a tiendas de ropa y accesorios y están ocupados por las marcas más representativas del sector.
Si se toma como ejemplo la capital de nuestro país, Madrid, y tomamos como referencia una de sus calles principales, la Calle Velázquez, se ve como la ubicación es fundamental para el alquiler de un local comercial. Velázquez, está emplazada en el conocido barrio de Salamanca, una zona que en los últimos años se ha convertido en la auténtica milla de oro española. Donde la oferta de locales comerciales es muy variada, pero capitaneada principalmente por locales de moda. Ya que estos alcanzan el 45 % de la oferta comercial.
Un local en esta zona significa rentabilidad, algo que las empresas conocen a la perfección. Motivo por el cual, no desaprovechan la oportunidad de alquilar este tipo de inmuebles.

El coworking; preguntas y respuestas

El coworking; preguntas y respuestas

¿Qué es el coworking?

El coworking consiste, literalmente, en trabajar en compañía de otros profesionales con los que no se guarda necesariamente ninguna relación, en espacios abiertos y flexibles, dotados de una infraestructura y servicios comunes, normalmente gestionados o mantenidos por una empresa u organización.

Se basa en la filosofía de que, por muy distantes que puedan ser dos personas en su línea de negocio o especialidad profesional, trabajarán mejor si lo hacen juntas que si lo hacen por separado, siempre y cuando sean personas que hagan suya y disfruten de la flexibilidad en el espacio de trabajo.

¿Dónde nació el coworking?

Aunque existen diferentes personas en el mundo que se atribuyen la creación del término “coworking”, literalmente traducido del inglés como “trabajar en compañía”, se podría decir que esta filosofía empezó a institucionalizarse en EE.UU., allá por el año 2005. Algunas start-up de San Francisco decidían agruparse y trabajar bajo un mismo techo, compartiendo gastos pero, sobre todo, compartiendo ideas y conocimiento.

¿Cuáles son las ventajas y desventajas del coworking?

Como todo en la vida, la respuesta a esta pregunta depende mucho del prisma desde el que pretendas responderla. Si eres un trabajador autónomo, sientes cierto aislamiento trabajando por tu cuenta y necesitas espacio a un coste reducido, el coworking es la solución a todos tus problemas.

Este tipo de espacios son además una excelente forma de conocer a otros profesionales en una situación parecida a la tuya, pertenezcan o no a tu sector o mercado. Se suele decir que los espacios de coworking son un hervidero de ideas, precisamente por la heterogeneidad de los que los ocupan.

Las desventajas son pocas, teniendo en cuenta que existe una “mega-tendencia” hacia la economía colaborativa, de la que las oficinas no están exentas. Ahora bien, sí es cierto que, para organizaciones más rígidas o convencionales, en las que la marca, la personalización y la jerarquización del espacio es importante, el coworking no es la solución más adecuada.

¿Cómo de grande es el mercado y cuál es su crecimiento futuro?

Según un estudio reciente en la materia, se estima que existen cerca de 8.000 centros de coworking en todo el mundo. Pueden parecer pocos, pero el número de centros crece a ritmos del 40% anual, muestra evidente de que existe una concentración muy baja de operadores. Aproximadamente 500.000 personas en todo el mundo trabajan en espacios de coworking.

¿Influye el coworking en el diseño de las oficinas?

Definitivamente sí y, si te detienes a pensarlo, dicha influencia ya está muy presente en el mundo de las oficinas. En una época no tan lejana, los cargos directivos de las compañías ocupaban todos su despacho y el resto de los mortales se atrincheraba en cubículos.

Hoy día los espacios son en general más abiertos, con menos despachos cerrados y más zonas abiertas y comunes. Esto se hace en las compañías para, precisamente, evitar el aislamiento, fomentar el trabajo en equipo, incrementar el “cross-selling” y mejorar en términos de productividad; todo esto es atribuible a la influencia del coworking.

¿Qué tipo de empresas o sectores son más favorables al coworking?

El coworking brilla especialmente en los, países o zonas con alta concentración de start-ups, particularmente en sectores de la rama creativa o digital. Ello es debido a que las empresas que han nacido al calor de internet, son más favorables a métodos de trabajo colaborativos y multidisciplinares, debido precisamente a su juventud. Sus estructuras son menos rígidas y por ende se adaptan muy bien a este tipo de espacios informales.

¿Qué diferencia existe entre un centro de negocios y un espacio de coworking?

La diferencia fundamental reside en la colaboración; la empresa que se instala en un centro de negocios no precisa necesariamente de interactuar o colaborar con otros clientes del centro, el cual permite alquilar espacios independientes y, hasta cierto punto, personalizables.

Ahora bien, dado el crecimiento de la tendencia del coworking, muchos centros de negocios están incorporando esta filosofía a su modelo de negocio, ofreciendo a sus clientes espacios abiertos y diseñados para el trabajo en equipo…aunque sea con desconocidos.

¿Y tú? ¿Eres de coworking o trabajas en una oficina convencional?

Elegir el local comercial perfecto para tu negocio

Elegir el local comercial perfecto para tu negocio

¿Cómo elegir el local comercial correcto? ¿Cómo acertar en cuestión de localización, tamaño y longitud de fachada? ¿Existe alguna metodología a seguir que sirva para no equivocarse en la búsqueda y selección? ¿Es imprescindible la ayuda de un profesional o es tan sencillo como buscar carteles a pie de calle o anuncios en internet y llamar por teléfono a los anunciantes? Si regentas una tienda o negocio, es probable que en algún momento te hayas formulado preguntas como éstas.

Los costes de adecuación de un local comercial y la puesta en funcionamiento de una tienda son altos (o muy altos). Dependiendo de qué productos o servicios ofrezcas al público, dichos costes de implantación pueden ser incluso más altos que los de una oficina y, para mayor gravedad, los contratos de arrendamiento de los locales suelen ser más largos que los de las oficinas. Todo esto supone un compromiso mayor con la inversión, haciendo que elegir el local comercial correcto sea un asunto de suma importancia; una buena decisión en este sentido esconde muchas veces la llave del éxito.

Debido a ello, nuestro propósito de hoy es darte algunos consejos para elegir el local comercial idóneo y que la aventura de abrir una tienda, un restaurante, un gimnasio o un parque infantil (por citar sólo algunos ejemplos) arranque con buen pie y que la derivada inmobiliaria de tu negocio no sea un lastre para el negocio, sino todo lo contrario.

Vaya por delante que hoy no cubriremos los aspectos normativos relacionados con la licencia de apertura de los locales comerciales, por haber sido tratados aquí anteriormente.

Elegir el local comercial perfecto; “lo que bien empieza, bien acaba”

1.- Visualiza el espacio. Antes de ni siquiera pensar en localizaciones para tu tienda, has de hacer un esfuerzo por imaginar y visualizar el espacio. ¿Qué vas a vender o qué servicios vas a ofrecer? ¿Vas a exponer mercancía o productos? ¿Cómo captas los clientes? ¿Necesitas llamar la atención de los transeúntes con un escaparate que sea visible? ¿Precisas superficie de almacén o trastienda?

Estas preguntas son fundamentales llegado el momento de elegir el local comercial y su objetivo es empezar a comprender qué superficie o tamaño de local necesitas, así como qué configuración ha de tener.

2.- Estudia la demografía. Luego vuelve a estudiar la demografía. ¡Y no olvides estudiar la demografía! Aunque empleemos el humor para recalcar este punto, no podemos ser más serios al insistir en ello. Elegir el local comercial perfecto depende en su mayor medida de que conozcas bien quiénes son tus clientes potenciales, qué patrones de consumo siguen, cuál es su poder adquisitivo, dónde viven, qué edad tienen o de qué género son. Hasta que no entiendas de manera clara y meridiana quién es tu comprador “tipo”, es inútil hacer cábalas sobre qué local comercial te conviene más.

3.- Analiza a la competencia. ¿Quiénes son tus competidores y dónde están? ¿Compiten directamente con tu modelo de negocio o podrían ser complementarios al tuyo? ¿Hay una alta concentración de tiendas similares a la tuya en las zonas o calles que estás estudiando?

En este apartado será determinante la sensibilidad y conocimiento que tengas del sector en el que operas, para detectar posibles cambios en modas o tendencias que puedan jugar a tu favor o en tu contra. Por ejemplo, en ocasiones las tiendas de un determinado sector se agrupan por barrios o zonas, atrayendo mucho público del que tu negocio se podría beneficiar. Ahora bien, para ello deberás ser capaz de ofrecer algo diferente y distintivo que invite a la gente a entrar en tu local, en lugar de -o además de- hacerlo en el del vecino.

4.- Averigua si existe alguna asociación de comerciantes en la zona, así como qué beneficios comporta pertenecer a ella. Existen agrupaciones muy activas, con acciones llamativas de promoción del área comercial en la que se encuentran. También son una buena manera de defender los derechos de una colectividad, en cuestiones como limpieza urbana, obras en la vía pública, etc.

5.- Conoce los accesos mediante transporte público, así como con transporte privado; ¿existen líneas de autobús o metro cercanas? ¿Hay oferta de aparcamiento en la zona? ¿Qué distancia hay que andar desde la parada o parking más cercano? Si es preciso, conoce todas las zonas que estás estudiando, y conócelas empleando todos los medios de transporte, todos los días de la semana. De nada sirve que sea muy fácil aparcar delante de tu futura tienda en días entre semana, si el grueso de tus ventas se concentrará en sábado y domingo, cuando aparcar es harto complicado.

6.- Intenta conocer los planes urbanísticos futuros de las zonas que estás estudiando, antes de elegir el local comercial y comprometerte con él. ¿Se van a producir obras en el barrio que podrían impactar en tus ventas? ¿Se va a soterrar alguna calle o peatonalizar alguna zona? ¿Podrían darse obras que molestaran a los viandantes o que complicaran el acceso a tu tienda?

Busca toda la información que puedas en internet, pero recomendamos también que consultes a la asociación de comerciantes correspondiente (si existe) o que entres en alguna tienda vecina y preguntes por ello; recibirás información, casi con toda seguridad desinteresada y de primera mano.

Realizadas las averiguaciones anteriores y hechas todas las pesquisas necesarias, es el momento de levantar el teléfono y empezar a llamar a los números que hayas visto en carteles por la calle o que hayas localizado a través de nuestro buscador.

Tampoco es éste un mal momento para llamar a un profesional inmobiliario que te pueda asesorar…

Buena suerte.

Las naves industriales más grandes del mundo

¿Sabes qué volumen ocupa aproximadamente un autobús urbano? En números redondos, multiplicando su longitud (12 metros), por su anchura (2,5 metros), por su altura (3 metros), llegamos a la cifra de 90 metros cúbicos (m³) de volumen total.

Ahora imagina que, por necesidades del guion, podemos apilar unos autobuses sobre otros. Imagina que construyes pilas de 10 autobuses de altura cada una y que lo haces ocupando una superficie de 50 campos de fútbol, formando una especie de enorme “caja” hecha de pilas de autobuses.

Esta caja estaría conformada por aproximadamente 150.000 autobuses y tendría un tamaño muy similar a la nave industrial más grande el mundo, situada en los Estados Unidos (¡como no podía ser de otra manera!) y ocupada por Boeing. Concretamente se trata de la Boeing Everett Factory, en la que desde mediados de finales de los años 70 se fabrica el 747, entre otros tantos modelos.

En la entrada de hoy queremos ofrecerte el detalle de ésta y otras naves, todas ellas caracterizadas por ser las más descomunales (no se nos ocurre otra palabra) que existen.

Las naves más grandes del mundo; el tamaño sí importa…

1.- Fábrica de Boeing Everett, situada en Washington, Estados Unidos. Su superficie es de 400.000 metros cuadrados y su volumen total es de 13.000.000 de metros cúbicos. Ostenta el récord con bastante diferencia respecto a las siguientes naves en la lista y será difícil superarla.

2.- Almacén de distribución de Target Import, situada en Georgia, también en Estados Unidos. Mide 188.000 metros cuadrados y su volumen es de 7.430.000 metros cúbicos. Target es una cadena de grandes almacenes americana, competidora de la marca líder en su mercado, Walmart. Curiosamente, Walmart no cuenta con ningún inmueble entre las naves más grandes del mundo.

3.- Planta Jean Luc Lagardère, situada en Toulouse, Francia. Con 123.000 metros cuadrados de superficie y 5.600.000 metros cúbicos de volumen, es el lugar de fabricación del avión comercial más grande del mundo, el Airbus A380. Debe su nombre al reconocido empresario francés, Jean Luc Lagardère, uno de los fundadores de EADS, fallecido en 2003.

4.- The Aerium, situada en Brandenburgo, Alemania. Quizá sea el caso más curioso de todos. Una nave construida originalmente como hangar para la construcción de naves dirigibles tipo zepelín y posteriormente reconvertida en parque acuático. Su superficie es de 70.000 metros cuadrados y su volumen es de 5.200.000 metros cúbicos. Alberga una selva tropical, una playa artificial, varias piscinas y diversas opciones de restauración.

5.- Astilleros Meyer Werft, en Papenburgo, Alemania. Con 63.000 metros cuadrados y 4.700.000 m3, es el cuartel general de un fabricante de embarcaciones de lujo que data de 1795. Es el astillero con la mayor superficie cubierta y sin columnas del mundo.

6.- Planta de ensamblaje de la NASA, en Florida, Estados Unidos. Con “sólo” 32.000 metros cuadrados, puede no parecer digna de figurar entre las naves más grandes del mundo, pero si a ello le sumas un volumen de 3.600.000 metros cúbicos, intuyes que debe ser un edificio muy alto también. Concretamente tiene 160 metros de alto y es el edificio más alto del mundo en una sola planta.

7.- Centro de exhibiciones O2, en Londres, Reino Unido. Con 102.000 metros cuadrados y 2.800.000 metros cúbicos, es la única entre las naves más grandes del mundo construida para dedicarla al entretenimiento. El centro O2, inaugurado en 2012, contiene a su vez diferentes edificios, zonas y explanadas dedicadas al ocio y a la restauración (tiendas, conciertos, deportes, etc.). Se construyó partiendo de la estructura original del “Milennium Dome”, un edificio que se proyectó para celebrar el fin de milenio y que albergaba una exposición sobre esta temática.

8.- Centro de distribución Tesco, localizado en Donabate, Irlanda. Con 80.000 m2 y 1.550.000 metros cúbicos de volumen, sus racks alcanzan una altura de 12 metros en 31 hileras, lo cual equivale a una capacidad de almacenaje total de 76.000 palets.

Para concluir y dado que se están construyendo nuevos inmuebles cada día, quisiéramos dejar la lista abierta a nuevas incorporaciones y sugerencias, teniendo siempre en cuenta que no solamente se trata de la superficie, sino de la proporción que guarda ésta con la altura. Los metros cúbicos es realmente el indicador que te permite saber el número total de autobuses que caben dentro de las naves más grandes del mundo…

Hasta la semana que viene.

El papel de internet en el sector inmobiliario

Solamente si nos detenemos un momento a reflexionar sobre ello, podremos entender el calibre y profundidad de la revolución que ha provocado internet en el sector inmobiliario. La “red de redes” ha traído consigo cambios otrora impensables, en todos los ámbitos de nuestras vidas, incluyendo por supuesto el correspondiente al real estate.

Dependerá mucho de los años que tengas, pero no necesitas ser muy mayor para entender el alcance de dichos cambios. No hace tanto tiempo que el fax era el principal medio de comunicación escrita con clientes y propietarios de inmuebles. Las bases de datos inmobiliarias encontraban su soporte principal en el papel y acostumbrábamos a crear las fichas descriptivas de cada oficina o local con Word o PowerPoint.

“En los viejos tiempos”, la única manera de hacer networking era acudiendo a una feria, evento o conferencia y llegadas las fechas navideñas, la mitad de la empresa pasaba varios días firmando postales de felicitación y la otra mitad las ensobraba. Los mailings a nuestra cartera de clientes se hacían por vía postal y el teléfono solamente se utilizaba para hablar, una actividad hoy día casi en peligro de extinción.

Si echáramos la vista algo más atrás, hasta los tiempos previos al ordenador personal, el cambio sería todavía más abrupto, pero no es nuestra intención profundizar en ello; centrémonos en el papel de internet en el sector inmobiliario hoy día.

¿Internet en el sector inmobiliario = desintermediación?

La realidad es que en esta era de internet en la que vivimos, el trabajo de búsqueda de un inmueble -de cualquier tipología- parece haberse hecho muy fácil. Gracias a los diferentes buscadores inmobiliarios existentes, podemos conocer la oferta disponible con todo lujo de detalle, y no solamente en nuestro mercado o área de influencia; sea el que sea el rincón del mundo en el que busquemos, encontraremos aquello que buscamos.

Desde la pantalla de nuestro ordenador, nuestra tablet o nuestro teléfono móvil, podemos comprobar precios, detalles y disponibilidades, localizar informes de mercado, analizar fotografías aéreas y estudiar cualquier zona a pie de calle, casi como si paseáramos por la acera. Podemos conocer los servicios existentes en la zona y hasta el precio del gimnasio cercano a la casa, oficina o local que buscamos. Y da igual dónde busquemos. No importa si lo hacemos en Francia -por ejemplo- y no hablamos el idioma. Todo lo que encontramos en internet ya puede ser traducido con un solo clic de nuestro ratón. Incluso si queremos mantener una videoconferencia con alguien que habla una lengua diferente a la nuestra, existe ya el software de traducción simultánea que hace posible una comunicación verbal sin barreras idiomáticas.

Y los efectos de internet en el sector inmobiliario tocan muy de cerca a sus profesionales. En el pasado, el mayor activo de los intermediarios era precisamente la información que tan celosamente guardaban; información de clientes y contactos importantes, pero también información de inmuebles para el alquiler o la venta. Saber quién vendía qué, quién compraba y conciliar los intereses de unos y otros era una cuestión de inteligencia militar, casi artesanal.

Ahora bien, gracias a internet, los mercados y plazas son cada vez más transparentes. De manera prácticamente literal, “toda la información está al alcance de todos”. Todo se puede conocer y estudiar en internet. Todos tenemos presencia en las redes sociales. Toda la oferta de oficinas de Madrid y Barcelona la puedes encontrar en MisOficinas (¡por ejemplo!). Se han igualado las condiciones para competir de todos los “players” y, a priori, nadie cuenta ya con la ventaja que supone el uso de información privilegiada. ¿Esto quiere decir que la intermediación inmobiliaria es una disciplina condenada a la extinción?

La respuesta corta es que sí. Inevitablemente, la automatización de los procesos y la transparencia en la información hacen de la labor comercial un arte cada vez más prescindible, y no solamente en el mercado inmobiliario. Muchas otras profesiones que subsisten gracias a una distribución imperfecta de la información terminarán también por desaparecer, en tanto en cuanto dicha información se haga más accesible, entendible o digerible para el gran público.

Pero la respuesta larga es que el papel de internet y la tecnología en el sector inmobiliario es positivo para los profesionales de la intermediación, básicamente porque es muy diferente disponer de la información a saber comprenderla, interpretarla y aprovecharla. Siempre tendrá valor añadido el saber hacer profesional, el conocimiento local o la perspectiva cultural que un experto inmobiliario tenga de un mercado o una zona. Las decisiones inmobiliarias nunca se basarán solamente en factores objetivos de localización, precio o rentabilidad; pesarán también factores subjetivos y emocionales que condicionarán las transacciones, y es la labor del intermediario la de arbitrar y facilitar las relaciones entre los que participan en dichas transacciones.

En resumidas cuentas, la rebelión de las máquinas llegará, pero todavía no… ¿o sí?

Cuéntanos tu opinión. Nos interesa.

El mercado de inversión en España; la política frente a la economía

Con las elecciones del 20 de diciembre todavía muy recientes y un panorama político tan incierto en el corto y medio plazo, es difícil (por no decir atrevido) vaticinar lo que sucederá en lo económico, y por extensión en lo inmobiliario, en 2016. No obstante, los hechos son que las principales plazas viven actualmente en un frenesí constante, con un ritmo de transacciones y una actividad equiparables a la fiebre del oro californiana de mediados del siglo XIX. Parece razonable pensar que la inercia se mantendrá el año que viene; ¿o no?

Tras una larga travesía por el desierto desde 2008, por fin ha despertado el gigante dormido y todos tienen su mirada puesta en los protagonistas indiscutibles del escenario inversor, las SOCIMIs. Todo apunta a que éstas adquirirán gradualmente un mayor peso específico dentro del tejido empresarial español y que el mercado inmobiliario en general y el mercado de inversión en particular crecerá, madurará y se profesionalizará todavía más, si cabe.

Pero debido a las conexiones de lo político con lo económico es aventurado hacer predicciones sobre el futuro inmediato, sin poder ignorar que la falta de estabilidad no es precisamente lo que necesita la economía ahora mismo. Cuando el consenso general es que España empezaba a salir del bache (con grandes matices, dependiendo de a quién le preguntes) y centrándonos en el real estate español, uno no puede siempre alejar el fantasma de que las expectativas de mejoría son sólo eso, expectativas, y que el crecimiento es más un deseo que una realidad sustentada sobre sólidos argumentos macro.

Por ejemplo, incorporada la derivada política, nos encontramos con que Merlin Properties, una de las “reinas” del sector, se estrena en el IBEX35, justo el día posterior a las elecciones, con una caída cercana al 7%. Leemos también en la prensa que proyectos como la Operación Campamento o el Plan Chamartín podrían verse afectados negativamente, dado que su implementación depende de las aprobaciones de los gobiernos autonómicos o centrales. El futuro inmediato de la Sareb puede estar condicionado también en gran medida por los acuerdos de gobernabilidad política que se alcancen a lo largo de las próximas semanas, barajándose incluso el escenario de que deban producirse nuevas elecciones si no se llega a los acuerdos necesarios.

Tengamos además en cuenta que dos de los principales catalizadores que están impulsando (incluso “propulsando”) el ritmo de transacciones inmobiliarias en el mercado de inversión son el crecimiento esperado de las rentas en oficinas y el incremento de la afluencia y el consumo en centros comerciales, pero la mejoría en ambos frentes parece todavía frágil.

El mundo empresarial e inmobiliario está pues aguantando la respiración, aguardando silenciosamente lo que pueda suceder en lo político en el cortísimo plazo. Ahora bien, sí conviene plasmar aquí algunas cifras para dar fe de que 2015 ha sido un buen año y que, escenario político mediante, sí existen razones objetivas para ser optimistas.

Algunos datos; ¿cabe el optimismo?

  • Según la consultora Knight Frank, España ha sido durante 2015 el destino europeo favorito de los inversores internacionales, seguido muy de cerca por Alemania. El estudio realizado por esta firma también indica que el mercado de inversión español seguirá siendo el preferido durante 2016.
  • Los niveles de inversión alcanzados en 2015 constituyen un récord, superando incluso las cifras previas a la crisis. Según CBRE, se han producido transacciones por valor de más de 13.000 millones de euros, un 25% más que en 2014. La previsión para 2016 es la se superar los 10.000 millones de euros, algo inferior a las cifras de 2015 debido a que durante el año en curso ha habido una transacción altamente distorsionadora; la compra de Testa por parte de Merlin Properties, por valor de 3.000 millones de euros.
  • También según CBRE, más del 70% de la inversión tiene origen extranjero (americano, francés y británico) y casi la mitad del total se ha articulado a través de las SOCIMIs.
  • La punta de lanza de mercado de inversión han sido las oficinas (con casi 5.000 millones de euros) y el retail (con 4.000 millones de euros), seguidos por los hoteles (con 2.000 millones de euros) y la logística (con 800 millones de euros).

A la vista de estas cifras, ¿existen motivos para ser optimistas? Desde MisOficinas.es opinamos que sí, pero siempre desde la prudencia; ¿qué opinas tú?

¡Felices Fiestas!

Tendencias en logística; un sector a merced del desarrollo tecnológico

Recientemente hemos amanecido con la noticia de que en EE.UU. se ha producido un gran revuelvo debido a la proliferación repentina de furgonetas de alquiler por las calles de muchas ciudades del país. El motivo de tal revuelvo ha residido tanto en la abrumadora cantidad de vehículos como en el hecho de que todos eran conducidos por personas uniformadas de UPS; ¿por qué iban empleados de UPS al volante de vehículos de alquiler?

Cuando muchos ciudadanos han visto cómo las furgonetas se detenían delante de sus casas (y no esperaban ningún paquete), han pensado que iban a ser víctimas de un desahucio o incluso de un robo. Han sospechado que ladrones se habrían disfrazado de repartidores para engañarles y acceder al interior de la vivienda, con el consiguiente aluvión de llamadas a los servicios de emergencia de la policía.

Pero la realidad es bien diferente a como la han imaginado estos inocentes vecinos. El hecho es que en EE.UU. la demanda navideña de envío y reparto de paquetes está siendo tal que las empresas de 3PL (“third party logistics”) no disponen de flotas propias suficientes para absorber la avalancha de solicitudes de servicio, debiendo contratar más chóferes y recurrir al alquiler a terceros para dotarles de un vehículo.

Debemos preguntarnos a qué se debe tal orgía de compras, así como cuál es el motivo de que año a año se batan los récords de reparto de paquetería a domicilio; ¿se está comprando más?

No se está comprando necesariamente más, pero sí se está comprando más online, lo cual lleva inexorablemente a una mayor necesidad de servicios como el de UPS. Esto viene sucediendo hace ya años y por ello no es muy reseñable pero, ¿cuáles son las otras tendencias en logística que seguirán dando forma a este mercado? ¿Cómo afectarán estas tendencias en logística a nuestro día a día?

Tendencias en logística; el futuro ya está aquí

1.- La impresión 3D

Las impresoras 3D son máquinas capaces de producir objetos tridimensionales sólidos partiendo de un plano o diseño digital. Aunque ya se pueden comprar estas máquinas para uso doméstico, todavía son algo caras y a esta tecnología le queda aún mucho recorrido en su desarrollo.

Ahora bien, la posibilidad de descargar de Internet el plano de, por ejemplo, una lámpara de mesa, para proceder a imprimir dicha lámpara en casa, es una posibilidad que se encuentra a la vuelta de la esquina. ¿Imaginas lo que puede significar esto para los fabricantes de lámparas, los distribuidores y, en última instancia, las empresas de paquetería y logística? Llevado al extremo, todos ellos desaparecerían, y sólo subsistiría la empresa que diseña las lámparas, vendiendo sus diseños on-line, directamente a los consumidores “imprimidores”.

Imagina el ahorro que esto supondría en costes e imagina también los beneficios para el medioambiente (sin camiones, barcos o trenes de mercancías contaminando el aire), pero imagina también la contrapartida de que se hundiera todo un sector dedicado a la fabricación, almacenaje y distribución.

La impresión 3D es una de las tendencias en logística que da bastante vértigo, ¿no crees?

2.- Los drones

Hace poco veíamos un “teaser” en Internet, de la mano de Amazon, en el que se nos mostraba cómo esta compañía visualiza el futuro inmediato. Se trata de un futuro en el que muchos repartos hoy día en manos de 3PL’s, pasarán a realizarse por drones de la propia Amazon, entregando los pedidos en un tiempo récord (¡menos de 30 minutos!) en los jardines o terrazas de nuestras casas.

La aplicación de los drones al mundo del transporte es una de las tendencias en logística más disruptivas, aunque tiene grandes barreras prácticas y legales para su implementación. Para garantizar plazos de envío tan cortos deberán existir muchas más plataformas logísticas (quizá más pequeñas y repartidas) y, por otro lado, se debe poder garantizar la seguridad en el vuelo de estos aparatos, sin poner en peligro vidas humanas. Tengamos en cuenta que un drone es, por definición, una aeronave no tripulada y que su uso no está exento de riesgos.

3.- Vehículos sin conductor

La tercera en nuestra lista de tendencias en logística, todas ellas arrolladoras. Escribíamos al principio de este post sobre los repartidores de paquetería urgente pero, ¿qué sucederá si los repartidores se hacen redundantes porque sus vehículos ya pueden conducir solos? ¿Recurrir a vehículos sin conductor será una opción o una necesidad? Ante el aumento de la demanda de repartidores/conductores, ¿se les podrá sustituir por una “furgoneta inteligente” y completamente autónoma? El tiempo lo dirá.

Como conclusión, quisiéramos pedir calma a todo el que lea estas líneas y pueda sentirse alarmado. Es una realidad aplastante que el desarrollo tecnológico obliga al sector logístico a acometer una gran y profunda transformación, pero ésta no sucederá de la noche a la mañana. El cielo no se va a poblar repentinamente de drones y tampoco veremos camiones sin conductor en el cortísimo plazo. Ahora bien, vivimos en una época de aceleración tecnológica en la que los tiempos se acortan cada vez más y es imprescindible adaptarse a los cambios que, inexorablemente, llegarán. Sálvese quien pueda.

Actores del mercado inmobiliario (ii): SOCIMIs y banca

Si no tuviste oportunidad de ver nuestro post de la semana pasada, te invitamos a hacerlo ahora, entre otros motivos porque se trata de la primera entrega de una terna dedicada a los actores del mercado inmobiliario en España. Échale un vistazo si quieres ponerte al día sobre el papel que juegan consultoras inmobiliarias y promotores en el escenario actual del real estate.

Hoy continuamos con las SOCIMIs y las entidades financieras a las que, si hubiera que darles un premio por el papel que juegan, les daríamos el de “actuación revelación” de la década. Esta afirmación se sustenta en una realidad bien clara; ni las SOCIMIs ni los bancos jugaban papel alguno en el sector inmobiliario hasta hace bien poco. Las primeras porque, simplemente, no existían y, los segundos, porque su negocio nunca fue inmobiliario; ¡mucho ha cambiado el panorama desde 2007!

¿Qué son pues las SOCIMIs? SOCIMI es el acrónimo de “Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario” y aunque hayan aparecido hace relativamente poco en España (prácticamente el año pasado…), el concepto no es nuevo. Se trata de hecho de una versión de los REIT americanos (Real Estate Investment Trust), los cuales cuentan con más de medio siglo de historia.

La actividad primordial de las SOCIMIs es la de comprar activos para a continuación explotarlos en régimen de arrendamiento, circunstancia para la que puede ser necesaria una rehabilitación o incluso la promoción de un proyecto todavía inexistente.

Las SOCIMIs se dirigen a todo tipo de ahorradores, aunque la realidad es que de momento son los grandes inversores los que están copando la mayor actividad en este tipo de vehículos. Ahora bien, este canal de inversión está disponible también para “la gente de a pie”, permitiendo el acceso al mercado inmobiliario sin tener que realizar una inversión directa en ladrillo. La existencia de un mercado normalizado y regulado procura además al pequeño accionista un nivel cierto de confianza y garantía que hasta ahora no existía.

Las SOCIMIs se pueden categorizar en función de los mercados en los que cotizan; las que cotizan en la Bolsa de Madrid, las que lo hacen en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y las que no cotizan pero que tienen previsto hacerlo. Aquí tienes algunos nombres que no debes perder de vista:

 

SOCIMIs que cotizan en la Bolsa de Madrid

  • Merlin Se incorporó a la Bolsa de Madrid en junio de 2014 y puede que pronto forme parte del IBEX35. Su CEO es Ismael Clemente.
  • Axiare Entró en la Bolsa de Madrid en julio de 2014. Al frente de esta entidad encontramos a Luis López de Herrera-Oria.
  • Hispania Activos Inmobiliarios. Presente en la Bolsa de Madrid desde marzo de 2014, es liderada por Concha Osácar y Fernando Gumuzio.
  • Lar España Real Estate, en la Bolsa de Madrid desde abril de 2014, comandada por Luis Pereda.

 

SOCIMIS que cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil

El Mercado Alternativo Bursátil permite acceder al mercado de valores en unas condiciones de coste y regulación más asumibles para empresas de tamaño más modesto. Las SOCIMIs cotizadas hoy día en este mercado con las siguientes:

  • Autonomy Real Estate
  • Corpfin Capital Prime Retail II
  • Entrecampos Cuatro
  • Fidere
  • Mercal Inmuebles
  • Obsido
  • Promorent
  • Trajano Iberia
  • Uro Property
  • Zaragoza Properties

 

SOCIMIs no cotizadas

Como decíamos anteriormente, en esta categoría entran las empresas que no cotizan pero que pronto lo harán, una vez expirado el plazo de dos años durante los que la ley les permite operar sin necesidad de cotizar. Aquí destacamos los nombres de Zambal Socimi y GMP Socimi. Lo normal es que cada vez oigamos más de sus quehaceres.

Las entidades financieras

Paralelamente a las SOCIMIs también queremos hablar sobre la banca, protagonista “a regañadientes” del sector inmobiliario desde el 2007. Ha sido protagonista casi en contra de su voluntad porque las entidades financieras nunca tuvieron intención (ni vocación) de competir con sus clientes, los promotores inmobiliarios, pero esto es en efecto lo que ha pasado.

Cuando comenzó la travesía por el desierto del sector, los bancos recibieron ingentes cantidades de inmuebles, tanto por dación en pago de los promotores como por ejecución hipotecaria directa. El alcance de este proceso fue de tal calibre que las cajas de ahorros y los bancos se convirtieron de la noche a la mañana en las mayores propietarias de patrimonio inmobiliario del país, sin una estructura clara a través de la que canalizar una venta ordenada del mismo.

La banca tuvo que crear comercializadoras propias y era habitual (y sigue siéndolo) que cuando acudías a solicitar financiación hipotecaria a tu banco de referencia, éste te ofrecía viviendas de su propia cartera de inmuebles. La estructura comercial se tuvo que sofisticar hasta el punto de crear filiales a la medida. A continuación te ofrecemos una muestra de las principales:

  • Santander – Altamira Inmuebles
  • BBVA – BBVA Vivienda – Anida
  • Bankia/Bancaja – Bankia Habitat
  • La Caixa/CaixaBank – Servihabitat
  • Banco Popular – Aliseda Inmobiliaria
  • Sabadell/CAM – Solvia Inmobiliaria

A partir de la creación de estas filiales, la política de cada banco ha sido diferente, marcada por una mayor o menor participación en la operativa y accionariado de las mismas. Algunas de las comercializadoras se han vendido íntegramente, otras lo han sido sólo en parte y otras operan bajo nombre diferente. Hay bancos que ya no se sostienen sobre una pata inmobiliaria, pero hay otros que siguen fuertemente ligados al sector e incluso promueven vivienda nueva.

Tiene sentido no obstante que, a la larga, los bancos no tengan puestos de venta en las ferias inmobiliarias y que el zapatero se dedique a sus zapatos; los bancos a prestar dinero (esperemos que así sea) y los promotores a promover inmuebles de calidad y a buen precio.

¿Cuánto tardará en suceder esto? ¿Cuándo se normalizará el sector? ¿Cuándo parará el frenesí inversor de las SOCIMIs? ¿Cuándo se venderán todas las viviendas en manos de los bancos? ¿Cuándo se abrirá “el grifo” del crédito? Cuéntanoslo tú; ¡se escuchan todas las opiniones!