Donde estan las grandes transacciones de oficinas de Madrid

¿Dónde están las grandes transacciones de oficinas de Madrid?

Nos queremos referir hoy a lo que ha acontecido durante el primer trimestre del año en el mercado de oficinas de Madrid, tras una despedida de 2015 ciertamente optimista, en la que el mercado auguraba un crecimiento continuado de todos los indicadores y una consolidación de la anhelada recuperación. Para hacer este breve análisis, compararemos algunas variables básicas entre el primer trimestre de 2015 y 2016 respectivamente.

El primer y principal dato positivo de la comparación entre el primer trimestre de 2015 y 2016 es que las rentas prime han subido prácticamente 2 euros, desde los 25,75 a los 27,5 euros/m²/mes, según JLL. Es una buena noticia para los promotores e inversores cuyas expectativas son las de un crecimiento continuado de las rentas para la totalidad del mercado; dicha expectativa se cumple además en todas las zonas, incluyendo las secundarias y periféricas.

El jarro de agua fría llega con la contratación. Frente a los aproximadamente 130.000 m² alquilados durante el primer trimestre de 2015 nos encontramos con una caída del 27%, cerrando el mismo trimestre de 2016 con solamente 98.000 m² contratados.

El stock ha aumentado ligeramente durante los últimos doce meses, desde los 15.115.079 m² hasta los 15.272.154 m², también según la consultora JLL. Debido a que la absorción neta ha sido positiva (se han alquilado más oficinas de las que se han desocupado), a pesar de dicho incremento del stock se ha pasado de una disponibilidad del 11,09 % a una tasa de vacío del 10,48%.

En el primer trimestre de 2015, el 43% de las transacciones estuvieron representadas por arrendamientos superiores a los 5.000 m² y dos de ellas sumaron 20.000 m² cada una. Nos estamos refiriendo al alquiler de Dentix en Campo de las Naciones —de 8.200 m²—, el traslado de KPMG a Torre de Cristal —de 20.000 m²— y el arrendamiento de BNP en Avenida de América —también de 20.000 m²—.

En el primer trimestre de 2016, en cambio, solamente se ha producido una “gran operación”, y ésta ha sido de 5.300 m². Nos referimos a la operación de Avintia en Pozuelo de Alarcón.

A pesar de que estos datos puedan parecer poco halagüeños, la realidad es que, descontado el efecto distorsionador de las grandes operaciones, entre el Q1 del 2015 y del 2016, crece la demanda de “pequeños” —inferiores a 5.000 m²— espacios, algo de lo que el mercado sí puede alegrarse. Al fin y al cabo, un mercado es más sano cuanto menos dependa de los “macro-movimientos” de las grandes corporaciones.

Lo que sí cabe preguntarse es, si se han venido sucediendo grandes operaciones de arrendamiento en todos los trimestres desde 2013, casi sin excepción, a qué puede deberse la total ausencia de ellas en este comienzo de año.

Los habrá que lo achaquen al clima político, con tanta influencia sobre lo económico. Los habrá que no vean más que una situación circunstancial o coyuntural sobre la que no cabe hacer mayor lectura. Otros dirán que en el último trimestre de 2015 se produjeron muchas operaciones de tamaño muy relevante —E&Y en Titania, Idental en Rivas Vaciamadrid, Roche en Campo de las Naciones, etc.— y que, debido a ello, se ha producido una cierta sequía en el comienzo de año.

¿Tú qué opinas? ¿Crees que la ausencia total de operaciones grandes de arrendamiento en Madrid es motivo de preocupación? ¿Supone un cambio de tendencia? ¿Las grandes empresas puede que estén esperando a ver qué sucede en junio con las elecciones generales?

Las tiendas efímeras y el pop-up retail

Las tiendas efímeras y el pop-up retail

En un mundo cada vez más cambiante, en el que vivimos un proceso de aceleración tecnológica, donde estamos híper-conectados y en el que hay que hacer un esfuerzo considerable por mantenerse al día y no perder el tren del progreso, parece que la única constante es, precisamente, el cambio, e incluso lo efímero.

Cuando alcanzamos a darnos cuenta de algo novedoso que está sucediendo a nuestro alrededor, ya existe alguien o algo todavía más nuevo a lo que también debemos prestar atención. Éste contexto es el caldo de cultivo ideal para el pop-up retail.

El pop-up retail se vertebra mediante lo que se denominan pop-up stores o tiendas efímeras. Se trata de tiendas que pueden surgir en cualquier punto de la ciudad —centros urbanos, centros comerciales o incluso aeropuertos—, pero que lo hacen por una duración muy corta; normalmente de un día, un fin de semana o como mucho, una semana.

Aunque en España se viene hablando desde hace tiempo del pop-up retail, la realidad es que nuestro mercado está todavía por explotar, algo que contrasta con la fuerza que esta tendencia tiene en otros países. En EE.UU. o Inglaterra —por ejemplo— se estima que, llegado el año 2025, una tercera parte de la superficie comercial estará dedicada al pop-up retail.

¿Pero a qué se debe este auge? ¿De verdad tiene sentido establecer una tienda temporal? ¿A las marcas les interesa este tipo de inversión comercial, teniendo en cuenta que se trata de una actuación tan efímera? Veamos cuáles son los beneficios reales del pop-up retail e intentemos responder a estas cuestiones.

Beneficios del pop-up retail; lo bueno, si breve…

  1. Su coste. El pop-up retail es, por definición, muy asequible, por la sencilla razón de que los plazos de arrendamiento son exageradamente cortos. Mientras que los contratos convencionales en calles principales sólo están al alcance de grandes empresas, las tiendas efímeras permiten que pequeñas empresas y negocios puedan instalarse en las mejores ubicaciones. Con ello pueden ganar notoriedad e impactar en un público al que, en circunstancias normales, no llegarían.
  2. El compromiso es inferior. Nos referimos aquí al compromiso en el tiempo. Una empresa que inicia su actividad, quizá no pueda comprometerse al pago de una renta determinada, durante un plazo que acostumbra a ser —como mínimo— de tres años en adelante. El pop-up retail es la puerta de entrada de las pequeñas marcas a las “grandes ligas” comerciales, sin que tengan por ello que asumir grandes compromisos en el largo plazo.
  3. Genera expectación. Cuando surge —de la nada— una nueva tienda, prácticamente sin previo aviso, existe un cierto efecto de asombro o sorpresa que llama la atención de los vecinos, transeúntes y comercios competidores. La mera curiosidad del público se convierte en un poderoso reclamo que las marcas fomentan y potencian siempre que pueden.
  4. Sirve como laboratorio. Cuando una gran marca quiere probar un producto nuevo, una idea de negocio o testar una nueva ubicación, una manera excelente de hacerlo, sin invertir o arriesgar demasiados recursos en ello, es mediante una tienda efímera. Ésta permite tomar el pulso del público y/o consumidor, en primera persona y sin filtro alguno.

Favorece la venta por impulso. ¿Cuántas veces hemos demorado una decisión de compra porque sabíamos que la tienda en la que nos encontrábamos seguiría allí el próximo fin de semana? ¿Y si esto no fuera así? ¿Y si tuviéramos claro que la tienda que estamos visitando desaparecerá en 48 horas, incluyendo aquello de lo que nos hemos encaprichado? Es posible que hiciéramos más caso a nuestro corazón que a nuestra cabeza….

Ecommerce: distribución en el centro de las ciudades

Ecommerce: distribución en el centro de las ciudades

La distribución de mercancías en el centro de las grandes ciudades se ha convertido en un problema
para comercios grandes y pequeños en el que el ecommerce, con sus ventas online y entregas
puerta a puerta, representa ahora mismo una amenaza latente.
A diferencia de otros países europeos, las ciudades españolas se han poblado en los últimos años de
grandes centros comerciales que se han situado invariablemente en las periferias. Bajo ese esquema,
la logística de las distribuciones de mercancías ha funcionado bien para garantizar los
abastecimientos de los productos.
El problema ha surgido cuando las grandes cadenas de ventas han buscado recuperar los
abandonados centros de las ciudades con tiendas de proximidad más pequeñas. Es lo que se ha
dado en llamar el ‘Efecto Mercadona’. Un fenómeno que ha creado un incremento del movimiento de
mercancías en espacios comerciales abiertos de los centros urbanos que son clave para las nuevas
estrategias de ventas de marcas. Son los casos de las tiendas de Corty, Carrefour Express,
Decathlon o la misma Mercadona.
Solo en Madrid acceden cada día laborable a la ciudad no menos de 12.000 camiones con
mercancías y se realizan 43.000 operaciones de descargas. Muchas de ellas en el congestionado
centro con lo que supone para la interferencia del tráfico rodado, para el bloqueo de calles o para los
estacionamientos en zonas no permitidas. Se trata de una congestión por descargas no planificadas
que tienen lugar a las mismas horas e, invariablemente, en los mismos lugares.
Este problema puede complicarse aún más, si el incremento de las ventas de los ecommerce sigue
multiplicándose como hasta la fecha. A diferencia de los grandes del comercio, las ventas de las
tiendas online, que ni siquiera necesitan de comercios físicos, llevan los productos a través de rutas
de reparto con entregas en menos de 24 horas directamente al domicilio de los compradores.
Se trata de un flujo de ventas no convencional para el que se habrán de crear nuevas plataformas de
distribución urbana flexibles y con capacidades para absorber picos de entregas como los de las
fechas clave de las Navidades, pero que también habrán de ser rentables para sus gestores. Sus
soluciones habrán de llegar con remedios de choque efectivos bajo el brazo que racionalicen los
servicios de reparto de mercancías.
Ese es el futuro y la solución más viable para la explosión de las ventas de los ecommerce que se
avecina.

Distrito Castellana Norte 10 preguntas y respuestas

Distrito Castellana Norte: 10 preguntas y respuestas

Sin preámbulos, analicemos la situación actual de la Operación Chamartín y hagámoslo mediante un ejercicio de preguntas y respuestas; ¿habrá respuesta para todas? Veámoslo.

  1. ¿Qué es exactamente la Operación Chamartín?

Se trata de un proyecto urbanístico gigante —más de 3.000.000 m²— consistente en prolongar el Paseo de la Castellana en hasta 4 kilómetros por su zona norte. Se viene gestando desde hace prácticamente 20 años y contempla la construcción de inmuebles con todo tipo de usos. Lo más llamativo quizá sea que está proyectada la construcción de 5 torres de oficinas, un rascacielos y 17.000 nuevas viviendas.

  1. ¿Qué es Distrito Castellana Norte?

Distrito Castellana Norte es la marca empleada para abanderar este proyecto.

  1. ¿Quiénes son los impulsores del proyecto?

Los principales promotores del proyecto Distrito Castellana Norte son ADIF —en lo que concierne a la reordenación del espacio ferroviario del área de Chamartín—, BBVA y San José. Distrito Castellana Norte tiene además el apoyo del Ministerio de Fomento y la Comunidad de Madrid.

  1. ¿Cuál es la edificabilidad anunciada por los promotores del proyecto?

Según Distrito Castellana Norte, la edificabilidad será de 1,05 m²/m², frente a los 2 m²/m² de la zona en la actualidad.

  1. ¿Por qué llevamos tanto tiempo oyendo hablar de la Operación Chamartín sin que haya habido todavía movimiento alguno?

Por la envergadura, alcance y transversalidad del proyecto, las negociaciones con los diferentes estamentos de la Administración han sido complejas. Ahora bien, se conoce que Distrito Castellana Norte ya cuenta con todas las autorizaciones necesarias para arrancar las obras.

  1. Pero… si el proyecto ya tiene luz verde, ¿por qué no se inician efectivamente las obras?

Porque, aunque el gobierno de Ana Botella dio su visto bueno al proyecto, quedó pendiente su votación y aprobación en pleno. Dicha votación depende ahora del actual gobierno municipal de Manuela Carmena. El Pleno del Ayuntamiento deberá votar a favor.

  1. ¿Cuáles son las últimas novedades en relación a Distrito Castellana Norte?

El Ayuntamiento de Madrid ha presentado esta misma semana —semana del 9 de mayo de 2016— un proyecto alternativo, en el que propone reducir la edificabilidad, incrementar los espacios dedicados a zonas verdes, construir menos viviendas —pasando de 17.000 a 4.500— y reducir la altura de las torres proyectadas. A esta propuesta se le ha denominado Madrid Puerta Norte.

 

  1. ¿Madrid Puerta Norte contempla un cambio en el liderazgo y gestión del proyecto?

En efecto, en atención a la propuesta del equipo de Manuela Carmena, el protagonismo del Ayuntamiento de Madrid en el desarrollo y gestión del proyecto debería ser mucho mayor del que ha mantenido hasta la fecha. Ahora bien, no se conoce a fecha de hoy el alcance exacto de la participación pública.

  1. ¿Tiene viabilidad el proyecto de Madrid Puerta Norte?

Así como Distrito Castellana Norte requiere del beneplácito del Ayuntamiento de Madrid para llevarse a cabo, Madrid Puerta Norte requeriría del visto bueno de los principales interesados, inversores y propietarios del suelo, a saber, BBVA, San José, Ministerio de Fomento y Comunidad de Madrid. Las posiciones a día de hoy parecen muy enfrentadas por lo que no parece tampoco que esta nueva concepción de la Operación Chamartín vaya a llegar a buen término.

  1. Entonces, ¿en qué punto nos encontramos en lo que se refiere a Distrito Castellana Norte?

Desafortunadamente, la política está demostrando ser un factor altamente distorsionador, impidiendo cualquier progreso claro en una dirección u otra. Con la repetición a las elecciones prevista para junio y el gobierno municipal de Manuela Carmena sostenido gracias al apoyo del Partido Socialista, es probable que haya que esperar a que se produzca el correspondiente “juego de tronos”, después del 26J. Solamente entonces estarán las cosas algo más claras.

Tecnología para superficies comerciales

Tecnología para superficies comerciales

La tecnología está cada vez más presente en todos los ámbitos de nuestra vida. Para lo personal y lo profesional, parece que ya no podemos —o ya no queremos— desprendernos del teléfono móvil, la tableta o del ordenador portátil. Cada vez nos alejamos más de los tradicionales patrones de consumo y adoptamos —e incluso abrazamos— los avances tecnológicos con mayor celeridad.

Ahora bien, es precisamente en el ámbito de las superficies comerciales, entendidas éstas como las tiendas, parques de medianas, centros comerciales, supermercados o hipermercados, donde permanecemos anclados en el pasado. En el mundo de las compras —las compras físicas, en tienda—, todavía seguimos procesos que son altamente ineficientes.

Veamos cuáles son dichos procesos y si la tecnología para superficies comerciales ya ha encontrado la manera de remediar los defectos de los que adolecen.

Tecnología para superficies comerciales; a grandes problemas…

1.- El carrito de la compra. Has peregrinado hasta el hipermercado y te has aprovisionado de todos los productos que tenías en la lista de la compra. Haces una gran compra mensual y el carrito de la compra está lleno hasta los topes. Pero llegas a la línea de cajas y después de hacer una larga cola, tienes que vaciar el carro sobre la cinta transportadora… para a continuación volver a llenar el carro y llevarlo hasta el aparcamiento. ¿No tiene más sentido que, conforme vayas llenando el carro, tú mismo escanees los productos y que ya no tengas que descargar el carrito hasta llegar a tu coche? ¿No se ahorraría mucho tiempo?

Pues el hecho es que esta tecnología para superficies comerciales ya existe pero, por motivos que no alcanzamos a comprender, todavía no ha penetrado en el mercado. Toshiba es una de las empresas que fabrica este sistema, el cual funciona tal y como hemos relatado. Tú mismo escaneas —con el teléfono móvil— los productos conforme los introduces en el carrito. Para finalizar la compra, simplemente pasas el teléfono móvil frente a un terminal contactless que hay en la salida de la tienda; el cargo se hace automáticamente en tu cuenta.

2.- El probador de ropa. ¿Tiene sentido entrar en un probador de ropa cargado con la misma prenda en diferentes colores, solamente para ver cuál nos queda mejor o nos favorece más? ¿No es muy ineficiente que los clientes de una tienda anden desdoblando y desordenando todo el género —que no compran— de una tienda y que sus empleados inviertan tanto tiempo en volver a ordenar todas las prendas?

Imagina que mediante un espejo inteligente de gran formato pudieras probarte virtualmente cualquier prenda, en cualquier color, y que tu única preocupación fuera la de probarte la talla correcta. Imagina también que pudieras ver varias imágenes tuyas a la vez, reflejadas en la pantalla, con las diferentes prendas; ¿no sería mucho más fácil y rápido elegir?

Intel ya ha puesto remedio al problema que supone la forma tradicional de probarse ropa, mediante la tecnología MemoMi.

3.- Estanterías vacías. Estamos muy mal acostumbrados a que las estanterías de los supermercados estén siempre llenas y que no falte nunca nada, pero la rotura de stock es algo que sigue sucediendo. ¿No hay una manera de que la propia estantería avise al centro de que se ha terminado un determinado producto y que éste necesita reponerse?

Desde luego que la hay, cortesía de la empresa Panasonic, y su tecnología para superficies comerciales hace exactamente lo que estamos relatando. En cuanto desaparece de la estantería el último producto y ésta queda vacía, una alerta es enviada a la dirección del centro para su reposición. El sistema se conecta a su vez con el control de existencias en almacén, de modo que siempre queden reservas y nunca se rompa stock.

4.- Los beacons o balizas de seguimiento. Esta tecnología para superficies comerciales no responde a una necesidad muy evidente, pero es algo que pronto revolucionará el mundo de las compras, tanto en supermercados como en centros comerciales.

Imagina que llegas a un centro comercial y que cuando atraviesas la puerta, recibes un mensaje de bienvenida en tu teléfono, a la vez que se te informa de las ofertas o rebajas que existen en determinadas marcas. Imagina también que conforme vas andando por del centro, recibes mensajes de las diferentes tiendas, avisándote de promociones o proporcionándote vales y cupones de descuento.

En resumidas cuentas, imagina que el centro comercial “sabe” dónde estás exactamente y que, en base a ello, proporciona información que podría ser de tu interés. Lo hace teniendo además en cuenta tus visitas anteriores, tus hábitos, las tiendas que has visitado en el pasado y el tiempo que pasaste en cada una de ellas.

Esto se consigue gracias a los beacons, pequeñas balizas que emiten señales en Bluetooth y que permiten enviar información a otros dispositivos que se encuentren en un radio de hasta 200 metros.

¿Y tú? ¿Abrazarás o te resistirás a todos estos cambios? ¿Estás dispuesto a que el centro comercial sepa dónde estás en todo momento? ¿Te gusta probarte ropa o preferirías hacerlo de manera virtual? ¿No te importa hacer colas en el supermercado o preferías evitarlas y escanear tú mismo todo lo que compres? ¡Cuéntanos!