La negociación del contrato de arrendamiento; consideraciones finales

Hoy vamos a cerrar nuestra particular trilogía sobre la negociación del contrato de arrendamiento, en la esperanza de haber cubierto las partes más importantes del mismo y que esto te sirva en el futuro cuando te sientes a una mesa a negociar el alquiler de tu nueva oficina o local.

En un primer post te explicamos cómo abordar la negociación del contrato de arrendamiento y que ésta comienza desde el mismo momento en que pones pie en el primer inmueble que visitas. Comentamos sobre la importancia de no centrarse solamente en el precio y sobre cómo hay que negociar todas las cláusulas del contrato de arrendamiento en su conjunto.

En la segunda entrada relativa a la negociación de contrato profundizamos en algunas de sus cláusulas más relevantes, tales como el precio, su actualización o la duración del acuerdo.

Hoy terminaremos nuestra exposición sobre esta materia ahondando en otras cláusulas que, por unos motivos o por otros, no suelen formar parte de las negociaciones verbales preliminares de un inmueble y que a veces incluso “sorprenden” a los arrendatarios. Son cláusulas contenidas en casi todos los contratos pero que sólo afloran cuando se intercambia una primera versión escrita del documento.

Gastos de comunidad

Los gastos de comunidad sí se habrán mencionado durante las visitas y reuniones previas que hayas mantenido con el propietario de la oficina o local comercial pero, en muchas ocasiones, sólo se informa de una cifra “aproximada”. El motivo de ello es que los gastos de comunidad pueden variar año a año porque dependen del presupuesto de mantenimiento y conservación del edificio al que tu oficina o local pertenece. Dependiendo de cómo varían los gastos de jardinería o limpieza o de si se invierte más dinero en la prevención y extinción de incendios, esta partida puede variar significativamente.

Nuestra recomendación es que cuando se te presente en el contrato de arrendamiento una cifra cerrada para los gastos de comunidad, pidas una copia del presupuesto de los gastos generales, así como una explicación sobre cómo se le imputan los gastos a la unidad que tú alquilas. Deberías pagar gastos de comunidad proporcionalmente a la superficie que alquilas.

Conservación y mantenimiento

A la vista del presupuesto de gastos generales que solicites y en atención a nuestro punto anterior, podrás comprobar qué gastos son responsabilidad del propietario y de cuáles eres responsable tú. La conservación y el mantenimiento de las zonas comunes del inmueble no suelen ser fuente de conflicto porque está muy claro que lo que no se encuentra “de puertas hacia afuera” de tu unidad, es una responsabilidad común de todos los arrendatarios.

Ahora bien, ¿qué sucede con la iluminación interior de tu oficina? ¿Y con las unidades de aire-acondicionado? ¿La calefacción es central para el edificio o individual para tu oficina o local?

En esta cláusula debe quedar muy clara la responsabilidad de conservación y mantenimiento de cada una de las partes firmantes del contrato de arrendamiento, para no llevar a equívocos en el futuro.

Entrega y devolución

Muy unida a la cláusula anterior encontramos la relativa a entrega y devolución de la oficina o local. Tan unida que en muchas ocasiones ambas cláusulas se agrupan en una solamente. En cualquiera de los casos, el texto reflejado suele parecerse mucho al siguiente: “el arrendatario deberá hacer un uso responsable del inmueble, obligándose a mantenerlo y conservarlo en buen estado y devolviéndolo a la finalización del arrendamiento en el mismo estado en que se le entregó, sin tener en cuenta su desgaste normal por el uso o por el tiempo”.

El texto está bastante claro pero, pasados los cinco años de un arrendamiento (por ejemplo), ¿quién se acuerda del estado en que se entregó un inmueble?

Esto se soluciona incorporando al contrato de arrendamiento un “acta de entrega”, que suele contener un inventario de los muebles, enseres e instalaciones que se alquilan junto con el inmueble y que ha de acompañarse con testimonio fotográfico del estado de entrega. De este modo no puede haber diferencias de opinión futuras.

Obras

Queda claro que deberás devolver la oficina o local en el estado en que te fue entregado. Ahora bien, ¿qué sucede si quieres hacer obras de adecuación para adaptar el inmueble a tus necesidades específicas?

En la cláusula de obras del contrato de arrendamiento se especificarán los derechos y obligaciones de cada una de las partes en relación a las obras. Si éstas son menores (por ejemplo, instalar mamparas de división), lo más probable es que no se te exija obtener el consentimiento previo del propietario pero si el alcance es mayor (por ejemplo, instalar un baño adicional), es muy posible que necesites el visto bueno del arrendador.

En ningún caso se te permitirá modificar o alterar elementos estructurales del inmueble y en prácticamente todos los casos, se te exigirá que “deshagas” las obras realizadas y devuelvas el inmueble a su estado original, salvo que el propietario decida lo contrario.

Fianza

Entendida como la fianza legal que se les obliga a los arrendatarios. Su cantidad puede variar dependiendo del país en que te encuentres (en España equivale a dos mensualidades de renta para inmuebles comerciales) pero es una cláusula innegociable. El dinero que entregas al propietario es una garantía frente a desperfectos que ocasiones en el inmueble y te será devuelto a la finalización del contrato de arrendamiento.

Garantías adicionales

Las garantías adicionales son muchas veces una fuente de conflicto porque su exigencia es a menudo discrecional. Se materializan en forma de aval, depósito o garantía bancaria y el importe exigido dependerá mucho del país o mercado. En España, por ejemplo, es habitual que te exijan un aval equivalente a seis mensualidades de renta.

Cesión y subarriendo

Te la explicamos en último lugar pero ciertamente es una cláusula muy importante, debido a que si consigues que el propietario te autorice la cesión o el subarriendo del contrato de arrendamiento, dispondrás de un “plan B” en el caso de que las circunstancias de tu negocio cambien. Imagina que de repente necesitas una oficina más grande pero que todavía restan varios años en tu contrato actual o, al contrario; pongamos el caso de que necesitas reducir el espacio que ocupas y quisieras subarrendar una parte del inmueble (o todo). Podría ser también que encontraras una empresa dispuesta a asumir tu posición de arrendatario en el contrato y así poder desentenderte completamente mediante la cesión del arrendamiento.

La regulación de cada país impone diferentes limitaciones a la cesión y el subarrendamiento y, lamentablemente, los propietarios acostumbran a exigir que los inquilinos renuncien por escrito a sus derechos en este sentido. A pesar de ello, es bueno que uses esta cláusula como un elemento negociador adicional y que, si en efecto renuncias a este derecho, intentes conseguir algo a cambio.

Damos pues por cerrado este capítulo dedicado a la negociación del contrato de arrendamiento. Nuestro objetivo ha sido darte a conocer las diferentes variables y elementos negociables, para que no te centres solamente en el precio del alquiler; existen otros aspectos a considerar y es vital negociar todo en su conjunto.

¿Se te ocurre algún aspecto adicional digno de mención?