Ferias inmobiliarias en España para el año 2016

El sector inmobiliario es en la actualidad uno de los más importantes en España, con tendencias en aumento. Precisamente para dar a conocer las numerosas opciones que salen en el mercado existen distintas ferias inmobiliarias como el SIMA en Madrid.

Ferias internacionales del sector inmobiliario

– SIMA. Del 21 al 23 de octubre, el Salón inmobiliario internacional de Madrid abre sus puertas en el Ifema Feria de Madrid. Esta feria internacional es una de las más importantes en nuestro país y ofrece una gran variedad de opciones de vivienda nueva y de segunda mano. También cuenta con ofertas no residenciales, de ámbito industrial, comercial, oficinas y locales, así como naves y adquisición de suelo. En cuanto a los servicios, ofrece información sobre financiación, certificados energéticos, interiorismo, reformas o valoración de inmuebles.

– FIVA, feria inmobiliaria de Valladolid 2016. Es otro evento ineludible para el sector inmobiliario de este año, y los interesados pueden visitarla entre los días 7 y 9 de octubre. Aquí, tanto profesionales como particulares pueden conocer a los grandes referentes del sector y descubrir las numerosas oportunidades de financiación e inversión en productos y servicios inmobiliarios de todos los tipos. Abarca, además de las viviendas, locales comerciales, parkings, oficinas…

– Salón Inmobiliario de Barcelona o Barcelona Meeting Point 2016. Se celebra entre los días 19 y 23 de octubre en Fira Barcelona, Montjuic. En este encuentro anual se dan cita los promotores inmobiliarios, entidades financieras, constructoras, arquitectos, ingenieros… más importantes del país. El objetivo principal es dar a conocer los grandes proyectos inmobiliarios, pero también podremos encontrar entidades que ofrecen financiación para invertir en distintos proyectos ya concluidos.

– SIMed Málaga. El Palacio de Ferias y Congresos de Málaga celebra entre el 11 y el 13 de noviembre su Salón inmobiliario del Mediterráneo para reducir el stock de viviendas de la zona de la Costa del Sol y Málaga, por lo que ofrece grandes oportunidades en el sector. Entre las opciones que incluye están, además de inmobiliarias, viviendas de primera y segunda mano, estudios o lofts y también oficinas, solares y locales comerciales de todos los tipos para el desarrollo de actividades profesionales.

– Feria de la vivienda y la decoración de Aragón. Este Salón Inmobiliario organizado entre el 11 y el 13 de noviembre en la Feria de Zaragoza es el mayor evento inmobiliario de todo Aragón. Aquí se puede acceder a todo tipo de opciones del sector donde se incluyen desde viviendas, pasando por naves industriales, hasta inmuebles destinados a empresas y oficinas.

Estas son solo algunas de las citas ineludibles para los profesionales y particulares que quieran conocer lo último en el sector inmobiliario en España. Una oportunidad de oro para adquirir las mejores ofertas con una financiación irrepetible.

El mercado de inversión en España; la política frente a la economía

Con las elecciones del 20 de diciembre todavía muy recientes y un panorama político tan incierto en el corto y medio plazo, es difícil (por no decir atrevido) vaticinar lo que sucederá en lo económico, y por extensión en lo inmobiliario, en 2016. No obstante, los hechos son que las principales plazas viven actualmente en un frenesí constante, con un ritmo de transacciones y una actividad equiparables a la fiebre del oro californiana de mediados del siglo XIX. Parece razonable pensar que la inercia se mantendrá el año que viene; ¿o no?

Tras una larga travesía por el desierto desde 2008, por fin ha despertado el gigante dormido y todos tienen su mirada puesta en los protagonistas indiscutibles del escenario inversor, las SOCIMIs. Todo apunta a que éstas adquirirán gradualmente un mayor peso específico dentro del tejido empresarial español y que el mercado inmobiliario en general y el mercado de inversión en particular crecerá, madurará y se profesionalizará todavía más, si cabe.

Pero debido a las conexiones de lo político con lo económico es aventurado hacer predicciones sobre el futuro inmediato, sin poder ignorar que la falta de estabilidad no es precisamente lo que necesita la economía ahora mismo. Cuando el consenso general es que España empezaba a salir del bache (con grandes matices, dependiendo de a quién le preguntes) y centrándonos en el real estate español, uno no puede siempre alejar el fantasma de que las expectativas de mejoría son sólo eso, expectativas, y que el crecimiento es más un deseo que una realidad sustentada sobre sólidos argumentos macro.

Por ejemplo, incorporada la derivada política, nos encontramos con que Merlin Properties, una de las “reinas” del sector, se estrena en el IBEX35, justo el día posterior a las elecciones, con una caída cercana al 7%. Leemos también en la prensa que proyectos como la Operación Campamento o el Plan Chamartín podrían verse afectados negativamente, dado que su implementación depende de las aprobaciones de los gobiernos autonómicos o centrales. El futuro inmediato de la Sareb puede estar condicionado también en gran medida por los acuerdos de gobernabilidad política que se alcancen a lo largo de las próximas semanas, barajándose incluso el escenario de que deban producirse nuevas elecciones si no se llega a los acuerdos necesarios.

Tengamos además en cuenta que dos de los principales catalizadores que están impulsando (incluso “propulsando”) el ritmo de transacciones inmobiliarias en el mercado de inversión son el crecimiento esperado de las rentas en oficinas y el incremento de la afluencia y el consumo en centros comerciales, pero la mejoría en ambos frentes parece todavía frágil.

El mundo empresarial e inmobiliario está pues aguantando la respiración, aguardando silenciosamente lo que pueda suceder en lo político en el cortísimo plazo. Ahora bien, sí conviene plasmar aquí algunas cifras para dar fe de que 2015 ha sido un buen año y que, escenario político mediante, sí existen razones objetivas para ser optimistas.

Algunos datos; ¿cabe el optimismo?

  • Según la consultora Knight Frank, España ha sido durante 2015 el destino europeo favorito de los inversores internacionales, seguido muy de cerca por Alemania. El estudio realizado por esta firma también indica que el mercado de inversión español seguirá siendo el preferido durante 2016.
  • Los niveles de inversión alcanzados en 2015 constituyen un récord, superando incluso las cifras previas a la crisis. Según CBRE, se han producido transacciones por valor de más de 13.000 millones de euros, un 25% más que en 2014. La previsión para 2016 es la se superar los 10.000 millones de euros, algo inferior a las cifras de 2015 debido a que durante el año en curso ha habido una transacción altamente distorsionadora; la compra de Testa por parte de Merlin Properties, por valor de 3.000 millones de euros.
  • También según CBRE, más del 70% de la inversión tiene origen extranjero (americano, francés y británico) y casi la mitad del total se ha articulado a través de las SOCIMIs.
  • La punta de lanza de mercado de inversión han sido las oficinas (con casi 5.000 millones de euros) y el retail (con 4.000 millones de euros), seguidos por los hoteles (con 2.000 millones de euros) y la logística (con 800 millones de euros).

A la vista de estas cifras, ¿existen motivos para ser optimistas? Desde MisOficinas.es opinamos que sí, pero siempre desde la prudencia; ¿qué opinas tú?

¡Felices Fiestas!

Actores del mercado inmobiliario (iii): La Sareb y los fondos de oportunidad

Hoy toca finalizar nuestra trilogía dedicada a los actores principales del mercado inmobiliario español. Las pasadas dos semanas hemos escrito sobre los promotores, los consultores, las Socimis y la banca, y hoy cerramos con la Sareb y los fondos oportunistas.

Todas estas entidades han jugado su papel dentro del sector y juntas han escrito el guion de una película que hoy se encuentra en su punto álgido; el real estate nacional está en plena ebullición y somos el centro de las miradas de muchos inversores extranjeros. Pero todavía está por comprobar si nos encontramos verdaderamente al comienzo de un ciclo expansivo o si la situación que vivimos se trata más bien de un “quiero y no puedo”.

Ahora bien, independientemente de las expectativas que tenga cada uno sobre el futuro, nadie duda de la relevancia de Sareb, motivo por el que queremos dar unas pinceladas sobre dicha sociedad y lo que ésta ha significado para la recuperación del sector.

Sareb; algunas definiciones

“La Sareb” o el mal denominado “banco malo” (mal denominado porque, técnicamente, no es un banco, ni ejerce como tal) es la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria. Se creó en el 2012 con el propósito de comprar a la banca (bancos y cajas de ahorros) los activos “malos” (de ahí la otra parte de su apelativo informal) derivados del sector inmobiliario.

Explicábamos a su vez en los dos post anteriores que, debido a los problemas sufridos por el sector de la promoción inmobiliaria, bancos y cajas acumularon grandes cantidades de inmuebles y créditos impagados (o en riesgo de impago), provocando una falta de liquidez que afectó a todo el sistema, tanto en el tramo mayorista como en el minorista. “Se cerró el grifo” de la financiación y el sector inmobiliario, componente estructural de la economía española, entró en barrena.

Para paliar esta falta de liquidez del sistema, la Sareb procedió a comprar a la banca (la banca nacionalizada) los activos más problemáticos con grandes descuentos, pero no a cambio de dinero; Sareb pagó con deuda subordinada avalada por el Estado, deuda que las entidades financieras podían utilizar a su vez como garantía para solicitar financiación al Banco Central Europeo.

La Sareb es una sociedad anónima participada en un 45% por el Estado (a través del FROB) y en un 55% por capital privado, contando entre sus principales accionistas con otros bancos y cajas de ahorros, entidades aseguradoras y compañías eléctricas, con el compromiso de ofrecer una rentabilidad del 15% a lo largo de 15 años.

Por tratarse de un ente “semi-público” y de haber sido un mecanismo vertebrador en el denominado “rescate de la banca”, todo lo relativo a la Sareb está sometido a escrutinio ciudadano y político desde diferentes sectores de la sociedad. Son al fin y al cabo 50.000 millones de euros que deben ser gestionados y rentabilizados; en caso contrario, las posibles pérdidas podrían repercutir en el contribuyente.

La misión fundamental de la Sareb es pues vender paquetes y carteras de activos (aunque también hace venta minorista a través de varias empresas comercializadoras) a diferentes tipos de inversores, entre los que se encuentran los fondos oportunistas, de los que también queremos versar hoy brevemente.

Los fondos de oportunidad; ¿fondos buitre?

Los fondos de oportunidad (o fondos buitre, para algunos) son fondos de inversión que buscan precisamente eso, oportunidades, habiendo sido protagonistas de diversas (y grandes) transacciones de carteras de activos con la Sareb. Es frecuente ver en los medios de comunicación los nombres de empresas como Apollo, Cerberus, Centerbridge, TPG o Blackstone, todos inversores extranjeros con la mirada puesta en el mercado español.

Estos fondos apuntan a comprar carteras de inmuebles, créditos en riesgo de impago o créditos morosos, por debajo de su precio de mercado, con el fin de conseguir una rentabilidad futura a través de una gestión eficiente de los mismos.

El único problema de escribir sobre fondos de oportunidad y la Sareb es que no siempre es fácil esquivar la polémica. Aunque la Sareb sea una sociedad anónima con capital mayoritariamente privado, es cierto que el 45% de su capital es público, y los intereses de lo público no siempre confluyen con los intereses de lo privado, particularmente cuando se habla de fondos de inversión. Es por este motivo por el que no entraremos en mayor detalle sobre las grandes compras que estos fondos han realizado de activos de la Sareb. La información está disponible en Internet y cada uno puede sacar sus propias conclusiones.

Lo que nadie puede negar es la relevancia que los fondos han tenido y tienen en la escena inmobiliaria hoy día, motivo por el que hemos decidido incluirlos en el grupo de protagonistas del sector. Se podrá estar o no de acuerdo en sus políticas de inversión, pero han contribuido a flexibilizar y dinamizar el mercado; tendrán mucho que decir en el corto y medio plazo y no se les puede perder de vista.

Actores del mercado inmobiliario consultoras y promotoras

Actores del mercado inmobiliario; consultoras y promotoras

Nuestro blog tiene un espíritu esencialmente divulgativo y como norma general huimos de los contenidos harto técnicos. Ahora bien, en ocasiones es inevitable arremangarse y desagregar la información con algo más de detalle, en aras de una comprensión plena por parte del lector.

Hoy (y en sucesivas entregas) comentaremos los pormenores sobre quiénes son los actores principales del sector inmobiliario español, mediante un ejercicio que esperamos resulte interesante; compararemos dónde estaban antes de la crisis de 2007/2008 los actuales protagonistas y cuáles son sus circunstancias hoy día. Empecemos por lo más evidente; las consultoras inmobiliarias.

Las consultoras inmobiliarias.

Según nuestro propio glosario de términos, la consultora es “una empresa que presta servicios de intermediación y consultoría en el sector inmobiliario”. Las consultoras inmobiliarias están muy presentes en el mercado y sus carteles de “oficina disponible” acostumbran a ser muy conspicuos. Sin que se ofenda nadie, las consultoras no dejan de ser proveedores de servicios (o “servicers”) que han vivido (y viven) al albor de los personajes principales de la película (los promotores, los grandes usuarios, las entidades públicas, etc.).

Hasta el año 2007 no se percibían (salvando las distancias) grandes diferencias entre las principales consultoras inmobiliarias y todas disfrutaban de un pedazo del pastel de la intermediación en el real estate. La mayoría de ellas tenía delegaciones en varias capitales de provincia y plantillas de empleados no poco significativas. Se vivía una época dorada.

Las principales consultoras inmobiliarias existentes en 2007 eran Atisreal, Cushman & Wakefield, Knight Frank, DTZ, Savills, JLL, Aguirre Newman, King Sturge y CBRE.

Sin el ánimo de entrar en cómo se repartían el pastel y de qué cuota de mercado disfrutaba cada una de estas empresas por aquel entonces, sí diremos que, siendo una época de vacas gordas, todas ellas surfeaban “la cresta de la ola”. Trabajar en el sector inmobiliario en general y en una consultora inmobiliaria en particular gozaba hasta de cierto prestigio.

Ocho años más tarde ha habido algunos cambios. En 2007 apareció Colliers International en escena. En 2009 Atisreal tomó el nombre su matriz, BNP Paribas y pasó a denominarse BNP Paribas Real Estate. King Sturge fue absorbida por JLL en 2011. A finales de 2015 DTZ y Cushman&Wakefield culminarán su fusión y en España sólo pervivirá la marca Cushman&Wakefield.

Desde el 2007, algunos de los peces grandes se comieron a los más pequeños. Las plantillas de casi todas las firmas se vieron reducidas y cerraron muchas delegaciones satélite, con el objetivo de concentrar esfuerzos en los grandes mercados de Madrid y Barcelona.

Para sumar a las dificultades, el sector inmobiliario quedó de algún modo “manchado” durante la crisis y fue incluso desprestigiado, circunstancia de la que se recupera gradualmente pero que todavía arrastra, mal que nos pese.

El resultado de todo ello es que se ha producido un claro distanciamiento de tres empresas en particular del resto del pelotón: JLL, Cushman&Wakefield y CBRE representan entre ellas casi el 80% del negocio de todas las consultoras en su conjunto a nivel mundial (dato que no tiene en cuenta a Aguirre Newman, por tratarse ésta de una empresa eminentemente local).

Gracias a la fortaleza de sus estructuras internacionales y a sus carteras de clientes corporativos, estas tres firmas ocupan indiscutiblemente “el pódium” del sector. Han capeado mejor el temporal y se han posicionado en las primeras posiciones para aprovechar el nuevo ciclo expansivo al que parece que nos asomamos.

Queda por ver el papel que jugarán las empresas más modestas y si sabrán encontrar su nicho dentro de un mercado tan competido e internacional; desde aquí les deseamos suerte a todas.

Sigamos con las promotoras inmobiliarias.

Antes de la crisis los promotores eran los indiscutibles reyes del sector. La promoción residencial era el motor de la economía española y la escalada de precios de la vivienda era vertiginosa y continua. La mayoría de empresas del sector residencial promocionaban también oficinas y es así como se hicieron hueco en el sector terciario empresas como Reyal-Urbis, Martinsa-Fadesa, Metrovacesa, Colonial, Testa o Realia.

Las promotoras eran los principales clientes de las consultoras inmobiliarias y estas últimas peleaban por conseguir las grandes exclusivas de comercialización de sus edificios de oficinas. Había mucha actividad en el sector y cuando no hubo espacio para nuevos proyectos en los centros urbanos, se construyeron grandes parques empresariales en la periferia de Madrid y Barcelona, con la seguridad de que la demanda terminaría por absorber el nuevo espacio creado.

Pero llegado el año 2007 la crisis golpeó fuertemente al sector y como todos sabemos, no fueron los portfolios de oficinas los que originaron el problema. El fuerte apalancamiento financiero de una parte de las empresas en su apuesta por ordeñar la vaca residencial provocó que muchas de ellas no consiguieran subsistir cuando lo bancos dejaron de conceder hipotecas y se dejaron de vender viviendas. El resultado fue similar al de las consultoras; desaparecieron muchas empresas y salieron fortalecidas otras.

Sin el ánimo de hacer leña del árbol caído y relatar la caída de algunos gigantes (Bami, Martinsa-Fadesa, Hábitat, Sacresa, etc.), sí diremos que empiezan a destacar empresas como Colonial, Metrovacesa o incluso Realia, supervivientes de la crisis que han sabido adaptarse a los nuevos tiempos, con madurez financiera, profesionalización de sus plantillas y estrategias más conservadoras que en los años previos a 2007.

Y es esta última afirmación la que podríamos aplicar tanto a las consultoras como a los promotores. Las dificultades han obligado a las empresas a “adelgazar” y a “ponerse en forma” si se nos permite la expresión. Se busca un crecimiento más sólido, basado no tanto en la especulación como en la búsqueda de ingresos recurrentes, a través de servicios y productos más sofisticados o de mayor calidad.

Pero han entrado en escena nuevos actores; algunos (como las SOCIMIs) ni siquiera existían en el 2007 y otros (como las entidades financieras) no participaban activamente en el sector, sino que lo hacían en un segundo plano (a través de la financiación a promotores y particulares). De éstos hablaremos la semana próxima.

Seguiremos informando.