glosario de términos del mercado de oficinas

Glosario de términos del mercado de oficinas

Si estás leyendo estas líneas quizá se deba a que por un loco azar del destino (o quizá no tan loco) te ha tocado liderar la búsqueda de las nuevas instalaciones para tu empresa. Quizá tu trabajo sea el de desarrollar labores administrativas. Puede que pertenezcas al departamento de recursos humanos o existe la posibilidad de que seas el/la “personal assistant” del jefe o la jefa. En cualquiera de los casos, seguramente no sabes por dónde empezar a buscar nuevas oficinas, ni a quién preguntar, ni adónde recurrir. Eres una persona totalmente ajena al mercado de oficinas.

Es por ello que hoy queremos presentarte un pequeño glosario de términos, con el propósito de que conozcas unos mínimos conceptos y variables relativos al mercado de oficinas, esperando que te permitan echar a andar. En entradas posteriores de este blog nos preocuparemos de que eches a volar.

Vaya por delante que hoy nos vamos a centrar en el mercado de alquiler.

Glosario de términos imprescindibles del mercado de oficinas

Términos relativos a los agentes partícipes en el mercado de oficinas

1.- Consultora inmobiliaria. Este término no se refiere a una señora o señorita que se dedica a la intermediación inmobiliaria. Se refiere más bien a una empresa que presta servicios de intermediación y consultoría en el sector inmobiliario. Las hay más grandes e internacionales pero las hay también más pequeñas y locales. Para que te vayas acostumbrando a algunos de los nombres, aquí tienes una muestra de las principales consultoras del mercado de oficinas: Cushman & Wakefield, Knight Frank, Colliers International, Savills, CBRE, JLL, Aguirre Newman, Gabinete Inmobiliario o Rigma.

La mayoría de las consultoras inmobiliarias operan en la intermediación de oficinas, locales comerciales y naves industriales/logísticas. Algunas de ellas también lo hacen en el sector hotelero y residencial.

2.- Promotora Inmobiliaria. Una promotora es una empresa que invierte recursos en construir un inmueble para posteriormente explotarlo en régimen de arrendamiento o para venderlo a un tercero obteniendo un margen de beneficio. A las promotoras que construyen con la intención de mantener el inmueble bajo su propiedad en el largo plazo se les llama promotoras “patrimonialistas”.

Los inmuebles a construir pueden ser de todo tipo, pero a efectos de este blog los que nos interesan más son los edificios de oficinas, los centros comerciales y las naves logísticas e industriales.

De nuevo y para que te quedes con algunos nombres, destacamos Metrovacesa y Colonial como dos de las promotoras inmobiliarias patrimonialistas más relevantes del mercado de oficinas.

3.- Inversor Inmobiliario. Este término es quizá el más ambiguo y amplio, por poder aplicarse a una gran variedad de empresas de muy distinto concepto y filosofía.

Los inversores inmobiliarios son generalmente empresas (o particulares) que no necesariamente construyen inmuebles y que en la mayoría de los casos compran edificios y centros comerciales (también naves) que ya están construidos y ocupados, con el propósito de obtener una rentabilidad de los ingresos que dichos inmuebles generan de los ingresos por alquileres. Unas empresas realizan estas compras con filosofía patrimonial (a largo plazo, muy típico de las empresas aseguradoras, por ejemplo) pero otras compran con la intención de vender en el corto o medio plazo, obteniendo una plusvalía con la transacción.

4.- Empresas de Project Management. Son empresas que se dedican, entre otras cosas, a gestionar las obras de adecuación de una oficina o local a las necesidades del nuevo ocupante. El servicio de project management lo ofrecen directamente la mayoría de las consultoras pero existen también empresas dedicadas exclusivamente a ello dentro del mercado de oficinas.

Términos relativos a los edificios de oficinas en sí

1.- Techo tipo “Armstrong”. Este tipo de techos son los “falsos techos”, techos suspendidos o techos registrables. Están compuestos de placas y permiten acceder fácilmente a la instalación de iluminación y de aire acondicionado. Es precisamente a través de este techo suspendido por el que discurren normalmente los conductos de la refrigeración y calefacción.

2.- Suelo técnico. En contraposición a los techos suspendidos, el suelo técnico es un suelo elevado y compuesto también por placas registrables que permiten acceder a su parte inferior. El suelo técnico se emplea normalmente para alojar la red de cableado eléctrico e informático de una oficina.

3.- Ventanas registrables. Muy sencillo. Una ventana registrable es una ventana que se puede abrir y cerrar. El hecho de poder abrir y cerrar las ventanas en un edificio de oficinas no es muy común, aunque te pueda parecer extraño. Esto es así para no interferir con el sistema de climatización.

4.- Edificio exclusivo de oficinas. Es un edificio compuesto exclusivamente por oficinas.

5.- Edificio mixto. Es un edificio en el que se combinan oficinas con viviendas, en diferente proporción. En muy habitual encontrar en el mercado de oficinas edificios mixtos con un local comercial en planta baja, una oficina en primera planta y viviendas de ahí en adelante (¡hacia arriba!).

6.- Office. Este término parece hecho para confundir. Un office es la pequeña cocina existente en las oficinas para que sus empleados tomen un café, almuercen o se calienten una comida traída de casa.

7.- Superficie alquilable. Es básicamente la superficie por la que pagarás alquiler pero no incluye solamente los metros cuadrados de tu oficina. La superficie alquilable incluye también la parte proporcional de superficie de las zonas comunes del edificio que le corresponden a tu oficina en función de su tamaño. Se calcula además en términos “brutos”, lo cual implica que incluye muchas veces el espacio que ocupan columnas, vestíbulos, aparatos de aire acondicionado y otras instalaciones.

Más adelante trataremos las diferentes formas de medir una oficina y cuáles son las más empleadas. Esto merece un trato separado porque muchas veces puede ser fuente de conflicto y en el mercado de oficinas no hay un gran consenso sobre ello.

Términos comerciales y legales del mercado de oficinas

1.- Arrendatario. El arrendatario eres tú. El que paga un alquiler por ocupar un inmueble.

2.- Arrendador. Es el propietario. El que cobra un alquiler por ceder la posesión de su inmueble durante un período de tiempo determinado.

3.- Precio de arrendamiento. Es el alquiler mensual, que podrá expresarse en términos absolutos (3.000 euros/mes, por ejemplo) pero que en la mayoría de los casos se expresa como un precio por metro cuadrado (15 €/m2/mes). Para calcular el precio total por mes deberás usar la superficie alquilable de la oficina, según el punto anterior.

4.- Gastos de comunidad. Es la cuantía mensual que el propietario te cobrará separadamente del alquiler y que incluye el coste de mantenimiento y limpieza general del inmueble, incluyendo particularmente las zonas comunes del mismo. En ocasiones, el precio de una oficina se expresará como “alquiler más gastos” pero en otras ocasiones como “alquiler incluidos los gastos”.

Siempre es interesante conocer la cuantía de los gastos y saber exactamente qué se incluye como “mantenimiento general”. Por ejemplo, ¿de quién es responsabilidad cuidar del aire acondicionado de mi oficina? ¿Es una instalación general del edificio o particular de mi oficina?

5.- Carencia. Es el período de gracia que un propietario concede en el pago del alquiler al comenzar el arrendamiento. Dependiendo de la negociación y de las circunstancias del mercado de oficinas correspondiente, se podrán dar carencias de entre uno hasta seis meses, como norma general. Aunque se conceda una carencia, es habitual que ésta sólo afecte al alquiler y que los gastos de comunidad se paguen desde el primer mes.

Los meses de carencia que se concedan dependen, como acabamos de indicar, de cuáles sean las circunstancias del mercado de oficinas en el momento de la negociación. No será lo mismo negociar cuando en el mercado de oficinas exista mucha oferta (y los propietarios tengan mucho disposición para negociar) a hacerlo cuando apenas existan oficinas disponibles.

6.- Fianza legal. Por ley, el arrendatario ha de entregar al arrendador una cuantía equivalente a dos mensualidades de renta, como medida de protección frente a desperfectos que pueda sufrir la oficina. El arrendador deberá depositar esta cuantía en la autoridad correspondiente de cada comunidad autónoma y se le devolverá al arrendatario finalizado el arrendamiento.

7.- Aval bancario. Dependiendo del propietario y de la negociación, será necesario aportar un aval que garantice al arrendador el pago del alquiler durante un número determinado de meses; el aval suele cubrir entre tres y seis meses de alquiler, dependiendo de las circunstancias particulares de cada mercado de oficinas.

8.- Ley de Arrendamientos Urbanos. Es la ley general que regula los arrendamientos de cualquier tipo de inmueble. Regula principalmente el arrendamiento de vivienda pero contiene un capítulo que sienta las bases de la relación legal entre arrendador y arrendatario en inmuebles con uso distinto del de vivienda.

Para todo lo que no se pacte en el contrato privado entre las partes, se recurrirá a esta ley en caso de conflicto.

9.- Actualización de rentas por IPC. Se le llama así al incremento (o disminución) anual que sufrirá el precio del alquiler mensual, en función de la variación del IPC.

10.- Revisión a precios de mercado. Es habitual pactar una duración determinada en un arrendamiento (supongamos que es de tres años), con una opción para el arrendatario de prorrogar el arrendamiento durante un plazo adicional (digamos que es de dos años). Muchas veces se pactará que finalizado el primer período de tres años, el precio de arrendamiento se deberá volver a negociar, para que sea un precio coherente con los precios del mercado de oficinas vigentes en ese momento futuro.

Esta negociación futura y variación del precio del alquiler podrá acotarse de modo que la variación sea asumible para ambas partes. Aunque no profundizaremos en ello hoy, es importante que te protejas de sorpresas en las revisiones a precio de mercado.

11.- Subarrendamiento. Puede darse el caso de que la oficina que hayas elegido esté siendo ofrecida por su actual inquilino y no por su propietario directamente. Esto quiere decir que en lugar de firmar un contrato de arrendamiento directamente con la propiedad del inmueble, quizá firmes un contrato de subarrendamiento con el inquilino, de modo que en lugar de arrendador y arrendatario seréis subarrendador y subarrendatario.

A priori un subarrendamiento tiene las mismas garantías legales que un arrendamiento pero nuestro consejo es que siempre intentes tratar directamente con el propietario del inmueble.

Existen muchos más términos relativos al mercado de oficinas pero no es nuestra intención abrumarte con un discurso interminable. Nuestra misión de hoy ha sido presentarte algunos conceptos que consideramos esenciales para lanzarte a la búsqueda de tu oficina con un mínimo conocimiento de cómo funciona este mercado; ¿lo hemos conseguido?