Actores del mercado inmobiliario (iii): La Sareb y los fondos de oportunidad

Hoy toca finalizar nuestra trilogía dedicada a los actores principales del mercado inmobiliario español. Las pasadas dos semanas hemos escrito sobre los promotores, los consultores, las Socimis y la banca, y hoy cerramos con la Sareb y los fondos oportunistas.

Todas estas entidades han jugado su papel dentro del sector y juntas han escrito el guion de una película que hoy se encuentra en su punto álgido; el real estate nacional está en plena ebullición y somos el centro de las miradas de muchos inversores extranjeros. Pero todavía está por comprobar si nos encontramos verdaderamente al comienzo de un ciclo expansivo o si la situación que vivimos se trata más bien de un “quiero y no puedo”.

Ahora bien, independientemente de las expectativas que tenga cada uno sobre el futuro, nadie duda de la relevancia de Sareb, motivo por el que queremos dar unas pinceladas sobre dicha sociedad y lo que ésta ha significado para la recuperación del sector.

Sareb; algunas definiciones

“La Sareb” o el mal denominado “banco malo” (mal denominado porque, técnicamente, no es un banco, ni ejerce como tal) es la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria. Se creó en el 2012 con el propósito de comprar a la banca (bancos y cajas de ahorros) los activos “malos” (de ahí la otra parte de su apelativo informal) derivados del sector inmobiliario.

Explicábamos a su vez en los dos post anteriores que, debido a los problemas sufridos por el sector de la promoción inmobiliaria, bancos y cajas acumularon grandes cantidades de inmuebles y créditos impagados (o en riesgo de impago), provocando una falta de liquidez que afectó a todo el sistema, tanto en el tramo mayorista como en el minorista. “Se cerró el grifo” de la financiación y el sector inmobiliario, componente estructural de la economía española, entró en barrena.

Para paliar esta falta de liquidez del sistema, la Sareb procedió a comprar a la banca (la banca nacionalizada) los activos más problemáticos con grandes descuentos, pero no a cambio de dinero; Sareb pagó con deuda subordinada avalada por el Estado, deuda que las entidades financieras podían utilizar a su vez como garantía para solicitar financiación al Banco Central Europeo.

La Sareb es una sociedad anónima participada en un 45% por el Estado (a través del FROB) y en un 55% por capital privado, contando entre sus principales accionistas con otros bancos y cajas de ahorros, entidades aseguradoras y compañías eléctricas, con el compromiso de ofrecer una rentabilidad del 15% a lo largo de 15 años.

Por tratarse de un ente “semi-público” y de haber sido un mecanismo vertebrador en el denominado “rescate de la banca”, todo lo relativo a la Sareb está sometido a escrutinio ciudadano y político desde diferentes sectores de la sociedad. Son al fin y al cabo 50.000 millones de euros que deben ser gestionados y rentabilizados; en caso contrario, las posibles pérdidas podrían repercutir en el contribuyente.

La misión fundamental de la Sareb es pues vender paquetes y carteras de activos (aunque también hace venta minorista a través de varias empresas comercializadoras) a diferentes tipos de inversores, entre los que se encuentran los fondos oportunistas, de los que también queremos versar hoy brevemente.

Los fondos de oportunidad; ¿fondos buitre?

Los fondos de oportunidad (o fondos buitre, para algunos) son fondos de inversión que buscan precisamente eso, oportunidades, habiendo sido protagonistas de diversas (y grandes) transacciones de carteras de activos con la Sareb. Es frecuente ver en los medios de comunicación los nombres de empresas como Apollo, Cerberus, Centerbridge, TPG o Blackstone, todos inversores extranjeros con la mirada puesta en el mercado español.

Estos fondos apuntan a comprar carteras de inmuebles, créditos en riesgo de impago o créditos morosos, por debajo de su precio de mercado, con el fin de conseguir una rentabilidad futura a través de una gestión eficiente de los mismos.

El único problema de escribir sobre fondos de oportunidad y la Sareb es que no siempre es fácil esquivar la polémica. Aunque la Sareb sea una sociedad anónima con capital mayoritariamente privado, es cierto que el 45% de su capital es público, y los intereses de lo público no siempre confluyen con los intereses de lo privado, particularmente cuando se habla de fondos de inversión. Es por este motivo por el que no entraremos en mayor detalle sobre las grandes compras que estos fondos han realizado de activos de la Sareb. La información está disponible en Internet y cada uno puede sacar sus propias conclusiones.

Lo que nadie puede negar es la relevancia que los fondos han tenido y tienen en la escena inmobiliaria hoy día, motivo por el que hemos decidido incluirlos en el grupo de protagonistas del sector. Se podrá estar o no de acuerdo en sus políticas de inversión, pero han contribuido a flexibilizar y dinamizar el mercado; tendrán mucho que decir en el corto y medio plazo y no se les puede perder de vista.