Amazon los entresijos de sus centros logisticos

Amazon; los entresijos de sus centros logísticos

Hace escasos días publicábamos la noticia de que Amazon ha elegido Madrid para su nuevo Centro de Desarrollo de Software. Éste se localizará en AZCA y hasta la alcaldesa de la ciudad, Manuela Carmena, se ha congratulado públicamente de que la compañía estadounidense haya elegido nuestra capital para desde aquí dar servicio y soporte técnico a varias de sus otras localizaciones europeas.

Lo cierto es que Amazon es uno de los operadores de internet más relevantes a nivel mundial desde el punto de vista inmobiliario, por la sencilla razón de que es un gran usuario de espacio. Como toda empresa, necesita de una cierta dotación de espacio para oficinas.  Próximamente, empezaremos también a ver librerías físicas de Amazon en centros urbanos y centros comerciales y, en último lugar, es innegable su protagonismo en el ámbito logístico.

Es paradójico que la empresa que ha hecho cerrar tantas librerías, debido al empuje arrollador de su modelo de negocio online, ahora se decante también por el patrón de consumo tradicional de compra en tienda, pero la explicación es sencilla. Muchas de estas tiendas serán meras plataformas de recogida para usuarios que hayan realizado una compra por internet y que no quieran esperar a recibir el artículo por correo postal.

Pero donde Amazon ha adquirido mayor relevancia inmobiliaria ha sido en el terreno del espacio logístico. Cuando esta empresa decide implantar su centro en un determinado país, la noticia es acogida con entusiasmo y no son pocas las facilidades que se le brindan para en efecto conseguir atraer la inversión. En San Fernando de Henares existe ya una gran plataforma y muy pronto tendremos otra en Barcelona.

Para mayor interés, Amazon es líder en desarrollo tecnológico y ya empieza a jugar con la idea de realizar entregas mediante drones. Esto no nos debe extrañar, teniendo en cuenta que el máximo responsable de la empresa, Jeff Bezos, está también al frente de Blue Origin, compañía aeroespacial de capital privado que pretende abaratar y popularizar los viajes al espacio para particulares y empresas.

Hoy nos preguntamos qué pasa exactamente dentro de sus centros de distribución y qué papel juega la tecnología en todo ello; ¿qué sucede desde que confirmo mi compra online en Amazon hasta el momento en que recibo el pedido en mi casa?

Amazon; lo que el ojo no ve

  • Cuando realizas tu pedido a Amazon, éste se envía directamente al terminal móvil de un trabajador del centro de distribución que corresponda. Dicho terminal indica al operario dónde debe dirigirse para recoger el producto.
  • Localizado el producto, el empleado lo escanea y lo coloca en una cesta de carga. Escanea también la cesta (para asociar el producto a la cesta) y la coloca sobre una cinta transportadora o sobre un robot, que lleva el producto a preparación de envíos.
  • Los robots se llaman “Kiva Robots”, y fueron desarrollados por una empresa llamada “Kiva Systems”, posteriormente adquirida por Amazon. Hoy se llama Amazon Robotics.
  • A continuación, los envíos son preparados y empaquetados manualmente por “empaquetadores”, en una caja cuyo tamaño es calculado automáticamente por un algoritmo.
  • Los empleados de los centros de distribución necesitan estar en forma debido a que pasan la mayor parte del día de pie y a que deben poder levantar cargas de hasta 25 kilos de peso. Dependiendo también de su puesto o cargo, pueden llegar a caminar hasta 20 kilómetros diarios.
  • Algunos empleados se han quejado de que las distancias son tan grandes que los tiempos de descanso se desperdician simplemente entrando y saliendo de las zonas de trabajo.

Como conclusión, podríamos decir que en los centros logísticos de Amazon la tecnología está presente, pero también que hay mucha mano de obra. Existe un cierto nivel de “caos organizado” que hoy día es la clave de que los productos que compramos lleguen tan rápidamente a nuestros hogares, algo en lo que la empresa se esfuerza por mejorar continuamente.

En su empeño por reducir los plazos de entrega, lo próximo será el “Amazon 30 minute delivery” y es probable que los robots ganen rápidamente más peso, en detrimento del factor humano, mal que nos pese.

Pero lo que sí está claro es que, ante el auge del comercio electrónico, la demanda de espacio logístico seguirá imparable.

Climatización de oficinas

A todos —o casi todos— nos ha pasado; trabajar en una oficina y que unos se estén muriendo de frío y que otros se estén asando de calor. Es una cuestión que puede llegar a generar controversia entre compañeros de trabajo, aunque a priori parezca anecdótico. En ocasiones, la climatización de oficinas enfrenta incluso a hombres y mujeres, al necesitar éstas un ambiente algo más cálido para mantener estable su temperatura corporal.

Sin ahondar mucho en la ciencia que hay tras ello, se conoce que las mujeres tienen proporcionalmente más grasa corporal que los hombres, siendo la grasa de ritmo metabólico más lento que el músculo —más presente en los hombres—. De ahí las discrepancias. Es lo que afirma la Universidad de Maastricht, en un estudio publicado para la revista Natural Climate Change.

Con esta excusa, queremos analizar qué sistemas de climatización de oficinas podemos encontrarnos hoy día y si éstos favorecen la comodidad y convivencia de las personas que las ocupan.

Climatización de oficinas; lo viejo frente a lo nuevo

Éstos son los tres principales tipos de instalaciones:

  1. Fan-coils a dos tubos. Para los no iniciados, un fan-coil es, literalmente, una bobina —coil— y un ventilador —fan—. A través de la bobina circula agua, a una determinada temperatura, la cual calienta o enfría el aire que hay a su alrededor. El ventilador se ocupa de impulsar y dispersar dicho aire hacia el interior de la oficina.

Cuando el fan-coil es “a dos tubos”, significa que tiene un tubo de alimentación y otro de retorno. El tubo de alimentación proporciona agua caliente o fría al fan-coil, dependiendo del momento del año y de las necesidades generales que tenga el edificio para enfriar o calentarse.

Esto quiere decir que, o todos los fan-coils están enfriando, o todos están calentando. Se podrán regular individualmente pero solamente dentro de la banda de frío —en verano— o calor —en invierno— que se haya establecido previamente. Lógicamente, es el sistema más antiguo y menos flexible de los tres que vamos a comentar hoy.

  1. Fan-coils a cuatro tubos. En este tipo de instalación, el fan-coil dispone de dos tubos de alimentación y dos de retorno. Cada uno de los tubos de alimentación es para agua fría y agua caliente, respectivamente. Esto quiere decir que una unidad fan-coil puede estar enfriando y la máquina de al lado puede estar calentando.

El sistema a cuatro tubos es algo más de flexible, pero requiere también de mayor control por parte de los gestores del edificio; intentar mantener una temperatura estable dentro de una oficina puede ser complicado si los empleados o usuarios del espacio tienen plena autonomía para ajustar los controles de cada máquina individual.

Los fan-coils a cuatro tubos son muy comunes y bastante útiles para, por ejemplo, enfriar determinadas zonas o secciones de un edificio, a la par que se calientan otras, como pueden ser sus diferentes fachadas, en función del diferente impacto solar que reciban a lo largo del día.

  1. Sistema VRV/VRF. Para empezar, es preciso aclarar que VRV y VRF son la misma cosa. El hecho de que existan dos acepciones diferentes reside en que la empresa Daikin, creadora de la tecnología original, patentó el nombre VRV, obligando a los demás fabricantes a emplear el apelativo VRF. Son los acrónimos —en inglés— de Volumen de Refrigeración Variable y Flujo de Refrigeración Variable.

Este sistema de climatización para oficinas no envía agua a las unidades interiores, sino que distribuye un gas que a su vez sirve para calentar o enfriar el aire, según sea necesario. Mediante un sistema electrónico bastante sofisticado, permite seleccionar la temperatura que queramos en cada unidad, además de que aprovecha el calor generado por las unidades como fuente de energía térmica.

Es el sistema más eficiente y moderno, aunque es técnicamente mucho más complejo que los anteriores. Permite regular la temperatura individualmente para zonas muy pequeñas dentro de una oficina, y es el que mejor alivia el problema de la diferente sensibilidad que tienen las personas frente al frío o calor.

 

Otro día comentaremos sobre tecnologías en fachadas, y cómo éstas pueden ayudar a mejorar el funcionamiento de la climatización y la habitabilidad de las oficinas.

¿Qué son las cubiertas verdes?

¿Qué son las cubiertas verdes? ¿Son una moda pasajera o verdaderamente cumplen una función que justifica su incorporación a naves logísticas, edificios de oficinas y centros comerciales? ¿Las cubiertas verdes tienen cabida en las estrategias de property management de propietarios e inversores de todo tipo de inmuebles?

La explicación de lo que son las cubiertas verdes —o cubiertas vegetales— es bien sencilla; imagina que escapas a la azotea del edificio de oficinas en el que trabajas para tomar el aire y que, en lugar de las habituales máquinas de aire acondicionado e instalaciones, topas con un bonito y frondoso jardín, con su correspondiente hierba, sus arreglos florales e incluso con sus poblados árboles. Si te sucede algo parecido, habrás dado con una cubierta verde y ésta no habrá brotado allí por casualidad.

Las cubiertas vegetales existen por las razones que exponemos a continuación, razones que tienen mucho que ver con el ámbito de la sostenibilidad y la eficiencia energética en edificios de toda tipología.

Cubiertas verdes en inmuebles; ¿por qué?

  • Para empezar, no hace falta recurrir a argumentos muy técnicos para justificar la existencia de un jardín en la cubierta de un edificio; ¿por qué no ofrecer a los inquilinos de un inmueble un espacio de ocio y esparcimiento al aire libre, sin que necesariamente deban bajar a la calle? ¿No crees que la lógica tras ello es aplastante? Los tejados suelen ser superficies infrautilizadas que, bien aprovechadas, aportan gran valor añadido al edificio.
  • Las cubiertas verdes, por definición, ayudan a reducir los gases de efecto invernadero. Los árboles y plantas absorben dióxido de carbono y sirven como filtro natural del aire que respiramos.
  • Las cubiertas verdes ayudan a reducir algo que se denomina como el efecto “isla urbana de calor”. Al reducir el número de superficies reflectantes de la cubierta del edificio —superficies de máquinas, metales y recubrimientos— es más fácil que el calor se disipe, en lugar de reflejarse en todas direcciones. La temperatura de las ciudades disminuiría drásticamente si se popularizara esta práctica.
  • Las cubiertas verdes retienen el agua de lluvia y ayudan a paliar los efectos de inundaciones o lluvias abundantes.
  • Son una manera excelente de aislar térmicamente los edificios. En verano, reducen la necesidad de uso del aire acondicionado y en invierno aíslan muy bien del frío y reducen el consumo energético necesario para calentar el interior de los inmuebles.
  • Según un estudio de la Escuela Técnica de Ingeniería Agronómica y del Medio Natural de la Universitat Politècnica de València, se puede ahorrar entre un 20 y un 50 por ciento del consumo requerido para enfriar un edificio gracias al uso de las cubiertas verdes.
  • Del mismo modo que las cubiertas verdes protegen térmicamente, también son una buena barrera frente a todo tipo de inclemencias meteorológicas. Protegen del viento, la erosión y en general, del desgaste. Ello conlleva un menor gasto en mantenimiento y reparación de los elementos que de otro modo quedarían más expuestos o desprotegidos.
  • No se puede negar que las cubiertas verdes aportan un valor añadido de responsabilidad social corporativa, cada vez más apreciado por usuarios e inversores. Las empresas gustan de iniciativas que hacen más productivos a sus empleados y que las ponen más en contacto con el medio natural.
  • Las cubiertas verdes ayudan a la biodiversidad, ofreciendo cobijo, comida y protección para las abejas. Recordemos que las abejas son imprescindibles para la polinización y que están desapareciendo rápidamente de los centros urbanos.
  • Aunque no sea su función principal, las cubiertas verdes son también susceptibles de aprovechamiento como huerto urbano.
  • Las cubiertas vegetales pueden ser un arma adicional de los departamentos de recursos humanos para atraer talento a sus empresas. En el mundo de hoy día, los tradicionales modelos de trabajo encorsetados están perdiendo la batalla frente a las nuevas tendencias del workplace. Espacios tales como las cubiertas verdes, muy susceptibles de ser empleadas como zonas de reunión y trabajo informal o colaborativo, cada vez son más apreciados.

Es posible que en la azotea de tu edificio exista un jardín y que todavía no lo sepas; ¿por qué no lo averiguas? En el más que probable caso de que no sea así, ¿por qué no propones su instalación a los propietarios del inmueble?

Los edificios de oficinas mas grandes del mundo

Los edificios de oficinas más grandes del mundo

Recientemente hemos sabido de un proyecto increíble denominado Next Tokio. Se trata de un proyecto urbanístico de Japón cuya implementación incluye la construcción de un rascacielos de una milla de altura. Una milla son 1.600 metros… La Torre de Cristal de Madrid, el edificio más alto de España, cuenta con unos “míseros” 249 metros de altura, por lo que la cuenta es fácil. Necesitaríamos más de seis Torres de Cristal para igualar en altura a este monstruo.

Un monstruo bello, en el que cada 320 metros habrá cubiertas al aire libre dedicadas a la restauración, el ocio, las compras, hoteles y servicios públicos de diversa índole. Vivirán en la torre hasta 55.000 personas y formarán parte de lo que se denominará un “eco-distrito”. La energía que necesite el inmueble se generará por métodos sostenibles y renovables. El agua se recogerá de las nubes a través de las fachadas. Se estima que pudiera estar terminado para el año 2045, si se consiguen los permisos pertinentes para su construcción.

Te podrá parecer ciencia ficción, pero en 2020 está prevista la terminación de “The Jeddah Tower”, otra mole que en este caso “sólo” llegará hasta los 1.000 metros. La construcción ya ha empezado y avanza rápidamente.

Todo lo anterior invita a que hagamos un repaso de cuáles son los edificios más grandes del mundo hoy día, dedicados total o parcialmente al uso de oficinas. Hacemos énfasis en la palabra grandes porque, aunque suele coincidir que los edificios de oficinas más altos son los de mayor superficie construida, no siempre es éste el caso. Vayamos pues con ello.

Ranking de edificios de oficinas

1.- Burj Khalifa. Su construcción arrancó en 2004 y fueron necesarios 5 años para su finalización. Desde entonces, es el edificio más alto del mundo, con unos abrumadores 828 metros de altura. También es mastodóntico en cuanto a superficie, arrojando un total de 309.476 metros cuadrados. Se encuentra, cómo no, en Dubai. No queremos perdernos en los detalles técnicos, pero sí quisiéramos reseñar un apunte; en un día claro, cuando la marea está baja, desde lo alto de la torre pueden divisarse las costas de Irán.

2.- Shanghai Tower. Nos trasladamos a Shanghai para conocer este recién inaugurado edificio de 632 metros de altura y 420.000 metros cuadrados de superficie. Se acaba de incorporar al ranking dado que su construcción ha finalizado en 2015. Según los técnicos encargados de su diseño, es el primer mega-rascacielos que cuenta con doble-fachada, una característica que le permite ser muy eficiente en lo que a control térmico se refiere.

4.- Taipei 101. Seguimos en China. La silueta de este edificio es muy reconocible dado que incorpora elementos de diseño tradicional del país. Proyectado para resistir terremotos (como todos los edificios de esta lista), alcanza los 509 metros de altura y los 412.500 metros cuadrados de superficie. Tiene además el honor de ser el edificio verde más alto del mundo. Su certificación LEED Platino así lo atestigua.

5.- Petronas Towers. Las Torres Petronas de Kuala Lumpur son muy carismáticas, por el simple hecho de que son gemelas idénticas. Ambas presumen de llegar hasta los 452 metros de altura y contar con 395.000 metros cuadrados de superficie. Obra del laureado César Pelli, el puente que une ambas torres es el segundo puente de dos alturas más alto del mundo. Como curiosidad arquitectónica, este puente no está fijado a ninguna de las dos estructuras. Está diseñado para deslizarse hacia adentro de cada una de las torres, evitando así posibles roturas.

6.- Willis Tower. Completada en 1973, la Willis Tower, conocida más comúnmente como la Sears Tower, mide 442 metros y cuenta con una superficie de 416.000 metros cuadrados, todo ello repartido en 108 plantas. Durante casi 25 años fue el edificio más alto del mundo, desde el momento en que superó a las Torres Gemelas de Nueva York. Se encuentra en Chicago.

7.- Two International Finance Centre. Regresamos a Oriente, hasta la isla de Hong Kong, donde encontramos este edificio de 412 metros de altura y 185.805 metros cuadrados de superficie. César Pelli vuelve a ser parte del equipo de diseño de un proyecto que incluye a sus pies el centro comercial IFC, una mole de 80.000 metros cuadrados repartidos en 4 plantas. Como anécdota, sobra la fachada de este edificio de oficinas se colgó la lona publicitaria más grande del mundo, cubriendo 50 plantas completas del inmueble, en 2003.

8.- CITIC Plaza. Localizado en China, con 390 metros de altura y 205.239 metros cuadrados de superficie es, desde su construcción en 2009, el edificio de oficinas más alto del mundo construido mayoritariamente de hormigón.

9.- 111 Eighth Avenue. Llegamos al edificio de oficinas más antiguo de nuestro ranking. Ubicado en Nueva York y propiedad de Google, no es muy alto (80 metros) pero su superficie total es de 270.000 metros cuadrados. Es, de hecho, el cuarto edificio más grande de la ciudad en términos de su superficie. En sus orígenes sirvió los propósitos de la autoridad portuaria correspondiente, atendiendo hoy necesidades muy diferentes. Aunque Google lo comprara en 2010, todavía no ha podido rescindir algunos de los contratos de arrendamiento existentes antes de la adquisición y que siguen en vigor a fecha de hoy.

10.- Shun Hing Square. China; ¡otra vez! 384 metros de altura y 280.000 metros cuadrados de superficie repartidos en 69 plantas. La principal curiosidad de este edificio es el ritmo al que se construían las plantas; ¡4 cada 9 días! Es, además, el edificio más alto del mundo que cuenta con el menor número de plantas, y también el edificio más fino del mundo, con un ratio anchura/altura de 1:9.

Lo malo de los rankings es que hay que actualizarlos constantemente, particularmente cuando se trata de rascacielos y edificios de oficinas; está claro que existe una carrera por llegar más allá de las nubes. Nuestras disculpas si hemos obviado algún edificio muy evidente.

Los nuevos habitos de consumocentros comerciales

Los nuevos hábitos de consumo en centros comerciales

Recientemente hemos sabido que el proyecto de construir un centro comercial a los pies de la denominada “Quinta Torre de Madrid” sigue su curso, y vamos conociendo poco a poco algunos detalles adicionales. Ya sabemos que tendrá 12.000 metros cuadrados distribuidos en tres plantas y, como siempre sucede en estos casos, existen opiniones a favor y en contra; ¿necesitamos más tiendas? ¿Está justificado que se sigan construyendo centros comerciales, teniendo en cuenta que algunos califican la recuperación económica española de “tímida” o “frágil”?

Ya respondimos de algún modo a ello desde mislocales.es, con nuestra noticia del 25 de febrero. En ella relatábamos que la afluencia a centros iba en aumento y que el número de transacciones inmobiliarias permitía ser optimistas; parece que el sector ha salido de su letargo y que sí hay motivos para una prudente alegría.

Ahora bien, la propia Asociación Española de Centros y Parques Comerciales, en su página web, dice lo siguiente:

El constante crecimiento de las ventas electrónicas, la evolución de las antiguas fórmulas comerciales, la saturación comercial, provocada en gran parte por la similitud de la oferta, y la adaptación de una sociedad que ha pasado por una severa crisis, han facilitado que se estén manifestando nuevas tendencias en la concepción de los centros comerciales del futuro.

En la próxima década veremos aparecer una nueva generación de centros comerciales que, a pesar de su dimensión, serán más cercanos al consumidor, sintonizarán con él en sus formas y hábitos de vida y le ofrecerán productos y servicios más adaptados a él.”

De estas palabras se desprende que el sector ha entendido cuáles son los nuevos patrones de consumo en centros comerciales, pero no sólo eso; promotores, inversores y gestores de centros comerciales han abrazado el cambio, en su esfuerzo por salir adelante con nuevas fórmulas que atraigan y retengan la afluencia.

Hoy queremos analizar cuáles son esos nuevos patrones de consumo en centros comerciales.

Nuevos patrones de consumo en centros comerciales:

1.- Después de una crisis mundial que ha afectado a todos, el consumidor de hoy día necesita sentirse alejado de sus problemas cuando está comprando. Exige que el acto de comprar sea un entretenimiento en sí mismo y que consumir en una determinada tienda sea “una experiencia”.

Teniendo en cuenta el empuje del comercio electrónico, esto tiene todo el sentido del mundo, porque el entretenimiento o la diversión son las únicas armas con las que los centros comerciales pueden luchar contra la compra online.

2.- Los consumidores exigen agilidad. Las tiendas han de estar surtidas de todo y el reabastecimiento tiene que ser, literalmente, en tiempo real. No se aceptan las roturas de stock y los retailers centran todos sus esfuerzos en gestionar sus existencias adecuadamente. Si los vendedores no saben atender las necesidades del cliente instantáneamente, corren el riesgo de perder una venta frente al comercio electrónico.

Esto enlaza directamente con nuestra entrada de la semana pasada relativa al crossdocking.

3.- Los compradores demandan variedad, una realidad cada vez mejor entendida por los operadores y gestores de centros. Dada la dificultad de atraer al visitante hasta el centro comercial, se apunta a que el mix de tiendas y operadores sea lo más completo y variado posible, para que los clientes encuentren allí todo lo que necesitan.

4.- Morgan Stanley nos desvela en un estudio reciente que los “millennials” gastan menos en ropa hoy de lo que lo hacían las personas de su edad hace una década; ¿en qué invierten ahora el dinero?

El consumidor joven prioriza la compra de tecnología por encima de otro tipo de productos; una proporción cada vez mayor de su presupuesto se lo llevan los artículos electrónicos. Esto supone un riesgo añadido para los centros comerciales dado que la tecnología es muy susceptible de ser comprada por internet.

5.- Cerramos la lista con lo que los expertos llaman “mega-tendencia”, en el sentido de que es global, nos afecta a todos por igual y que es completamente exógena. No depende de nada que sea controlable y tampoco es una moda. El nuevo patrón de consumo indica que cada vez demandamos menos ropa de abrigo, por una cuestión muy sencilla; cada vez hace más calor.

El año 2015 ha sido el más caluroso registrado hasta la fecha, un hecho que, si bien es muy preocupante para todos y si se nos permite la broma, tiene una lectura que hasta podría beneficiar al sector del retail; en verano el aire acondicionado de los centros comerciales es bastante de agradecer.

¡Hasta la semana que viene!