Actores del mercado inmobiliario consultoras y promotoras

Actores del mercado inmobiliario; consultoras y promotoras

Nuestro blog tiene un espíritu esencialmente divulgativo y como norma general huimos de los contenidos harto técnicos. Ahora bien, en ocasiones es inevitable arremangarse y desagregar la información con algo más de detalle, en aras de una comprensión plena por parte del lector.

Hoy (y en sucesivas entregas) comentaremos los pormenores sobre quiénes son los actores principales del sector inmobiliario español, mediante un ejercicio que esperamos resulte interesante; compararemos dónde estaban antes de la crisis de 2007/2008 los actuales protagonistas y cuáles son sus circunstancias hoy día. Empecemos por lo más evidente; las consultoras inmobiliarias.

Las consultoras inmobiliarias.

Según nuestro propio glosario de términos, la consultora es “una empresa que presta servicios de intermediación y consultoría en el sector inmobiliario”. Las consultoras inmobiliarias están muy presentes en el mercado y sus carteles de “oficina disponible” acostumbran a ser muy conspicuos. Sin que se ofenda nadie, las consultoras no dejan de ser proveedores de servicios (o “servicers”) que han vivido (y viven) al albor de los personajes principales de la película (los promotores, los grandes usuarios, las entidades públicas, etc.).

Hasta el año 2007 no se percibían (salvando las distancias) grandes diferencias entre las principales consultoras inmobiliarias y todas disfrutaban de un pedazo del pastel de la intermediación en el real estate. La mayoría de ellas tenía delegaciones en varias capitales de provincia y plantillas de empleados no poco significativas. Se vivía una época dorada.

Las principales consultoras inmobiliarias existentes en 2007 eran Atisreal, Cushman & Wakefield, Knight Frank, DTZ, Savills, JLL, Aguirre Newman, King Sturge y CBRE.

Sin el ánimo de entrar en cómo se repartían el pastel y de qué cuota de mercado disfrutaba cada una de estas empresas por aquel entonces, sí diremos que, siendo una época de vacas gordas, todas ellas surfeaban “la cresta de la ola”. Trabajar en el sector inmobiliario en general y en una consultora inmobiliaria en particular gozaba hasta de cierto prestigio.

Ocho años más tarde ha habido algunos cambios. En 2007 apareció Colliers International en escena. En 2009 Atisreal tomó el nombre su matriz, BNP Paribas y pasó a denominarse BNP Paribas Real Estate. King Sturge fue absorbida por JLL en 2011. A finales de 2015 DTZ y Cushman&Wakefield culminarán su fusión y en España sólo pervivirá la marca Cushman&Wakefield.

Desde el 2007, algunos de los peces grandes se comieron a los más pequeños. Las plantillas de casi todas las firmas se vieron reducidas y cerraron muchas delegaciones satélite, con el objetivo de concentrar esfuerzos en los grandes mercados de Madrid y Barcelona.

Para sumar a las dificultades, el sector inmobiliario quedó de algún modo “manchado” durante la crisis y fue incluso desprestigiado, circunstancia de la que se recupera gradualmente pero que todavía arrastra, mal que nos pese.

El resultado de todo ello es que se ha producido un claro distanciamiento de tres empresas en particular del resto del pelotón: JLL, Cushman&Wakefield y CBRE representan entre ellas casi el 80% del negocio de todas las consultoras en su conjunto a nivel mundial (dato que no tiene en cuenta a Aguirre Newman, por tratarse ésta de una empresa eminentemente local).

Gracias a la fortaleza de sus estructuras internacionales y a sus carteras de clientes corporativos, estas tres firmas ocupan indiscutiblemente “el pódium” del sector. Han capeado mejor el temporal y se han posicionado en las primeras posiciones para aprovechar el nuevo ciclo expansivo al que parece que nos asomamos.

Queda por ver el papel que jugarán las empresas más modestas y si sabrán encontrar su nicho dentro de un mercado tan competido e internacional; desde aquí les deseamos suerte a todas.

Sigamos con las promotoras inmobiliarias.

Antes de la crisis los promotores eran los indiscutibles reyes del sector. La promoción residencial era el motor de la economía española y la escalada de precios de la vivienda era vertiginosa y continua. La mayoría de empresas del sector residencial promocionaban también oficinas y es así como se hicieron hueco en el sector terciario empresas como Reyal-Urbis, Martinsa-Fadesa, Metrovacesa, Colonial, Testa o Realia.

Las promotoras eran los principales clientes de las consultoras inmobiliarias y estas últimas peleaban por conseguir las grandes exclusivas de comercialización de sus edificios de oficinas. Había mucha actividad en el sector y cuando no hubo espacio para nuevos proyectos en los centros urbanos, se construyeron grandes parques empresariales en la periferia de Madrid y Barcelona, con la seguridad de que la demanda terminaría por absorber el nuevo espacio creado.

Pero llegado el año 2007 la crisis golpeó fuertemente al sector y como todos sabemos, no fueron los portfolios de oficinas los que originaron el problema. El fuerte apalancamiento financiero de una parte de las empresas en su apuesta por ordeñar la vaca residencial provocó que muchas de ellas no consiguieran subsistir cuando lo bancos dejaron de conceder hipotecas y se dejaron de vender viviendas. El resultado fue similar al de las consultoras; desaparecieron muchas empresas y salieron fortalecidas otras.

Sin el ánimo de hacer leña del árbol caído y relatar la caída de algunos gigantes (Bami, Martinsa-Fadesa, Hábitat, Sacresa, etc.), sí diremos que empiezan a destacar empresas como Colonial, Metrovacesa o incluso Realia, supervivientes de la crisis que han sabido adaptarse a los nuevos tiempos, con madurez financiera, profesionalización de sus plantillas y estrategias más conservadoras que en los años previos a 2007.

Y es esta última afirmación la que podríamos aplicar tanto a las consultoras como a los promotores. Las dificultades han obligado a las empresas a “adelgazar” y a “ponerse en forma” si se nos permite la expresión. Se busca un crecimiento más sólido, basado no tanto en la especulación como en la búsqueda de ingresos recurrentes, a través de servicios y productos más sofisticados o de mayor calidad.

Pero han entrado en escena nuevos actores; algunos (como las SOCIMIs) ni siquiera existían en el 2007 y otros (como las entidades financieras) no participaban activamente en el sector, sino que lo hacían en un segundo plano (a través de la financiación a promotores y particulares). De éstos hablaremos la semana próxima.

Seguiremos informando.

El traspaso de un local comercial; ¿qué es y cómo está regulado?

Hoy queremos responder a la cuestión planteada de un modo más sintético que de costumbre, en la esperanza de que te sea más fácil la lectura y referencia. Lo hacemos así para que la “digestión” de la casuística no se haga tan pesada.

Vayamos pues a desgranar el traspaso de un local comercial, en veintiún escuetos puntos.

  1. Si nos atenemos a la definición de la Real Academia de la Lengua Española, un traspaso es el “precio de la cesión de los géneros traspasados o del local donde se ejerce un comercio o industria”.
  2. En términos más prácticos, entendemos por traspaso a la venta de un negocio determinado, incluyendo los derechos de posesión del local o establecimiento en el que dicho negocio tiene lugar.
  3. La transacción más habitual de traspaso es aquella en la que el arrendatario de un local comercial opta por traspasar su negocio a un tercero, incluyendo el fondo de comercio existente pero también los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento correspondiente.
  4. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos actual (Ley 29/1994 de 24 de noviembre), el traspaso, como tal, no existe. Lo que regula en cambio dicha Ley es la cesión de un contrato o su subarriendo.
  5. La cesión de un contrato se produce cuando el arrendatario actual es sustituido por uno nuevo, subrogándose este último en la posición del primero. El arrendatario original desaparece de la relación contractual.
  6. Al arrendatario original se le denomina cedente y al nuevo inquilino se le denomina cesionario.
  7. El traspaso es pues una cesión contractual del inmueble a la que se añade la cesión del negocio o del fondo de comercio.
  8. El fondo de comercio tiene muchas definiciones, pero se entiende como el conjunto de clientes, cuota de mercado, marca, reputación, emplazamiento, capital humano y nombre o razón social de un determinado negocio.
  9. El fondo de comercio también incluye los efectos y enseres contenidos en el local comercial y que son necesarios para la continuidad del negocio. Por ejemplo, los elementos propios de un bar (barra, máquina de café, lavavajillas, etc.) se traspasan como parte del negocio.
  10. El precio o cuantía del traspaso de un local viene a priori determinado por el valor del fondo de comercio del negocio que en él tiene lugar.
  11. La estimación del precio del traspaso es en ocasiones fuente de controversia, puesto que la valoración que el arrendatario hace del fondo de comercio de su negocio puede estar condicionado por factores subjetivos, personales o emocionales.
  12. Es habitual que en los contratos de arrendamiento el propietario exija al arrendatario la renuncia a sus derechos de cesión, contemplados en el artículo 32 de Ley de Arrendamientos Urbanos, pero no es siempre el caso.
  13. Según dicho artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, “cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador”. Como hemos especificado en el punto anterior, el arrendatario podrá ceder (y, por ende, traspasar) siempre y cuando no haya renunciado por escrito a este derecho.
  14. En caso de cesión (o subarriendo), de nuevo en atención estricta a la Ley de Arrendamientos Urbanos, “el arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada”.
  15. Producido el traspaso, éste ha de notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se hubiera producido.
  16. Si el traspaso de un negocio se sustenta sobre un contrato de arrendamiento suscrito antes del 9 de mayo de 1985, éste se regula por una Ley de Arrendamientos Urbanos anterior (que data de 1964) y existen unos requisitos específicos para la transacción.
  17. Los requisitos que afectan a traspasos sobre contratos firmados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 son (citando textualmente la Ley):
  • “Que el arrendatario lleve legalmente establecido, precisamente en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año.
  • Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.
  • La fijación de un precio cierto por el traspaso.
  • Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido.
  • Otorgarse el traspaso por escritura pública, en la cual deberá consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador.
  • Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que éste ha contraído la obligación.”
  1. El arrendador no tiene derecho a traspasar el negocio, pudiendo realizarlo solamente el arrendatario.
  2. Salvo pacto previo en contrario, el arrendador no tiene derecho a recibir cantidad alguna relativa a la cuantía del traspaso o la contraprestación entre cedente y cesionario.
  3. El precio del traspaso lo fijan libremente cedente y cesionario. Puede darse el caso también de que no haya contraprestación económica y que la cesión se produzca sin precio.
  4. El mercado, los precios de alquiler y la disponibilidad de locales son factores determinantes llegado el momento de fijar un precio por el traspaso. Por ejemplo, en calles muy comerciales de grandes ciudades, se producen a veces más operaciones de traspaso que arrendamientos directos y los precios de traspaso son altísimos; la baja oferta y la alta demanda de espacio comercial marcan los niveles de contraprestación exigidos por los cedentes, en ocasiones exagerados.

Y aquí nos despedimos hasta la semana próxima. Huelga decir que el contenido de este post hace referencia al traspaso de locales comerciales en España. Estamos seguros que en otras partes del mundo la regulación puede variar, pero no nos equivocaremos al afirmar que en otros lugares subyace el mismo espíritu: flexibilizar el mercado y favorecer la rotación de operadores.

Hasta pronto.

Las 9 imparables tendencias del retail

La semana pasada escribíamos sobre las tendencias que afectan al mundo del workplace en general y al de las oficinas en particular. Quedó bastante claro que ciertas “mega-tendencias” relativas a nuestro lugar de trabajo terminarán afectándonos a todos, lo queramos o no, y que nuestra única alternativa es la de adaptarnos a ellas.

Con las tendencias del retail y nuestro comportamiento, tanto como compradores como vendedores, pasa algo muy parecido; se trata de renovarse o morir. Las tendencias del retail son ciertamente imparables y lo más recomendable es conocerlas con algo de detalle, para que los cambios inminentes no nos sorprendan en fuera de juego y tengamos tiempo para adaptarnos a ellos.

A continuación te exponemos las tendencias del retail que nos afectan a todos, independientemente del país o mercado en el que nos encontremos.

Tendencias del retail: un tren al que todos deben subirse

1.- El universo online sigue creciendo

No es realmente una novedad pero sí es una tendencia del retail que se viene imponiendo a lo largo de los últimos años y que inexorablemente seguirá creciendo. Los operadores comerciales no solamente continuarán potenciando sus propias plataformas de venta a través de Internet sino que también incrementarán su presencia en plataformas externas de terceros tales como Amazon o eBay.

2.- El retail como experiencia

Las tiendas y los centros comerciales aspiran a algo más que a ser un lugar en el que se compran productos o consumen servicios. El consumidor de hoy día tiene unos gustos cada vez más variados y sofisticados y no se conforma con los patrones de consumo tradicionales. Los grandes operadores han entendido que se debe ofrecer una “experiencia” novedosa, interactiva y hasta divertida al público, calando en su subconsciente y consiguiendo una clientela recurrente. Por ejemplo, la integración del móvil en la compra en tienda, ofreciendo información de productos, precios o hasta geolocalización, es una de las tendencias del retail al alza y algo muy valorado por los usuarios.

3.- Los nuevos formatos de entrega

Queda claro que la venta online y el correspondiente envío a domicilio ha hecho mucho daño al formato de consumo tradicional de compra física en tienda. Ahora bien, comienzan a aparecer nuevos patrones de consumo que afectan particularmente a la entrega del producto. Por ejemplo, algunas grandes cadenas de distribución ofrecen la venta online con recogida en tienda, un sistema que ha crecido del 3% en 2013 a más del 60% en 2014. Esta tendencia del retail ofrece un formato que elimina los temores de muchos relacionados con los retrasos en los tiempos de envío o los posibles daños que puede sufrir la mercancía.

4.- La venta multi-canal como obligación

El consumidor de hoy día exige comodidad y flexibilidad para comprar cuando quiera, como quiera y donde quiera, lo cual ha obligado a que los operadores de retail y vendedores de toda índole deban estar presentes obligatoriamente en todos los canales de distribución. Esto significa que las tiendas físicas tradicionales han debido dar el salto a Internet pero, curiosamente, también significa que algunas plataformas online han debido plantar su bandera en el mundo offline.

El ejemplo más curioso y llamativo de esta tendencia es el de las tiendas físicas de Amazon; ¿por qué Amazon, la tienda que prácticamente destruyó la librería tradicional, está optando ahora por abrir librerías tradicionales? La respuesta es doble; porque puede y porque la tienda física es la única manera de que los clientes puedan probar sus productos antes de comprarlos.

En resumidas cuentas, cada canal de distribución tiene sus ventajas e inconvenientes y los vendedores no pueden permitirse el lujo de no estar presentes en todos ellos.

5.- Inversión creciente en talento

Los operadores de retail, tanto offline como online, empiezan a cuidar cada vez más de sus plantillas, procurando retener talento y esforzándose por formar a sus trabajadores. Lo hacen conscientes de que los trabajadores son precisamente la cara visible de sus empresas y que, como tales, han de ofrecer una imagen seria, profesional y motivada.

Consecuencia directa de ello, algunas grandes empresas como Gap o Wal-Mart han incrementado los salarios mínimos que pagan a sus empleados. De todas las tendencias del retail, es la única que centra sus esfuerzos en los RR.HH.

6.- El teléfono móvil como complemento de la compra física

Está demostrado que el 75% de los compradores en tienda utilizan su teléfono móvil, para comprobar las características de un producto determinado, las ofertas y descuentos de la tienda e incluso para comparar con los precios de la competencia. Los operadores son conscientes de ello y empiezan a desarrollar aplicaciones propias para su uso en tienda, facilitando la compra, ofreciendo anuncios y notificaciones o permitiendo el pago por móvil.

7.- Los nuevos métodos de pago siguen batallando

Siguen batallado por penetrar en el mercado puesto que la tradicional tarjeta de crédito (y débito) se mantiene todavía con fuerza. Los nuevos métodos y aplicaciones de pago son a priori más seguros pero resta ver si se consolidarán tan rápidamente como todos creían y si terminarán jubilando a los métodos tradicionales.

8.- Las tiendas físicas multi-formato

Por motivos puramente urbanísticos y también por razones de masa crítica, una tienda IKEA de gran formato de 30.000 m2 no tiene cabida en cualquier población pero, ¿tendría sentido un mini-IKEA? Desde luego que lo tendría, hasta el punto de que pronto veremos IKEA’s urbanos en algunas ciudades, como respuesta a las quejas de clientes en todo el mundo por la lejanía de las grandes tiendas. De nuevo, el consumidor está en el centro de la ecuación y se le intenta facilitar la compra con la oferta de todo tipo de formatos.

9.- Las redes sociales invaden el comercio

Como no podía ser de otra manera hoy en día, las redes sociales constituyen un gran escaparate de productos y servicios comercializables, hasta tal punto que empresas como Facebook o Instagram empiezan a lanzar botones de “comprar ahora”, encontrando una vía adicional de monetización de contenidos para sus clientes. Las marcas buscan además la complicidad (previo pago) de personas influyentes o líderes de opinión para que ejerzan de embajadores de sus productos en sus diferentes canales en las redes.

¿Estás preparado para todos estos cambios?

¿Qué es el workplace y cuáles son sus tendencias?

En el mundo de las oficinas se utiliza con alegría el término workplace, el cual, como muchos anglicismos, hemos incorporado a nuestro vocabulario de una manera muy natural. El propósito de la entrada de hoy es acotar bien el significado de dicha palabra y que termines de leer estas líneas con una idea clara de qué es el workplace, cuáles son sus tendencias y cómo pueden afectarte a ti. Empecemos pues por el principio.

Si lo traducimos literalmente del inglés, workplace significa “lugar de trabajo” por lo que, a priori, esta acepción no se circunscribe exclusivamente al mundo de las oficinas. Un lugar de trabajo puede ser también un laboratorio, una tienda, una fábrica o incluso la barra de un bar. Ahora bien, la realidad es que workplace se asocia comúnmente con el ámbito laboral cuyo desarrollo tiene lugar dentro de una oficina y no se refiere únicamente al espacio físico que se ocupa; workplace lo constituye el espacio, las personas que hacen uso de él y las relaciones existentes entre ellas.

El concepto workplace es utilizado por las empresas para atraer talento. Las compañías compiten entre sí por ser galardonadas como un “great place to work” y esto es cada día más importante en sus campañas de marketing interno y externo. Las firmas aspiran a que sus empleados confíen y se sientan a gusto en ellas, en la esperanza de que esto redunde en beneficio de todos. En resumidas cuentas, la mejora de las condiciones del workplace es entendida como un ingrediente fundamental para el incremento de la productividad de sus empleados. Y parece lógico:

Great workplace = empleados felices = clientes felices = mayores beneficios = empresa feliz

Es por ello fundamental estar atento a las tendencias que afectan al workplace e intentar adaptarse al cambio. Si efectivamente se pretende favorecer un ambiente de trabajo saludable (en todos los sentidos) en el que los empleados no se sientan desconectados de la empresa o desmotivados, hay que hacer un esfuerzo y mantenerse al día. Éstas son pues algunas de las tendencias del workplace que te afectan tanto si eres empleado como si eres empleador.

Los sistemas y herramientas serán cada vez más colaborativas

Teniendo en cuenta que los mercados se internacionalizan cada vez más y que también lo hacen las empresas, veremos un incremento de plataformas y sistemas que permitan a los empleados colaborar y trabajar en equipo, independientemente del lugar en el que se encuentren o la distancia que los separe.

La nube sigue creciendo

El uso de la nube para almacenar y gestionar información se ha consolidado en el ámbito doméstico, pero en el mundo de la empresa todavía queda camino por recorrer. A pesar de ello, son cada vez más las compañías que abandonan el uso de servidores locales y apuestan por servidores externos gestionados por terceros. Ello favorece además la colaboración entre unidades de negocio deslocalizadas, tal y como describíamos en el punto anterior.

El workplace en sí, se transforma

En este punto sí que nos referimos al espacio físico y éste está experimentando cambios drásticos. Se sigue abandonando el modelo de cubículos con empleados aislados entre sí en favor de conceptos de espacio más diáfanos en el que todos interactúan y se relacionan.

Los avances en materia de comunicación y telefonía reducen también las necesidades de espacio de algunas empresas, puesto que no es tan necesario acudir al lugar de trabajo para realizar el trabajo, valga la redundancia. En el futuro no se tratará tanto de estar “presente” sino de estar “conectado”.

Las reuniones presenciales pierden fuelle

¿Por qué desplazarme hasta la oficina para asistir a una reunión con el departamento comercial de mi empresa cuando puedo conectarme con videoconferencia? Esta tecnología se integrará cada vez más con el mundo empresarial y se popularizarán sistemas como la “tele-presencia” de Cisco, pionera en este mercado.

 

Como conclusión, es interesante apuntar que en todas las tendencias subyace la necesidad de colaboración como motor de cambio del workplace. Las empresas se globalizan cada vez más y buscan la conexión ENTRE sus empleados y CON sus empleados. Se aspira a que el lugar de trabajo no sea una fuente de frustración o de descontento, sino más bien al contrario. La buena conciliación de la vida laboral y la personal es cada vez más prioritario para muchas empresas, lo cual es motivo de alegría para todos; ¿no te parece?