El mercado de inversión en España; la política frente a la economía

Con las elecciones del 20 de diciembre todavía muy recientes y un panorama político tan incierto en el corto y medio plazo, es difícil (por no decir atrevido) vaticinar lo que sucederá en lo económico, y por extensión en lo inmobiliario, en 2016. No obstante, los hechos son que las principales plazas viven actualmente en un frenesí constante, con un ritmo de transacciones y una actividad equiparables a la fiebre del oro californiana de mediados del siglo XIX. Parece razonable pensar que la inercia se mantendrá el año que viene; ¿o no?

Tras una larga travesía por el desierto desde 2008, por fin ha despertado el gigante dormido y todos tienen su mirada puesta en los protagonistas indiscutibles del escenario inversor, las SOCIMIs. Todo apunta a que éstas adquirirán gradualmente un mayor peso específico dentro del tejido empresarial español y que el mercado inmobiliario en general y el mercado de inversión en particular crecerá, madurará y se profesionalizará todavía más, si cabe.

Pero debido a las conexiones de lo político con lo económico es aventurado hacer predicciones sobre el futuro inmediato, sin poder ignorar que la falta de estabilidad no es precisamente lo que necesita la economía ahora mismo. Cuando el consenso general es que España empezaba a salir del bache (con grandes matices, dependiendo de a quién le preguntes) y centrándonos en el real estate español, uno no puede siempre alejar el fantasma de que las expectativas de mejoría son sólo eso, expectativas, y que el crecimiento es más un deseo que una realidad sustentada sobre sólidos argumentos macro.

Por ejemplo, incorporada la derivada política, nos encontramos con que Merlin Properties, una de las “reinas” del sector, se estrena en el IBEX35, justo el día posterior a las elecciones, con una caída cercana al 7%. Leemos también en la prensa que proyectos como la Operación Campamento o el Plan Chamartín podrían verse afectados negativamente, dado que su implementación depende de las aprobaciones de los gobiernos autonómicos o centrales. El futuro inmediato de la Sareb puede estar condicionado también en gran medida por los acuerdos de gobernabilidad política que se alcancen a lo largo de las próximas semanas, barajándose incluso el escenario de que deban producirse nuevas elecciones si no se llega a los acuerdos necesarios.

Tengamos además en cuenta que dos de los principales catalizadores que están impulsando (incluso “propulsando”) el ritmo de transacciones inmobiliarias en el mercado de inversión son el crecimiento esperado de las rentas en oficinas y el incremento de la afluencia y el consumo en centros comerciales, pero la mejoría en ambos frentes parece todavía frágil.

El mundo empresarial e inmobiliario está pues aguantando la respiración, aguardando silenciosamente lo que pueda suceder en lo político en el cortísimo plazo. Ahora bien, sí conviene plasmar aquí algunas cifras para dar fe de que 2015 ha sido un buen año y que, escenario político mediante, sí existen razones objetivas para ser optimistas.

Algunos datos; ¿cabe el optimismo?

  • Según la consultora Knight Frank, España ha sido durante 2015 el destino europeo favorito de los inversores internacionales, seguido muy de cerca por Alemania. El estudio realizado por esta firma también indica que el mercado de inversión español seguirá siendo el preferido durante 2016.
  • Los niveles de inversión alcanzados en 2015 constituyen un récord, superando incluso las cifras previas a la crisis. Según CBRE, se han producido transacciones por valor de más de 13.000 millones de euros, un 25% más que en 2014. La previsión para 2016 es la se superar los 10.000 millones de euros, algo inferior a las cifras de 2015 debido a que durante el año en curso ha habido una transacción altamente distorsionadora; la compra de Testa por parte de Merlin Properties, por valor de 3.000 millones de euros.
  • También según CBRE, más del 70% de la inversión tiene origen extranjero (americano, francés y británico) y casi la mitad del total se ha articulado a través de las SOCIMIs.
  • La punta de lanza de mercado de inversión han sido las oficinas (con casi 5.000 millones de euros) y el retail (con 4.000 millones de euros), seguidos por los hoteles (con 2.000 millones de euros) y la logística (con 800 millones de euros).

A la vista de estas cifras, ¿existen motivos para ser optimistas? Desde MisOficinas.es opinamos que sí, pero siempre desde la prudencia; ¿qué opinas tú?

¡Felices Fiestas!

Actores del mercado inmobiliario (iii): La Sareb y los fondos de oportunidad

Hoy toca finalizar nuestra trilogía dedicada a los actores principales del mercado inmobiliario español. Las pasadas dos semanas hemos escrito sobre los promotores, los consultores, las Socimis y la banca, y hoy cerramos con la Sareb y los fondos oportunistas.

Todas estas entidades han jugado su papel dentro del sector y juntas han escrito el guion de una película que hoy se encuentra en su punto álgido; el real estate nacional está en plena ebullición y somos el centro de las miradas de muchos inversores extranjeros. Pero todavía está por comprobar si nos encontramos verdaderamente al comienzo de un ciclo expansivo o si la situación que vivimos se trata más bien de un “quiero y no puedo”.

Ahora bien, independientemente de las expectativas que tenga cada uno sobre el futuro, nadie duda de la relevancia de Sareb, motivo por el que queremos dar unas pinceladas sobre dicha sociedad y lo que ésta ha significado para la recuperación del sector.

Sareb; algunas definiciones

“La Sareb” o el mal denominado “banco malo” (mal denominado porque, técnicamente, no es un banco, ni ejerce como tal) es la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria. Se creó en el 2012 con el propósito de comprar a la banca (bancos y cajas de ahorros) los activos “malos” (de ahí la otra parte de su apelativo informal) derivados del sector inmobiliario.

Explicábamos a su vez en los dos post anteriores que, debido a los problemas sufridos por el sector de la promoción inmobiliaria, bancos y cajas acumularon grandes cantidades de inmuebles y créditos impagados (o en riesgo de impago), provocando una falta de liquidez que afectó a todo el sistema, tanto en el tramo mayorista como en el minorista. “Se cerró el grifo” de la financiación y el sector inmobiliario, componente estructural de la economía española, entró en barrena.

Para paliar esta falta de liquidez del sistema, la Sareb procedió a comprar a la banca (la banca nacionalizada) los activos más problemáticos con grandes descuentos, pero no a cambio de dinero; Sareb pagó con deuda subordinada avalada por el Estado, deuda que las entidades financieras podían utilizar a su vez como garantía para solicitar financiación al Banco Central Europeo.

La Sareb es una sociedad anónima participada en un 45% por el Estado (a través del FROB) y en un 55% por capital privado, contando entre sus principales accionistas con otros bancos y cajas de ahorros, entidades aseguradoras y compañías eléctricas, con el compromiso de ofrecer una rentabilidad del 15% a lo largo de 15 años.

Por tratarse de un ente “semi-público” y de haber sido un mecanismo vertebrador en el denominado “rescate de la banca”, todo lo relativo a la Sareb está sometido a escrutinio ciudadano y político desde diferentes sectores de la sociedad. Son al fin y al cabo 50.000 millones de euros que deben ser gestionados y rentabilizados; en caso contrario, las posibles pérdidas podrían repercutir en el contribuyente.

La misión fundamental de la Sareb es pues vender paquetes y carteras de activos (aunque también hace venta minorista a través de varias empresas comercializadoras) a diferentes tipos de inversores, entre los que se encuentran los fondos oportunistas, de los que también queremos versar hoy brevemente.

Los fondos de oportunidad; ¿fondos buitre?

Los fondos de oportunidad (o fondos buitre, para algunos) son fondos de inversión que buscan precisamente eso, oportunidades, habiendo sido protagonistas de diversas (y grandes) transacciones de carteras de activos con la Sareb. Es frecuente ver en los medios de comunicación los nombres de empresas como Apollo, Cerberus, Centerbridge, TPG o Blackstone, todos inversores extranjeros con la mirada puesta en el mercado español.

Estos fondos apuntan a comprar carteras de inmuebles, créditos en riesgo de impago o créditos morosos, por debajo de su precio de mercado, con el fin de conseguir una rentabilidad futura a través de una gestión eficiente de los mismos.

El único problema de escribir sobre fondos de oportunidad y la Sareb es que no siempre es fácil esquivar la polémica. Aunque la Sareb sea una sociedad anónima con capital mayoritariamente privado, es cierto que el 45% de su capital es público, y los intereses de lo público no siempre confluyen con los intereses de lo privado, particularmente cuando se habla de fondos de inversión. Es por este motivo por el que no entraremos en mayor detalle sobre las grandes compras que estos fondos han realizado de activos de la Sareb. La información está disponible en Internet y cada uno puede sacar sus propias conclusiones.

Lo que nadie puede negar es la relevancia que los fondos han tenido y tienen en la escena inmobiliaria hoy día, motivo por el que hemos decidido incluirlos en el grupo de protagonistas del sector. Se podrá estar o no de acuerdo en sus políticas de inversión, pero han contribuido a flexibilizar y dinamizar el mercado; tendrán mucho que decir en el corto y medio plazo y no se les puede perder de vista.

Actores del mercado inmobiliario (ii): SOCIMIs y banca

Si no tuviste oportunidad de ver nuestro post de la semana pasada, te invitamos a hacerlo ahora, entre otros motivos porque se trata de la primera entrega de una terna dedicada a los actores del mercado inmobiliario en España. Échale un vistazo si quieres ponerte al día sobre el papel que juegan consultoras inmobiliarias y promotores en el escenario actual del real estate.

Hoy continuamos con las SOCIMIs y las entidades financieras a las que, si hubiera que darles un premio por el papel que juegan, les daríamos el de “actuación revelación” de la década. Esta afirmación se sustenta en una realidad bien clara; ni las SOCIMIs ni los bancos jugaban papel alguno en el sector inmobiliario hasta hace bien poco. Las primeras porque, simplemente, no existían y, los segundos, porque su negocio nunca fue inmobiliario; ¡mucho ha cambiado el panorama desde 2007!

¿Qué son pues las SOCIMIs? SOCIMI es el acrónimo de “Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario” y aunque hayan aparecido hace relativamente poco en España (prácticamente el año pasado…), el concepto no es nuevo. Se trata de hecho de una versión de los REIT americanos (Real Estate Investment Trust), los cuales cuentan con más de medio siglo de historia.

La actividad primordial de las SOCIMIs es la de comprar activos para a continuación explotarlos en régimen de arrendamiento, circunstancia para la que puede ser necesaria una rehabilitación o incluso la promoción de un proyecto todavía inexistente.

Las SOCIMIs se dirigen a todo tipo de ahorradores, aunque la realidad es que de momento son los grandes inversores los que están copando la mayor actividad en este tipo de vehículos. Ahora bien, este canal de inversión está disponible también para “la gente de a pie”, permitiendo el acceso al mercado inmobiliario sin tener que realizar una inversión directa en ladrillo. La existencia de un mercado normalizado y regulado procura además al pequeño accionista un nivel cierto de confianza y garantía que hasta ahora no existía.

Las SOCIMIs se pueden categorizar en función de los mercados en los que cotizan; las que cotizan en la Bolsa de Madrid, las que lo hacen en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y las que no cotizan pero que tienen previsto hacerlo. Aquí tienes algunos nombres que no debes perder de vista:

 

SOCIMIs que cotizan en la Bolsa de Madrid

  • Merlin Se incorporó a la Bolsa de Madrid en junio de 2014 y puede que pronto forme parte del IBEX35. Su CEO es Ismael Clemente.
  • Axiare Entró en la Bolsa de Madrid en julio de 2014. Al frente de esta entidad encontramos a Luis López de Herrera-Oria.
  • Hispania Activos Inmobiliarios. Presente en la Bolsa de Madrid desde marzo de 2014, es liderada por Concha Osácar y Fernando Gumuzio.
  • Lar España Real Estate, en la Bolsa de Madrid desde abril de 2014, comandada por Luis Pereda.

 

SOCIMIS que cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil

El Mercado Alternativo Bursátil permite acceder al mercado de valores en unas condiciones de coste y regulación más asumibles para empresas de tamaño más modesto. Las SOCIMIs cotizadas hoy día en este mercado con las siguientes:

  • Autonomy Real Estate
  • Corpfin Capital Prime Retail II
  • Entrecampos Cuatro
  • Fidere
  • Mercal Inmuebles
  • Obsido
  • Promorent
  • Trajano Iberia
  • Uro Property
  • Zaragoza Properties

 

SOCIMIs no cotizadas

Como decíamos anteriormente, en esta categoría entran las empresas que no cotizan pero que pronto lo harán, una vez expirado el plazo de dos años durante los que la ley les permite operar sin necesidad de cotizar. Aquí destacamos los nombres de Zambal Socimi y GMP Socimi. Lo normal es que cada vez oigamos más de sus quehaceres.

Las entidades financieras

Paralelamente a las SOCIMIs también queremos hablar sobre la banca, protagonista “a regañadientes” del sector inmobiliario desde el 2007. Ha sido protagonista casi en contra de su voluntad porque las entidades financieras nunca tuvieron intención (ni vocación) de competir con sus clientes, los promotores inmobiliarios, pero esto es en efecto lo que ha pasado.

Cuando comenzó la travesía por el desierto del sector, los bancos recibieron ingentes cantidades de inmuebles, tanto por dación en pago de los promotores como por ejecución hipotecaria directa. El alcance de este proceso fue de tal calibre que las cajas de ahorros y los bancos se convirtieron de la noche a la mañana en las mayores propietarias de patrimonio inmobiliario del país, sin una estructura clara a través de la que canalizar una venta ordenada del mismo.

La banca tuvo que crear comercializadoras propias y era habitual (y sigue siéndolo) que cuando acudías a solicitar financiación hipotecaria a tu banco de referencia, éste te ofrecía viviendas de su propia cartera de inmuebles. La estructura comercial se tuvo que sofisticar hasta el punto de crear filiales a la medida. A continuación te ofrecemos una muestra de las principales:

  • Santander – Altamira Inmuebles
  • BBVA – BBVA Vivienda – Anida
  • Bankia/Bancaja – Bankia Habitat
  • La Caixa/CaixaBank – Servihabitat
  • Banco Popular – Aliseda Inmobiliaria
  • Sabadell/CAM – Solvia Inmobiliaria

A partir de la creación de estas filiales, la política de cada banco ha sido diferente, marcada por una mayor o menor participación en la operativa y accionariado de las mismas. Algunas de las comercializadoras se han vendido íntegramente, otras lo han sido sólo en parte y otras operan bajo nombre diferente. Hay bancos que ya no se sostienen sobre una pata inmobiliaria, pero hay otros que siguen fuertemente ligados al sector e incluso promueven vivienda nueva.

Tiene sentido no obstante que, a la larga, los bancos no tengan puestos de venta en las ferias inmobiliarias y que el zapatero se dedique a sus zapatos; los bancos a prestar dinero (esperemos que así sea) y los promotores a promover inmuebles de calidad y a buen precio.

¿Cuánto tardará en suceder esto? ¿Cuándo se normalizará el sector? ¿Cuándo parará el frenesí inversor de las SOCIMIs? ¿Cuándo se venderán todas las viviendas en manos de los bancos? ¿Cuándo se abrirá “el grifo” del crédito? Cuéntanoslo tú; ¡se escuchan todas las opiniones!