La negociación del contrato de arrendamiento; consideraciones finales

Hoy vamos a cerrar nuestra particular trilogía sobre la negociación del contrato de arrendamiento, en la esperanza de haber cubierto las partes más importantes del mismo y que esto te sirva en el futuro cuando te sientes a una mesa a negociar el alquiler de tu nueva oficina o local.

En un primer post te explicamos cómo abordar la negociación del contrato de arrendamiento y que ésta comienza desde el mismo momento en que pones pie en el primer inmueble que visitas. Comentamos sobre la importancia de no centrarse solamente en el precio y sobre cómo hay que negociar todas las cláusulas del contrato de arrendamiento en su conjunto.

En la segunda entrada relativa a la negociación de contrato profundizamos en algunas de sus cláusulas más relevantes, tales como el precio, su actualización o la duración del acuerdo.

Hoy terminaremos nuestra exposición sobre esta materia ahondando en otras cláusulas que, por unos motivos o por otros, no suelen formar parte de las negociaciones verbales preliminares de un inmueble y que a veces incluso “sorprenden” a los arrendatarios. Son cláusulas contenidas en casi todos los contratos pero que sólo afloran cuando se intercambia una primera versión escrita del documento.

Gastos de comunidad

Los gastos de comunidad sí se habrán mencionado durante las visitas y reuniones previas que hayas mantenido con el propietario de la oficina o local comercial pero, en muchas ocasiones, sólo se informa de una cifra “aproximada”. El motivo de ello es que los gastos de comunidad pueden variar año a año porque dependen del presupuesto de mantenimiento y conservación del edificio al que tu oficina o local pertenece. Dependiendo de cómo varían los gastos de jardinería o limpieza o de si se invierte más dinero en la prevención y extinción de incendios, esta partida puede variar significativamente.

Nuestra recomendación es que cuando se te presente en el contrato de arrendamiento una cifra cerrada para los gastos de comunidad, pidas una copia del presupuesto de los gastos generales, así como una explicación sobre cómo se le imputan los gastos a la unidad que tú alquilas. Deberías pagar gastos de comunidad proporcionalmente a la superficie que alquilas.

Conservación y mantenimiento

A la vista del presupuesto de gastos generales que solicites y en atención a nuestro punto anterior, podrás comprobar qué gastos son responsabilidad del propietario y de cuáles eres responsable tú. La conservación y el mantenimiento de las zonas comunes del inmueble no suelen ser fuente de conflicto porque está muy claro que lo que no se encuentra “de puertas hacia afuera” de tu unidad, es una responsabilidad común de todos los arrendatarios.

Ahora bien, ¿qué sucede con la iluminación interior de tu oficina? ¿Y con las unidades de aire-acondicionado? ¿La calefacción es central para el edificio o individual para tu oficina o local?

En esta cláusula debe quedar muy clara la responsabilidad de conservación y mantenimiento de cada una de las partes firmantes del contrato de arrendamiento, para no llevar a equívocos en el futuro.

Entrega y devolución

Muy unida a la cláusula anterior encontramos la relativa a entrega y devolución de la oficina o local. Tan unida que en muchas ocasiones ambas cláusulas se agrupan en una solamente. En cualquiera de los casos, el texto reflejado suele parecerse mucho al siguiente: “el arrendatario deberá hacer un uso responsable del inmueble, obligándose a mantenerlo y conservarlo en buen estado y devolviéndolo a la finalización del arrendamiento en el mismo estado en que se le entregó, sin tener en cuenta su desgaste normal por el uso o por el tiempo”.

El texto está bastante claro pero, pasados los cinco años de un arrendamiento (por ejemplo), ¿quién se acuerda del estado en que se entregó un inmueble?

Esto se soluciona incorporando al contrato de arrendamiento un “acta de entrega”, que suele contener un inventario de los muebles, enseres e instalaciones que se alquilan junto con el inmueble y que ha de acompañarse con testimonio fotográfico del estado de entrega. De este modo no puede haber diferencias de opinión futuras.

Obras

Queda claro que deberás devolver la oficina o local en el estado en que te fue entregado. Ahora bien, ¿qué sucede si quieres hacer obras de adecuación para adaptar el inmueble a tus necesidades específicas?

En la cláusula de obras del contrato de arrendamiento se especificarán los derechos y obligaciones de cada una de las partes en relación a las obras. Si éstas son menores (por ejemplo, instalar mamparas de división), lo más probable es que no se te exija obtener el consentimiento previo del propietario pero si el alcance es mayor (por ejemplo, instalar un baño adicional), es muy posible que necesites el visto bueno del arrendador.

En ningún caso se te permitirá modificar o alterar elementos estructurales del inmueble y en prácticamente todos los casos, se te exigirá que “deshagas” las obras realizadas y devuelvas el inmueble a su estado original, salvo que el propietario decida lo contrario.

Fianza

Entendida como la fianza legal que se les obliga a los arrendatarios. Su cantidad puede variar dependiendo del país en que te encuentres (en España equivale a dos mensualidades de renta para inmuebles comerciales) pero es una cláusula innegociable. El dinero que entregas al propietario es una garantía frente a desperfectos que ocasiones en el inmueble y te será devuelto a la finalización del contrato de arrendamiento.

Garantías adicionales

Las garantías adicionales son muchas veces una fuente de conflicto porque su exigencia es a menudo discrecional. Se materializan en forma de aval, depósito o garantía bancaria y el importe exigido dependerá mucho del país o mercado. En España, por ejemplo, es habitual que te exijan un aval equivalente a seis mensualidades de renta.

Cesión y subarriendo

Te la explicamos en último lugar pero ciertamente es una cláusula muy importante, debido a que si consigues que el propietario te autorice la cesión o el subarriendo del contrato de arrendamiento, dispondrás de un “plan B” en el caso de que las circunstancias de tu negocio cambien. Imagina que de repente necesitas una oficina más grande pero que todavía restan varios años en tu contrato actual o, al contrario; pongamos el caso de que necesitas reducir el espacio que ocupas y quisieras subarrendar una parte del inmueble (o todo). Podría ser también que encontraras una empresa dispuesta a asumir tu posición de arrendatario en el contrato y así poder desentenderte completamente mediante la cesión del arrendamiento.

La regulación de cada país impone diferentes limitaciones a la cesión y el subarrendamiento y, lamentablemente, los propietarios acostumbran a exigir que los inquilinos renuncien por escrito a sus derechos en este sentido. A pesar de ello, es bueno que uses esta cláusula como un elemento negociador adicional y que, si en efecto renuncias a este derecho, intentes conseguir algo a cambio.

Damos pues por cerrado este capítulo dedicado a la negociación del contrato de arrendamiento. Nuestro objetivo ha sido darte a conocer las diferentes variables y elementos negociables, para que no te centres solamente en el precio del alquiler; existen otros aspectos a considerar y es vital negociar todo en su conjunto.

¿Se te ocurre algún aspecto adicional digno de mención?

Las cláusulas del contrato de alquiler; todo es negociable

En nuestro post anterior te ofrecíamos algunas consideramos preliminares sobre cómo has de encarar la negociación del arrendamiento de tu oficina o local comercial. Te explicamos que además del precio, existen otras cláusulas del contrato de alquiler a las que se ha de prestar atención y que también forman parte de la negociación.
Los contratos son acuerdos a largo plazo por lo que cualquier error que cometas en la negociación de las cláusulas del contrato de alquiler, puede perjudicar a tu empresa o negocio durante mucho tiempo. No tengas prisa por firmar y emplea todo el tiempo que necesites para valorar cada uno de los aspectos del documento; las prisas nunca han sido buenas consejeras.
Dicho lo anterior, a continuación te exponemos las principales cláusulas del contrato de alquiler que forman parte de la negociación.
Cláusulas del contrato de alquiler; no todo se reduce al precio
El objeto
Lo normal es que ésta sea una de las primeras cláusulas del contrato de alquiler y en ella se define y acota el inmueble. La forma de describir el objeto puede variar mucho en función de quién haya aportado el documento pero debemos exigir que la definición sea lo más exacta, detallada y veraz posible.
Idealmente y como mínimo, debe quedar reflejada la situación exacta de la oficina o local, así como su superficie exacta (en metros cuadrados). Los datos registrales del inmueble pueden y deben incluirse también aquí y se debe hacer referencia a cualquier elemento que forme parte del inmueble y que se alquile conjuntamente con él (plazas de aparcamiento, trasteros, almacenes, etc.).
Puede darse el caso de que, a falta de una medición exacta de la superficie, en el contrato sólo se describa el inmueble, sin especificar su tamaño y aplicando el principio de alquiler como “cuerpo cierto”. La aplicación de este principio significa que se arrienda “lo que se ha visto”, evitando con ello posibles diferencias o conflictos entre propietario y arrendatario sobre la superficie exacta que tiene el inmueble.
Nuestra recomendación es que si durante las visitas iniciales al inmueble se nos ha presentado éste con una superficie determinada, hagamos lo posible por incluir dicha superficie en el contrato de arrendamiento. Si el propietario ofrece resistencia a hacerlo, quizá se deba a que existe alguna diferencia o error que juega en nuestra contra.
Tengamos además en cuenta que el precio de la oficina o local puede estar expresado en términos de euros/metro cuadrado por lo que conocer la superficie exacta cobra especial importancia.
Aquí tenemos pues un primer punto para la negociación; ¿estamos dispuestos a alquilar como “cuerpo cierto”? ¿Es muy trascendental para nosotros especificar en el contrato el tamaño del inmueble? ¿Podemos usar esta “carta” como parte de la negociación?
El precio
Es una de las cláusulas del contrato de alquiler más importantes pero no es el único elemento de la negociación y no puede valorarse independientemente del resto de variables del acuerdo; ya hemos versado largo y tendido sobre ello.
Tal y como hemos explicado en el punto anterior relativo al objeto, el precio puede estar expresado en función de los metros cuadrados de la oficina o local pero es importante que quede también reflejada la cuantía total, en términos absolutos, para evitar equívocos o diferencias de interpretación.
Si existen elementos anexos o complementarios del inmueble, como pueden ser plazas de aparcamiento o trasteros, es interesante que se desglosen separadamente los precios de éstos; ¿por qué?
Si se desglosa el precio de todos los elementos, tendremos más factores sobre los que negociar. Quizá podamos alegar durante la negociación que no necesitamos todas las plazas de aparcamiento o, al contrario, que necesitamos más plazas de las que nos ofrece el propietario. Puede que el trastero no se nos haya mostrado durante las visitas y que podamos conseguir una reducción en el precio de alquiler a cambio de excluirlo del arrendamiento.
De nuevo, éstos son sólo ejemplos de variables que pueden surgir en las cláusulas del contrato de alquiler y que pueden servirte como “cromos” o “fichas” para intercambiar con el propietario durante la negociación del acuerdo.
La actualización del precio
Lamentamos decirte que en casi todos los casos, los precios deberán actualizarse, normalmente en función del índice general de precios del país en que te encuentres. Es una variación que puede producirse al alza o a la baja pero lo normal es que sea al alza.
La actualización de rentas es una de las cláusulas del contrato de alquiler más asumidas por todas las partes como “estándar” porque deja realmente poco margen para la negociación. Los índices de precios son los que son y provienen de fuentes oficiales o gubernamentales por lo que poco importa lo que digan arrendador y arrendatario.
Ahora bien, en ocasiones y siempre y cuando la normativa local lo permita, las partes pueden acordar un esquema de rentas escaladas y pre-fijadas de antemano. Por ejemplo, se acuerda de antemano que la renta se incrementará un 5% cada año, durante los tres primeros años. Esto se hace así para eliminar la incertidumbre sobre el coste del alquiler y permite al inquilino elaborar su plan de negocio con números conocidos y pre-establecidos.
Si estás arrancando con un negocio nuevo y necesitas empezar el primer año con un precio de alquiler más reducido, puede que consigas una reducción de la renta, a cambio de incrementos mayores en la renta más adelante. Si, por el contrario, la renta del primer año no es tan importante para ti, quizá te sea más fácil negociar una renta estable para toda la duración del arrendamiento. De nuevo, estamos ofreciéndote elementos en cada una de las cláusulas del contrato de alquiler con las que puedes negociar.

La actualización del precio “a mercado”
Tratamos este punto separadamente del anterior porque es una de las cláusulas del contrato de alquiler que se suele abordar también separadamente. La actualización del precio “a mercado” significa que tras un determinado plazo del arrendamiento (según se acuerde), el precio del alquiler deberá volver a negociarse para ajustarlo a los precios de mercado en ese momento.
Aunque a priori el concepto es sencillo, no siempre lo es que las partes se pongan de acuerdo en lo que entienden por precios de mercado. Esta cláusula puede complicarse mucho dado que, si no hay acuerdo entre las partes, cada parte puede designar a un tercero independiente para que éste ofrezca su opinión sobre el precio de mercado. Puede que los terceros independientes designados por cada parte tampoco coincidan, por lo que las partes deberán acordar conjuntamente la designación de otro tercero independiente que emitirá un juicio final sobre el precio de mercado. Se ha complicado un poquito, ¿verdad?
Nuestra recomendación en este punto es que intentes acordar con el propietario un límite en la variación del precio. Por ejemplo, procura acordar que, independientemente de la valoración que hagan los terceros independientes sobre el precio de mercado, el precio de arrendamiento no podrá variar al alza más de un 10% (insistimos, esto es un mero ejemplo). Lo lógico es que el propietario quiera limitar la variación del precio también a la baja.
Acotar la actualización del precio de arrendamiento de tu local u oficina es otro elemento del que dispones para la negociación.
La duración
¿Por cuántos años estás dispuesto a alquilar? ¿Necesitas una garantía de que podrás permanecer en el inmueble durante muchos años o necesitas máxima flexibilidad para poder rescindir el arrendamiento en el momento que quieras? Tus expectativas y necesidades en este sentido marcarán en gran medida tu poder de negociación, por el simple hecho de que la duración (o el plazo) es una de las cláusulas del contrato de alquiler más importantes.
Lo normal es que el propietario pida un determinado plazo de “obligado cumplimiento”, es decir, un plazo mínimo de duración, antes del cual no podrás desistir del arrendamiento. La duración de este plazo inicial puede variar mucho dependiendo de la regulación y costumbres de cada país pero en España (por ejemplo), es habitual que este plazo inicial sea de tres años, a la finalización de los cuales existirá una opción para el arrendatario de prolongar la duración por otro período idéntico o similar. Es bastante típico que llegado el momento de prolongar el arrendamiento, se produzca una actualización de las rentas a precios de mercado.
A la vista de este ejemplo, se pueden producir múltiples variaciones diferentes del mismo, cuyo acuerdo dependerá mucho de las necesidades, expectativas y capacidades de negociación de cada una de las partes. Existen contratos que se renuevan de manera anual y potestativamente para el arrendatario (con la máxima flexibilidad) pero existen también contratos con obligado cumplimiento de veinte años y que sólo se pueden renovar de mutuo acuerdo (mínima flexibilidad). Existen contratos que pueden rescindirse en cualquier momento (con el preceptivo preaviso) y existen contratos que sólo pueden rescindirse en cada anualidad del mismo.
El formato de duración que consigas negociar dependerá mucho de lo que negocies en otros apartados (precio, actualización, revisión a precios de mercado, etc.). Recuerda negociar todas las cláusulas del contrato de alquiler en su conjunto y ten en cuenta que lo que es importante para ti, puede que no lo sea tanto para el propietario. Debéis encontrar los puntos de coincidencia con el objetivo común de conseguir un acuerdo satisfactorio para todos.
La semana que viene terminaremos esta “trilogía” sobre la negociación del contrato de arrendamiento. Comentaremos otras importantes cláusulas de contrato de alquiler y te ofreceremos nuestras consideraciones finales en este sentido.
¡Hasta la vista!

La negociación del contrato de arrendamiento; consideraciones preliminares

Este post puede serte de utilidad independientemente del tipo de contrato de arrendamiento al que te enfrentes. Tanto si negocias el alquiler de una oficina como si lo haces para un local comercial o una nave industrial, las siguientes pautas te servirán en todos los casos. Incluso si encaras la negociación de una vivienda, debes prestar atención a los siguientes consejos para la negociación del contrato de arrendamiento.

Antes de entrar en materia, huelga decir que como norma general, has de usar sólo el sentido común. No has de preocuparte en exceso porque un contrato de arrendamiento es, en esencia, muy sencillo. No es un documento complejo y menos todavía lo son las variables que contiene.

Ahora bien, sí es cierto que una negociación entre futuro arrendador y arrendatario es, en la mayoría de las ocasiones, asimétrica. El propietario normalmente habrá negociado y firmado muchos contratos pero es probable que tú hayas negociado más bien pocos. No es culpa tuya pero tu trabajo no es alquilar oficinas o locales comerciales; la experiencia negociadora en este caso cae del lado del propietario. Esta realidad es la que ha inspirado este post.

La negociación del contrato de arrendamiento; cuestión de sentido común

1.- Para empezar, has de saber que desde el mismo momento en que pisas un inmueble por primera vez, la negociación ya ha empezado. Tanto si esta primera visita la realizas de la mano de un intermediario como si la haces con el propietario, cualquier cosa que hagas o digas durante el encuentro puede afectar tu posición en la negociación del contrato de arrendamiento más adelante.

Evita por ello afirmaciones del estilo de “ésta es la oficina que quiero” o “éste es el mejor local comercial que he visto” o “qué barato es el alquiler”. Si el local te gusta, no lo hagas muy evidente. No te dejes llevar por los atributos buenos del inmueble y haz lo posible por resaltar los defectos que encuentres.

2.- En la visita, sé cordial pero evita desvelar información que pueda perjudicarte en la negociación del contrato de arrendamiento. Por ejemplo, los intermediarios muy típicamente querrán conocer “el presupuesto del que dispones para el alquiler”. No respondas a esta pregunta porque estarás brindando información muy valiosa al “enemigo”. Si, por ejemplo, revelas que tienes un presupuesto de 100, en la negociación te será muy difícil justificar o defender que sólo puedes pagar 70.

3.- Intenta dejar claro que tienes otras opciones. Recomendamos que en efecto tengas otros inmuebles en el punto de mira pero es importante que esta realidad sea entendida por los propietarios correspondientes de los inmuebles que visites. Han de entender que estás visitando otras alternativas y que todas compiten entre sí.

4.- Por supuesto, haz tus deberes y estudia los informes inmobiliarios que tengas a tu alcance. Contacta con las consultoras e intermediarios inmobiliarios y pide sus informes de mercado. En estos informes (tal y como explicamos en nuestro post anterior) encontrarás datos muy valiosos de precio, disponibilidad y tendencias. Has de estar al corriente de los niveles de precio para comprender si algo es caro o barato.

5.- Contacta con más de un intermediario para la búsqueda del inmueble. Es muy cómodo gestionar tu búsqueda con un interlocutor solamente pero, a la larga, esto puede perjudicarte en la negociación del contrato de arrendamiento. La mayoría de los intermediarios trabajan por cuenta de los propietarios por lo que debes intentar “repartir el juego” entre varios consultores.

6.- Antes de sentarte a la mesa de negociación, manifiesta tu interés por escrito. Esto se hace mediante la realización de una oferta escrita, no vinculante, a uno o varios de los propietarios cuyos inmuebles te interesan.

Estas ofertas han de realizarse a la baja, ofreciendo -¡lógicamente!- menos dinero del que piden por el alquiler. Puedes ser agresivo pero intenta no ser insultante con tu oferta. Ofrece el precio que estarías dispuesto a pagar por la oficina y que puedes o quieres asumir, en términos realistas.

Si exiges una respuesta por escrito y dependiendo de la reacción y respuesta de los propietarios, entenderás mejor las intenciones y expectativas de unos y otros. Por ejemplo, si un propietario en cuestión no está dispuesto a bajar su precio y tú no puedes subir el precio que ofreces, no tiene sentido proceder a la negociación del contrato de arrendamiento, ¿no?

7.- La pregunta final del punto anterior encierra una pequeña trampa. Repetimos pues la cuestión; ¿tiene sentido la negociación del contrato de arrendamiento si el propietario no baja el precio y tú tampoco lo subes?

La realidad es que depende mucho de tus prioridades y éstas han de quedar muy claras antes de la negociación del contrato de arrendamiento. ¿Qué es lo que más valoras?

¿Quieres una oficina barata o quieres un contrato flexible? ¿Quieres poder renovar el contrato a tu voluntad o estás dispuesto a que la renovación tenga que ser acordada por ambas partes? ¿Quieres poder rescindir el contrato después del primer año o estás dispuesto a firmar un obligado cumplimiento más largo? ¿Quieres limitar o fijar los incrementos del alquiler? ¿Puedes aportar un aval si te lo exigen o esto complicaría mucho el arrendamiento?

Con todas estas preguntas te queremos transmitir que para la negociación del contrato de arrendamiento, dispones de muchas otras “cartas” y que no todo se reduce al precio. Si el propietario estuviera dispuesto a no exigir aval bancario, a cambio de ser inflexible con el precio del alquiler, ¿aceptarías? ¿Estarías dispuesto a aportar un aval bancario, a cambio de que el propietario no incrementara el alquiler en, por ejemplo, los primeros cinco años de contrato?

La negociación del contrato de arrendamiento tiene muchas aristas y lo que puede ser importante para ti, quizá no lo sea tanto para el contrario. Es por ello clave entender las prioridades de uno y otro, con el fin de llevar el alquiler a buen puerto.

En nuestro próximo post profundizaremos en las principales variables o apartados del contrato de arrendamiento alrededor de las cuales suele gravitar la negociación. Mientras tanto, si estás arrancando con la búsqueda de una oficina, ¡recuerda la importancia de la “cara de póker”!

La licencia de apertura en un local comercial

Buscar un local comercial es, a primera vista, sencillo, ¿no? Los locales comerciales están todos a pie de calle y es muy fácil discernir los que están disponibles de los que no lo están. Un local vacío es muy probable que cuente con un gran cartel anunciando el teléfono del propietario o intermediario y no tienes más que llamar, citarte con quien corresponda y valorar la adecuación del inmueble a tus necesidades.

Si repites la operación anterior y visitas suficientes locales, dispondrás de los datos necesarios para tomar una decisión meditada, razonada e informada. Procedes a negociar y firmar el contrato de arrendamiento y conseguido este primer hito del gran sueño de abrir tu propio negocio, decides buscar un técnico que te ayude con las obras del local y con la consecución de la pertinente licencia de apertura.

Si el relato anterior coincide más o menos con tu situación o con lo que tienes planeado hacer, es nuestra obligación decirte que hay una forma mucho más prudente (¡y correcta!) de proceder.

La licencia de apertura; empezar la casa por el tejado

A veces nos dejamos llevar por la euforia cuando encontramos “el local de nuestros sueños” pero la obtención de la licencia de apertura puede suponer un gran escollo y su obtención es imprescindible para iniciar tu actividad. De aquí se desprende nuestro primer consejo: localiza un técnico para estudiar tu licencia de apertura ANTES de comprometerte con cualquier local comercial.

Para empezar, es posible que la actividad que pretendes realizar en el local ni siquiera esté permitida urbanísticamente y que, en ningún caso, optes a una licencia de apertura. La segunda gran limitación es que la comunidad de propietarios del edificio en el que se encuentra el local tampoco permita tu actividad. ¿Imaginas el sofoco de descubrir esto DESPUÉS de firmar un contrato de alquiler?

Ahora bien, suponiendo que urbanísticamente tu actividad esté permitida y que la comunidad de propietarios tampoco se oponga, es muy probable que el local necesite ser adaptado a la normativa vigente en ese momento.

Las posibles obras de adaptación necesarias cubren aspectos tales como el control de incendios y el acceso para minusválidos, pero también hay que cumplir en materia de aislamiento térmico, evacuación de humos, aislamiento acústico, salubridad, climatización, ventilación y accesos. Éstos de hecho son sólo ejemplos de una larga lista de requisitos con los que tu local deberá cumplir; ¿has tenido en cuenta el coste derivado de las potenciales obras de adaptación que deberás acometer para adaptar el local comercial a normativa y conseguir por ende la licencia de apertura?

El asunto se complica más todavía puesto que la normativa y los requisitos para conseguir la licencia de apertura pueden variar significativamente según el municipio en el que te encuentres.

La licencia de apertura; algunas puntualizaciones

Queremos por ello hacerte algunas puntualizaciones que esperemos allanen el camino y que te sirvan para entender mejor el proceso de obtención de la licencia de apertura.

1.- Si la actividad de tu local es considerada por la ley como “inocua”, el proceso será más barato y rápido. Una actividad inocua es aquella que no provoca ni daños ni molestias a los vecinos o a los ciudadanos en general (una tienda de zapatos, por ejemplo).

2.- Si la actividad de tu local es considerada por la ley como “calificada”, quizá tengas que invertir más dinero y tiempo del que esperabas para conseguir la licencia de apertura. Una actividad calificada, en contraposición a la inocua, sí puede provocar molestias y hasta resultar peligrosa (un restaurante, por ejemplo), debiéndose eliminar los riesgos potenciales inherentes a dicha actividad.

3.- No se puede desarrollar actividad en el local hasta que sea concedida la licencia de apertura. Sin excepción.

4.- Has de tramitar la petición de licencia en la localidad en la que se vaya a instaurar el negocio.

5.- Para actividades inocuas y con carácter general, éstos son los documentos a presentar:

  • Planos de emplazamiento, planta y sección del local, con detalle de los elementos de control de incendios (extintores, salidas y luces de emergencia, etc.)
  • Documento que acredite la posesión del local (en arrendamiento o en propiedad)

6.- Para las actividades calificadas:

  • Relación de los vecinos colindantes al local comercial
  • Proyecto firmado por un técnico (un arquitecto, un arquitecto técnico o un ingeniero, por ejemplo) especializado y con competencia. En este proyecto se detallarán las medidas y actuaciones necesarias para adaptar el local comercial a las normativas detalladas anteriormente.

7.- Todo lo anterior aplica también en ampliaciones de locales y en traspasos.

Como conclusión, insistir en que estos consejos y recomendaciones están escritos pensando en la generalidad de la licencia de apertura. Cada circunstancia particular será diferente y requerirá acciones específicas. Es vital que te lleves de aquí un mensaje primordial; nunca asumas compromisos con el propietario de ningún inmueble hasta haber hecho la consulta pertinente con un técnico especializado.

¡Hasta pronto!

Cómo interpretar un informe de oficinas

Cómo interpretar un informe de oficinas

¿Qué es exactamente un informe de oficinas y qué información contiene? ¿Qué magnitudes y variables se exponen en este tipo de documento y cómo puede sernos de utilidad su lectura en la búsqueda de nuestra nueva oficina? ¿Existe sólo un informe de oficinas o cada consultora inmobiliaria emite un informe diferente? ¿De dónde salen los datos para elaborar la información que contiene un informe de oficinas? Hoy vamos a contestar a todas estas preguntas.

Con carácter –normalmente– trimestral las consultoras inmobiliarias y otras organizaciones relacionadas con el mercado de oficinas emiten su correspondiente “informe de oficinas”, en el que reflejan cómo se ha comportado el mercado durante los tres meses anteriores y ofrecen predicciones y opiniones sobre su comportamiento futuro. Suelen hacer referencia casi exclusivamente al mercado de alquiler, predominante en el mundo de las oficinas (en España; otro día escribiremos sobre Latinoamérica).

El informe de oficinas es una herramienta de marketing muy útil, posicionando a sus emisores como referencia en el sector y también elevándolos a la categoría de líderes de opinión. El documento se circula a clientes existentes, clientes potenciales, colaboradores y también a los medios de comunicación. Estos últimos se interesan mucho por las oficinas dado que la marcha de este mercado es un buen indicador del funcionamiento de la economía en general. Si la economía va bien, las empresas irán bien y éstas necesitarán alquilar más oficinas; el asunto no tiene mucha más ciencia.

Ahora bien, ¿qué información contiene exactamente un informe de oficinas? A continuación exponemos las principales variables que contienen todos los informes con carácter general, independientemente de quién sea el emisor. Esperamos con ello que puedas interpretar cualquier documento de este tipo que llegue a tus manos.

El stock

El stock de un determinado mercado de oficinas es el número de metros cuadrados de oficinas de los que se compone dicho mercado, independientemente de si las oficinas están ocupadas o no. Cada informe de oficinas puede acotar el stock de diferentes maneras; unas empresas calculan el stock sólo para edificios exclusivos de oficinas pero otras incluyen todo tipo de edificios. Si has de quedarte con algunas cifras en la cabeza y centrándonos de nuevo en España, el stock de oficinas de Madrid es de aproximadamente doce millones de metros cuadrados; el de Barcelona es prácticamente la mitad.

La absorción (o contratación)

La absorción es el número total de metros cuadrados que se han alquilado o contratado durante el período en cuestión. Cuanta mayor absorción, más oficinas se habrán alquilado durante dicho período. El informe de oficinas suele comparar la absorción del trimestre corriente con la de los trimestres anteriores, con la finalidad de detectar tendencias y hacer proyecciones futuras.

Merece la pena explicar aquí la diferencia entre la absorción bruta y la absorción neta.

La primera, la absorción bruta, es la absorción total, sin tener en cuenta los metros cuadrados de oficinas que se han desocupado.

La segunda, la absorción neta, es el número de metros cuadrados totales alquilados pero descontados los metros cuadrados de oficina que se han desocupado o vaciado. Sencillo, ¿no?

El informe de oficinas suele dar cifras solamente de la absorción bruta, por el simple hecho de que es muy difícil conocer la absorción neta; el número de metros cuadrados que se desocupan cada trimestre es un dato muy difícil de obtener.

Disponibilidad (o tasa de vacío)

La disponibilidad se expresa como un porcentaje del stock y representa el número de metros cuadrados que hay disponibles en un mercado en concreto en relación a su stock total.

Lo más habitual es que el informe de oficinas precise cómo ha evolucionado la disponibilidad a lo largo de los períodos anteriores para, de nuevo, hacer previsiones futuras sobre su evolución. Se tendrán para ello en cuenta los nuevos edificios que se estén construyendo y que una vez terminados, se incorporarán al stock total del mercado.

Precios de cierre

Estos precios son los niveles reales a los que se están alquilando las oficinas, una vez producida la negociación correspondiente. Dependiendo de las circunstancias de cada mercado en particular, los precios “de salida” que ofrecen los propietarios por el alquiler de sus oficinas suelen incluir un pequeño margen (más o menos pequeño); en tu mano está negociar y conseguir la oficina que te interesa al mejor precio.

En entradas anteriores hemos explicado que los precios de arrendamiento de las oficinas suelen expresarse en términos de precio mensual. Ahora bien, algún informe de oficinas lo hace en términos anuales; tenlo en cuenta.

Las zonas de oficinas

Lógicamente, no es lo mismo alquilar una oficina en la Puerta del Sol de Madrid que hacerlo en un lugar alejado del centro urbano. Los precios variarán mucho en función de la zona y por este motivo, el informe de oficinas desagrega las cifras y variables del mercado en función de dichas zonas, mejorando la utilidad y comprensión de la información.

Las zonificaciones cubrirán diferentes territorios y superficies dependiendo de cada ciudad o mercado por lo que obviaremos centrarnos hoy en ninguna de ellas. No obstante, has de saber que tu presupuesto siempre va estar reñido de alguna manera con la zona en la que quieres implantar tu nueva oficina. Cuanto más se quiera acercar tu empresa a las “mejores” zonas dentro de tu mercado, mayor será la factura del alquiler.

Definidos los principales términos del informe de oficinas, nos quedan dos preguntas por contestar:

¿Cómo consigue cada consultora u organización la información de alquileres y precios para todo el mercado?

Pues muy sencillo; aunque la competencia entre los agentes intermediarios es alta (incluso feroz), llegado el momento de producir información de valor de la que todos puedan beneficiarse, “se relajan las defensas”. Los agentes intercambian información entre ellos (respetando siempre ciertos parámetros de confidencialidad de sus clientes) para llegar a las cifras agregadas de absorción, disponibilidad y precio. A partir de ahí, en su correspondiente informe de oficinas, cada empresa ofrece tendencias y opiniones sobre lo que pasará en el futuro.

¿De qué te sirve a ti la información del informe de oficinas?

En primer lugar, te sirve para conocer los niveles generales de precio en una determinada zona; si dispones de un presupuesto determinado y compruebas que no puedes permitirte una oficina en el Paseo de Gracia de Barcelona, no perderás el tiempo buscando en esta zona.

En segundo lugar, los niveles de disponibilidad del informe de oficinas te ayudarán a entender, si se nos permite la expresión, “quién tiene la sartén por el mango”. Si la disponibilidad es muy baja y existen muy pocas oficinas en alquiler, sabes que los propietarios ostentarán un mayor poder de negociación. Ahora bien, si la disponibilidad es alta, serán los arrendatarios los que podrán ser más agresivos y exigir mayor flexibilidad a la baja de los precios.

En último instancia, la lectura del informe de oficinas te ayuda a entender el funcionamiento del mercado en general y su evolución futura. Podrás deducir, por ejemplo, si es un buen momento para alquilar (porque los precios van a empezar a subir) o si debes esperar un tiempo (porque los precios están bajando y seguirán haciéndolo).