Ciudades financieras: la nueva tendencia en oficinas para empresas

El multimillonario Bill Gates es conocido y afamado mundialmente por la creación, impulso y desarrollo de Microsoft. No obstante, no tanta gente sabe que también fue él el primero en crear una ciudad financiera para concentrar sus oficinas y trabajadores, ahorrando costes y buscando la mayor eficiencia. Un modelo que actualmente se está expandiendo por las principales urbes del mundo. De este modo, ya en 1986 sus trabajadores de la sede central de Microsoft en Seattle fueron ubicados en su ciudad financiera de Redmond.
En la actualidad son las grandes multinacionales tecnológicas como Google, Facebook o Twitter, y cómo no Microsoft, las referentes en cuanto a ciudades financieras. Pero muchas otras empresas, de sectores tan diversos como la banca, el automóvil o las energéticas, están copiando este modelo, siendo ejemplos de ellos la ciudad financiera del BBVA en Madrid, con su emblemático edificio de «La Vela» o el Distrito C de Telefónica.
¿En qué se caracterizan las ciudades financieras?
Si algo define a estas nuevas ciudades, además del hecho de concentrar en ellas a varios miles de trabajadores y directivos, es la búsqueda de ahorro al máximo en costes y que apuestan por la innovación en todos los sentidos, incluido el medioambiental. De este modo, se las suele conocer como «ciudades verdes», pues buscan con sus futuristas diseños, con materiales como el vidrio y con las últimas tecnologías ahorrar tanto en aire acondicionado como en calefacción, emitiendo consecuentemente mucho menos C02 al planeta que otras empresas de similares características y tamaños. También ahorran en iluminación y suelen optar por energías renovables. Por ejemplo, la citada sede de Telefónica cuenta con 16.600 paneles fotovoltaicos para recoger la luz solar, lo que la convierte en una de las principales plantas productoras de este tipo de energía en Europa.
Otro aspecto en el que suelen poner la mirada este tipo de edificios es en el ahorro de agua. Su calefacción suele ser siempre solar y lleva incorporados circuitos para reutilizar el agua, como sucede en el edificio Abelias del Banco Popular, ubicado en Madrid.
La primera en establecerse en la capital española fue la ciudad financiera del Banco Santander, ya en 2004. Mientras que una de las últimas ha sido Vodafone, la cual se expande por cinco edificios y 50.000 metros cuadrados.
Todo integrado, una auténtica ciudad
Pero cuando hablamos de ciudad financiera no nos referimos solo a que miles de personas trabajan ahí. Sino a que realmente pueden hacer allí su vida. Estos macro complejos incluyen desde restaurantes a supermercados, farmacias, centros médicos, guarderías, polideportivos, transporte público y otros servicios como peluquerías, tintorerías, librerías, zonas verdes…
Como puedes ver, las multinacionales huyen de los abarrotados y caros centros urbanos, para establecerse en el extrarradio, donde logran mayor productividad, más eficiencia energética y de recursos humanos, así como mayor control de todo el proceso productivo.

Tipos de oficinas en función de la empresa

Las oficinas son el lugar de trabajo donde se suele pasar la mayor parte del tiempo. Por este motivo y porque, muchas veces la sede de las oficinas también es la carta de presentación de la empresa, cada oficina debe estar adecuada a las necesidades de la actividad de la compañía.

No todas las oficinas ni su disposición sirven para todas las actividades. No requieren el mismo tipo de espacio un despacho de abogados y una agencia de publicidad, por ejemplo. La forma en que desarrollan su actividad no se parece y las necesidades a cubrir son muy diferentes.

Así pues, a la hora de elegir oficina o de diseñar el espacio, hay que tener muy clara cuál sería la mejor disposición para que nuestra actividad se desarrolle perfectamente. Actualmente las fórmulas más comunes son:

Oficinas abiertas: se trata de instalar la oficina en espacios abiertos, sin tabiques ni barreras visuales, para que los empleados puedan ver más allá de lo que tienen en frente, dando además una sensación de amplitud. Las profesiones más creativas suelen decantarse por este tipo de espacios ya que les da la posibilidad de poner las ideas de forma conjunta siempre, son espacios en los que no hay barreras para comunicarse y compartir el trabajo.

Oficinas cerradas: en este tipo de oficinas, los empleados disponen quizás de más privacidad. Es necesario para algunos trabajos en los que se utilice constantemente el teléfono y se necesite un poco más de intimidad o menos sonido de ambiente. Son las oficinas perfectas para aquellas profesiones donde se trate información más confidencial, como pueda ser un despacho de abogados, gabinetes psicológicos, o consultas médicas.

Oficinas modernas: son una tendencia que está cada vez más en auge y cuyo diseño han puesto de moda compañías tan importantes como Google o Airbnb. Son espacios en los que, aparte de trabajar, también se pueden realizar otras actividades gracias a algunos de los elementos de los que se dispone. Además, existen salas de todo tipo en las que poder descansar o tener reuniones menos convencionales. Muy útiles estos espacios para aquellas empresas que necesiten que los trabajadores estén largas jornadas y también para aquellas profesiones que requieran una altísima concentración durante unas horas, con la consecuente necesidad de esparcimiento tras el esfuerzo.

Estos son algunos de los tipos de oficinas y tendencias más comunes y también algunos de los factores que han de considerarse a la hora de instalar una oficina, para posteriormente y cuando finalice la instalación sea adecuado al tipo de empresa del que se trate.

¿Cuáles son las mejores oficinas del mundo?

Frente a las frías y grises oficinas tradicionales y convencionales, que aunque sorprenda aún no han quedado atrás, hay empresas que apuestan por espacios que funcionan como estímulos para los trabajadores, quienes van a trabajar más motivados, concentrados o relajados.

Algunos ejemplos de las mejores oficinas del mundo

A continuación, una serie de ejemplos de las que son consideradas las mejores oficinas del mundo para trabajar:

  1. Llama poderosamente la atención cómo las oficinas del estudio de arquitectura español Selgas Cano se funden con un bosque. La inclusión de la luz natural y el gusto por compartir las ventajas de la localizacion forman parte del decálogo de las mejores oficinas.
  2. Las instalaciones de Lego, en Dinamarca, crean un universo de los bloques de la marca de juguetes que inspira al trabajador. La personalización, sin duda, ejerce un rol fundamental.
  3. Algo parecido se puede decir de las de Pixar, donde el trabajo se convierte, en ocasiones, en juego.
  4. Gummo o Pallotta Teamworks son ejemplos de aprovechamiento de estructuras preexistentes, convirtiéndolos en espacios únicos y de alto rendimiento.
  5. En cuanto a la modernidad y preparación de espacios de esparcimiento y socialización, Google o Facebook se llevan la palma. También destacan en la generación de actividades que estimulan las habilidades sociales y laborales (lúdicas, corporativas, etc.). Es habitual que las empresas que apuestan por generar centros laborales de esta índole operen en el sector tecnológico o se muevan en el terreno de las startups. Funcionalidad, ergonomía y vanguardismo están entre sus características definitorias.
  6. En la línea del espíritu juvenil y fresco de la marca, hay que destacar el centro de oficinas de Red Bull en Santa Mónica. Una gigantesca pista de skate divide las instalaciones en dos partes y se erige en protagonista indiscutible.
  7. Por último, Zynga, como marca en auge del sector de los videojuegos, deleita diariamente a sus empleados con unas oficinas que se asemejan al decorado de una aventura virtual.

En definitiva, estas instalaciones ya están creando tendencia, de modo que, dentro de unos años, algunas de sus claves de diseño se pueden convertir en el acervo común de la arquitectura laboral.

Donde estan las grandes transacciones de oficinas de Madrid

¿Dónde están las grandes transacciones de oficinas de Madrid?

Nos queremos referir hoy a lo que ha acontecido durante el primer trimestre del año en el mercado de oficinas de Madrid, tras una despedida de 2015 ciertamente optimista, en la que el mercado auguraba un crecimiento continuado de todos los indicadores y una consolidación de la anhelada recuperación. Para hacer este breve análisis, compararemos algunas variables básicas entre el primer trimestre de 2015 y 2016 respectivamente.

El primer y principal dato positivo de la comparación entre el primer trimestre de 2015 y 2016 es que las rentas prime han subido prácticamente 2 euros, desde los 25,75 a los 27,5 euros/m²/mes, según JLL. Es una buena noticia para los promotores e inversores cuyas expectativas son las de un crecimiento continuado de las rentas para la totalidad del mercado; dicha expectativa se cumple además en todas las zonas, incluyendo las secundarias y periféricas.

El jarro de agua fría llega con la contratación. Frente a los aproximadamente 130.000 m² alquilados durante el primer trimestre de 2015 nos encontramos con una caída del 27%, cerrando el mismo trimestre de 2016 con solamente 98.000 m² contratados.

El stock ha aumentado ligeramente durante los últimos doce meses, desde los 15.115.079 m² hasta los 15.272.154 m², también según la consultora JLL. Debido a que la absorción neta ha sido positiva (se han alquilado más oficinas de las que se han desocupado), a pesar de dicho incremento del stock se ha pasado de una disponibilidad del 11,09 % a una tasa de vacío del 10,48%.

En el primer trimestre de 2015, el 43% de las transacciones estuvieron representadas por arrendamientos superiores a los 5.000 m² y dos de ellas sumaron 20.000 m² cada una. Nos estamos refiriendo al alquiler de Dentix en Campo de las Naciones —de 8.200 m²—, el traslado de KPMG a Torre de Cristal —de 20.000 m²— y el arrendamiento de BNP en Avenida de América —también de 20.000 m²—.

En el primer trimestre de 2016, en cambio, solamente se ha producido una “gran operación”, y ésta ha sido de 5.300 m². Nos referimos a la operación de Avintia en Pozuelo de Alarcón.

A pesar de que estos datos puedan parecer poco halagüeños, la realidad es que, descontado el efecto distorsionador de las grandes operaciones, entre el Q1 del 2015 y del 2016, crece la demanda de “pequeños” —inferiores a 5.000 m²— espacios, algo de lo que el mercado sí puede alegrarse. Al fin y al cabo, un mercado es más sano cuanto menos dependa de los “macro-movimientos” de las grandes corporaciones.

Lo que sí cabe preguntarse es, si se han venido sucediendo grandes operaciones de arrendamiento en todos los trimestres desde 2013, casi sin excepción, a qué puede deberse la total ausencia de ellas en este comienzo de año.

Los habrá que lo achaquen al clima político, con tanta influencia sobre lo económico. Los habrá que no vean más que una situación circunstancial o coyuntural sobre la que no cabe hacer mayor lectura. Otros dirán que en el último trimestre de 2015 se produjeron muchas operaciones de tamaño muy relevante —E&Y en Titania, Idental en Rivas Vaciamadrid, Roche en Campo de las Naciones, etc.— y que, debido a ello, se ha producido una cierta sequía en el comienzo de año.

¿Tú qué opinas? ¿Crees que la ausencia total de operaciones grandes de arrendamiento en Madrid es motivo de preocupación? ¿Supone un cambio de tendencia? ¿Las grandes empresas puede que estén esperando a ver qué sucede en junio con las elecciones generales?

The Edge

El edificio de oficinas más sostenible del mundo

Nuestra forma de trabajar se hace más flexible cada día que pasa. La mayor conectividad, el auge de las redes sociales y los relevos generacionales están impulsando —incluso diríamos que propulsando— un cambio en el workplace que provoca hasta cierto vértigo.

Las tabletas, los dispositivos móviles, las videoconferencias, las aplicaciones móviles, el almacenamiento en la nube, la realidad aumentada, la realidad virtual o la telepresencia, son todos avances tecnológicos que nos alejan del concepto tradicional de oficina, e incluso nos alejan de la oficina como tal; ¿en qué sentido?

En el sentido de que cada vez parece tener menos justificación invertir tiempo en desplazarnos hasta un edificio para trabajar en él, cuando virtual y digitalmente podemos trabajar e interactuar con compañeros y clientes, desde cualquier parte del mundo, sin movernos de casa.

Ahora bien, existen determinados edificios que, por sí solos, constituyen suficiente reclamo para que los trabajadores QUIERAN acudir a ellos diariamente. Se trata de edificios concebidos con la sostenibilidad por bandera y diseñados sin perder de vista en ningún momento las necesidades de los usuarios finales del espacio. Es el caso del edificio The Edge, en Ámsterdam, el edificio más sostenible del mundo —según BREEAM—, promovido por OVG Real Estate y ocupado actualmente por la firma de consultoría Deloitte.

El edificio de oficinas más sostenible del mundo; sabor holandés

Detallar todas las características técnicas de The Edge ocuparía decenas —quizá cientos— de páginas y no es nuestra intención realizar un análisis tan pormenorizado. Ahora bien, sí queremos darte algunas pinceladas de lo que sería trabajar en este inmueble, para que tú mismo juzgues si te compensaría adentrarte en el atasco matutino de todos los días, o en el congestionado transporte público suburbano, para pasar la jornada en The Edge.

  • Para empezar, NADIE tiene un puesto de trabajo fijo —una mesa, se entiende— en The Edge. El edificio de oficinas de oficinas más sostenible del mundo es el lugar de trabajo de 2.500 empleados de Deloitte pero, curiosamente, sólo hay en él 1.200 mesas de trabajo. Aplican el hot-desking más estricto para optimizar el uso del espacio.
  • ¿Cómo sabes dónde te vas a sentar? Desde una aplicación móvil, desde tu casa, eliges cómo quieres trabajar un día determinado. Puedes elegir entre trabajar en una sala de reuniones, en un puesto situado en un balcón, en el iluminado —y gigante— atrio, en una “sala de concentración” en un puesto sentado o en un puesto de pie (sí, de pie). En función de estas preferencias, la aplicación móvil te asigna un espacio para ese día.
  • Cuando llegas a la oficina —digamos que en coche— el control de accesos del edificio reconoce tu matrícula y Deloitte ya sabe que has llegado. Dispones de abundantes tomas de corriente para recargar la batería de tu coche eléctrico, si lo tienes.
  • Aterrizado en el puesto de trabajo asignado, las luces se gradúan solas, también en base a tus preferencias. El edificio sabe si te gusta una mayor o menor iluminación y si la prefieres más o menos indirecta. Esto es posible porque la iluminación es toda LED y se alimenta con cables de red Ethernet…
  • Hay grandes pantallas planas repartidas por todo el edificio y puedes emparejarlas fácilmente con cualquier dispositivo móvil u ordenador portátil.
  • La cubierta y fachada sur del edificio de oficinas más sostenible del mundo están cubiertas de paneles solares, los cuales producen energía suficiente para alimentar todo el edificio, los ordenadores, los teléfonos móviles e incluso recargar los coches de todos los empleados.
  • Durante el verano se calienta agua —cuando es más eficiente hacerlo— y se envía a un pozo que hay bajo The Edge, a más de 150 metros de profundidad. Allí permanece el agua, aislada térmicamente, hasta que llega el invierno y el agua es de nuevo bombeada hacia arriba, para calentar el edificio.
  • El agua de lluvia es recogida para aprovisionar las cisternas de todos los baños del inmueble.
  • E imagina que, finalizada tu jornada, desde la aplicación móvil pudieras elegir una receta de cocina para preparar en casa, y que en el mismo edificio se te preparara inmediatamente una bolsa para llevar, con todos los ingredientes necesarios; ¿realidad o ficción? Pura realidad.

No es de extrañar que, según la propia Deloitte, muchos trabajadores se quieran incorporar a sus filas, movidos casi exclusivamente por el deseo de trabajar en el edificio de oficinas más sostenible del mundo.

¿Y tú? ¿Cómo es tu oficina comparada con The Edge?

¿Qué es un Great Place to Work?

El pasado 31 de marzo en nuestra sección de noticias informábamos sobre el traslado de Coca Cola Iberian Partners en Barcelona. La compañía se muda desde Martorelles, acercándose a la sede central de la firma en Cataluña (Esplugues de Llobregat) y, a los efectos de este post nos ofrece un buen ejemplo para retratar lo que es un Great Place to Work.

Coca Cola es, según la empresa de investigación Great Place to Work, una de las mejores multinacionales para trabajar en Europa, situándose en el número 9 del ranking en este sentido. Por delante de ella encontramos, por riguroso orden descendente, las empresas NetApp, EMC, W. L. Gore & Associates, Admiral Group, Microsoft, SAS Institute, Mars y H&M. Todas se caracterizan por ser “lugares de trabajo excelentes”, según unos criterios determinados.

¿Pero cuáles son estos criterios? Más concretamente y centrándonos en lo que a nosotros nos puede interesar, ¿tiene algo que ver el aspecto inmobiliario de una oficina o negocio en la consecución de la etiqueta Great Place to Work?

Según la propia web de Great Place to Work, un lugar de trabajo excelente es aquel en el que uno confía en las personas para las que trabaja, está orgulloso de lo que hace y disfruta de las personas con las que trabaja. Ésta es la denominada por ellos, “visión del empleado”.

Existe también la “visión del líder o jefe”, la cual retrata un Great Place to Work como aquel donde los líderes logran los objetivos de la organización, donde las personas dan lo mejor de sí y en el que todos trabajan como un equipo, en un ambiente de confianza.

No pretendemos entrar en mayor detalle, pero todo lo anterior se mide, básicamente, mediante la realización de encuestas y evaluaciones a empleados y colaboradores, junto al análisis de los procesos y la cultura de la compañía. La etiqueta Great Place to Work goza de un prestigio significativo puesto que es una muy buena herramienta para la atracción y retención de talento.

De todo lo anterior se desprende intuitivamente que el diseño de una oficina, su configuración o su mobiliario sí guarda relación con el hecho de que una empresa sea considerada como un excelente lugar de trabajo. Aunque éstos sean aspectos que no necesariamente se aborden en las evaluaciones, es evidente que las condiciones físicas del lugar en el que se desarrolla el trabajo influyen mucho en lo que las personas dan de sí, en el buen ambiente, en el orgullo por la empresa o incluso en la confianza que sentimos hacia nuestros jefes. Veamos casos concretos.

Aspectos físicos del workplace que ayudan a ser un Great Place to Work

  • Abrir la oficina a la naturaleza. Introducir plantas en la oficina está demostrado que produce efectos positivos. Las plantas ayudan a limpiar el aire interior y amortiguan el ruido, dos factores claves para una mayor productividad.
  • Incrementar la iluminación natural. También es un hecho que la luz natural incrementa la alegría, disminuye el estrés e incluso nos hace ser más optimistas. Si la iluminación natural viene además acompañada de unas buenas vistas hacia el exterior, todavía mejor.
  • Aumentar el espacio colaborativo y facilitar el trabajo en equipo. Si una de las principales características de los Great Place to Work es que los empleados trabajen en equipo y que hasta les una un sentimiento de “familia”, ¿cómo se puede logar esto si cada uno trabaja aisladamente en su mesa o cubículo? Es vital que existan espacios donde poder reunirse y trabajar en grupo.
  • Inyectar algo de diversión, en su justa medida, claro está. Una mesa de ping-pong, un futbolín o una Xbox, para jugar en los descansos de las comidas, es una buena manera de fomentar el compañerismo y, si se nos permite la expresión, el buen rollo.

Llegado el final de este post, quizá sea el momento de valorar si tu empresa pudiera ser candidata a ser un excelente lugar de trabajo…

¿Qué son las cubiertas verdes?

¿Qué son las cubiertas verdes? ¿Son una moda pasajera o verdaderamente cumplen una función que justifica su incorporación a naves logísticas, edificios de oficinas y centros comerciales? ¿Las cubiertas verdes tienen cabida en las estrategias de property management de propietarios e inversores de todo tipo de inmuebles?

La explicación de lo que son las cubiertas verdes —o cubiertas vegetales— es bien sencilla; imagina que escapas a la azotea del edificio de oficinas en el que trabajas para tomar el aire y que, en lugar de las habituales máquinas de aire acondicionado e instalaciones, topas con un bonito y frondoso jardín, con su correspondiente hierba, sus arreglos florales e incluso con sus poblados árboles. Si te sucede algo parecido, habrás dado con una cubierta verde y ésta no habrá brotado allí por casualidad.

Las cubiertas vegetales existen por las razones que exponemos a continuación, razones que tienen mucho que ver con el ámbito de la sostenibilidad y la eficiencia energética en edificios de toda tipología.

Cubiertas verdes en inmuebles; ¿por qué?

  • Para empezar, no hace falta recurrir a argumentos muy técnicos para justificar la existencia de un jardín en la cubierta de un edificio; ¿por qué no ofrecer a los inquilinos de un inmueble un espacio de ocio y esparcimiento al aire libre, sin que necesariamente deban bajar a la calle? ¿No crees que la lógica tras ello es aplastante? Los tejados suelen ser superficies infrautilizadas que, bien aprovechadas, aportan gran valor añadido al edificio.
  • Las cubiertas verdes, por definición, ayudan a reducir los gases de efecto invernadero. Los árboles y plantas absorben dióxido de carbono y sirven como filtro natural del aire que respiramos.
  • Las cubiertas verdes ayudan a reducir algo que se denomina como el efecto “isla urbana de calor”. Al reducir el número de superficies reflectantes de la cubierta del edificio —superficies de máquinas, metales y recubrimientos— es más fácil que el calor se disipe, en lugar de reflejarse en todas direcciones. La temperatura de las ciudades disminuiría drásticamente si se popularizara esta práctica.
  • Las cubiertas verdes retienen el agua de lluvia y ayudan a paliar los efectos de inundaciones o lluvias abundantes.
  • Son una manera excelente de aislar térmicamente los edificios. En verano, reducen la necesidad de uso del aire acondicionado y en invierno aíslan muy bien del frío y reducen el consumo energético necesario para calentar el interior de los inmuebles.
  • Según un estudio de la Escuela Técnica de Ingeniería Agronómica y del Medio Natural de la Universitat Politècnica de València, se puede ahorrar entre un 20 y un 50 por ciento del consumo requerido para enfriar un edificio gracias al uso de las cubiertas verdes.
  • Del mismo modo que las cubiertas verdes protegen térmicamente, también son una buena barrera frente a todo tipo de inclemencias meteorológicas. Protegen del viento, la erosión y en general, del desgaste. Ello conlleva un menor gasto en mantenimiento y reparación de los elementos que de otro modo quedarían más expuestos o desprotegidos.
  • No se puede negar que las cubiertas verdes aportan un valor añadido de responsabilidad social corporativa, cada vez más apreciado por usuarios e inversores. Las empresas gustan de iniciativas que hacen más productivos a sus empleados y que las ponen más en contacto con el medio natural.
  • Las cubiertas verdes ayudan a la biodiversidad, ofreciendo cobijo, comida y protección para las abejas. Recordemos que las abejas son imprescindibles para la polinización y que están desapareciendo rápidamente de los centros urbanos.
  • Aunque no sea su función principal, las cubiertas verdes son también susceptibles de aprovechamiento como huerto urbano.
  • Las cubiertas vegetales pueden ser un arma adicional de los departamentos de recursos humanos para atraer talento a sus empresas. En el mundo de hoy día, los tradicionales modelos de trabajo encorsetados están perdiendo la batalla frente a las nuevas tendencias del workplace. Espacios tales como las cubiertas verdes, muy susceptibles de ser empleadas como zonas de reunión y trabajo informal o colaborativo, cada vez son más apreciados.

Es posible que en la azotea de tu edificio exista un jardín y que todavía no lo sepas; ¿por qué no lo averiguas? En el más que probable caso de que no sea así, ¿por qué no propones su instalación a los propietarios del inmueble?

Los edificios de oficinas mas grandes del mundo

Los edificios de oficinas más grandes del mundo

Recientemente hemos sabido de un proyecto increíble denominado Next Tokio. Se trata de un proyecto urbanístico de Japón cuya implementación incluye la construcción de un rascacielos de una milla de altura. Una milla son 1.600 metros… La Torre de Cristal de Madrid, el edificio más alto de España, cuenta con unos “míseros” 249 metros de altura, por lo que la cuenta es fácil. Necesitaríamos más de seis Torres de Cristal para igualar en altura a este monstruo.

Un monstruo bello, en el que cada 320 metros habrá cubiertas al aire libre dedicadas a la restauración, el ocio, las compras, hoteles y servicios públicos de diversa índole. Vivirán en la torre hasta 55.000 personas y formarán parte de lo que se denominará un “eco-distrito”. La energía que necesite el inmueble se generará por métodos sostenibles y renovables. El agua se recogerá de las nubes a través de las fachadas. Se estima que pudiera estar terminado para el año 2045, si se consiguen los permisos pertinentes para su construcción.

Te podrá parecer ciencia ficción, pero en 2020 está prevista la terminación de “The Jeddah Tower”, otra mole que en este caso “sólo” llegará hasta los 1.000 metros. La construcción ya ha empezado y avanza rápidamente.

Todo lo anterior invita a que hagamos un repaso de cuáles son los edificios más grandes del mundo hoy día, dedicados total o parcialmente al uso de oficinas. Hacemos énfasis en la palabra grandes porque, aunque suele coincidir que los edificios de oficinas más altos son los de mayor superficie construida, no siempre es éste el caso. Vayamos pues con ello.

Ranking de edificios de oficinas

1.- Burj Khalifa. Su construcción arrancó en 2004 y fueron necesarios 5 años para su finalización. Desde entonces, es el edificio más alto del mundo, con unos abrumadores 828 metros de altura. También es mastodóntico en cuanto a superficie, arrojando un total de 309.476 metros cuadrados. Se encuentra, cómo no, en Dubai. No queremos perdernos en los detalles técnicos, pero sí quisiéramos reseñar un apunte; en un día claro, cuando la marea está baja, desde lo alto de la torre pueden divisarse las costas de Irán.

2.- Shanghai Tower. Nos trasladamos a Shanghai para conocer este recién inaugurado edificio de 632 metros de altura y 420.000 metros cuadrados de superficie. Se acaba de incorporar al ranking dado que su construcción ha finalizado en 2015. Según los técnicos encargados de su diseño, es el primer mega-rascacielos que cuenta con doble-fachada, una característica que le permite ser muy eficiente en lo que a control térmico se refiere.

4.- Taipei 101. Seguimos en China. La silueta de este edificio es muy reconocible dado que incorpora elementos de diseño tradicional del país. Proyectado para resistir terremotos (como todos los edificios de esta lista), alcanza los 509 metros de altura y los 412.500 metros cuadrados de superficie. Tiene además el honor de ser el edificio verde más alto del mundo. Su certificación LEED Platino así lo atestigua.

5.- Petronas Towers. Las Torres Petronas de Kuala Lumpur son muy carismáticas, por el simple hecho de que son gemelas idénticas. Ambas presumen de llegar hasta los 452 metros de altura y contar con 395.000 metros cuadrados de superficie. Obra del laureado César Pelli, el puente que une ambas torres es el segundo puente de dos alturas más alto del mundo. Como curiosidad arquitectónica, este puente no está fijado a ninguna de las dos estructuras. Está diseñado para deslizarse hacia adentro de cada una de las torres, evitando así posibles roturas.

6.- Willis Tower. Completada en 1973, la Willis Tower, conocida más comúnmente como la Sears Tower, mide 442 metros y cuenta con una superficie de 416.000 metros cuadrados, todo ello repartido en 108 plantas. Durante casi 25 años fue el edificio más alto del mundo, desde el momento en que superó a las Torres Gemelas de Nueva York. Se encuentra en Chicago.

7.- Two International Finance Centre. Regresamos a Oriente, hasta la isla de Hong Kong, donde encontramos este edificio de 412 metros de altura y 185.805 metros cuadrados de superficie. César Pelli vuelve a ser parte del equipo de diseño de un proyecto que incluye a sus pies el centro comercial IFC, una mole de 80.000 metros cuadrados repartidos en 4 plantas. Como anécdota, sobra la fachada de este edificio de oficinas se colgó la lona publicitaria más grande del mundo, cubriendo 50 plantas completas del inmueble, en 2003.

8.- CITIC Plaza. Localizado en China, con 390 metros de altura y 205.239 metros cuadrados de superficie es, desde su construcción en 2009, el edificio de oficinas más alto del mundo construido mayoritariamente de hormigón.

9.- 111 Eighth Avenue. Llegamos al edificio de oficinas más antiguo de nuestro ranking. Ubicado en Nueva York y propiedad de Google, no es muy alto (80 metros) pero su superficie total es de 270.000 metros cuadrados. Es, de hecho, el cuarto edificio más grande de la ciudad en términos de su superficie. En sus orígenes sirvió los propósitos de la autoridad portuaria correspondiente, atendiendo hoy necesidades muy diferentes. Aunque Google lo comprara en 2010, todavía no ha podido rescindir algunos de los contratos de arrendamiento existentes antes de la adquisición y que siguen en vigor a fecha de hoy.

10.- Shun Hing Square. China; ¡otra vez! 384 metros de altura y 280.000 metros cuadrados de superficie repartidos en 69 plantas. La principal curiosidad de este edificio es el ritmo al que se construían las plantas; ¡4 cada 9 días! Es, además, el edificio más alto del mundo que cuenta con el menor número de plantas, y también el edificio más fino del mundo, con un ratio anchura/altura de 1:9.

Lo malo de los rankings es que hay que actualizarlos constantemente, particularmente cuando se trata de rascacielos y edificios de oficinas; está claro que existe una carrera por llegar más allá de las nubes. Nuestras disculpas si hemos obviado algún edificio muy evidente.

9 tendencias en oficinas para 2016

Si has podido ver nuestros resúmenes de noticias de 2015 (oficinas, retail, naves/logística) habrás comprobado que el año 2015 ha disfrutado de mucha actividad. Creemos que hay motivos para ser optimistas y deseamos que 2016 sea definitivamente el año de la consolidación, cumpliéndose todas las expectativas de mejoría. El sector inmobiliario está muy ligado al desarrollo económico del país y muchas veces es considerado como termómetro del crecimiento. Si el sector va bien significará que España va bien, y viceversa.

Es por ello que, con la mirada puesta ya en el próximo año, queremos compartir aquí las tendencias en oficinas que empujan con más fuerza. Algunas de ellas ya han hecho su aparición, pero otras no son tan conocidas y, teniendo en cuenta que muchos de nosotros pasamos casi un tercio de nuestras vidas dentro de una oficina, nunca está de más saber qué nos depara el futuro inmediato en este sentido.

9 tendencias en oficinas; 2016 seguirá la senda marcada por el 2015

1.- Los espacios colaborativos. En un mundo en el que cada vez es más importante la productividad de los equipos y la colaboración entre todos ellos, las oficinas empiezan a diseñarse teniendo en cuenta este particular. Los cubículos o las mesas independientes se sustituyen en algunos casos por grandes mesas compartidas, dando cabida a pequeños grupos de trabajadores. El objetivo último de este tipo de configuraciones es fomentar el diálogo y el trabajo colaborativo.

2.- Oficinas abiertas. Es una de las tendencias en oficinas que sigue consolidándose y es de hecho la precursora de los espacios colaborativos. Se prescinde de los despachos cerrados y se elimina la asignación de espacio atendiendo a la jerarquía dentro de la empresa. Todos los trabajadores tienen el mismo trato en este sentido y la eliminación de paredes y mamparas permite una mayor optimización de los metros cuadrados ocupados.

3.- Espacios multi-función. La creatividad es un valor al alza y el esfuerzo por espolearla será cada vez mayor. Teniendo en cuenta que los trabajadores de una empresa son más creativos cuando se sienten cómodos y relajados, se empiezan a crear espacios multi-función dentro de las empresas que favorezcan un ambiente distendido, sin dejar por ello de ser profesional. Por ejemplo, en las cafeterías corporativas de algunas grandes empresas empiezan a instalarse pantallas de uso libre y conectividad plena en cada mesa, permitiendo que un equipo pueda tomar un café o almorzar a la vez que comparte y discute un documento o presentación en pantalla.

4.- Espacios de ocio. En las tendencias en oficinas para 2016 no todo es trabajo y, de nuevo, siguiendo la premisa de que empleados felices equivale a empleados productivos, es necesario dar entrada también al ocio en la oficina. Futbolines, canchas de mini-basket o boxes de video-juegos serán cada vez más habituales dentro del workplace.

5.- Incorporación de la naturaleza al centro de trabajo. El ser humano tiene unos instintos básicos que responden a unas necesidades muy concretas, como pueden ser la luz natural o el contacto con la naturaleza. La atención de estas necesidades ha sido casi siempre descuidada en el entorno de trabajo, pero esto no es así en la oficina del futuro. Soluciones tales como las cubiertas y fachadas verdes o los huertos verticales comienzan a hacer su aparición. Algunos edificios de oficinas se diseñan con la premisa de que la luz natural llegue a todos los puestos de trabajo y se intenta que todos los empleados dispongan de vistas al exterior.

6.- Salas de privacidad. La implementación de los espacios abiertos o colaborativos en las empresas conlleva un aumento de las necesidades de espacios para reuniones, ya sean formales o informales. Un tipo de espacio en concreto cada vez más demandado son las salas de privacidad; pequeñas salas o boxes para una o dos personas con capacidades para videoconferencia.

7.- Personalización del espacio de trabajo. En las grandes empresas existen manuales de imagen corporativa y guías de estilo que no permiten desvirtuar o cambiar los parámetros de diseño de sus oficinas que puedan afectar a la marca. Ahora bien, dado que los empleados pasan tantas horas en el lugar de trabajo y que cada vez se tienen más en cuenta factores como la comodidad, la felicidad y la creatividad, empiezan a abrirse algunas vías de personalización del workplace. Dentro de ciertos límites, se permite a los trabajadores la personalización de sus puestos de trabajo, para incrementar su engagement con la empresa.

8.- Puesta al día tecnológica. El proceso de aceleración tecnológica en el que estamos todos inmersos y la competitividad cada vez más feroz entre empresas no ha lugar a que las oficinas se queden atrás en cuestión de comunicaciones y conectividad. La actualización y puesta al día de todos los sistemas tecnológicos e informáticos será cada vez más una prioridad en todas las compañías.

9.- Iniciativas verdes. Entre las tendencias en oficinas para 2016 no podían faltar las iniciativas verdes. Lo hemos mencionado en el punto relativo a la incorporación de la naturaleza al centro de trabajo, pero la sostenibilidad es mucho más que eso. Las empresas están cada vez más comprometidas con el respeto por el medioambiente y ponen en marcha iniciativas claras y medibles en este sentido. Se fomenta cada vez más el uso del transporte público y se ponen a disposición de los empleados infraestructuras para un mejor uso de la bicicleta, incorporando duchas y vestuarios al espacio de trabajo. Los inquilinos valoran cada vez más los edificios que cuentan con certificaciones medioambientales de reconocido prestigio y en general se entiende que este tipo de inmuebles favorecen también la productividad.

No nos queda más que desearte un feliz año nuevo y preguntarte; ¿crees que se consolidarán estas tendencias en oficinas a lo largo de 2016? ¿Existe alguna tendencia que no hayamos reseñado que consideres digna de mención?

Actores del mercado inmobiliario consultoras y promotoras

Actores del mercado inmobiliario; consultoras y promotoras

Nuestro blog tiene un espíritu esencialmente divulgativo y como norma general huimos de los contenidos harto técnicos. Ahora bien, en ocasiones es inevitable arremangarse y desagregar la información con algo más de detalle, en aras de una comprensión plena por parte del lector.

Hoy (y en sucesivas entregas) comentaremos los pormenores sobre quiénes son los actores principales del sector inmobiliario español, mediante un ejercicio que esperamos resulte interesante; compararemos dónde estaban antes de la crisis de 2007/2008 los actuales protagonistas y cuáles son sus circunstancias hoy día. Empecemos por lo más evidente; las consultoras inmobiliarias.

Las consultoras inmobiliarias.

Según nuestro propio glosario de términos, la consultora es “una empresa que presta servicios de intermediación y consultoría en el sector inmobiliario”. Las consultoras inmobiliarias están muy presentes en el mercado y sus carteles de “oficina disponible” acostumbran a ser muy conspicuos. Sin que se ofenda nadie, las consultoras no dejan de ser proveedores de servicios (o “servicers”) que han vivido (y viven) al albor de los personajes principales de la película (los promotores, los grandes usuarios, las entidades públicas, etc.).

Hasta el año 2007 no se percibían (salvando las distancias) grandes diferencias entre las principales consultoras inmobiliarias y todas disfrutaban de un pedazo del pastel de la intermediación en el real estate. La mayoría de ellas tenía delegaciones en varias capitales de provincia y plantillas de empleados no poco significativas. Se vivía una época dorada.

Las principales consultoras inmobiliarias existentes en 2007 eran Atisreal, Cushman & Wakefield, Knight Frank, DTZ, Savills, JLL, Aguirre Newman, King Sturge y CBRE.

Sin el ánimo de entrar en cómo se repartían el pastel y de qué cuota de mercado disfrutaba cada una de estas empresas por aquel entonces, sí diremos que, siendo una época de vacas gordas, todas ellas surfeaban “la cresta de la ola”. Trabajar en el sector inmobiliario en general y en una consultora inmobiliaria en particular gozaba hasta de cierto prestigio.

Ocho años más tarde ha habido algunos cambios. En 2007 apareció Colliers International en escena. En 2009 Atisreal tomó el nombre su matriz, BNP Paribas y pasó a denominarse BNP Paribas Real Estate. King Sturge fue absorbida por JLL en 2011. A finales de 2015 DTZ y Cushman&Wakefield culminarán su fusión y en España sólo pervivirá la marca Cushman&Wakefield.

Desde el 2007, algunos de los peces grandes se comieron a los más pequeños. Las plantillas de casi todas las firmas se vieron reducidas y cerraron muchas delegaciones satélite, con el objetivo de concentrar esfuerzos en los grandes mercados de Madrid y Barcelona.

Para sumar a las dificultades, el sector inmobiliario quedó de algún modo “manchado” durante la crisis y fue incluso desprestigiado, circunstancia de la que se recupera gradualmente pero que todavía arrastra, mal que nos pese.

El resultado de todo ello es que se ha producido un claro distanciamiento de tres empresas en particular del resto del pelotón: JLL, Cushman&Wakefield y CBRE representan entre ellas casi el 80% del negocio de todas las consultoras en su conjunto a nivel mundial (dato que no tiene en cuenta a Aguirre Newman, por tratarse ésta de una empresa eminentemente local).

Gracias a la fortaleza de sus estructuras internacionales y a sus carteras de clientes corporativos, estas tres firmas ocupan indiscutiblemente “el pódium” del sector. Han capeado mejor el temporal y se han posicionado en las primeras posiciones para aprovechar el nuevo ciclo expansivo al que parece que nos asomamos.

Queda por ver el papel que jugarán las empresas más modestas y si sabrán encontrar su nicho dentro de un mercado tan competido e internacional; desde aquí les deseamos suerte a todas.

Sigamos con las promotoras inmobiliarias.

Antes de la crisis los promotores eran los indiscutibles reyes del sector. La promoción residencial era el motor de la economía española y la escalada de precios de la vivienda era vertiginosa y continua. La mayoría de empresas del sector residencial promocionaban también oficinas y es así como se hicieron hueco en el sector terciario empresas como Reyal-Urbis, Martinsa-Fadesa, Metrovacesa, Colonial, Testa o Realia.

Las promotoras eran los principales clientes de las consultoras inmobiliarias y estas últimas peleaban por conseguir las grandes exclusivas de comercialización de sus edificios de oficinas. Había mucha actividad en el sector y cuando no hubo espacio para nuevos proyectos en los centros urbanos, se construyeron grandes parques empresariales en la periferia de Madrid y Barcelona, con la seguridad de que la demanda terminaría por absorber el nuevo espacio creado.

Pero llegado el año 2007 la crisis golpeó fuertemente al sector y como todos sabemos, no fueron los portfolios de oficinas los que originaron el problema. El fuerte apalancamiento financiero de una parte de las empresas en su apuesta por ordeñar la vaca residencial provocó que muchas de ellas no consiguieran subsistir cuando lo bancos dejaron de conceder hipotecas y se dejaron de vender viviendas. El resultado fue similar al de las consultoras; desaparecieron muchas empresas y salieron fortalecidas otras.

Sin el ánimo de hacer leña del árbol caído y relatar la caída de algunos gigantes (Bami, Martinsa-Fadesa, Hábitat, Sacresa, etc.), sí diremos que empiezan a destacar empresas como Colonial, Metrovacesa o incluso Realia, supervivientes de la crisis que han sabido adaptarse a los nuevos tiempos, con madurez financiera, profesionalización de sus plantillas y estrategias más conservadoras que en los años previos a 2007.

Y es esta última afirmación la que podríamos aplicar tanto a las consultoras como a los promotores. Las dificultades han obligado a las empresas a “adelgazar” y a “ponerse en forma” si se nos permite la expresión. Se busca un crecimiento más sólido, basado no tanto en la especulación como en la búsqueda de ingresos recurrentes, a través de servicios y productos más sofisticados o de mayor calidad.

Pero han entrado en escena nuevos actores; algunos (como las SOCIMIs) ni siquiera existían en el 2007 y otros (como las entidades financieras) no participaban activamente en el sector, sino que lo hacían en un segundo plano (a través de la financiación a promotores y particulares). De éstos hablaremos la semana próxima.

Seguiremos informando.