Cómo interpretar un informe de oficinas

Cómo interpretar un informe de oficinas

¿Qué es exactamente un informe de oficinas y qué información contiene? ¿Qué magnitudes y variables se exponen en este tipo de documento y cómo puede sernos de utilidad su lectura en la búsqueda de nuestra nueva oficina? ¿Existe sólo un informe de oficinas o cada consultora inmobiliaria emite un informe diferente? ¿De dónde salen los datos para elaborar la información que contiene un informe de oficinas? Hoy vamos a contestar a todas estas preguntas.

Con carácter –normalmente– trimestral las consultoras inmobiliarias y otras organizaciones relacionadas con el mercado de oficinas emiten su correspondiente “informe de oficinas”, en el que reflejan cómo se ha comportado el mercado durante los tres meses anteriores y ofrecen predicciones y opiniones sobre su comportamiento futuro. Suelen hacer referencia casi exclusivamente al mercado de alquiler, predominante en el mundo de las oficinas (en España; otro día escribiremos sobre Latinoamérica).

El informe de oficinas es una herramienta de marketing muy útil, posicionando a sus emisores como referencia en el sector y también elevándolos a la categoría de líderes de opinión. El documento se circula a clientes existentes, clientes potenciales, colaboradores y también a los medios de comunicación. Estos últimos se interesan mucho por las oficinas dado que la marcha de este mercado es un buen indicador del funcionamiento de la economía en general. Si la economía va bien, las empresas irán bien y éstas necesitarán alquilar más oficinas; el asunto no tiene mucha más ciencia.

Ahora bien, ¿qué información contiene exactamente un informe de oficinas? A continuación exponemos las principales variables que contienen todos los informes con carácter general, independientemente de quién sea el emisor. Esperamos con ello que puedas interpretar cualquier documento de este tipo que llegue a tus manos.

El stock

El stock de un determinado mercado de oficinas es el número de metros cuadrados de oficinas de los que se compone dicho mercado, independientemente de si las oficinas están ocupadas o no. Cada informe de oficinas puede acotar el stock de diferentes maneras; unas empresas calculan el stock sólo para edificios exclusivos de oficinas pero otras incluyen todo tipo de edificios. Si has de quedarte con algunas cifras en la cabeza y centrándonos de nuevo en España, el stock de oficinas de Madrid es de aproximadamente doce millones de metros cuadrados; el de Barcelona es prácticamente la mitad.

La absorción (o contratación)

La absorción es el número total de metros cuadrados que se han alquilado o contratado durante el período en cuestión. Cuanta mayor absorción, más oficinas se habrán alquilado durante dicho período. El informe de oficinas suele comparar la absorción del trimestre corriente con la de los trimestres anteriores, con la finalidad de detectar tendencias y hacer proyecciones futuras.

Merece la pena explicar aquí la diferencia entre la absorción bruta y la absorción neta.

La primera, la absorción bruta, es la absorción total, sin tener en cuenta los metros cuadrados de oficinas que se han desocupado.

La segunda, la absorción neta, es el número de metros cuadrados totales alquilados pero descontados los metros cuadrados de oficina que se han desocupado o vaciado. Sencillo, ¿no?

El informe de oficinas suele dar cifras solamente de la absorción bruta, por el simple hecho de que es muy difícil conocer la absorción neta; el número de metros cuadrados que se desocupan cada trimestre es un dato muy difícil de obtener.

Disponibilidad (o tasa de vacío)

La disponibilidad se expresa como un porcentaje del stock y representa el número de metros cuadrados que hay disponibles en un mercado en concreto en relación a su stock total.

Lo más habitual es que el informe de oficinas precise cómo ha evolucionado la disponibilidad a lo largo de los períodos anteriores para, de nuevo, hacer previsiones futuras sobre su evolución. Se tendrán para ello en cuenta los nuevos edificios que se estén construyendo y que una vez terminados, se incorporarán al stock total del mercado.

Precios de cierre

Estos precios son los niveles reales a los que se están alquilando las oficinas, una vez producida la negociación correspondiente. Dependiendo de las circunstancias de cada mercado en particular, los precios “de salida” que ofrecen los propietarios por el alquiler de sus oficinas suelen incluir un pequeño margen (más o menos pequeño); en tu mano está negociar y conseguir la oficina que te interesa al mejor precio.

En entradas anteriores hemos explicado que los precios de arrendamiento de las oficinas suelen expresarse en términos de precio mensual. Ahora bien, algún informe de oficinas lo hace en términos anuales; tenlo en cuenta.

Las zonas de oficinas

Lógicamente, no es lo mismo alquilar una oficina en la Puerta del Sol de Madrid que hacerlo en un lugar alejado del centro urbano. Los precios variarán mucho en función de la zona y por este motivo, el informe de oficinas desagrega las cifras y variables del mercado en función de dichas zonas, mejorando la utilidad y comprensión de la información.

Las zonificaciones cubrirán diferentes territorios y superficies dependiendo de cada ciudad o mercado por lo que obviaremos centrarnos hoy en ninguna de ellas. No obstante, has de saber que tu presupuesto siempre va estar reñido de alguna manera con la zona en la que quieres implantar tu nueva oficina. Cuanto más se quiera acercar tu empresa a las “mejores” zonas dentro de tu mercado, mayor será la factura del alquiler.

Definidos los principales términos del informe de oficinas, nos quedan dos preguntas por contestar:

¿Cómo consigue cada consultora u organización la información de alquileres y precios para todo el mercado?

Pues muy sencillo; aunque la competencia entre los agentes intermediarios es alta (incluso feroz), llegado el momento de producir información de valor de la que todos puedan beneficiarse, “se relajan las defensas”. Los agentes intercambian información entre ellos (respetando siempre ciertos parámetros de confidencialidad de sus clientes) para llegar a las cifras agregadas de absorción, disponibilidad y precio. A partir de ahí, en su correspondiente informe de oficinas, cada empresa ofrece tendencias y opiniones sobre lo que pasará en el futuro.

¿De qué te sirve a ti la información del informe de oficinas?

En primer lugar, te sirve para conocer los niveles generales de precio en una determinada zona; si dispones de un presupuesto determinado y compruebas que no puedes permitirte una oficina en el Paseo de Gracia de Barcelona, no perderás el tiempo buscando en esta zona.

En segundo lugar, los niveles de disponibilidad del informe de oficinas te ayudarán a entender, si se nos permite la expresión, “quién tiene la sartén por el mango”. Si la disponibilidad es muy baja y existen muy pocas oficinas en alquiler, sabes que los propietarios ostentarán un mayor poder de negociación. Ahora bien, si la disponibilidad es alta, serán los arrendatarios los que podrán ser más agresivos y exigir mayor flexibilidad a la baja de los precios.

En último instancia, la lectura del informe de oficinas te ayuda a entender el funcionamiento del mercado en general y su evolución futura. Podrás deducir, por ejemplo, si es un buen momento para alquilar (porque los precios van a empezar a subir) o si debes esperar un tiempo (porque los precios están bajando y seguirán haciéndolo).