El papel de internet en el sector inmobiliario

Solamente si nos detenemos un momento a reflexionar sobre ello, podremos entender el calibre y profundidad de la revolución que ha provocado internet en el sector inmobiliario. La “red de redes” ha traído consigo cambios otrora impensables, en todos los ámbitos de nuestras vidas, incluyendo por supuesto el correspondiente al real estate.

Dependerá mucho de los años que tengas, pero no necesitas ser muy mayor para entender el alcance de dichos cambios. No hace tanto tiempo que el fax era el principal medio de comunicación escrita con clientes y propietarios de inmuebles. Las bases de datos inmobiliarias encontraban su soporte principal en el papel y acostumbrábamos a crear las fichas descriptivas de cada oficina o local con Word o PowerPoint.

“En los viejos tiempos”, la única manera de hacer networking era acudiendo a una feria, evento o conferencia y llegadas las fechas navideñas, la mitad de la empresa pasaba varios días firmando postales de felicitación y la otra mitad las ensobraba. Los mailings a nuestra cartera de clientes se hacían por vía postal y el teléfono solamente se utilizaba para hablar, una actividad hoy día casi en peligro de extinción.

Si echáramos la vista algo más atrás, hasta los tiempos previos al ordenador personal, el cambio sería todavía más abrupto, pero no es nuestra intención profundizar en ello; centrémonos en el papel de internet en el sector inmobiliario hoy día.

¿Internet en el sector inmobiliario = desintermediación?

La realidad es que en esta era de internet en la que vivimos, el trabajo de búsqueda de un inmueble -de cualquier tipología- parece haberse hecho muy fácil. Gracias a los diferentes buscadores inmobiliarios existentes, podemos conocer la oferta disponible con todo lujo de detalle, y no solamente en nuestro mercado o área de influencia; sea el que sea el rincón del mundo en el que busquemos, encontraremos aquello que buscamos.

Desde la pantalla de nuestro ordenador, nuestra tablet o nuestro teléfono móvil, podemos comprobar precios, detalles y disponibilidades, localizar informes de mercado, analizar fotografías aéreas y estudiar cualquier zona a pie de calle, casi como si paseáramos por la acera. Podemos conocer los servicios existentes en la zona y hasta el precio del gimnasio cercano a la casa, oficina o local que buscamos. Y da igual dónde busquemos. No importa si lo hacemos en Francia -por ejemplo- y no hablamos el idioma. Todo lo que encontramos en internet ya puede ser traducido con un solo clic de nuestro ratón. Incluso si queremos mantener una videoconferencia con alguien que habla una lengua diferente a la nuestra, existe ya el software de traducción simultánea que hace posible una comunicación verbal sin barreras idiomáticas.

Y los efectos de internet en el sector inmobiliario tocan muy de cerca a sus profesionales. En el pasado, el mayor activo de los intermediarios era precisamente la información que tan celosamente guardaban; información de clientes y contactos importantes, pero también información de inmuebles para el alquiler o la venta. Saber quién vendía qué, quién compraba y conciliar los intereses de unos y otros era una cuestión de inteligencia militar, casi artesanal.

Ahora bien, gracias a internet, los mercados y plazas son cada vez más transparentes. De manera prácticamente literal, “toda la información está al alcance de todos”. Todo se puede conocer y estudiar en internet. Todos tenemos presencia en las redes sociales. Toda la oferta de oficinas de Madrid y Barcelona la puedes encontrar en MisOficinas (¡por ejemplo!). Se han igualado las condiciones para competir de todos los “players” y, a priori, nadie cuenta ya con la ventaja que supone el uso de información privilegiada. ¿Esto quiere decir que la intermediación inmobiliaria es una disciplina condenada a la extinción?

La respuesta corta es que sí. Inevitablemente, la automatización de los procesos y la transparencia en la información hacen de la labor comercial un arte cada vez más prescindible, y no solamente en el mercado inmobiliario. Muchas otras profesiones que subsisten gracias a una distribución imperfecta de la información terminarán también por desaparecer, en tanto en cuanto dicha información se haga más accesible, entendible o digerible para el gran público.

Pero la respuesta larga es que el papel de internet y la tecnología en el sector inmobiliario es positivo para los profesionales de la intermediación, básicamente porque es muy diferente disponer de la información a saber comprenderla, interpretarla y aprovecharla. Siempre tendrá valor añadido el saber hacer profesional, el conocimiento local o la perspectiva cultural que un experto inmobiliario tenga de un mercado o una zona. Las decisiones inmobiliarias nunca se basarán solamente en factores objetivos de localización, precio o rentabilidad; pesarán también factores subjetivos y emocionales que condicionarán las transacciones, y es la labor del intermediario la de arbitrar y facilitar las relaciones entre los que participan en dichas transacciones.

En resumidas cuentas, la rebelión de las máquinas llegará, pero todavía no… ¿o sí?

Cuéntanos tu opinión. Nos interesa.

La rehabilitación verde en edificios de oficinas

En la comunidad científica siempre ha existido debate en derredor de una gran cuestión; ¿es el universo infinito o finito? Aunque no es objeto de este blog y si en algo te interesa el asunto, sólo apuntaremos lo siguiente: los líderes de opinión en la materia afirman que, aunque el universo es infinito en el espacio, es finito en el tiempo, porque es más grande que la distancia que ha recorrido la luz desde el “Bing-Bang”, la cual todavía no ha llegado a todos sus confines.

No sucede lo mismo con los mercados de oficinas de Madrid y/o Barcelona, en los que el suelo es sin duda finito y no existe más espacio para el desarrollo de nuevos proyectos. La consecuencia directa de ello es que, salvo contadas excepciones, el stock de edificios envejece gradualmente, ante la falta de proyectos de rehabilitación o reforma que actualicen los inmuebles en materia de sostenibilidad, eficiencia energética, funcionalidad e imagen. El problema es especialmente acuciante en el centro de las ciudades.

Ahora bien, si se confirman los buenos augurios sobre la recuperación -o estabilización- del mercado de oficinas, propietarios e inversores quizá deban tomarse en serio la denominada “rehabilitación verde” de sus inmuebles, para que sus edificios no se queden atrás y puedan seguir compitiendo en plazas cada vez más exigentes por parte de los grandes usuarios de espacio. Pero empecemos por el principio; ¿qué es exactamente una rehabilitación verde?

La rehabilitación verde (conocida en EE.UU. como “green retrofit”)

Para facilidad de referencia la llamaremos aquí rehabilitación verde, aunque más bien se trate de una “retroadaptación”, una “retroinstalación” o un “reequipamiento”, consistente en mejorar un edificio ocupado total o parcialmente, con el objetivo de conseguir eficiencias relativas al uso de la energía y el agua, así como bondades en cuestiones de iluminación artificial y natural, calidad del aire, acústica y habitabilidad general para los inquilinos.

¿Qué tipo de usuarios o inquilinos son impulsores de la rehabilitación verde en los edificios que ocupan? Las empresas más a favor de esta iniciativa quedan encuadradas en tres categorías fundamentalmente; la empresa pública, la gran multinacional y las start-up. La empresa pública persigue -y debiera perseguir más- cualquier iniciativa verde, particularmente por dar ejemplo en materias muchas veces reguladas por ella. Las grandes multinacionales internalizan la rehabilitación verde para cumplir con sus políticas de responsabilidad social corporativa y así poder “presumir” de ello frente a sus accionistas e inversores. En último lugar, las start-up prefieren ocupar este tipo de edificios puesto que es una manera de atraer talento a sus corporaciones, firmas modernas y jóvenes en las que se valora mucho un workplace sostenible, dinámico, flexible y colaborativo.

¿Se puede hacer una rehabilitación verde parcial de un edificio de oficinas? Aunque técnicamente es posible y muy común -se pueden incluso obtener certificaciones de sostenibilidad para plantas independientes dentro de un edificio- el ideal es acometer este tipo de mejoras para la totalidad del inmueble. Sólo de este modo se pueden realizar las modificaciones integrales necesarias para conseguir unas economías de escalas que justifiquen claramente la inversión.

El enfoque integral no solamente se refiere a que la rehabilitación verde ha de abarcar toda la superficie del inmueble, sino también a que se deben estudiar todos los sistemas (iluminación, aire acondicionado, suministro eléctrico y de agua, etc.) de manera conjunta. Será más probable la obtención de mejoras y ahorros energéticos si el diseño de la nueva infraestructura se hace teniendo en cuenta que dichos sistemas pueden funcionar de manera más eficiente si están conectados entre sí.

¿Existe realmente un valor añadido desde el punto de vista financiero en la rehabilitación verde? Además de los evidentes ahorros en cuanto a consumos de diferente índole, los resultados indican que el principal beneficio latente reside en la productividad ganada cuando el espacio ocupado cumple con los parámetros de sostenibilidad. Es muy diferente trabajar con luz natural y con aire de buena calidad, a hacerlo en las condiciones contrarias, algo de lo que tanto usuarios como propietarios de edificios de oficinas son cada vez más conscientes. Este mensaje está calando poco a poco en la comunidad inmobiliaria, haciendo cada vez más fácil justificar un diferencial en renta para aquellos edificios que se han beneficiado de una rehabilitación verde.

No obstante, es importante reseñar también que, en el pasado, muchos propietarios se han resistido a acometer este tipo de mejoras puesto que, ante una inversión de significativo calibre -de cuyos beneficios disfrutan casi en exclusiva los inquilinos-, no siempre han conseguido repercutir el coste de la rehabilitación a través de las rentas. Esperemos que esto cambie y que el mercado asuma que el coste de manutención y ocupación de un parque de oficinas más verde y moderno ha de ser repartido entre todos sus beneficiarios.

¿Cuál es tu opinión al respecto? ¿Consideras que los inquilinos entienden este discurso y que están dispuestos a pagar una renta algo mayor por ocupar un edificio “retroquipado” con tecnología verde y moderna?

La supervivencia de los centros comerciales

La supervivencia de los centros comerciales

En un post reciente versábamos sobre las tendencias imperantes en el sector del retail y sin reparo empleábamos el apelativo de “imparables” para definirlas. Teniendo en cuenta que el protagonismo de la venta on-line es ciertamente “unstoppable” y que su peso específico en relación a la venta física en tienda es cada vez mayor, cabe preguntarse por la supervivencia de los centros comerciales; ¿está su modelo de negocio agotado y abocado al fracaso? ¿Tiene sentido que sigan proliferando como setas grandes superficies cuando nuestra tendencia es, cada vez más, la de hacer la compra desde la comodidad de nuestros hogares? ¿Seguiremos acudiendo a una tienda para comprar ropa cuando podamos imprimirnos las prendas con la impresora 3d de casa?

La impresión 3d doméstica de todo tipo de productos está todavía por llegar y puede que creas que queda lejana en el tiempo, pero su uso cotidiano está a la vuelta de la esquina y representa solamente uno de los muchos factores que condicionarán la futura supervivencia de los centros comerciales. La pregunta es pues clara: ¿qué van a hacer los propietarios y promotores de centros comerciales al respecto? ¿Qué papel juegan los retailers en la ecuación?

Los centros comerciales dan la batalla

  • Si no puedes con tu enemigo, únete a él (“If you can’t beat ‘em, join ‘em!”). Asumida la realidad de que la tecnología es imbatible, la supervivencia de los centros comerciales pasa por abrazar los avances tecnológicos en lugar de combatirlos. Muchos gestores y retailers comienzan a incorporar en sus centros y tiendas innovaciones digitales dirigidas a recuperar a los clientes de antaño, hoy día recluidos en casa frente a la pantalla del ordenador.

Por ejemplo, algunos operadores de moda integran en sus probadores de ropa terminales de comunicación con el personal de la tienda, así como pantallas táctiles para consultar la disponibilidad de otras prendas, colores y stock. Otros retailers empiezan a ofrecer espacio físico en sus tiendas a marcas con las que antes competían y que hasta la fecha solamente vendían por internet. El objetivo es que los centros comerciales se beneficien de la afluencia de los compradores on-line, en contraposición a la tendencia preponderante contraria, consistente en que muchos clientes acuden a una tienda física sólo para tocar y probar un producto que luego comprarán por internet (el fenómeno denominado “showrooming”).

  • Los lavados de cara son imperativos para la supervivencia de los centros comerciales. Es muy fácil quedarse atrás en aspectos tales como la decoración, la iluminación, la sostenibilidad o la accesibilidad y ésta es una realidad asumida por propietarios y promotores. Teniendo en cuenta la concentración creciente del sector y la arrolladora competencia de la venta on-line, es imprescindible la renovación y puesta al día de los espacios si se quiere retener y atraer al cliente. La luminosidad, los espacios abiertos, la iluminación LED y los colores neutros son algunas de las tendencias más populares en este sentido.

 

  • El centro comercial como destino. Convertir el centro comercial en una experiencia para el usuario no es una estrategia nueva pero, ante la caída de las ventas en tienda física, está tomando impulso nuevo. Ya no es suficiente ofrecer accesos cómodos y buenos precios; el objetivo es que el cliente visite el centro también por otros motivos, invitándole a participar en eventos, conciertos, atracciones, concursos o sorteos. La existencia de zonas verdes, jardines y zonas exteriores para pasear (e incluso deambular) son cada vez más valoradas por el público y una excelente manera de atraer clientes potenciales. La supervivencia de los centros comerciales sigue pues dependiendo del ocio y esparcimiento del visitante.
  • La sostenibilidad como elemento de venta. El uso de materiales sostenibles, las terminaciones en madera, los productos nobles o reciclados, las iluminaciones de tipo LED o el máximo aprovechamiento de la luz natural son características cada vez más apreciadas por los visitantes de los centros comerciales y particularmente por el público femenino, según diversos estudios sobre la cuestión. Este dato es de especial relevancia, teniendo en cuenta que casi el 85% de las compras en centros comerciales son realizadas por mujeres.

 

  • Un mix comercial cada vez más heterogéneo. Para la supervivencia de los centros comerciales éstos deberán adaptarse a una población cada vez más heterogénea en cuanto a sus niveles de poder adquisitivo. La brecha existente entre los que más tienen y los que menos tienen es cada vez mayor, un hecho que no pasan por alto los propietarios y gestores de centros comerciales. Es por ello que progresivamente será más habitual encontrar tiendas low-cost junto a operadores de artículos de lujo. El visitante sabrá apreciar este eclecticismo comercial y hará que el atractivo del conjunto sea mayor para un segmento de la población también más amplio.

Como conclusión, diríamos que al comprador siempre se le han de dar facilidades en la compra, pero ésta deberá producirse en un entorno agradable y que sea respetuoso con el medioambiente. La tecnología estará cada vez más presente en el proceso comercial, pero facilitándola y no obstaculizándola; la supervivencia de los centros comerciales dependerá en gran medida de ello.

¿Qué opinas? ¿Sigues yendo a los centros comerciales tanto como antes? ¿Estás aumentando el número de compras que haces on-line? ¡Cuéntanos tu experiencia!

Tendencias en sostenibilidad para 2016

La aplicación de criterios de sostenibilidad y eficiencia energética a la construcción de inmuebles de todo tipo no es nueva. Esta tendencia existe ya hace años, pero huelga decir que en España todavía queda mucho camino por recorrer en este sentido.

La revista Forbes, en su informe “No More Wasted Energy: The Power of Energy Intelligence Software” analiza esta cuestión y arranca su estudio preguntando por las tendencias en sostenibilidad a ciertos ejecutivos, todos ellos líderes de reconocido prestigio en empresas de alcance internacional.

El resultado de lo anterior es que existe un amplio consenso en la necesidad de aplicar criterios de sostenibilidad y eficiencia a la construcción, destacando cuatro factores sobre los demás como catalizadores de dicha necesidad.

Tendencias en sostenibilidad; ¿cuáles son sus catalizadores?

1.- Una mayor conciencia de ahorro energético. Antes de la grave crisis financiera de 2007/2008, no había motivos para buscar reducciones de coste a través de la sostenibilidad y la eficiencia energética. Los negocios funcionaban tan bien que nadie prestaba atención a los beneficios latentes y dimanantes de una adecuada política de optimización en el apartado de la energía. La manera de afrontar estas partidas de gastos ha cambiado mucho y hoy día se es mucho más consciente en el apartado de la sostenibilidad y de la responsabilidad social corporativa.

2.- Una mayor volatilidad en los precios eléctricos. Los precios de la electricidad son cada vez más volátiles, motivo por el que las empresas adoptan estrategias proactivas de reducción y optimización en el consumo. Ganan peso las certificaciones energéticas aplicables al ámbito inmobiliario y constructivo, obligando a usuarios y promotores a cuidar apartados de gasto que no siempre habían sido foco de su atención.

3.- Un cambio cultural y generacional que va más allá del mero cambio en la conciencia de ahorro energético. Conforme se van incorporando trabajadores más jóvenes a las plantillas de las empresas, éstas van adaptándose al estilo, necesidades y expectativas de estos nuevos empleados. La sostenibilidad deja de ser un concepto restringido al ámbito de la empresa y se entiende como un mayor respeto por los recursos humanos, la ciudadanía en general, el medioambiente y la naturaleza. Se huye cada vez más del estereotipo de empresa rígida que no escucha ni observa lo que sucede a su alrededor.

4.- El efecto Prius. En su momento, el Toyota Prius fue el símbolo de lo que estaba por venir en el sector de la automoción y fueron muchas las personalidades del mundo del cine, el arte o la política las que adoptaron este vehículo como medio de transporte, convirtiéndolo para el gran público en algo digno de admiración o incluso como algo “sexy”. En el mundo de la construcción ha sucedido algo parecido y los edificios eficientes tienen mejor imagen para muchos inversores y usuarios. Esta percepción ayuda a que se produzca un efecto contagio de cualquier política sostenible.

Dicho lo cual y entendidos los motivos que han permitido hacer avances en cuestiones de construcción verde o construcción sostenible, a continuación queremos exponer las tendencias que se presentan en este ámbito para el recién estrenado 2016.

Tendencias en sostenibilidad para 2016; seguimos avanzando

  • Nuevos materiales

Se impone el uso de materiales respetuosos con el medioambiente en la construcción sostenible. La sostenibilidad comienza mucho más atrás en el proceso constructivo y se procura que todos los materiales empleados sean biodegradables, reciclados o reciclables. Esto se hace para que no sólo el producto final sea un inmueble compuesto de elementos sostenibles sino también que todos los desechos generados durante la construcción sean lo menos contaminantes posible.

  • Arquitectura verde en iluminación y climatización

En muchos casos, no es difícil cambiar unos mínimos criterios técnicos de un proyecto arquitectónico convencional para convertirlo en un proyecto verde. Por ejemplo, una de las tendencias en sostenibilidad cada vez más seguidas por arquitectos y constructores es el uso de las corrientes naturales de aire para enfriar o calentar, así como al empleo de la luz natural por cuestiones de iluminación.

  • Los edificios de energía cero

Son edificios cuya generación propia de energía a lo largo de un año debe ser igual a la energía demandada. Dependen para ello de fuentes alternativas, como lo son la energía solar, la eólica o los biocombustibles, permitiéndoles operar de manera independiente a la red eléctrica convencional. Este tipo de construcción es significativamente más cara, pero en el largo plazo produce grandes ahorros, además de evidentes beneficios para el medioambiente.

  • La gestión correcta del agua

Los edificios consumen aproximadamente el 15% de toda el agua consumida en el mundo, motivo por el que es clave buscar formas para reducir y optimizar su consumo. En los edificios de oficinas, por ejemplo, encontraremos cada vez más apliques y sistemas que administren mejor este bien tan escaso y se implementarán políticas concretas y medibles de gestión del agua. Es una de las tendencias en sostenibilidad más visibles para el usuario.

  • Cristales inteligentes en fachadas

Avanzando a pasos agigantados, existen ya cristales que se adaptan a las circunstancias particulares de cada estación del año. Se trata de materiales que bloquean los rayos del sol en verano pero que en invierno relajan sus propiedades para permitir la entrada de calor. De este modo se reducen drásticamente las necesidades de climatización de los edificios.

  • Cubiertas frescas y cubiertas verdes

Las cubiertas frescas son básicamente cubiertas reflectantes. Gracias al uso de materiales especiales como azulejos o pinturas, se reflejan los rayos solares y se disminuye la temperatura interior del edificio. Las necesidades de climatización son pues también menores. De manera análoga, las cubiertas verdes o ajardinadas son una alternativa sostenible que evita el impacto directo del sol en la cubierta.

Y éstas son las tendencias en sostenibilidad que desde MisOficinas creemos más relevantes; ¿consideras que nos hemos dejado alguna? ¿Hay algo digno de mención que quieras compartir con nosotros? ¡Deja tu comentario y háznoslo saber!